Wiele ruchów lokatorskich ma ogromne nadzieje, że komisja weryfikacyjna zatrzyma wyrzucanie lokatorów z właśnie oddawanych kamienic. Jednak komisja Jakiego nie ma tego w planach ani nie ma takich kompetencji. Zajęła się nieruchomościami, w których nie ma lokatorów, albo pustymi działkami.

W poniedziałek 10 lipca komisja weryfikacyjna ds. warszawskiej reprywatyzacji zbiera się w ministerstwie sprawiedliwości na kolejnym posiedzeniu. Komisja działa od miesiąca, pierwsza rozprawa odbyła się 26 czerwca, kolejne 27, 28 i 29 czerwca. Ale przebieg dotychczasowych jej prac może rozczarować tych, którzy liczyli na obronę lokatorów kamienic w trakcie reprywatyzacji, albo na zadośćuczynienie tym, którzy zostali zmuszeni do ich opuszczenia, albo eksmitowani.

Źródłem ogromnych problemów lokatorów warszawskich kamienic, o które ich właściciele lub spadkobiercy się upomnieli, jest to, że reprywatyzacja polega m.in. na zwracaniu mienia w naturze. Gdyby polegała tylko na wypłacie odszkodowań, z pewnością nie doszłoby do wielu tragedii, ze śmiercią działaczki lokatorskiej Jolanty Brzeskiej na czele.

Przekazanie nowym-starym właścicielom kamienicy, w której dochód z czynszów – w budynkach komunalnych czynsz jest znacznie niższy niż w prywatnych – często nie wystarcza nawet na pokrycie bieżących wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, zawsze będzie rodzić konflikt interesów. Tym bardziej, że nowym właścicielom nie chodzi tylko o to, żeby kamienicę utrzymać, ale przede wszystkim, by czerpać z niej zysk.

Z „Białej księgi reprywatyzacji” opublikowanej dokładnie rok temu przez warszawski Ratusz wynika, że od 1990 roku w samej Warszawie dokonano ponad 4 tys. zwrotów nieruchomości, a 3,5 tysiąca postępowań jest w toku. Biorąc pod uwagę, że reprywatyzacja jest możliwa tylko tam, gdzie został złożony wniosek dekretowy, a w latach 1947-1949 złożono ich 17 tysięcy, oznacza to, że los co najmniej kilku tysięcy nieruchomości warszawskich wciąż jest nieustalony.

Ile z tych zwróconych nieruchomości to budynki z lokatorami? Takich statystyk nie mamy, choć Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze stara się problem zbadać. Z tego względu nie wiemy też, ilu dokładnie lokatorów mogło ucierpieć na skutek reprywatyzacji, choć organizacje lokatorskie mówią o kilkudziesięciu tysiącach. Brak szczegółowych informacji z Ratusza, dotyczących tego, co się działo z osobami przekazanymi wraz z budynkiem w ręce prywatne, należy poczytywać za za przejaw braku zainteresowania władz losem lokatorów.

Kolejność pojawiania się problemów lokatorskich jest zazwyczaj następująca.

  • Najpierw lokator otrzymuje pismo o pierwszej podwyżce czynszu. Wtedy dowiaduje się, że jego kamienica została zreprywatyzowana.
  • Miasto nie organizuje spotkań informacyjnych, na których zapowiadałoby zmianę właściciela, bądź też pouczało lokatorów o podstawowych prawach, które im przysługują – np. o prawie zaskarżania podwyżki czynszu do sądu, albo o możliwości zgłaszania do prokuratury przestępstwa z art. 191 par 1a kodeksu karnego, czyli przestępstwa nękania lokatorów.
  • Potem są dalsze podwyżki, spirala zadłużenia, aż wreszcie eksmisja.
  • W najgorszej sytuacji są lokatorzy w wieku przedemerytalnym i emerytalnym.

Te osoby mają ograniczone możliwości znalezienia dodatkowych źródeł dochodu, a nowy czynsz w zreprywatyzowanej kamienicy nieraz przekracza wysokość ich emerytur i świadczeń, które otrzymują.

Co może Komisja Weryfikacyjna?

Sprawdziliśmy, czy komisja może w jakikolwiek sposób pomóc lokatorom.

1. Czy Komisja wstrzyma zwroty kamienic z lokatorami?

Nie. Jak wynika z samej jej nazwy, Komisja leczy skutki, a nie przyczyny, i ma za zadanie zweryfikować postępowania, które już się odbyły. Jak zauważa Helsińska Fundacja Praw Człowieka,

Komisja nie zajmie się ochroną lokatorów w kamienicach, które dopiero będą zreprywatyzowane.

O ile w Warszawie dzięki tzw. małej ustawie reprywatyzacyjnej wiele zwrotów zostało zatrzymanych, sytuacja jest znacznie gorsza w innych częściach Polski. W Krakowie, Łodzi czy Poznaniu nie ma ani małej ustawy reprywatyzacyjnej, ani Komisji Weryfikacyjnej.

2. Czy Komisja może sprawić, że kamienica wróci do Skarbu Państwa lub do zasobu gminy?

Tak. Komisja ma możliwość uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej i orzeknięcia co do istoty sprawy. To oznacza, że tam, gdzie doszło do tzw. dzikiej reprywatyzacji, czyli decyzja została wydana niezgodnie z prawem, Komisja może cofnąć decyzję i wydać nową, odmawiającą zwrotu.

Lokatorzy powinni jednak pamiętać, że choć obecnie reprywatyzacja kojarzona jest z korupcją i układem, dużą część nieruchomości zwrócono w ramach reprywatyzacji zgodnie z literą prawa. Lokatorzy często byli zmuszani do wyprowadzki przez zgodną z prawem podwyżką czynszu, dokonywaną przez tzw. prawowitych spadkobierców. W takich sytuacjach Komisja będzie bezradna.

3. Czy Komisja może zwrócić kamienicę Skarbowi Państwa, jeśli nieruchomość przeszła już z rąk do rąk?

To zależy. Komisja nie może zwrócić kamienicy Skarbowi Państwa lub miastu, jeśli zaszły “nieodwracalne skutki prawne”. Oznacza to, że jeśli odzyskana kamienica została sprzedana osobie trzeciej, kamienica pozostanie w dalszym ciągu zreprywatyzowana. Wyjątkiem jest sytuacja, w której sprzedaż kamienicy została dokonana w złej wierze, a więc np. na rzecz wspólników działających w zmowie.

Biorąc pod uwagę, że znaczna część zreprywatyzowanych kamienic została następnie sprzedana (ile dokładnie, tego nie wiadomo – brakuje danych), odwrócenie skutków reprywatyzacji w wielu przypadkach może okazać się po prostu niemożliwe.

Z drugiej strony, jest to argument za tym, by Komisja wprowadziła jasne kryteria doboru spraw, które zbada w pierwszej kolejności, za czym lobbowały m.in. ruch miejski Miasto Jest Nasze i Komitet Obrony Praw Lokatorów. Chodzi na przykład o priorytet dla nieruchomości, w których mieszkają lokatorzy zagrożeni spiralą zadłużenia z powodu podwyżek czynszu i eksmisją.

Na to jednak na razie się nie zanosi, bo, póki co, Komisja zajęła się sprawami głośnymi i medialnymi:

  • zwrotem byłego gimnazjum na Twardej,  które dostało już nową siedzibę,
  • kamienicy na ul. Noakowskiego 16, z której już dawno wysiedlono wszystkich lokatorów, czy też
  • w ogóle niezabudowanych działek na Placu Defilad.

4. Czy Komisja może wstrzymać eksmisje i zamrażać podwyżki czynszów?

Nie. Jeśli jesteś lokatorką, która mieszka w zreprywatyzowanej kamienicy, i właśnie wpadasz w spiralę zadłużenia z powodu systematycznie podwyższanych czynszów, bądź też toczy się przeciwko tobie postępowanie komornicze, Komisja nic z tym nie może zrobić. Posłowie i posłanki uchwalający ustawę o Komisji nie pomyśleli o nadaniu organowi takiej kompetencji, albo nie chcieli.

5. Czy Komisja może zadecydować o wypłacie odszkodowania lokatorowi?

Tak. Komisja może nałożyć na miasto obowiązek wypłaty lokatorowi odszkodowania lub zadośćuczynienia. Warunki otrzymania takiego świadczenia są następujące:

  • decyzja reprywatyzacyjna została wydana niezgodnie z prawem,
  • lokatora uporczywie nękano, stosowano wobec niego groźby lub przemoc, bądź też podwyższono czynsz i spowodowało to istotne pogorszenie jego sytuacji materialnej,
  • lokator złożył wniosek o przyznanie odszkodowania lub zadośćuczynienia w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji Komisji.

W przypadku, gdy lokator nie będzie zadowolony z decyzji (np. z wysokości przyznanego odszkodowania), może złożyć sprzeciw. Sprzeciw od decyzji Komisji może złożyć również druga strona, czyli miasto Warszawa. Wówczas sprawę rozpatrzy sąd.

Rzecznik Praw Obywatelskich słusznie zwraca uwagę na to, że lokatorzy mogą nie poradzić sobie z walką o odszkodowanie na drodze postępowania cywilnego, która jest znacznie bardziej skomplikowana, niż postępowanie przed Komisją i wymaga aktywnego działania.

6. Czy więc lokatorzy mogą liczyć na pomoc Komisji?

Niestety, tylko niektórzy.

Jeśli którejkolwiek partii politycznej naprawdę zależy na dobru lokatorów, to powinna jak najszybciej zacząć prace nad dużą ustawą reprywatyzacyjną, która całkowicie zatrzyma zwroty kamienic z lokatorami.

Jeżeli jednak nie będzie decyzji politycznej o zaprzestaniu zaspokajania roszczeń reprywatyzacyjnych w naturze, bardziej aktywną rolę w ochronie praw lokatorów powinny pełnić samorządy, które odpowiadają za zapewnianie mieszkań komunalnych i socjalnych. Tyle tylko, że nawet jeśli wierzyć w możliwość przeniesienia lokatorów z jednej zreprywatyzowanej kamienicy, do innej, która jeszcze należy do miasta, to jest to rozwiązanie utopijne.

Według raportu Głównego Urzędu Statystycznego, w latach 2002-2013 zasób mieszkaniowy gmin stopniał o ponad 30 proc., a kolejka po przydział w Warszawie to kilka tysięcy osób.

O ile budowa mieszkań komunalnych jest przedsięwzięciem wymagającym przemyślanej polityki mieszkaniowej państwa, czasu i wydatków z budżetu, już teraz wielu problemów udałoby się uniknąć, nowelizując ustawę o ochronie praw lokatorów.

Ochrona przed podwyżkami czynszów

Potrzebna jest lepsza ochrona przed podwyżkami czynszów (najlepiej, by korespondowały z ich dochodami), oraz przed wypowiadaniem umów (w szczególności osobom starszym, niepełnosprawnym itd.). W obecnym stanie prawnym podwyżka czynszu może być uzasadniona remontem, bądź też dość ogólnym pojęciem „godziwego zysku”. W praktyce oznacza to, że

nie ma żadnej przeszkody, by lokatorom podnieść czynsz do stawki rynkowej, a nawet wyższej. Nie ma też praktycznie żadnych ograniczeń w wypowiadaniu umowy najmu emerytom, czy osobom starszym.

Do rozważenia pozostaje pomysł uproszczenia procedur związanych z sądowym egzekwowaniem praw lokatorskich w sposób analogiczny do procedur sądu pracy. Z doświadczenia organizacji lokatorskich wynika, że nawet jeśli lokatorowi uda się zaskarżyć działanie właściciela budynku do sądu, to zupełnie sobie nie radzi z popieraniem powództwa na sali rozpraw.

Tymczasem mało brakowało, aby w 2016 roku doszło do nowelizacji tej ustawy w sposób wręcz pogarszający sytuację lokatorów – z inicjatywy Prawa i Sprawiedliwości zaproponowano m.in. skrócenie maksymalnego czasu umowy najmu mieszkania komunalnego do pięciu lat, co można porównać do zastąpienia umów o pracę, umowami zlecenia. Dzięki krytyce ruchów lokatorskich prace nad nowelizacją zostały zatrzymane.


Beata Siemieniako jest działaczką społeczną, publicystką, laureatką wyróżnienia w konkursie Prawnik Pro Bono, autorką książki "Reprywatyzując Polskę. Historia wielkiego przekrętu" (Wydawnictwo Krytyki Politycznej, 2017).


Lubisz nas?

Dołącz do społeczności OKO.press