Inwestor zapewnia, że osiedle będzie „kameralne, proekologiczne, pierwsze takie w Polsce”. „Wyobrażam sobie tę budowę, szkołę, drogi – zrobi to z łosiowych błot miasto, miasto wśród dwóch rezerwatów. Boli mnie zielone serce” – mówi jedna z mieszkanek Starych Babic pod Warszawą. W samym środku Lasu Bemowskiego deweloper chce wybudować 11 budynków

„Od czasu, gdy mam córki, czuję jeszcze mocniejszą potrzebę angażowania się w sprawy naszego otoczenia, w tym ochrony przyrody. Takich jak ja jest więcej, jednak w starciu z dużym biznesem i pieniądzem głos mieszkańców często ginie. Tym bardziej nie można milczeć – tu chodzi o nasze miejsce do życia” – Aleksandra Krugły, mieszkanka warszawskiego Bemowa, lokalna społeczniczka.

Beata Jóźwik, mieszkanka Starych Babic, reprezentuje inicjatywę Nie dla zabudowy Lasu Bemowskiego: „Wyobrażam sobie tę budowę, szkołę, drogi – zrobi to z łosiowych błot miasto, miasto wśród dwóch rezerwatów. Boli mnie zielone serce”.

„Babice, Warszawa i cały świat stoją wobec zbliżającej się katastrofy klimatycznej. Każde drzewo, którego z chęci zysku nie wytniemy, to szansa na nasz ratunek” – warszawskie koło Partii Zieloni.

Powodem tych pełnych emocji wypowiedzi, a także petycji w obronie Lasu Bemowskiego, są plany zabudowy działki w samym jego sercu. Właściciel działki, prezes zarządu Sawa Apartments Marian Okręglicki, złożył w tej sprawie wniosek w ramach specustawy mieszkaniowej.

Widok planowanej zabudowy z lotu ptaka
Wizualizacja planowanej zabudowy; źródło: prezentacja inwestora z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019

Działka nr 180 w gminie Stare Babice, tuż za granicą Warszawy, to ok. 20 ha powojskowego terenu w sercu Lasu Bemowskiego. Leży pomiędzy dwiema częściami rezerwatu Łosiowe Błota, utworzonego dla ochrony torfowisk i występujących na nich chronionych roślin i zwierząt.

Mapa sąsiadujących z działką rezerwatów
Mapa sąsiadujących z działką rezerwatów; źródło: prezentacja gminna z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019

Obszar ten objęty jest dokumentami planistycznymi gminy (studium i planem miejscowym), gdzie przeznaczono go do zalesienia (ZL). To oznacza, że nie można na niej budować.

Fragment studium gminnego
Fragment studium gminnego; źródło: prezentacja gminna z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019

Skąd się wzięły plany zabudowy?

Uchwalona w lipcu 2018 roku specustawa mieszkaniowa (tzw. Lex Deweloper) umożliwiła inwestorom składanie wniosków o zabudowę mieszkaniową w miejscach, na które nie wyraża zgody plan miejscowy. Związała je jednak ze studium gminnym – wnioski nie mogą być z nim sprzeczne. Wyjątkiem są jednak tereny, które „w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych”.

Pomimo więc, że działka nr 180 w Lesie Bemowskim jest objęta dokumentami planistycznymi, które nie przeznaczają jej pod zabudowę – wniosek w ramach specustawy inwestor ma prawo złożyć.

O zgodzie na taką inwestycję zadecyduje rada gminy. Kiedy? Nie wiemy – nie otrzymaliśmy takiej informacji z urzędu gminy Babice. Według urzędników, wniosek złożony przez inwestora posiada braki i termin procedowania zależny jest od daty uzupełnienia. Nieoficjalnie dowiedzieliśmy się jednak, że do głosowania może dojść już w grudniu.

Co planuje deweloper

Złożony w gminie projekt zakłada budowę 11 budynków dwukondygnacyjnych (plus antresole) mieszczących 88 mieszkań. Do tego – budowę przedszkola i szkoły na 140 miejsc. Teren zajęty przez budynki wraz z drogami ma zająć ok. 2 ha, na reszcie działki mają powstać boiska, tor rowerowy, skatepark i polana ogniskowa.

Plan zagospodarowania działki
Plan zagospodarowania działki; źródło: prezentacja inwestora z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019

Inwestor zapewnia, że osiedle będzie

„kameralne, proekologiczne, pierwsze takie w Polsce, ze ścieżkami rowerowym, szerzące dbałość o środowisko wśród społeczeństwa wraz z dodatkowymi inwestycjami towarzyszącymi dla przyszłych mieszkańców osiedla”.

Zabudowa tego terenu wywołała jednak opór wielu mieszkańców i części radnych. 10 października odbyła się sesja rady gminy mająca na celu umożliwić inwestorowi prezentację projektu i konfrontację tych obaw. Głos zabrali także przedstawiciele Lasów Miejskich i Kampinoskiego Parku Narodowego.

Piotr Prądzyński z Lasów Miejskich Warszawa: „Teren ciekawy przyrodniczo ze względu na podmokłe siedliska, przez to wrażliwy na wszelkie oddziaływanie mające wpływ na poziom wody. Cały kompleks jest zwartą przestrzenią, ale ma w środku tę działkę, która dzieli rezerwat, teren bardzo cenny, dla którego powstaje teraz plan ochrony rezerwatu w RDOŚ, w związku z tym bardzo rozważnie powinniśmy podchodzić do inwestycji w tym rejonie.

Nic, co mogłoby bardziej ingerować w stan środowiska niż to, co jest dotychczas, nie powinno być dopuszczone. Tam są obiekty powojskowe, bunkry, ale z nimi natura już sobie poradziła, natomiast następne inwestycje będą prowadziły do pogłębiania już i tak niekorzystnych warunków dla istnienia tego kompleksu”.

Małgorzata Rojewska, Kampinoski Park Narodowy: „Zespół Nauki KPN wypowiedział się, że potencjalna zabudowa działki może stać w konflikcie z planem ochrony KPN, gdzie wśród zagrożeń zewnętrznych wymieniona jest presja urbanizacji na terenie otuliny, skutkująca m.in. izolacją parku od otoczenia i przerwaniu lokalnych połączeń przyrodniczych. Z pewnością będziemy opiniować nie-pozytywnie.

Jest to dla nas uszczuplenie otuliny. Kiedy odizolujemy park od terenów zewnętrznych, stanie się wyspą i będzie ubożał”.

Działka po wojsku

Jakim sposobem ta działka znalazła się w prywatnych rękach? Przez kilkadziesiąt lat funkcjonowania tam wojskowej bazy radiowej teren należał do Skarbu Państwa. W 2002 roku ówczesny Minister Obrony przekazał ją Agencji Mienia Wojskowego, która wniosła nieruchomość aportem spółce-córce Ramwar. Ta z kolei sprzedała działkę właścicielowi Sawa Apartments Marianowi Okręglickiemu.

Jak donosiła w 2008 roku Rzeczpospolita sprawą miała interesować się prokuratura i CBA. Nieprawidłowościom zaprzecza jednak właściciel działki Marian Okręglicki, artykuł nazywając kaczką dziennikarską.

Za użycie w publikacji w Gońcu Babickim sformułowania, że działka została sprzedana „w niezbyt jasnych okolicznościach” pozwał on jednego z babickich radnych, Jerzego Piętochę. Pozwany został również wydający ten miesięcznik radny Michał Starnowski. Zdaniem Okręglickiego używanie w prasie i rozmowach z mieszkańcami takich sformułowań godzi w jego dobre imię i utrudnia prowadzenie inwestycji.

„Wyciąga się rzeczy sprzed kilkunastu lat, aby mnie zdyskredytować” – powiedział w sądzie.

W 2006 roku Najwyższa Izba Kontroli opublikowała raport z kontroli działań Agencji Mienia Wojskowego i spółki Ramwar. Wynika z niego, że „Spółka RAMWAR zbyła (bez zakładanego uszlachetniania) wniesione przez AMW nieruchomości, uzyskując za nie kwotę 10.960,9 tys. zł, tj. o 3.207,9 tys. zł wyższą od ich wartości, określonej przez AMW przy wnoszeniu nieruchomości do spółki.

Powyższe działania AMW ocenia się zatem jako niecelowe i ekonomicznie nieefektywne”.

NIK znalazł również nieprawidłowości w działaniu pracowników AMW i Ramwaru.

W raporcie nie ma jednak informacji o Marianie Okręglickim. Zeznał on we wtorek, w pierwszej z rozpraw dotyczących narażenia dobrego imienia, że z CBA miał kontakt tylko raz, gdy poproszono go o dokumenty dotyczące kupna działki nr 180 i na tym dla niego tamta sprawa się zakończyła.

Lata prób, lata odmów

Inwestor od lat próbuje uzyskać zgodę na inwestycje na działce, gmina odmawia.

2006

W 2006 roku gmina Stare Babice przystąpiła do tworzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z prezentacją po. Kierownika Referatu Planowania Przestrzennego gminy Stare Babice Damiana Siembidy w trakcie procedury inwestor starał się o przekształcenie działki w teren nie leśny. Gmina odmówiła. Działka nr 180 została w nim oznaczona jako ZL, czyli teren leśny/zalesień.

Najważniejsze wydarzenia związane z działką nr 180
Najważniejsze wydarzenia związane z działką nr 180; źródło: prezentacja gminna z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019

2009

W 2009 roku inwestor wezwał radę gminy do usunięcia naruszenia prawa przepisami tego studium. Jego zdaniem przeznaczenie działki na funkcję leśną naruszyło jego interes prawny. Rada gminy wniosek dewelopera odrzuciła argumentując, że

„Wzywający nie wskazał żadnego interesu prawnego, który uzasadniałby jego wezwanie. Ma jedynie interes faktyczny polegający na nie wyrażaniu zgody na przeznaczenie tej nieruchomości na cele leśne.

Nieprawdą jest, że teren działki ew. nr 180 we wsi Janów miał przeznaczenie stricte budowlane. Jako jednostka wojskowa nie podlegała tym samym przepisom co obiekty cywilne. W planach miejscowych był to albo las albo teren specjalny. Jako taki nie występował w planach miejscowych jako teren przeznaczony pod zabudowę. Twierdzenie przez Pana Mariana Okręglickiego, że Gmina Stare Babice przeznacza jego nieruchomość budowlaną na cele leśne jest nieuprawnione i nie poparte żadnym dowodem. Dla Gminy Stare Babice teren tej nieruchomości zawsze stanowił część Parku Leśnego Bemowo z rezerwatami, czego władze gminy nie ukrywały, a wręcz informowały o tym służby wojskowe”.

Gmina starała się dowieść, że kupując działkę deweloper nie mógł zakładać, że będzie miał prawo na niej budować.

2017

W 2017 roku rada gminy podjęła jednak próbę zmiany studium – jednym z terenów, którego miała dotyczyć, była właśnie działka nr 180. Inwestor planował wówczas wybudować tam klinikę, a zmiana studium dotyczyła wprowadzenia strefy usług medycznych na części działki.

Do urzędu wpłynęło wówczas 836 pisemnych wniosków sprzeciwiających się jakiejkolwiek zabudowie tej działki i postulujących jej zalesienie. Pod internetową petycją w tej sprawie podpisało się 1000 osób. Nie było wniosków popierających zmianę studium. W protest włączyły się ruchy miejskie, w tym warszawskie Miasto Jest Nasze. Ówczesny wójt Krzysztof Turek wnioski rozpatrzył pozytywnie, do zmiany przeznaczenia terenu nie doszło. Nadal nie możliwa była jego zabudowa.

Jesienią 2018 roku na terenie gminy rozdystrybuowana została ankieta informująca o planach realizacji w Starych Babicach mieszkań w ramach rządowego programu. Informowała o rozpoczęciu wstępnych zapisów.

Ankieta dystrybuowana wśród mieszkańców Starych Babic
Ankieta dystrybuowana wśród mieszkańców Starych Babic; źródło: strona Fb Mieszkańcy gminy Stare Babice

Wójt gminy opublikował wtedy komunikat z ostrzeżeniem i informacją, że gmina nie podjęła współpracy w ramach programu Mieszkanie+ ze spółką podpisaną na kopercie. Była nią SPV K2 sp. z o. o. ul. Solec 18, lok. U13, 00-410 Warszawa. W KRS nie widnieje spółka o takiej nazwie i adresie. Adres jest jednak zbieżny z biurem sprzedaży inwestycji zrealizowanej przez Sawa Apartments na warszawskim Solcu, natomiast zgodnie z KRS prezesem spółki o nazwie SPV K2 sp. z o. o., ale o innym adresie, jest Marian Okręglicki.

2019

Uchwalona w 2018 roku specustawa mieszkaniowa otworzyła inwestorowi furtkę do podjęcia kolejnej próby zrealizowania inwestycji kubaturowej na tym terenie. Jak powiedział nam właściciel działki, wniosek złożył w sierpniu 2018 roku, czyli tuż po wejściu w życie specustawy.

Okręglicki stara się przekonać do swojego pomysłu radnych i mieszkańców – w sierpniu zorganizował na swojej działce piknik z okazji święta Wojska Polskiego, wsparł również organizację festynu we wsi Klaudyn.

Twierdzi, że jest otwarty na rozmowę i współpracę z mieszkańcami, a jego inwestycja powstanie bez szkody dla środowiska. Deklaruje, że „można budować rozsądnie, ekologicznie i chcemy być przykładem dla innych”.

Trudno było nam uwierzyć, że realizacja sieci czy fundamentowania może się odbyć bez ingerencji w wody powierzchniowe, ale inwestor odpowiedział nam, że wykonał odpowiednie badania gruntu, które umożliwiają na płytkie posadowienie budynków, a sieci na działce istnieją od czasów bazy wojskowej – inwestor chce je jednak zinwentaryzować i zalegalizować. Czy jest to możliwe bez ingerowania w głębsze warstwy ziemi, a zatem w stosunki wodne, trudno orzec bez odpowiednich badań. Bez odpowiedzi pozostało nasze pytanie o wygenerowany przez inwestycję ruch samochodowy. Mieszkańcy zastanawiają się również jak miałaby funkcjonować szkoła w środku lasu.

Rozwiązaniem może być wykup gruntów

Wśród pytań podczas sesji padło także pytanie, czy inwestor skłonny jest działkę sprzedać. Wójt gminy Stare Babice Sławomir Sumka stwierdził, że: „nas na to nie stać, od tego są władze rządowe, żeby z nami działać. Miesiąc temu wysłaliśmy pismo do KPN o skierowanie wniosku do ministra o zakup tych gruntów lub pomysł na zagospodarowania tego gruntu z wykupem”.

W piśmie do ministra środowiska Henryk Kowalczyka napisał:

„Aby wyeliminować zagrożenie bezpowrotnej utraty tak cennych terenów zwracam się do pana z prośbą o zainicjowanie procesu wykupów terenów działki 180 we wsi Janów oraz korytarza ekologicznego łączącego Las Bemowski z Kampinoskim Parkiem Narodowym na rzecz Skarbu Państwa i przekazania tych terenów w zarząd instytucji specjalizującej się w dbaniu o środowisko przyrodnicze”.

Inwestor poinformował nas, że „po wspólnym posiedzeniu Komisji Rady Gminy w dniu 10.10.219 r. [właściciel działki – przyp. red.] wystosował pisma z zapytaniem o zainteresowanie wykupem wymienionych działek oraz o możliwość ich wykupu do następujących instytucji: Ministerstwo Środowiska, Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska.

W każdym z tych miejsc, rozmawiając z osobami decyzyjnymi w tym zakresie, ustalił, że nie ma takiej możliwości i instytucje te nie podejmą działań, zmierzających do wykupu tych terenów, w tym działki nr 180 w Janowie”.

O odpowiedź na pisma zapytaliśmy wójta – niestety do czasu publikacji tego tekstu nie otrzymaliśmy odpowiedzi.

Co dalej?

Na sesji z 10 października padły zapewnienia ze strony inwestora, że dla inwestycji zostanie przygotowany szczegółowy raport i opracowanie wskazówek dla realizacji inwestycji w sposób zrównoważony.

Wypowiadający się podczas sesji radni i mieszkańcy pozostali sceptyczni. Może dlatego, że aby móc podejmować decyzję na ten temat, rada powinna poznać szczegółowy projekt i rozwiązania minimalizujące negatywny wpływ inwestycji wraz z opracowaniami ekofizjograficznymi, a nie wyłącznie zapewnienia o ich powstaniu. A może dlatego, że stoją na stanowisku, że w sercu lasu, w sąsiedztwie dwóch rezerwatów, jakakolwiek zabudowa mieszkaniowa czy usługowa to zły pomysł.

Inwestor zapewnia nas, że większość mieszkańców popiera jego inwestycję, ale trudno odnieść takie wrażenie patrząc na liczbę podpisów pod najnowszą petycją sprzeciwiającą się zabudowie i porównując ją z liczbą podpisów poparcia dla inwestycji uzyskanych przez dewelopera.

Podczas spotkania z 10 października nie pojawił się również ani jeden głos popierający inwestycję.

Inwestor otrzymał jednak pochwałę od radnej z Klaudyna za podejmowanie rozmów z mieszkańcami i chęć komunikacji.

Czy rzeczywiście jest o czym jeszcze rozmawiać po tylu latach odmów? Jeden z mieszkańców podczas sesji w Starych Babicach podsumował:

„Dziwie się jednak panu deweloperowi, bo w dzisiejszych czasach opór ekologów i społeczeństwa Babic i Bemowa będzie totalny. (…) Szkoda pana zdrowia, bo pan tego osiedla nie zbuduje. Ekologia bemowska i babicka nie dopuści do jego budowy”.

Nie tylko Łosiowe Błota

Las Bemowski kusi deweloperów także od jego warszawskiej strony. Chodzi o porośniętą drzewami działkę przy lotnisku Babice. Gospodarująca terenem spółdzielnia „Dębowa Polana” złożyła wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych i w zabudowie bliźniaczej. Radna Agata Diduszko-Zyglewska złożyła w tej sprawie interpelację. Mieszkańcy zbierają podpisy pod petycją w obronie tego terenu przed wycinką i zabudową.

OKO podgrzewa dyskusję o zmianach w klimacie.
Wesprzyj nas, też chcemy przetrwać.

Architektka i dziennikarka architektoniczna. 12 lat temu ukończyła Wydział Architektury i Urbanistyki Politechniki Śląskiej, prawie 10 lat przepracowała w zawodzie. Współpracowała z miesięcznikiem „Architektura-murator”. Kończy psychologię kliniczną na Uniwersytecie SWPS. W OKO.press pisze o planowaniu przestrzennym i psychologii. Robi też ilustracje i infografiki.


Komentarze

Twoje OKO

Specjalne teksty. Niepublikowane taśmy. Poufne wiadomości. Za darmo. Na zawsze.

Załóż konto. Otwórz OKO!