Patryk Jaki: Kamienice wracają do miasta, a lokatorzy mogą spać spokojnie. Ani jedno, ani drugie się nie dzieje

Prawnicy spierają się, jaki skutek mają decyzje wydawane przez Komisję Weryfikacyjną – sprzeczne komunikaty płyną zarówno od członków Komisji, z warszawskiego Ratusza, jak i od prawników, którzy zajmują się reprywatyzacją. Z jednej strony nie ma bowiem wątpliwości, że Komisja jest nieznanym dotąd w porządku prawym organem o nadzwyczajnych kompetencjach. Z drugiej - nie ma też wątpliwości, że kluczową rolę w decydowaniu o dalszych losach kamienic, którymi zajęła się Komisja, odegrają sądy.

Prawniczka Beata Siemieniako* analizuje na prośbę OKO.press co czeka teraz lokatorów kamienic, które decyzją Komisji Weryfikacyjnej mają być odebrane nowym właścicielom i zwrócone do zasobów miasta. Komisja, a przed nią także prokuratura, uznała, że w przypadkach tych reprywatyzacji doszło do złamania prawa. Radość lokatorów nękanych przez nowych właścicieli była ogromna. Ale co będzie się z nimi działo teraz? Czy rzeczywiście mogą spać spokojnie?

Sprawa nie jest prosta - pisze pani Siemieniako, bowiem:

• Kamienice nie wracają automatycznie do miasta, to może potrwać kilka lat.
• Nie wracają całe kamienice, a tylko część lokali w nich.
• Lokatorzy jeszcze przez długi czas będą zdani na nowych właścicieli.
• Lokatorzy zmuszeni do opuszczenia swoich mieszkań raczej nie będą mogli wrócić.
• Nie każdy lokator otrzyma zadośćuczynienie.
• Nowy właściciel może uzyskać odszkodowanie.
• Jest też kłopot z umowami indemnizacyjnymi.

Oto pełny tekst analizy Beaty Siemieniako.

1. Kamienice nie wracają automatycznie do zasobów miasta

Aby zreprywatyzowana kamienica wróciła do zasobu miejskiego po decyzji Komisji Weryfikacyjnej unieważniającej zwrot, konieczne jest wykreślenie wpisu w księgach wieczystych. Według Patryka Jakiego będzie to możliwe w momencie, gdy decyzja wydana przez Komisję stanie się ostateczna, a więc jeszcze w tym roku. To dość optymistyczny scenariusz. W najmniej pozytywnym, może się to stać dopiero za kilka lat.

Dlaczego? Proces reprywatyzacyjny jest dwustopniowy – najpierw jest wydawana przez urząd miasta decyzja reprywatyzacyjna, a potem na jej podstawie zawierana jest umowa o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. To właśnie ta umowa, a nie decyzja, jest podstawą wpisu nowych właścicieli do ksiąg wieczystych. Jak dotąd Komisja uchyliła wyłącznie decyzje Ratusza ponieważ nie ma mogła stwierdzić nieważności umów.

Jak zatem doprowadzić do wyeliminowania umowy o użytkowanie wieczyste z obiegu? Tylko za pośrednictwem sądu. W tym celu miasto powinno wytoczyć powództwo o ustalenie nieważności umowy, które rozpatrzy sąd powszechny. Dopiero wyrok sądu będzie podstawą do wykreślenia z ksiąg wieczystych nowego właściciela nieruchomości, który tę nieruchomość odzyskał na podstawie decyzji reprywatyzacyjnej. I kamienica będzie mogła wrócić do zasobów miasta.

1. Kamienice mogą wrócić do miasta nawet za kilka lat

Od decyzji Komisji nie służy odwołanie, ale można złożyć wniosek o jej ponowne rozpatrzenie, a następnie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W WSA zostanie wyznaczona rozprawa, a od wyroku służy jeszcze skarga do Naczelnego Sądu Administracyjnego. To oznacza, że zakończenie sprawy może potrwać latami.

Co więcej, cały czas istnieje możliwość, że sąd nie podzieli ustaleń Komisji i wcale nie dojdzie do unieważnienia reprywatyzacji konkretnej kamienicy. Może się więc okazać za jakiś czas, że decyzje Komisji Weryfikacyjnej zostały uchylone przez prawomocne orzeczenie sądu, a więc kamienica w ogóle nie wróci do zasobów miasta.

Póki zaś sąd administracyjny nie zadecyduje o tym, czy decyzja Komisji Weryfikacyjnej jest prawidłowa, czy też nie, jest całkiem prawdopodobnie ze swoją decyzją dotyczącą stwierdzenia nieważności umowy zaczeka sąd powszechny. W sądach powszechnych od wyroku sądu I instancji również służy odwołanie do organu II instancji, co tym bardziej może oznaczać, że na zakończenie sprawy możemy czekać latami.

1. Do zasobów miasta nie wróci cała kamienica, a co najwyżej jej część

Ci, którzy uważnie śledzą warszawską aferę reprywatyzacyjną, doskonale wiedzą, że nie można zreprywatyzować tej części kamienicy, w której znajdują się lokale już sprzedane osobom trzecim, czyli np. zostały wykupione od miasta przez lokatorów z bonifikatą. Wówczas staremu/nowemu właścicielowi oddaje się całą resztę oprócz wykupionych mieszkań, choć za wykupione mieszkania może się starać o całkiem wysokie odszkodowanie.

Podobnie będzie w przypadku decyzji wydanych przez Komisję Weryfikacyjną unieważniających decyzje miasta o zwrocie kamienicy. Po nieraz długotrwałym procesie w sądzie administracyjnym, a następnie w sądzie powszechnym, do zasobu miasta mogą wrócić tylko te lokale, które nie zostały już sprzedane osobom trzecim, np. osobom, które je kupiły na kredyt na wolnym rynku.

Te osoby są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chyba że dobra wiara nabywców zostanie podważona. Komisja w decyzji dotyczącej cofnięcia reprywatyzacji kamienicy przy ul. Poznańskiej 14 odniosła się jedynie do dobrej wiary podmiotów, które nabywały całą kamienicę, nie zaś do pojedynczych ludzi, którzy po reprywatyzacji wykupili mieszkania od spółki Jowisz, powiązanej kapitałowo i osobowo ze spółką Fenix Group.

W kamienicy przy ul. Poznańskiej 14 jest 41 lokali. Zanim kamienicę zreprywatyzowano, lokatorzy wykupili od miasta zaledwie dwa lokale. Ale w momencie uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej przez Komisję, w rękach osób trzecich znajduje się 15 mieszkań w kamienicy kupionych przez nowych nabywców.

Według lokatorów walka o powrót do zasobu miejskiego dotyczy dziesięciu rodzin, które jak dotąd nie wyprowadziły się z kamienicy. Pozostałe piętnaście mieszkań jest kompletnie zdewastowanych.

Dodatkowo, w przypadku Poznańskiej 14 nie wiadomo, co się stanie z 80-milionową hipoteką, którą nowi właściciele obciążyli nieruchomość – jeśli kamienica wróci do miasta, czy wróci z tak gigantycznym obciążeniem? Poseł PiS Sebastian Kaleta, członek Komisji, stwierdził, że Komisja tak daleko idących analiz nie prowadziła.

1. Lokatorzy wciąż są zdani na dotychczasowych właścicieli

To wszystko prowadzi do prostego wniosku, że dopóki Miasto Stołeczne Warszawa nie zostanie wpisane do ksiąg wieczystych, lokatorów wiążą obecne umowy z nowym właścicielem (może dojść do wyjątkowej sytuacji, w której Jowisz szybciej przekaże miastu podlegająca zwrotowi cześć Poznańskiej 14 ).

Oznacza to, że wciąż od lokatorów można żądać podwyższonego czynszu w granicach, w jakich jest to przewidziane w ustawie o ochronie lokatorów. To o czym się jednak zapomina, to fakt, że drastyczne podwyżki czynszów zwyczajnie są przewidziane przez tę ustawę, a tym samym w pełni zgodne z prawem.

Komisja nie ma możliwości zamrażania podwyżek czynszu, bądź ustalania maksymalnej wysokości, jaką może podbierać właściciel od lokatora. Tymczasem to właśnie podwyżki czynszów, formalnie zgodne z przepisami prawa, są najbardziej uciążliwe dla emerytów czy osób starszych, których nie stać na płacenie wolnorynkowego czynszu w Warszawie. Tu pomocna byłaby nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów.

1. Lokatorzy raczej nie będą mogli wrócić do swoich domów

Nawet jeśli po latach procesów sądowych dojdzie do ostatecznego powrotu przynajmniej części kamienicy do zasobów miejskich, wcale nie oznacza, że będą mogli się tam wprowadzić ci lokatorzy, którzy mieszkali tam wcześniej.

Lokale wrócą bowiem do miasta, które może je przydzielić każdej osobie, która stara się o lokal komunalny. Tymczasem już teraz na taki lokal czeka w Warszawie kilka tysięcy osób. Konieczne jest też spełnienie odpowiednich warunków, które określa miejska uchwała mieszkaniowa. Jeśli więc do odzyskanych przez miasto mieszkań mieliby się wprowadzić dokładnie ci sami lokatorzy, wymagałoby to reformy dotychczasowych zasad przydzielania lokali komunalnych, których swoją drogą w Warszawie jest stanowczo za mało.

1. Nie każdy lokator otrzyma zadośćuczynienie przewidziane przez ustawę o Komisji

Ustawa o Komisji przewiduje możliwość wypłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia lokatorom, którzy byli nękani przez nowych właścicieli ich kamienic. Jak wiemy z licznych zeznań świadków, skala tego rodzaju nadużyć jest zatrważająca. Jak się okazuje, nie każdy lokator może na takie zadośćuczynienie liczyć.

Przede wszystkim, zgodnie z przepisami ustawy o Komisji Weryfikacyjnej zadośćuczynienie przysługuje tylko tym lokatorom, którzy wciąż mieszkają w zreprywatyzowanej kamienicy. Innymi słowy,

Póki co, nikt z lokatorów nie otrzymał odszkodowania z tego względu, że wniosek o to można złożyć w terminie 30 dni od uznania decyzji Komisji Weryfikacyjnej za ostateczną. Jeśli więc spółka Jowisz, bądź Aleksander Włodawer, poprzedni właściciel Poznańskiej 14, odwołali się od decyzji Komisji, oznacza to, że decyzja Komisji jeszcze nie jest ostateczna.

Odpowiedzialność prezydent Gronkiewicz-Waltz

Jeszcze innym zagadnieniem pozostaje odpowiedzialność Prezydent m.st. Warszawy za wydanie decyzji niezgodnej z prawem. W tym przypadku chodzi o podważone przez Komisje Weryfikacyjną decyzje zwrotu kamienic w ramach reprywatyzacji.

I nie chodzi tu o odpowiedzialność polityczną, ani nawet karną. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeśli organ wyda decyzję niezgodną z prawem, wówczas osoba na rzecz której ją wydano, może domagać się odszkodowania. W praktyce oznacza to, że osoby, którym miasto zwróciło nieruchomość, a Komisja uznała tę decyzje za podjętą z naruszeniem prawa i nieważną, mogą domagać się odszkodowania, na które zrzucimy się my wszyscy. A co gorsza, spółka Jowisz, która kupiła kamienicę przy Poznańskiej 14, już zapowiedziała, że z tego przepisu skorzysta.

Z pewnością o odszkodowanie nie będą mogli się starać ci, którzy posłużyli się sfałszowanym pełnomocnictwem, testamentem, czy innym dokumentem. Sprawa nie jest tak jednoznaczna w odniesieniu do umów indemnizacyjnych, które Komisja interpretuje obecnie inaczej, niż robiły to samorządy.

Kłopot z umowami indemnizacyjnymi

To umowy międzynarodowe podpisane przez PRL z trzynastoma państwami, na mocy których mieli być zaspokojeni cudzoziemcy, których dobra zostały znacjonalizowane, skomunalizowane, czy wywłaszczone na mocy dekretów komunistycznych.

Ogólna zasada była taka, że Polska przekazywała danemu państwu zryczałtowaną sumę, a następnie rząd kraju, do którego suma została przekazana, np. rząd Francji, sam decydował jak ją podzielić między swoich obywateli.

Takiego zdania był np. prof. Jan Barcz i tak interpretuje przepisy obecnie Komisja Weryfikacyjna i taka właśnie interpretacja wydaje się słuszna z ogólnymi założeniami, ale i z konkretnymi przepisami tych umów.

Zanim jednak Komisja powstała, przez lata sądy dokonywały innej interpretacji przepisów umów indemnizacyjnych. Mianowicie, Polska była zwolniona z odpowiedzialności względem cudzoziemców nie przez sam fakt zawarcia umowy, ale tylko wtedy, kiedy faktycznie komuś wypłacono odszkodowanie.

Żeby było jeszcze gorzej, okazało się, że jedynie w przypadku dwóch umów (z USA oraz Szwajcarią i Lichtensteinem, a najprawdopodobniej również z Wielką Brytanią) mamy pewność za które adresy i którym osobom wypłacono odszkodowania. W pozostałych dziewięciu przypadkach mamy różne dokumenty, wykazy, które ze względu na niekompletność nie mogą być rzetelnym źródłem wiedzy.

Jaki jest skutek zmiany interpretacji przepisów? Zmiana wykładni nie była czymś, na co beneficjenci decyzji mieli bezpośredni wpływ (oczywiście mogli lobbować za korzystną dla nich interpretacją, ale ostatecznie decydowały o niej sądy). O ile więc ci, którym miasto zwróciło nieruchomość, mogą odpowiadać za wprowadzenie urzędu w błąd, przekazanie sfabrykowanych dokumentów, to

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego w sprawie III SK 21/15, zasada zaufania do wykładni prawa i praktyki jego stosowania nie może zaskakiwać podmiotu, który działał zgodnie z tą wykładnią i praktyką. I najprawdopodobniej o to właśnie chodzi spółce Jowisz, która zapowiedziała starania o odszkodowanie od Skarbu Państwa za wydanie nieprawidłowej decyzji przez Prezydent Hannę Gronkiewicz-Waltz.

Niewykluczone więc, że również za błędną wykładnię umów indemnizacyjnych, utrzymywaną przez lata przez sądy i samorządy, będziemy musieli jako społeczeństwo zapłacić tym beneficjentom reprywatyzacji, których prawo do nieruchomości ustalono na podstawie tej wykładni i teraz Komisja je cofnęła. Po raz kolejny.

*Beata Siemieniako jest prawniczką i aktywistką. Od 2014 roku nieodpłatnie udziela porad prawnych w Komitecie Obrony Praw Lokatorów oraz prowadzi warsztaty edukacyjne. Aktualnie pracuje nad książką o związku neoliberalnej polityki mieszkaniowej i afery reprywatyzacyjnej, która ukaże się wkrótce nakładem Wydawnictwa Krytyki Politycznej. Absolwentka Uniwersytetu Warszawskiego i Cardiff Law School. Aplikantka adwokacka, współzałożycielka i członkini Sekcji Praw Człowieka przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie.