Nie ma szału z „Mieszkaniem plus”. Buduje się mniej o połowę, koszty wysokie, chętni nie walą oknami

Nawet przy dopłatach do czynszu mieszkaniec musi wykazać się taki dochodami, które zagwarantują, że będzie w stanie płacić co miesiąc. „Mieszkanie plus” nie jest programem, z którego skorzystają najbardziej potrzebujący. „Polska polityka mieszkaniowa odpływa w kierunku pomagania tym, którzy i tak sobie finansowo poradzą. Zostawia za to gminy z mieszkańcami, którzy nie dołączą do »Mieszkania plus«, bo ich nie stać” – mówi dr Alina Muzioł-Węcławowicz, współautorka raportu "Mieszkalnictwo społeczne".

867 – tyle lokali powstało łącznie w ramach „Mieszkania plus”, sztandarowego projektu rządu PiS, który miał uratować polskie mieszkalnictwo. Kolejne 663 lokale są w budowie. Skromnie, zważywszy na to, że jeszcze rok temu Mateusz Morawiecki obiecywał, że do końca 2019 dzięki „Mieszkaniu plus” przybędzie 100 tysięcy mieszkań.

Rząd od początku kadencji obiecuje Polakom mieszkania w dobrej cenie. Powstały już setki stron przepisów, które miały to zapewnić. Od utworzenia Krajowego Zasobu Nieruchomości, powołania Narodowego Programu Mieszkaniowego, do ustawy o dopłatach do czynszu. Efekty tej legislacyjnej ofensywy póki co nie powalają.

W Kępnie budynki są dwa

Wyróżniają się na tle pstrokatych PRL-owskich bloków. Biała elewacja, cztery piętra, balkony. Razem 36 mieszkań. Parking z kostki i plac zabaw. Przedszkole na parterze. Windy. Standard niczego sobie.

Magda zaprasza do mieszkania. Dwa pokoje, kuchnia, nowiutkie meble. Wszystko super, gdyby nie ten zaciek na ścianie. „Niby nowy blok, a już coś takiego. Ale wykonawca obiecał, że wszystko naprawi. Budynek na gwarancji” – opowiada.

Mąż pracuje w fabryce mebli, jak większość tutaj. Magda myśli o Holandii, tak tylko, na wakacje.

„Tu mamy wysoki standard mieszkania, do tego przedszkole blisko. Są komórki, można zostawić wózek i przypiąć rower. Tylko te ceny... Powiem panu, żadna rewelacja. Jakoś wielkiej wdzięczności do rządu nie czuję. Zbudowali mieszkania, owszem, ale wiadomo, że jedną ręką dają, a drugą zabiorą” – mówi Magda, jedna z pierwszych osób, która skorzystała z programu „Mieszkanie plus”.

400 tysięcy na zapas

Dwa bloki przy ul. Przemysłowej w Kępnie oddano lokatorom jesienią zeszłego roku. Lokale po pięćdziesiąt metrów, dwa – trzy pokoje. Idealne dla młodych małżeństw. Ale entuzjazmu nie ma.

„Czynsz po 1200 złotych to jest normalna cena jak na Kępno” – denerwuje się Maria, która właśnie wróciła ze sklepu. – „Do tego to mieszkanie nie jest do końca nasze. I długo nie będzie”.

Za mieszkanie Maria płaci 30 złotych z metra. Z tej kwoty połowa idzie na czynsz, a połowa to rata „wykupu mieszkania na własność”. W tym tempie wykupienie lokalu potrwa dwadzieścia lat.

Dla Zdzisława nowe bloki to jednak szansa.

„Liczyłem dokładnie. Gdybym wziął kredyt w banku, płaciłbym znacznie większe raty”.

Władze Kępna mają do „Mieszkania Plus” stosunek ambiwalentny. Z jednej strony, w niecały rok udało się postawić dwa budynki. Z drugiej - droga do inwestycji była mocno wyboista. Wiceburmistrz Artur Kosakiewicz nie przewiduje powtórki.

„Negocjacje z Bankiem Gospodarstwa Krajowego trwały ponad dwa lata” – mówi wiceburmistrz – „Najtrudniejszą sprawą był rodzaj zabezpieczenia dla banku. Jako gmina nie mogliśmy pozwolić sobie na kolejny kredyt, bo przekroczylibyśmy wskaźniki zadłużenia”.

Program wygląda tak: rządowa spółka PFR Nieruchomości finansuje inwestycję, lokalny TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) lub inna gminna jednostka buduje, a dług spłacają mieszkańcy – w czynszu. Gmina nie dokłada do inwestycji, jej wkładem jest ziemia pod budowę.

Gmina ponosi też koszty infrastruktury – budowy dróg, kanalizacji itp. Ale co w sytuacji, kiedy przestaną płacić? Lub zabraknie chętnych do wynajmu? Albo mieszkańcy będą się chcieli wyprowadzić? Wtedy strumień pieniędzy przestanie płynąć. Właśnie przed takimi sytuacjami chciał zabezpieczyć się rządowy inwestor.

Stanęło na tym, że gmina co roku w budżecie będzie zapisywać 400 tysięcy złotych na poczet „Mieszkania plus”. To na wypadek, jeśli lokatorzy nie będą płacić, a lokale będą stały puste.

„To tylko zabezpieczenie. Zakładamy, że ta kwota co roku wróci do naszego budżetu” – mówi Artur Kosakiewicz.

Dopłaty dla wytrwałych

Żeby korzystać z „Mieszkania plus” trzeba być mieszkańcem gminy i płacić tu podatki, do tego wykazać się odpowiednio niskimi dochodami. Jeśli posiadasz dzieci, możesz liczyć na dodatkowe punkty. Szału, by brać rządowe mieszkania nie ma. W nowych blokach dwa lokale wciąż stoją puste.

„Na początku mieliśmy więcej chętnych, niż mieszkań. Później ludzie zaczęli liczyć, zobaczyli koszty. Zainteresowanie spadło” – mówi wiceburmistrz.

Lokatorom ma pomóc ustawa „czynszowa”, czyli program „Mieszkanie na start”. Lokatorzy gminnych mieszkań przez 15 lat będą korzystać z dopłat do czynszu. Chętni znów muszą wykazać się odpowiednim, tym razem niezbyt wielkim, dochodem. Premiowani mogą być m.in. rodzice z dziećmi, osoby po 65. roku życia lub niepełnosprawni. Dopłaty zależą od wielkości mieszkania, liczby osób w rodzinie. Szczegóły różnią się w zależności od regionu. Wszystko zależy od kosztów budowy w danym miejscu.

Kępno było jednym z pierwszych miast, które uruchomiło program „Mieszkanie na start”, dlatego od połowy roku lokatorzy z ul. Przemysłowej zapłacą mniej za swoje cztery ściany.

Choć w ustawie czynszowej nie ma o tym słowa, w praktyce powstała ona po to, by ratować kulejące „Mieszkanie plus”. Czy zwiększy zainteresowanie programem? Pewności nie ma. Dopłaty oznaczają kolejne wnioski i procedurę, przez którą muszą przejść mieszkańcy. Osobno muszą też starać się o przyznanie mieszkania. Wszystko to powoduje, że wynajęcie lokalu z „Mieszkania plus” to sprawa bardziej skomplikowana, niż wynajęcie „normalnego” lokalu na wolnym rynku.

Wałbrzych odrabia straty

Jarocin dzierży palmę pierwszeństwa w „Mieszkaniu plus”. Obecnie gotowych jest tam 258 mieszkań, które właśnie są zasiedlane. Kolejne mają powstać niebawem. Nie obyło się bez problemów. Podczas drugiego etapu inwestycji z placu budowy zszedł wykonawca. Opóźnienia sięgnęły wielu miesięcy. Budowę udało się wznowić dopiero parę dni temu. Nowy termin zakończenia to koniec kwietnia 2020 roku.

Gotowe budynki stanęły też w Białej Podlaskiej, gdzie „Mieszkanie Plus” zapewniło 186 mieszkań. Brakuje chętnych na ostatnie dwanaście lokali. Czynsz? Blisko 14 złotych za metr.

Przy czterdziestu metrowym mieszkaniu daje to czynsz na poziomie 560 złotych. Do tego doliczyć trzeba opłaty eksploatacyjne. Agnieszka Dzwonnik z Referatu Lokali Mieszkalnych w Białej Podlaskiej przyznaje: to nie mało, w porównaniu z cenami w Białej Podlaskiej. Mieszkania nie cieszą się dużym powodzeniem.

„Z 1000 złożonych wniosków stworzyliśmy listę 180 najemców, którzy spełniają warunki przyznaniu lokalu. Mieliśmy też listę rezerwową, ale okazało się, że nie będzie potrzebna. Wiele osób wycofało się”.

Biała Podlaska to ostatnie miasto, w którym„Mieszkania plus” są zasiedlone. Blisko jest Wałbrzych, gdzie powstały 192 mieszkania. Na najemców czekają zarówno 35-metrowe kawalerki, jak i trzypokojowe mieszkania 74-metrowe. Entuzjastą „Mieszkania Plus” jest prezydent Wałbrzycha Roman Szełemej.

„W ostatnich latach miasta metropolitalne przeżyły dynamiczny wzrost rynku deweloperskiego, częściowo za sprawą programu »Mieszkanie dla młodych«. Negatywnym skutkiem zjawiska było wysysanie młodych ludzi z małych i średnich miast. »Mieszkanie plus« jest próbą wypełnienia tej luki. Rynek mieszkań na wynajem jest w Wałbrzychu wyjątkowo płytki. Umowa w »Mieszkaniu plus« jest tak skonstruowana, że każdy, kto płaci czynsz, może mieszkać tam nawet i 50 lat. A to daje poczucie stabilizacji” – mówi Szełemej.

Ruszył nabór wniosków o przyznanie mieszkania. Także tutaj chętni muszą wykazać się odpowiednimi zarobkami. „Te mieszkania muszą być skomercjalizowane, musimy je wynająć osobom, które będą w stanie płacić czynsz” – wyjaśnia prezydent.

Najważniejszy zysk?

To, co potocznie nazywamy „Mieszkaniem plus”, to tak naprawdę szereg działań, dzięki którym w Polsce jak grzyby po deszczu mają rosnąć mieszkania. Po pierwsze, mamy ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN).

KZN ma być bankiem ziemi pod przyszłe inwestycje. Samorządy miały referować, czy na ich terenach znajdują się rządowe nieruchomości należące np. do wojska, PKP czy Poczty Polskiej. Na razie jednak próżno szukać jego efektów. Dzięki KZN nie powstało ani jedno mieszkanie.

Ustawa cały czas jest diametralnie zmieniana. Nowa wersja czeka na podpis prezydenta. Do tej pory nikt nie był zainteresowany budowaniem na państwowych gruntach.

Do rządowego planu zalicza się też ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowej, potocznie nazywana "Lex Deweloper". Ustawa ma ułatwić życie deweloperom. Jest powszechnie krytykowana, bo pozwoli budowniczym ignorować planowanie przestrzenne.

Jest też wspomniana już ustawa o dopłatach do czynszu. Jest w końcu uchwalony w 2016 roku Narodowy Program Mieszkaniowy. To właśnie częścią tego dokumentu jest „wsparcie społecznego budownictwa czynszowego”. Czyli to, co najczęściej mamy na myśli, mówiąc o „Mieszkaniu Plus”.

Rządowa ofensywa, zwłaszcza ustawa o dopłatach do czynszu i „Lex Developer” wywołują żywe dyskusje. Nie ma pewności, że zagwarantują sukces. Początkowo za realizację programu odpowiadała podległa pod Bank Gospodarstwa Krajowego spółka BGK Nieruchomości. Została jednak kupiona przez Polski Fundusz Rozwoju, czego efektem jest powstanie PFR Nieruchomości. Ten zabieg miał przyspieszyć budowę mieszkań.

Ewa Syta z PFR Nieruchomości tłumaczy, że w tym półroczu nieruchomości zostaną przekazane najemcom w Wałbrzychu i Gdyni.

„Budowy trwają w Katowicach, Kępicach i kolejnej lokalizacji w Jarocinie. Projektujemy blisko 14 tysięcy mieszkań. To między innymi osiedle na blisko 3 tysiące lokali w południowej części Warszawy, ale także mniejsze inwestycje we Wrocławiu, Toruniu, Katowicach, Łowiczu, Zgorzelcu, Radomiu. Kolejne 14 tysięcy mieszkań uzyskało zgodę inwestycyjną, co oznacza, że niebawem ruszą prace projektowe dla tych nieruchomości. Dla pozostałych projektów przygotowane są wnioski inwestycyjne. Zakładamy, że w ciągu najbliższych sześciu miesięcy uzyskamy decyzje inwestycyjne dla ponad 50 tysięcy mieszkań” – dodaje pani Syta.

„Osoby decyzyjne wykazały się nadmiernym optymizmem. Zapowiadając ogromny sukces same sobie zaszkodziły” – twierdzi dr Alina Muzioł-Węcławowicz, współautorka raportu "Mieszkalnictwo społeczne". – „Procedury przygotowawcze muszą potrwać, rady gminy potrzebują czasu na przegłosowanie stosownych uchwał, a proces inwestycyjny w mieszkalnictwie jest długotrwały”.

Główny problem leży jednak gdzie indziej. Kto spodziewał się, że „Mieszkanie plus” zapewni dostęp do tanich mieszkań, ten się przeliczył. Budowy finansowane są pieniędzmi z funduszu inwestycyjnego. Rządowa spółka wprost przyznaje, że buduje komercyjnie, nie angażując pieniędzy z budżetu państwa.

„PFR Nieruchomości zakłada 3 proc. zysk z zaangażowanego kapitału. Ciężko przy takim założeniu wynajmować mieszkania dużo taniej, niż na wolnym rynku” – dodaje dr Muzioł-Węcławowicz.

Nawet przy dopłatach do czynszu mieszkaniec musi wykazać, że będzie w stanie płacić co miesiąc. „Mieszkanie plus” nie jest programem, z którego skorzystają najbardziej potrzebujący.

„Polska polityka mieszkaniowa odpływa w kierunku pomagania tym, którzy i tak sobie finansowo poradzą. Zostawia za to gminy z mieszkańcami, którzy nie dołączą do »Mieszkania plus«, bo ich nie stać” – podsumowuje dr Alina Muzioł-Węcławowicz.