Kongres Ruchów Miejskich: „W Lublinie trwa rywalizacja zasobnego biznesu, bezkonkurencyjnego pod względem zasobów na promocję i reklamę z praktycznie bezbronnymi wobec zmasowanego, jednostronnego przekazu marketingowego mieszkańcami i ich organizacjami”. O co chodzi? O zabudowę jednego z trzech najważniejszych przyrodniczo terenów w Lublinie

W tę niedzielę, 7 kwietnia 2019, Lublinianki i Lublinianie wezmą udział w referendum na temat zagospodarowania dawnego poligonu. Tzw. Górki Czechowskie to 105 hektarów cennego przyrodniczo, ekologicznie i urbanistycznie niezabudowanego terenu w północnej części Lublina, tuż przy kilkudziesięciotysięcznym osiedlu Czechów.

Górki Czechowskie z lotu ptaka
Fot.: Iwona Burdzanowska/Agencja Gazeta

Wśród naturalnych wzniesień i wąwozów, siedliska ma wiele chronionych gatunków flory i fauny, w tym chomik europejski czy motyl czerwończyk nieparek – wpisane na czerwoną listę zwierząt ginących i zagrożonych w Polsce. Jest to też miejsce spacerów okolicznych mieszkańców i ważny klin przewietrzający borykający się ze smogiem Lublin.

Jednak, co kluczowe dla sprawy, to teren prywatny. Gdy urząd miasta zrezygnował w latach 90. z odzyskania terenu od zarządzającej nim Agencji Mienia Wojskowego, został on sprzedany w prywatne ręce.

Następne 20 lat po tej transakcji to historia prób uzyskania przez deweloperów korzystniejszych warunków dla inwestycji.

Skupimy się jednak na ostatnich wydarzeniach – próbie zmiany planu miejscowego tak, aby pozwolił na zrealizowanie zabudowy mieszkaniowej na ok. 1/3 terenu Górek Czechowskich.

Czego dotyczy referendum

Mieszkanki i mieszkańcy Lublina w niedzielę odpowiedzą na pytanie: „Czy jest Pan/Pani za tym, aby Gmina Lublin zmieniła obecnie dopuszczony miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rodzaj zabudowy z usługowej, komercyjnej i sportowo-rekreacyjnej na zabudowę mieszkalno-usługową na nie więcej niż 30 ha terenu tzw. Górek Czechowskich, w zamian za sfinansowanie przez obecnego właściciela zagospodarowania pozostałych 75 ha tego terenu, jako zieleni publicznej (parku naturalistycznego), przy zachowaniu cennych przyrodniczo walorów i przekazanie go Gminie Lublin”.

Czyli w skrócie: 75 ha zagospodarowanego parku w zamian za zgodę na zabudowę mieszkaniową na 30 hektarach.

Tak czy nie dla parku?

Na pierwszy rzut oka głosowanie na tak może się wydawać korzystne. Górki Czechowskie, od lat zaniedbywane i pozbawione czynnej ochrony przyrody, nie są tak atrakcyjne przyrodniczo i rekreacyjnie, jak można byłoby marzyć.

W rzeczywistości jednak mamy do czynienia z próbą prowadzenia procesu planistycznego poza jego standardowymi procedurami, ale przede wszystkim – z manipulacją opinią publiczną poprzez zalew materiałów propagandowych dewelopera. Lublin jest nimi wręcz wytapetowany.

Banner zachęcający do głosowania w referendum na tak
Fot.: Szymon Furmaniak, Lubelski Ruch Miejski

Patrząc na powyższy banner, można by dojść do wniosku, że poparcie tego pomysłu jest jedynym dobrym posunięciem. Kto nie chciałby parku? Bez większego komentarza zostawiamy hasło marketingowe o 6 Ogrodach Saskich, przykładów pijarowego talentu dewelopera będzie więcej w dalszej części tekstu.

Wracając do referendalnego pytania – głosowanie na tak jest opowiedzeniem się za ustępstwami dla biznesu. Od lat deweloperzy starają się o jak najkorzystniejsze warunki zabudowy Górek Czechowskich: zmieniany obecnie plan miejscowy był już wcześniej korygowany tak, aby na terenie górek można było zrealizować budynki sportowe i usługowe.

Tak oznacza przede wszystkim tak dla okrojenia tego terenu i tak dla mieszkaniówki na 1/3 jego powierzchni. Na deweloperskich banerach ze świecą jednak szukać wizualizacji planowanego osiedla.

Przeciwko tym planom protestują m.in.:

Happening przeciw zabudowie Górek Czechowskich
Fot.: Jakub Orzechowski/Agencja Gazeta

Planistyczna historia górek

Jaka jest historia górek?

Lata 50. XX w. Urbaniści podejmują decyzję, że wojskowy poligon stanie się w przyszłości parkiem krajobrazowym. Obok doliny rzeki Bystrzycy i zalewu Zemborzyckiego miał być jednym z najważniejszych centrów przyrodniczo-krajobrazowo-rekreacyjnych.

Stanisław Lichota, wieloletni pracownik Biura Planowania Przestrzennego w Lublinie, kierownik Lubelskiej Pracowni Urbanistycznej, dawny Urbanista Miejski i były przewodniczący Miejskiej Komisji Urbanistycznej, zwrócił naszą uwagę na fakt, że strategiczna decyzja, którą było pozostawienie Górek bez zabudowy, wpłynęła na strukturę sąsiedniej zabudowy i system ekologiczny całego miasta.

„Około 50-tysięczna dzielnica Czechów nie ma własnego parku dzielnicowego, ponieważ górki miały pełnić jego funkcję. Ta koncepcja pozwoliła na intensyfikację zabudowy północnej części Lublina”.

Aż do sprzedaży Górek

W 2000 roku Echo Investment zakupiło od wojska teren dawnego poligonu. W 2005 roku zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego, dopuszczono zabudowę usługową, głównie sportowo-rekreacyjną. Deweloperowi zależało bowiem na budowie centrum handlowego. Zamiaru jednak nie zrealizował.

W 2016 roku Górki Czechowskie kupił lubelski deweloper TBV, który chce wybudować tu osiedle mieszkaniowe. Pertraktuje więc z miastem w celu kolejnej zmiany planu miejscowego.

W międzyczasie miasto podjęło prace nad zmianą studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego gminy. Ewolucję planistyczną, będącą zapisem tego, co udało się inwestorom wylobbować w sprawie Górek, przedstawia poniższa grafika.

Ewolucj planistyczna ustaleń dotyczących Górek Czechowskich, od studium z 200 roku, do projektu nowego planu miejscowego. Na rysunach widoczne jest zmniejszanie powierzchni zielonej.
[Kliknij, aby zobaczyć plik w większej wersji] Il.: OKO.press, źródło rysunków: strona miasta Lublina, materiały dewelopera

Sprzeciw wobec zabudowy mieszkaniowej

Do wyłożonego do publicznego wglądu projektu zmian planu miejscowego mieszkańcy zgłosili około 5 tysięcy uwag. Nie zgadzają się na zabudowę Górek Czechowskich.

Uwagi do tej koncepcji zgłosiła również Miejska Komisja Architektoniczno-Urbanistyczna, której przewodniczącym był wtedy jeszcze Stanisław Lichota. Stanowisko to niebawem stracił.

„Poważnym problemem projektu jest prawdopodobnie wielokrotnie nadmierna w stosunku do potrzeb oferta nowej, głównie mieszkaniowej, zabudowy, co prowadzi do niszczenia potencjałów rozwojowych, chaosu zabudowy, jej rozproszenia, nadmiernych kosztów budowy i eksploatacji infrastruktury i in. […]

Szczególnym przykładem negatywnych skutków dla podstawowych zasad urbanistyki wyznaczających odpowiednie standardy życia w mieście, jest propozycja radykalnej zmiany planowanej funkcji byłego poligonu na Czechowie” – napisała w uwagach Komisja.

Stanisław Lichota mówi OKO.press: „Zabudowa tak wielkiego obszaru połączy istniejące od wschodu i zachodu struktury zabudowy wielorodzinnej, przerwie ciągłość przestrzeni przyrodniczej na kierunku południe – północ oraz zmieni krajobraz z otwartego na intensywnie zurbanizowany”.

Negatywne konsekwencje zabudowy na terenie Górek Czechowskich wykazuje także sporządzona przez urząd Lublina „Prognoza oddziaływania na środowisko projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta”:

„Teren ponad 100 ha obecnie pokryty jest zielenią nieurządzoną (niska i średnia) stanowiącą ostoje wielu gatunków zwierząt i bogactwo gatunkowe roślin. […] Zabudowa płaszczyznowych części tego rejonu spowoduje utratę naturalnego rezerwuaru roślin i zwierząt, co będzie negatywnym oddziaływaniem dla świata przyrody. Przypuszczalne pozostawienie obszaru dolin (stanowiących składową ESOCh-u) w postaci parku towarzyszącego osiedlom mieszkaniowym też znacznie zuboży skład gatunkowy występujący tu obecnie”.

Sprzeciwiający się zabudowie aktywiści mówią dosadniej:

„władza lokalna idzie na rękę developerowi zupełnie nie biorąc pod uwagę interesu społecznego”.

(Nie podajemy nazwisk wypowiadających się aktywistów, ponieważ inwestor pozywa ich za wypowiedzi dotyczące parku.)

Argumenty dewelopera

Deweloper stara się przekonać opinię publiczną, że jego inwestycja to szansa dla Górek Czechowskich. „Chcielibyśmy zakończyć wieloletnią dyskusję na temat terenu dawnego poligonu. Jednocześnie zapewniam wszystkich mieszkańców, że mieszkania z niezbędną częścią usługową mogłyby powstać wyłącznie na 30 ha, na których już dziś, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można prowadzić inwestycje. Różnica będzie więc dotyczyła tylko funkcji tych inwestycji, ponieważ w te części miasta zamiast uciążliwych pawilonów handlowych, biurowców czy hali sportowej z dużym parkingiem będzie mogło znaleźć się nowoczesne zielone osiedle” – powiedział prezes TBV, Wojciech Dzioba.

Warto zauważyć jednak, że funkcja mieszkaniowa nie jest wcale mniej uciążliwa od możliwych obecnie do zrealizowania obiektów sportowo-rekreacyjnych czy usługowych, zwłaszcza że plan nakłada ograniczenia. Na większości dopuszczonego przez zabudowę terenu można lokalizować obiekty wyłącznie w zakresie obsługi podstawowego programu sportowo-rekreacyjnego. Biurowce można postawić na niewielkiej części terenu.

Plan miejscowy z 2005 roku. Przeznaczenie terenów.
Plan miejscowy z 2005 roku. Przeznaczenie terenów. Źródło: strona urzędu miasta Lublin

Stanisław Lichota komentuje także podawaną przez dewelopera informację, że zabuduje tylko 30 hektarów: „Struktura tego terenu jest taka, że część jest pokryta lasem, duża część to wąwozy ze stromymi zboczami. Gdyby przeprowadzić waloryzację ekofizjograficzną, okazałoby się, że do zabudowy nadaje się trzydzieści parę hektarów. Jest to więc ok 35% powierzchni całego terenu, ale to także ok 100% terenu nadającego się do zabudowy. A więc tyle, ile inwestor chciałby zabudować”.

Planowane natomiast przez dewelopera 3 tysiące mieszkań oznacza około 10 tysięcy mieszkańców i minimum 3 tysiące samochodów. Jak miałyby wyglądać zrealizowane bloki? Tego nie wiemy, pojawiają się wyłącznie w tle wizualizacji kładących nacisk na piękno zrewitalizowanego parku.

Wizualizacja górek; źródło: materiały dewelopera
Wizualizacja górek; źródło: materiały dewelopera

Ponadto deweloper planuje wypełnić budynkami mieszkaniowymi całość dozwolonych pod zabudowę terenów, co oznacza, że na obiekty sportowo-rekreacyjne zabraknie już miejsca.

Zabudowę górek projektuje szef powołanego przez PiS Narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki

O zabudowie górek wypowiada się także projektant potencjalnego osiedla, Bolesław Stelmach, lubelski architekt, a także przewodniczący powołanego przez PiS Narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki: „Nie jest tak jak mówią przeciwnicy zmian, że jeśli zostawimy teren bez zagospodarowania, to Lublin zyska. Będzie inaczej. Za kilka lat degradacja terenu Górek Czechowskich spowoduje, że najbardziej cenne rośliny wyginą. I będzie tam rosła głównie nawłoć”.

Chcieliśmy zapytać architekta jaką ma odpowiedź na inny ekologiczny problem – drastyczne zawężenie przez potencjalną zabudowę wielorodzinną klina napowietrzającego Lublin. Niestety odmówił nam komentarza.

Nie dowiedzieliśmy się więc także jak ocenia, pod kątem urbanistycznym, pomysł zmiany planów swoich poprzedników, którzy projektując rozwój Lublina po wojnie, przeznaczyli całość terenu Górek Czechowskich na park.

Referendum. Pomysł z czasów kampanii wyborczej

Obietnica zorganizowania referendum padła w trakcie kampanii wyborczej w Lublinie. Jak powiedział jeden z działaczy, pomysł referendum pierwszy raz usłyszał z ust kandydata Kuiz’15 Jakuba Kuleszy. Tę samą obietnicę złożył rządzący Lublinem od 2010 roku Krzysztof Żuk, kandydat popierany przez PO, .Nowoczesną, SLD i PSL. W 2018 roku został wybrany na III kadencję.

Ulice i media Lublina areną nierównej walki o Górki Czechowskie

Abstrahując już od wątpliwości zgłaszanych przez aktywistów, którzy podnoszą argument, że referendum zakłóca standardowy proces decyzyjny w planowaniu przestrzennym, warto przyjrzeć się sposobowi prowadzenia kampanii referendalnej.

Główni aktorzy

Z jednej strony mamy urząd miasta, który w sprawie referendum stworzył stronę informacyjną na miejskim serwisie BIP:

Zrzut ekranu BIP urzędu miasta Lublina
Źródło: Lublin, BIP

Jego rola nie jest jednak zbyt aktywna. Strona jest sucha i informacyjna, nie przedstawia argumentów za i przeciw.

Z drugiej strony mamy dewelopera. Prowadzona przez niego kampania jest imponująca: bannery tak dla referendum z wizualizacjami parku znajdują się na bannerach, plakatach w przestrzeni miejskiej. Oprócz tego w mediach znajdziemy artykuły sponsorowane zachęcające do głosowania na tak.

Zrzut strony promującej głosowanie na "tak"
Źródło: strona dewelopera o parku

Powstała także strona promocyjna. Prezentuje wymuskane wizualizacje i zdjęcia szczęśliwych użytkowników przyszłego parku. Nie znajdziemy na niej jednak informacji o planowanej zabudowie: jej wysokości i szczegółowego planu.

Oczywiście inwestor jest również aktywny w mediach społecznościowych.

Aktywnym, trzecim aktorem są aktywiści miejscy: Lubelski Ruch Miejski, Towarzystwo dla Natury i Człowieka, czy zrzeszeni w grupie Górki Czechowskie –wietrznie zielone mieszkańcy Lublina.

Na swoich fanpejdżach publikują artykuły i materiały dotyczące zabudowy górek. Są też aktywni na ulicach: zorganizowali m.in. Marsz dla Górek Czechowskich – nie dla blokowisk, czy happening na deptaku w centrum. Przygotowują również materiały graficzne analizujące pomysły dewelopera: zliczają bilanse terenów, nanoszą na mapy opublikowane rysunki planowanych budynków, sprawdzają wypowiedzi. Działają jak detektywi i w zasadzie zajmują się tym, co powinno leżeć w gestii miasta – sprawdzają, co Lublinowi szykuje deweloper.

Nałożone na zdjęcie satelitarne Lublina rysunki planowanych budynków. Aktywiści chcą w ten sposób zaprezentować co rzeczywiście może czekać mieszkańców, jeśli wyrażą zgodę na zabudowę górek. Źródło: aktywiści miejscy z Lublina
Nałożone na zdjęcie satelitarne Lublina rysunki planowanych budynków. Aktywiści chcą w ten sposób zaprezentować co rzeczywiście może czekać mieszkańców, jeśli wyrażą zgodę na zabudowę górek. Źródło: aktywiści miejscy z Lublina

Ich, pochodzące ze zrzutek, środki finansowe są jednak nieporównywalne z przeznaczanymi na ogromną kampanię środkami zwolenników zabudowy górek.

Referendum – kpina z demokracji

I właśnie ta dysproporcja sił oraz manipulacyjny charakter materiałów promocyjnych dewelopera, który nie podaje szczegółowych informacji na temat planowanej zabudowy mieszkaniowej, są w tej sprawie najbardziej bulwersujące. Aktywiści są zdania, że urząd miasta stoi po stronie dewelopera. Rzeczywiście można odnieść takie wrażenie patrząc na to, jak niewiele materiałów umieściło miasto na stronie dotyczącej referendum. Sam prezydent o propozycji TBV mówił: „To interesująca propozycja. Wpisuje się w nasze oczekiwania”.

Zresztą samo jego zorganizowanie, pomimo jasnych sygnałów mieszkańców przeciwnych zabudowie, wygląda jak próba wpłynięcia na mieszkańców, aby zmienili zdanie.

„System planowania przestrzennego jest zorganizowany tak, że samorząd jest odpowiedzialny za prowadzenie polityki przestrzennej miasta. Tylko samorząd może zadbać o interes ogółu obywateli miasta. Sytuacja, w której władze miasta tego obowiązku nie realizują i przedkładają interes prywatny nad interes mieszkańców, jest dla mnie niedopuszczalna” – mówi OKO.press Stanisław Lichota.

„Oprócz kwestii roli samorządu , która polegać powinna na dbałości o interes ogółu mieszkańców miasta, jest także kwestia umowy społecznej.

Kilka pokoleń osób osiedliło się w tej części miasta ze świadomością, że tereny Górek Czechowskich są terenami przeznaczonymi dla nich. I obowiązkiem władz samorządowych jest dotrzymanie tej umowy społecznej.

Bo jest to umowa przynajmniej z kilkudziesięcioma tysiącami osób mieszkających nieopodal. Tę umowę władza chce złamać. W imię czego?” – pyta Lichota.

Ocena sytuacji byłaby jednak mniej krytyczna, gdyby gra była prowadzona uczciwie – inwestor pokazał cały projekt, szczegółowe wizualizacje założenia, bilanse terenu i zabudowy, dane dotyczące budynków, najlepiej także makietę. Należałoby to zestawić z dokumentami planistycznymi i opracowaniami przyrodniczymi. Zebrać opinie ekspertów, z jasną informacją czyimi są pracownikami lub zleceniobiorcami. Umożliwić łatwy dostęp do kompletu dokumentów na miejscu w urzędzie i przez internet. Przeprowadzić debatę. Niestety, w rzeczywistości dzieje się odwrotnie.

Ostre stanowisko na ten temat przygotował Kongres Ruchów Miejskich:

„Obecnie w Lublinie trwa rywalizacja zasobnego biznesu, bezkonkurencyjnego pod względem zasobów na promocję i reklamę z praktycznie bezbronnymi wobec zmasowanego, jednostronnego przekazu marketingowego mieszkańcami i ich organizacjami. Elementarna równowaga i odrębność polityki i biznesu została mocno naruszona.

Takie pomieszanie porządków jest nie do zaakceptowania i stanowi niebezpieczny precedens! Oto w kampaniach wyborczych władz dowolnego szczebla reguły ich finansowania określone są bardzo rygorystycznie, właśnie po to, żeby nie sposób było sobie KUPIĆ swoich władz nieograniczonymi środkami na kampanię wyborczą. W przypadku niedzielnego referendum w Lublinie dzięki lukom w prawie taka niedopuszczalna sytuacja została stworzona. MIASTO i JEGO ZASOBY TO NIE JEST SUPERMARKET!”.

Referendum w niedzielę. Liczymy, że dyskusja o Górkach się na nim nie zakończy, a przeciwnie – dopiero się zacznie. Tym razem zgodnie z ideą transparentności i z prawdziwym poszanowaniem demokracji.

 

 

OKO podgrzewa dyskusję o zmianach w klimacie.
Wesprzyj nas, też chcemy przetrwać.

Architektka i dziennikarka architektoniczna. 12 lat temu ukończyła Wydział Architektury i Urbanistyki Politechniki Śląskiej, prawie 10 lat przepracowała w zawodzie. Współpracowała z miesięcznikiem „Architektura-murator”. Kończy psychologię kliniczną na Uniwersytecie SWPS. W OKO.press pisze o planowaniu przestrzennym i psychologii. Robi też ilustracje i infografiki.


Twoje OKO

Specjalne teksty. Niepublikowane taśmy. Poufne wiadomości. Za darmo. Na zawsze.

Załóż konto. Otwórz OKO!