Znamy szczegóły programu Mieszkanie na start. „Powiela wszystkie błędy bezpiecznego kredytu 2 proc.”

Mieszkanie na start — tak będzie nazywał się nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Zastąpi on bezpieczny kredyt 2 proc., z którego do końca grudnia 2023 skorzystało 60 tys. osób. Szczegóły podczas konferencji prasowej przedstawił dziś, w czwartek 4 stycznia, minister rozwoju Krzysztof Hetman. Jednocześnie zastrzegł, że propozycja wychodzi z jego ministerstwa i nie była jeszcze konsultowana z rządem.

Główną zmianą jest wprowadzenie kryterium dochodowego.

„Nasza propozycja zakłada, że dla 1-osobowego gospodarstwa limit dochodu to 10 tys. zł brutto, 2-osobowego – 18 tys. zł brutto, dla 3-osobowego 23 tys. zł brutto, dla 4-osob. 28 tys. zł brutto, dla 5-osobowego 33 tys. zł brutto” – mówił minister rozwoju.

Będzie obowiązywała tu zasada złotówka za złotówkę, więc przekroczenie limitu nie dyskwalifikuje automatycznie ze wsparcia, jedynie obniża jego atrakcyjność.

Program będzie skierowany głównie do osób, które kupują pierwsze mieszkanie. Ze wsparcia skorzystają też rodziny z co najmniej trójką dzieci, które chcą wymienić nieruchomość na większą. Oprocentowanie ma wynieść: 1,5 proc. dla gospodarstw 1- i 2-osobowych, 1 proc. dla gospodarstw domowych z trzema osobami, 0,5 proc. przy czterech osobach i 0 proc. przy większych.

Od wielkości gospodarstwa domowego zależeć też będzie kwota dofinansowania. „Dla 1-osobowego gospodarstwa domowego wyniesie 200 tys. zł, dla 2-osobowego 400 tys. zł, dla 3-osobowego 450 tys. zł, dla 4-osobowego 500 tys. zł, a dla 5-osobowego 600 tys. zł” – podał Hetman.

Nie będzie za to limitów maksymalnego kredytu, który można zaciągnąć (preferencyjna cena obejmuje wysokość dofinansowania, reszta jest rynkowa), ani wartości nieruchomości, którą można kupić.

Teraz projekt trafi do konsultacji. O tym, co znaczą zapowiadane zmiany rozmawiamy z dr Adamem Czerniakiem, ekspertem rynku mieszkaniowego, naukowcem ze Szkoły Głównej Handlowej, dyrektorem ds. badań „Polityki Insight”.

Dopłaty do kredytów jak narkotyki dla rynku

Anton Ambroziak, OKO.press: Rząd ogłosił koniec programu bezpieczny kredyt 2 proc. W jakim stanie dopłaty do mieszkań zostawiły polski rynek nieruchomości?

Adam Czerniak: Bezpieczny kredyt 2 proc. przyrównałbym do narkotyku. To był mechanizm, który miał rynkowi pomóc, ale okazał się zdradziecki. Niektórzy sięgają po narkotyki, gdy czują się w depresji, a rynek mieszkaniowy był w 2022 roku w wyraźnym dołku. I podano mu środek, który ma działanie uzależniające.

Co się okazało? Produkt, którego finansowanie było przewidziane na 1,5 roku, skończyło się de facto po 5 miesiącach. Trzeba było do niego dorzucić, bo limity zostały przekroczone w listopadzie 2023, a blokada programu nastąpiła z początkiem stycznia 2024. Masa pieniędzy trafiła przede wszystkim na rynek pierwotny i rynki dużych miast.

Nie mamy jeszcze szczegółowych danych z Banku Gospodarstwa Krajowego, ale informacje o cenach mieszkań i kurczącej się ofercie sygnalizują, że to właśnie rynki sześciu największych miast plus ich obwarzanki to były miejsca, gdzie głównie trafiały środki. Co ważne, pieniądze trafiały głównie do tych osób, które i tak bez rządowego programu mieli zdolność kredytową.

To znaczy?

Zdolność kredytowa osób korzystających z programu bezpieczny kredyt 2 proc. była zbliżona do zdolności kredytowej osób, które z tego programu nie korzystały. A nawet w niektórych miesiącach, jak wynika z danych BIK, była ona lepsza. Osoby korzystające z tego programu mogły spokojnie pozwolić sobie na kredyt rynkowy, ale mogły dostać wsparcie od rządu, więc z niego oczywiście skorzystały. Efekt był taki, że podaż w zasadzie nie ruszyła. Ruszył mocno popyt.

Dlaczego podaż nie ruszyła?

Czas programu był zbyt krótki. Deweloperzy szybko sobie policzyli, że pieniądze szybko się wyczerpią, więc to będzie chwilowy stymulant.

Wejdzie na rynek i zmiecie dostępne mieszkania?

Tak, mieliśmy niewyprzedane nieruchomości po boomie i to one się teraz sprzedały. Ale program bezpieczny kredyt 2 proc. nie wytworzył trwałego popytu. Od strony czysto ekonomicznej, żeby coś pobudzało podaż, to musi być gwarancja utrzymania wysokiego popytu. Przy obecnej sytuacji, po boomie na rynku, czas realizacji inwestycji mieszkaniowej to 5 lat, więc musimy mieć jakiś program, który co najmniej na 3-4 lata nam ten popyt podniesie. Żaden racjonalnie myślący przedsiębiorca nie będzie znacząco zwiększał podaży w sytuacji, w której wie, że ten popyt się zaraz wyczerpie.

Co więcej, taki program dopłat powoduje „ściągnięcie” popytu z roku kolejnego, po wygaśnięciu. Wiele ludzi, którzy planowali kupić mieszkanie w roku 2024, przyspieszyło decyzje o zakupie tylko po to, żeby się załapać na dopłaty. Zaraz po końcu programu będzie ewidentne tąpnięcie popytowe. I tu dochodzimy znów do porównania do narkotyku.

Jeśli mówimy, że po wygaśnięciu programu będziemy mieć ogromne tąpnięcie, że rynek nam zamrze, bo przy tak wysokich cenach niewiele osób będzie na mieszkania stać, bo przyszłoroczny popyt został wyssany itd. to nic dziwnego, że wszyscy mówią, że potrzebna jest kontynuacja. Bez kolejnego programu jesteśmy skazani na martwy okres na rynku, w którym nic nie będzie się budować poza mieszkaniami luksusowymi.

Zyskali deweloperzy, banki i właściciele mieszkań

Ale kto w zasadzie na programie skorzystał? Oficjalnie beneficjentami jest ok. 60 tys. osób

Na samym rynku mieszkaniowym największymi beneficjentami są osoby, które już miały mieszkania, zwłaszcza w tych największych miastach, bo wartość ich majątku automatycznie się powiększyła.

Drugą grupą są deweloperzy, którzy spodziewali się spowolnienia na rynku, a popyt im jednak gwałtownie wzrósł — mieli przestrzeń na podnoszenie cen, na czym dodatkowo byli w stanie zarobić.

Trzecią grupą są banki, które miały trudniejszą sytuację — przez podatek od aktywów czy wyroki sądów w sprawie tzw. kredytów frankowych, a dzięki wzmożonemu popytowi na kredyty mieszkaniowe, mogły poprawić swoje wyniki.

Natomiast sami „beneficjenci”, czyli gospodarstwa, które z tego programu skorzystały, zyskały tak naprawdę niewiele lub wcale. Dopłata od rządu, poprzez stymulację wzrostu cen, spowodowała, że są oni w stanie kupić mieszkanie tej samej powierzchni, co byliby w stanie, gdyby programu w ogóle nie było. Oni i tak już mieli zdolność kredytową, ale musieli kupić droższe mieszkanie.

Kto stracił?

Osoby, które z różnych względów z programu były wyłączone i nie miały mieszkań. Są najemcami, ale nie miały zdolności kredytowej. Albo miały mieszkanie ileś lat temu, ale je sprzedały — np. odziedziczony dom po dziadkach, i zostały z tego programu automatycznie wyłączone, a nie mają mieszkania własnościowego. Dla nich wszystkich mieszkania stały się droższe. Ale jeśli chodzi o dane demograficzne, nie jesteśmy w stanie w łatwy sposób określić, kim dokładnie są te osoby i grupy.

Realny wpływ programu na rynek odpowiadał pana prognozom?

Na pewno byłem zaskoczony skalą wykorzystania programu. Moje przypuszczenia były takie, że skorzysta z niego 10-20 tys. kredytobiorców. Okazało się, że było ich kilkakrotnie więcej. Może to wynikać z kilku czynników. O jednym już mówiłem – wiele osób z kolejnych okresów kredytowych zdecydowało się na wcześniejszy zakup mieszkania, bo tego typu programy działają trochę jak promocje w marketach. Zachęcają nas, żeby nabyć to mieszkanie, nawet jeśli mieliśmy wątpliwości. To mechanizm stricte marketingowy – jeśli nam ktoś dopłaca, to może fajnie będzie skorzystać.

Moja większa obawa jest taka, że program był po prostu nieszczelny. Część osób decydowała się kupić mieszkania na dzieci, żeby powiększyć zasób mieszkaniowy swojej rodziny. I np. zatrudniała fikcyjnie swoje dzieci, czy ich partnerów w firmach, generując im zdolność kredytową, tylko po to żeby kupić nieruchomości.

Ale ile dokładnie takich nieprawidłowości w tym programie powstało, na razie nie wiemy i nie wiem, czy kiedykolwiek się dowiemy. To zależy, czy będą później kontrole tego, kto w zasadzie w tych nieruchomościach mieszka, i czy one przypadkiem nie trafiły dosyć szybko na rynek wynajmu albo zostały pozostawione jako pustostany, jako lokata majątku.

Czy przy tej skali programu skokowy wzrost cen — nawet o 25 proc. rok do roku — jest zaskoczeniem?

Jeżeli mamy dodatkowy wzrost kredytów o 60 tys., a wzrost netto (po odjęciu osób, które, tak czy inaczej, kredyt by w tym okresie zaciągnęły) szacując z grubsza, jest na poziomie 30-40 tys. Popyt rozkręcił się głównie w dużych miastach, a dodatkowo mieliśmy ograniczoną podaż, to wzrost cen na poziomie 20 proc. na rynku pierwotnym nie jest zaskoczeniem.

Kosmetyczne zmiany w dotowaniu kredytów

Minister rozwoju ogłosił założenia nowego programu dopłat do kredytów. „Mieszkanie na start” ma zmienić pulę osób uprawnionych do zakupu mieszkania ze wsparciem państwa. Wprowadza progi dochodowe, faworyzuje większe rodziny, przyznając im wyższe dopłaty o niższych stopach procentowych. Z drugiej strony, minister Hetman powiedział, że nie będzie ograniczeń ani cen nieruchomości, ani wysokości kredytu, który można zaciągnąć. Czy takie „zabezpieczenia” zmieniają sytuację, czy to tylko inna substancja o podobnym działaniu?

Moim zdaniem ten program powiela wszystkie błędy programu bezpieczny kredyt 2 proc. Jest tak naprawdę odpowiedzią na oczekiwania rynkowe i to zarówno po stronie kupujących, którzy z różnych względów nie zdążyli na ten program załapać, oraz po stronie deweloperów, którzy obawiają się, że rynek się załamie. W naturalny sposób jak odstawiamy narkotyk, jest jeszcze gorzej niż zanim go wprowadziliśmy, no to w tej chwili oczekujemy, że rząd da nam jeszcze jedną dawkę.

Limity dochodowe są dla mnie listkiem figowym. Jeśli spojrzymy na dane, to mamy dla singla 10 tys. zł brutto, dla gospodarstwa dwuosobowego – 18 tys. zł i to rośnie do 33 tys. dla 5-osobowego.

A jak spojrzymy na dane majątkowe, to najzamożniejsze 5 proc. społeczeństwa i tak w ponad 90 proc. ma już mieszkania własnościowe. Oni i tak byliby wyłączeni z tego programu, nawet gdyby rząd przedłużył po prostu program Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Różnice są de facto kosmetyczne, bo załapią się na program większe rodziny, które już mają nieruchomość, ale chciałyby się przeprowadzić do innego mieszkania, a wypadnie część starszych singli o wyższych dochodach.

Ale co do zasady, zdecydowana większość społeczeństwa będzie mogła korzystać z tego rozwiązania na bliźniaczych zasadach.

To, co się zmienia to wysokości i skala dofinansowania: maksymalnie 200 tys. zł dla singla na 1,5 proc., a 600 tys. tylko dla rodziny 5-osobowej o zerowym oprocentowaniu.

Sam mechanizm się nie zmienia, bo może wysokość jest niższa, ale skala dopłaty większa. Co widać zresztą w kosztach programu na 10 lat – 12 -13 mld zł. To w zasadzie tyle samo, co w prognozach kredytu 2 proc.

Rozumiem, że raczej z programu skorzystają jednak większe rodziny, a z rynku być może zaczną znikać większe nieruchomości, a nie kawalerki jak do tej pory?

Pewnie tak, ale wciąż sądzę, że popyt na kawalerki będzie duży. Nowy program będzie mógł w teorii objąć także luksusowe kawalerki, bo nie ma górnych limitów cen, ani wartości nieruchomości. To samo dotyczy mieszkań 2-3 pokojowych.

Przykładowo, dwuosobowe gospodarstwo w Warszawie, które zarabia 18 tys. brutto, dostanie dopłatę. Przy takich dochodach może sobie kupić na kredyt całkiem fajne mieszkanie 50 mkw w Warszawie. A ma dodatkowo zagwarantowane od państwa, że 400 tys. zostanie oprocentowane na 1,5 proc. Nie najgorzej.

Błędne koło dotacji

Projekt ma trafić teraz do konsultacji. Gdyby panu przyszło go oceniać, to wprowadzałby pan korekty, czy raczej od razu wyrzucił do kosza?

Musimy mieć świadomość, że odstawienie narkotyku jest bardzo problematyczne dla rynku, bo oznacza załamanie produkcji mieszkaniowej w Polsce. A mamy dziś dwa równoległe problemy do rozwiązania: zwiększenie dostępności finansowej mieszkań i niedobór mieszkań.

Jeśli wyłączymy program, to ceny staną, a może nawet lekko spadną, więc może nieco się poprawi dostępność przy prognozowanym wzroście wynagrodzeń w Polsce. Z drugiej strony, to nam właśnie załamie rynek produkcji mieszkań na kilka lat do przodu. Nie jest tak, że możemy powiedzieć, że nigdy, przenigdy żaden program dopłat. Jakiś tak, ale na pewno nie tak skonstruowany.

To, co wybija się też w programie „Mieszkanie na start,” to kwestia demografii. I możemy powiedzieć, fajnie, że ktoś ją zauważył: masz większą rodzinę, możesz dostać większy kredyt. To jest podszyte założeniem, że będziemy sprzyjać dzietności. Ale to jest błędne myślenie: najpierw ma się większe mieszkanie, potem ma się więcej dzieci. Jeżeli ktoś mieszka w 50-metrowym mieszkaniu, raczej nie założy 5-osobowej rodziny.

W tej konstrukcji wspieramy raczej dosyć bogate rodziny z dużych miast, żeby sobie kupiły jeszcze większe mieszkanie. Dostaną dopłatę na 600 tys. zł, a cały kredyt mogą zaciągnąć nawet na 2 mln zł przy dochodzie na gospodarstwo na poziomie 33 tys. zł.

Nie widzę w tym ani sensowności demograficznej, ani sprawiedliwości społecznej. To raczej mydlenie oczu wyborcom.

W tych zapowiedziach brakuje drugiej nogi — polityka mieszkaniowa nowego rządu miała być miksem rozwiązań. Z jednej strony dopłaty do kredytów, z drugiej wspieranie budowy mieszkań komunalnych i pod tani najem. Czy to by zneutralizowało zapowiedź rozgrzania popytu?

Niestety nie neutralizuje, bo takie polityki muszą być prowadzone równocześnie. A nawet kolejność powinna być odwrotna:

Nie może być tak, że rząd teraz ogłosi wprowadzenie dopłat do kredytów, a mechanizmy stymulujące podaż wprowadzi w 2025 roku. To tak nie działa.

Jeżeli mentalność rządzących się nie zmieni, będziemy dalej w cugu narkotykowym i po każdym takim okresie rozkręcania popytu przy sztywnej podaży będzie nas czekać jeszcze większe załamanie. A potem jeszcze większa potrzeba na proponowanie nowego programu dopłat, który obejmie nowe grupy społeczne. To błędne koło uzależnienia.