Jest pierwszy wniosek z Lex Deweloper! Mieszkania w hałasie, tuż przy torach, wbrew planowi miejscowemu

Na stronie BIP urzędu miasta Wrocławia pojawił się pierwszy wniosek o wydanie decyzji lokalizacyjnej dla zabudowy mieszkaniowej w ramach specustawy mieszkaniowej. Dotyczy on terenu przy ul. Czochralskiego – działki zlokalizowanej w śródmieściu, na północ od centrum, tuż przy linii kolejowej. Stanowi on niestety potwierdzenie obaw, że specustawa mieszkaniowa, podpisana przez Andrzeja Dudę na początku sierpnia 2018, po błyskawicznym marszu przez Sejm i Senat, będzie prowadzić do patologii i zrujnuje planowanie przestrzenne.

Teren przy Czochralskiego objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje w tym miejscu zabudowę usługową związaną z działalnością gospodarczą,

Powodów takich decyzji może być wiele: od strategii rozwoju miasta, urbanistycznej decyzji definiującej potrzebne w danym miejscu przeznaczenie terenu, argumenty przestrzenno-kompozycyjne, ale także związane z ochroną środowiska czy uciążliwością sąsiedztwa, które sprawia, że ludzie w danym miejscu nie powinni mieszkać.

Podpisany przez Andrzeja Dudę tzw. Lex Deweloper sprawia, że inwestor może tę decyzję – uzasadnioną troską o minimalny komfort życia mieszkańców – zwyczajnie zignorować.

Aktywiści pierwsi opisują wniosek w ramach #LexDeweloper

O złożonym wniosku poinformowało stowarzyszenie aktywistów miejskich Towarzystwo Upiększania Miasta Wrocławia. Zwracają uwagę na trzy kwestie:

• pierwszą jest niezgodność przeznaczenia (mieszkaniówka w miejscu dla usług),
• druga dotyczy wysokości budynku: zgłoszony projekt przedstawia obiekt o dwie do trzech kondygnacji wyższy od dozwolonej przez plan miejscowy zabudowy,
• a trzecia – bliskość torów kolejowych i związana z nimi uciążliwość akustyczna.

Druga z wymienionych kwestii to sprawa ekonomii – wyższy budynek oznacza większą liczbę metrów kwadratowych do sprzedaży. Należy jednak zaznaczyć, że inwestor pozostawił więcej powierzchni zielonej niż minimalna nakazana planem miejscowym: przeznacza na nią 50 proc. zamiast wymaganej planem powierzchni minimalnej 30 proc. Chwała mu za to, prawdą jest natomiast, że realizowanie bardziej zwartych, a wyższych budynków (w ramach tej samej klasyfikacji wysokościowej ze względów p.poż.) jest bardziej opłacalne niż budowa rozleglejszych, a wymagających większej liczby klatek schodowych założeń.

Pierwsza i trzecia poruszona przez stowarzyszenie kwestia dotyczy przeznaczenia terenu. Deweloper składający wniosek to VD ER (Vantage Development), firma, która w najbliższym sąsiedztwie omawianej działki zrealizowała osiedle Promenady Wrocławskie. Kolejny budynek w tym miejscu stałby się więc częścią większego założenia. Uchwalona w lipcu specustawa umożliwia wykorzystanie tego terenu na mieszkaniówkę, w przeciwieństwie do planu miejscowego.

Czemu plan miejscowy nie pozwala na zabudowę mieszkaniową w tym miejscu?

Najbardziej prawdopodobną przyczyną jest sąsiedztwo torów kolejowych. Urząd Miasta Wrocławia udostępnił mapę akustyczną, na której można sprawdzić natężenie hałasu drogowego, przemysłowego, tramwajowego i kolejowego. Dla omawianego terenu wygląda ona następująco:

Mapa pokazuje, że natężenie hałasu kolejowego dla działki, na której deweloper VD ER planuje blok mieszkalny, wynosi między 50 a 55 decybeli (dla uproszczenia omawiamy tylko pory nocne). Tuż za granicą działki przebiega granica pomiędzy odczytami między 55 a 60 decybeli. Liczby są kluczowe, dopuszczalny poziom hałasu powodowanego przez kolej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w porach nocnych wynosi 59 decybeli, a w strefie śródmiejskiej aż 65 decybeli.

Warto wspomnieć, że normy te uległy złagodzeniu w 2012 roku, wcześniej maksymalny poziom hałasu dla mieszkaniówki wynosił 50 decybeli, a dla strefy śródmiejskiej 55 decybeli. Przyczyna nowelizacji nie była jednak związana z jakimś nieoczekiwanym masowym uodpornieniem się Polek i Polaków na hałas, a raczej z potrzebą zminimalizowania ilości potrzebnych ekranów akustycznych dla zbyt hałaśliwych miejsc. Za liberalizację przepisów Najwyższy Urząd Kontroli skrytykował ówczesny rząd, przywołując m.in. wytyczne Światowej Organizacji Zdrowia (WHO), która za natężenie hałasu szkodliwe dla zdrowia uznaje 55 w dzień, a 45 decybeli w nocy. Obecne maksymalne natężenie hałasu dla strefy śródmiejskiej (a w takiej znajduje się omawiana inwestycja), przekracza bezpieczny poziom o 14 decybeli. A prawo pozwala na przekroczenie go nawet o 20 decybeli!

Można więc powiedzieć, że ze względów akustycznych planowana inwestycja jest prawdopodobnie zgodna z prawem w kontekście akustyki, jest to jednak poziom szkodliwy dla zdrowia, mogący powodować zmęczenie, rozdrażnienie, bóle głowy, brzucha i mięśni.

My, przygotowując tekst, opieraliśmy się o mapę akustyczną, ale odpowiedzialne lokalizowanie mieszkań przy torach wymagałoby rzetelnych analiz i aktualnych pomiarów i wprowadzenia tam, gdzie to potrzebne, rozwiązań zmniejszających hałas. Ta kwestia unaocznia jedną ze słabości specustawy w porównaniu z klasycznym systemem planowania przestrzennego.

Uchwalanie planów miejscowych poprzedzone jest analizami urbanistycznymi i środowiskowymi sporządzanymi przez odpowiednie instytucje. Nawet przygotowanie ułomnego narzędzia jakim jest decyzja o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki) nakłada na urzędy przeprowadzenie koniecznych analiz. W przypadku projektów powstających w ramach specustawy część problemów została pominięta – jednym z nich jest hałas.

Wracając do wyśrubowanych norm hałasu – oprócz raportów WHO i NIK również codzienne życie pokazuje, że problem jest istotny. We Wrocławiu przykre realia życia przy torach unaoczniają m.in. zgłaszane projekty w ramach budżetu obywatelskiego w sąsiedztwie czy głosy na forach internetowych na temat mieszkania przy torach (inna lokalizacja, ale natężenie hałasu podobne).

Marek Nowak, członek Towarzystwa Upiększania Miasta Wrocławia powiedział nam, że od lat prowadzi korespondencję z Ministerstwem Środowiska na temat norm akustycznych, które jego zdaniem są zbyt wysokie m.in. dla funkcji mieszkaniowych. Do końca tego roku ma powstać analiza tego problemu w skali kraju. Zwrócił się również do władz Wrocławia z postulatem stosowania starych, ostrzejszych norm akustycznych – wniosek spotkał się jednak z odmową.

W 2018 roku Wrocław zaktualizował program ochrony przed hałasem, gdzie dla zmniejszenia uciążliwości związanej z ruchem pociągów planowane są remonty torowisk lub ekrany akustyczne. Równocześnie jednak twórcy kładą nacisk na rolę planowania przestrzennego:

Oznacza to potrzebę dogłębnego analizowania przyszłych terenów pod zabudowę tak, aby w najgłośniejszych strefach nie lokalizować najbardziej wrażliwych funkcji, jak przedszkola czy mieszkania. Projekty powstające w ramach specustawy, w pośpiechu i rygorze krótkich terminów, będą najprawdopodobniej powstawać nie tam, gdzie najlepsze dla nich miejsce, a tam, gdzie inwestorom najkorzystniej je wybudować. A hałas będzie niezwykle istotnym zagadnieniem, ponieważ specustawa zachęca do budowania na terenach pokolejowych i poprzemysłowych.