Co ci da TBS, czego ci nie da deweloper? Społeczna mieszkaniówka wraca do łask

Anton Ambroziak, OKO.press: Dlaczego architektka zakochała się w TBS-ach?

Zuzanna Mielczarek*: Sprawiedliwe, społeczne mieszkalnictwo interesuje mnie od lat. W 2017 roku zaangażowałam się w projekt Warszawska Dzielnica Społeczna. To była wspólna inicjatywa miasta, aktywistów i architektów, żeby na działce miejskiej na granicy Woli i Bemowa powstało modelowe społeczne osiedle. Pokazywałam wówczas inspiracje z Holandii, w której studiowałam i mieszkałam, ale i z Wiednia, który słynie ze społecznej mieszkaniówki.

Tylko że w Polsce też mamy swój model budownictwa społecznego, o którym pewnie nadal nie wszyscy wiedzą – to zależy, jak bardzo aktywny w tym obszarze był samorząd w danym mieście. Od paru lat badam i analizuję działalność Towarzystw Budownictwa Społecznego, czyli spółek (zazwyczaj miejskich) realizujących mieszkania na wynajem o dostępnym cenowo czynszu.

Przejdźmy do historii. Pod koniec PRL na przydział mieszkania czekało 2,5 mln osób, w lata 90. wkroczyliśmy z ogromnym kryzysem. Budownictwo spółdzielcze zaczęło upadać, wspólnoty zaczęły przekształcać się w twory rynkowe. W odpowiedzi na kryzys rząd Hanny Suchockiej ogłosił Nowy Ład Mieszkaniowy, którego częścią było powołanie TBS.

Z perspektywy czasu wiele z reform lat 90. można oceniać negatywnie, w tym akty prawne ułatwiające prywatyzację zasobów komunalnych i spółdzielczych. Wprowadzane instrumenty, w tym mieszkaniowe kasy oszczędnościowe (zanim pojawiły się kredyty hipoteczne), promowały indywidualną własność mieszkaniową lub umożliwiały prywatyzację zasobu.

Równolegle udało się jednak stworzyć Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Jedną z inicjatorek tego programu była doktor Irena Herbst, która dostrzegła lukę w systemie. Jako ówczesna wiceministra gospodarki przestrzennej i budownictwa upomniała się o klasę średnią, która nie chce własności albo ją na nią nie stać.

Zaczynamy funkcjonować w rzeczywistości rynkowej, ale nie zapominamy o tym, że państwo musi opiekować się obywatelami. Mieszkania w modelu TBS są rozumiane nie tyle jako pomoc społeczna dla najuboższych, ile szersza infrastruktura społeczna.

Kto i gdzie zaczyna budować?

W moim doktoracie badam geograficzne usytuowanie TBS-ów i zdecydowanie w liczbie inwestycji widać zabory. Najciekawszy do dziś jest Szczecin, nazwałaby go polskim Wiedniem. Przykładowo zasób wybudowanych TBS-owskich mieszkań w 380-tysięcznym Szczecinie to niemal 6000 sztuk, podczas gdy dwumilionowa Warszawa zbudowała dotychczas zaledwie 3300 lokali. Kraków z kolei dopiero zakłada swój pierwszy miejski SIM 9 [red. – nowa nazwa dla TBS zakładanych od 2021 roku – Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – zmiana wprowadzona przez ministrę Emilewicz].

W województwie zachodniopomorskim od lat 90. był ogromny entuzjazm, żeby budować. Była wola polityczna, zainteresowanie mieszkańców, zaangażowani samorządowcy i władze TBS, np. Grażyna Szotkowska, która prezeską STBS jest do dziś i Piotr Mync, aktualnie wiceprezydent Stargardu.

Budownictwo społeczne buduje się tu na zurbanizowanych obszarach miejskich, w obrębie kwartałów historycznych i pierzei, a nie w lokalizacjach peryferyjnych. Od początku były też konkursy architektoniczne współorganizowane przez SARP (Stowarzyszenie Architektów Polskich).

Tak jak w inwestycjach deweloperskich mamy hiperstandaryzację mieszkań i układów bloków, tak budowa w nierynkowym paradygmacie pozwala na więcej eksperymentu. Projekt musi spiąć się finansowo, ale dzięki preferencyjnemu kredytowaniu, czy dofinansowaniu państwa, inwestor społeczny może sobie pozwolić na większą fantazję.

Jego celem nie jest jak najszybsze sprzedanie, czyli pozbycie się mieszkań i zarobienie na nich. TBS zarządza mieszkaniami przez lata i spełnia większą potrzebę społeczną.

Jeden z moich ulubionych przykładów szczecińskich realizacji to zabudowa części kwartału na rogu ulic Paska i Parkowej. Rok oddania 2003 – jest to sześć budynków, 130 mieszkań.

W tym czasie spółdzielnie mieszkaniowe, przekształcające się w pierwszych deweloperów, zazwyczaj nie budowały w taki oryginalny sposób. Jest tu użycie drewna do elewacji, duże okna, wykusze, balkony, dwupoziomowe mieszkania, ciekawa rzeźbiona bryła, wpisująca się w uzupełnienie kwartału i piękna zielona część wspólna.

To przykład szczodrego podejścia do tego, czym może być mieszkaniówka społeczna, rozumiana nie tylko jako tanie mieszkania.

Z podobnego okresu jest też osiedle Łucznicza, które kojarzy mi się z włoskim postmodernizmem, np. projektami Aldo Rossiego. Są tu ciekawe formy budynków, łukowate dachy, wykorzystanie rzeźby terenu i różnic w wysokości. Mamy amfiteatr, okrągły plac zabaw, przestrzenie rekreacyjne i kameralne uliczki wewnętrzne. Nie ma unifikacji, widać natomiast dużą fantazję.

Za to inne szczecińskie osiedle – Pod klonami to zespół, który świetnie się zestarzał. Mamy tu nietypowy dla Polski układ townhouse'ów, czyli czegoś pomiędzy kamienicą a szeregowcem.

Wygląda jak ekskluzywny familok.

To architektura pełna detalu i ciekawych rozwiązań: wykorzystanie klinkieru i drewnianych okien, które podziałem nawiązują do modernizmu; skośnie dachy i poddasza, wejścia dla osób z niepełnosprawnościami, ogródki, plac zabaw.

Szczecin do dziś modelowo prowadzi rewitalizację, dogęszczając miejskie kwartały. Co ciekawe, STSB zarządza miksem różnych modeli zamieszkiwania: wspólnotami mieszkaniowymi, zasobem komunalnym, własnościowym i społecznym.

Dlaczego Szczecin budował i buduje, a wiele samorządów nie? Chodzi o kasę?

Pieniądze są oczywiście bardzo ważne. Wraz z wprowadzeniem TBS powstał Krajowy Fundusz Mieszkaniowy przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Od 1995 roku można było liczyć na preferencyjne kredytowanie. Te samorządy, które z marszu ruszyły po dobre pieniądze, zdążyły zrealizować sporo inwestycji.

System przechodził gorszy czas od 2009 roku, gdy ówczesny rząd PO-PSL zlikwidował fundusz. Przez kilka lat TBS-y musiały szukać alternatywnych form finansowania, łącznie z rynkowymi kredytami.

Późne lata 2000. to czas, kiedy wprowadzano raczej rozwiązania typu dopłaty do kredytów.

Po 2009 roku mieszkalnictwo społeczne zaczęło być postrzegane jako absolutnie nieopłacalne. TBS Północ w Warszawie wymagał od przyszłych najemców tak wysokiego wkładu partycypacyjnego, że ludzie woleli wziąć kredyt hipoteczny niż dokładać się do społecznej inwestycji.

Partycypacja tym się różni od wkładu własnego w kredycie hipotecznym, że w sytuacji wyprowadzki z mieszkania w TBS, otrzymujemy zwrot i to zrewaloryzowany (dotyczy mieszkań realizowanych ze wsparciem kredytu Społecznego Budownictwa Czynszowego).

Czyli to rodzaj kaucji, która nie przepada, gdy zdecydujemy się na inny rodzaj mieszkania?

Tak, nic nie tracimy, ale zgadzam się, że to może być przeszkoda. Jeśli partycypacja wynosi 10 czy 20 proc. inwestycji, to szczególnie w dużych miastach przyszli lokatorzy muszą się zadłużać, żeby uczestniczyć w kosztach budowy.

Choć ceny najmu są znacząco niższe od rynkowych, to wysoka partycypacja może stać się przeszkodą w dostępności.

Na pewno dobrze byłoby sukcesywnie zmniejszać ten próg – np. do 5 proc., żeby program był dostępny dla przeciętnego gospodarstwa domowego.

Co jeszcze budzi kontrowersje?

Brałam kiedyś udział w konsultacjach społecznych przy okazji masterplanów na większe obszary miejskie, które miały uwzględniać budownictwo społeczne. Na takie spotkania przychodzili np. mieszkańcy Białołęki, dzielnicy, która silnie odczuła negatywne skutki braku polityki mieszkaniowej.

Byli wkurzeni, że oni się zakredytowali na 30 lat, żeby mieć nieduże mieszkanie w beznadziejne skomunikowanej lokalizacji, a ktoś im tu chce stawiać fajne bloki i „ludzie dostaną je za darmo".

TBS-y potrafią wzbudzić uzasadnione poczucie zazdrości, bo 5, 10, 15 lat temu wiele z nas nie miało wyboru, zostało wkopanych w kredyty. To nie tyle protest przeciwko społecznemu budownictwu, ile niesprawiedliwej polityce.

Wśród najemców TBS (a także i polityków) funkcjonuje też wąskie lobby prowłasnościowe, które chciałoby prywatyzacji mieszkań społecznych.

W Rumunii, gdzie powstało coś podobnego do TBS, czyli ANL (Agenția Națională pentru Locuințe), procesy prywatyzacyjne przebiegły tak szybko, że z budownictwa społecznego nie zostało wiele. Szczęśliwie nic nie zapowiada, żeby taka furtka się w Polsce pojawiła.

Do lobbystów należał też Janusz Wojciechowski, jeden z największych deweloperów, kiedy w 2001 r. w Warszawie założył prywatny TBS „Marki”.

O budownictwie społecznym z entuzjazmem mówi się dopiero od 3-4 lat. Dlaczego?

Dopiero w 2025 roku udało się przypieczętować na nowo sensowne finansowanie dla budownictwa społecznego. To inicjatywa, którą w aktualnym rządzie pilotowali ministrowie z Lewicy – najpierw Krzysztof Kukucki, potem Tomasz Lewandowski. Ten proces trwa jednak już 10 lat.

W sferze politycznej do dyskusji o budowaniu dla ludzi wróciło Prawo i Sprawiedliwość. Po latach wcześniejszych silnie neoliberalnych rządów to PiS zauważył, że mieszkania są istotną potrzebą społeczną. Problem w tym, że w ramach programu Mieszkanie Plus politycy obiecywali nierealną liczbę 100 tys. mieszkań. Powstało ich sporo mniej, natomiast wiele realizacji jest architektonicznie ciekawych, np. osiedla Nowy Nikiszowiec, czy przy ul. Korczaka w Katowicach.

Właśnie 10 lat temu temat mieszkalnictwa wszedł do debaty publicznej, a duże zasługi mają w tym takie osoby jak Joanna Erbel, czy Agata Twardoch.

A pod koniec drugiej kadencji PiS wprowadził program dopłat do kredytów mieszkaniowych – bezpieczny kredyt 2 proc., który podkręcił popyt i wywindował ceny, zaogniając tylko sytuację na rynku nieruchomości.

Programy dopłat do kredytów to był niezrozumiały powrót do złych rozwiązań, które mieliśmy już w latach 2007-2014 – Rodzina na Swoim, czy Mieszkanie dla Młodych. Mam poczucie, że po dekadzie dyskusji, falstartów, powrotów do złych pomysłów, politycy zrozumieli, że budowanie mieszkań na dostępny wynajem nie jest lewicową fantazją, ale spełnieniem podstawowej potrzeby społecznej niezależnie od poglądów politycznych.

To nie stało się oczywiście w próżni. Pandemia, pełnoskalowa inwazja Rosji na Ukrainę, wzrost cen, wzrost stóp procentowych – to wszystko razem sprawiło, że pojawiła się potrzeba stworzenia zrównoważonego, cywilizowanego programu z naciskiem na budownictwo społeczne.

Czy można już mówić o boomie?

Najlepszym zwiastunem, że coś się zaczyna zmieniać, jest Warszawa, która była najbardziej oporna w budowaniu mieszkań.

TBS Południe zapowiada, że do 2027 roku odda 410 mieszkań, TBS Północ – 237. Nie jest to wiele jak na 2-milionową stolicę.

Zgoda, ale w Warszawie były lata, że nie oddano do użytku żadnego lokalu. Znamy manipulacje z czasu kampanii wyborczej, gdy prezydent stolicy Rafał Trzaskowski pytany o liczbę zrealizowanych inwestycji, podawał liczbę wszystkich wybudowanych mieszkań albo też miejskich, które zostały po prostu wyremontowane.

Od kiedy Rafał Trzaskowski jest prezydentem Warszawy, wybudowano 447 lokali komunalnych oraz 1 018 mieszkań zarządzanych przez towarzystwa budownictwa społecznego. To średnio 200 rocznie.

Szczęśliwie te czasy się skończyły. Zwłaszcza TBS Południe w Warszawie jest coraz sprawniejszy i coraz ciekawszy. W Warszawie do tej pory raczej mieliśmy sztampowe realizacje TBS, mówiąc delikatnie, była to nieprzesadnie ciekawa architektura.

Ostatnio oddane do użytku osiedle w Falenicy jest już zupełnie inne: nawiązuje do lokalnej tradycji, w tym drewnianych werand świdermajerów.

Jest też TBS na Ochocie na rogu Grójeckiej i Banacha (taki z kwadratowymi oknami, rozsypanymi na fasadzie), projektu pracowni JEMS, 17 lat po rozstrzygnięciu konkursu (jedynego zorganizowanego przez warszawski TBS) W przyszłym roku rozpocznie się budowa pięknej kamienicy na Stalowej projektu WXCA.

To dowód na to, że budownictwo społeczne może mieć wysoki standard i być ciekawe architektonicznie. Co więcej, projekt wpisuje się w kwartał i jest ulokowany w centralnej warszawskiej dzielnicy, a nie gdzieś na obrzeżach.

Próbuję zrozumieć, jakie wcześniej były bariery w budowaniu TBS-ów w Warszawie. Skoro części samorządów udawało się tworzyć nawet bez pieniędzy.

W stolicy był klasyczny argument, że nie ma działek albo na działkach są roszczenia. I to kończy dyskusję, choć działki są, a roszczenia można spłacić. Tak naprawdę myślę, że chodziło o brak woli politycznej.

Prezydent Warszawy nie widział wartości w tym, żeby budować mieszkania, raczej chwalił się rewitalizacjami przestrzeni publicznych, czy inwestycjami w infrastrukturę społeczną taką jak żłobki albo przedszkola.

Mieszkania to też infrastruktura społeczna.

O mieszkaniu do niedawna myślało się jako czymś jednostkowym. Dopiero od niedawna opinia publiczna, a więc i politycy, uznali, że to chyba jednak taka sama infrastruktura jak drogi, ścieżki rowerowe czy placówki edukacyjne.

Architekci biją się o możliwość realizacji TBS-ów?

Tak, chętnie biorą udział w konkursach, bo to dla nich większe pole do eksperymentu niż sztampowe projekty mieszkaniówki deweloperskiej. TBS-y często muszą też uwzględnić szerszy aspekt społeczny na osiedlu, np. lokale dla seniorów czy rodzin zastępczych. To przekłada się na formę architektury, myślenie o przestrzeniach wspólnych.

Prywatni inwestorzy rzadziej mogą pozwolić sobie na szczodrość przestrzeni, bo to się nie zepnie finansowo w modelu, w którym chodzi tylko o zysk. W przypadku TBS-ów projektujemy całą infrastrukturę społeczną, co widać po nowych realizacjach.

W Poznaniu przy ul. Żelaznej powstanie przepiękne nowe osiedle projektu pracowni 22architekci. To będzie 12 niskich bloczków i ponad 500 mieszkań. A w środku zielone dziedzińce, miejsca do integracji, ograniczony ruch samochodowy, naziemne hale garażowe. Jest też wątek ekologiczny – zielone dachy, czy zbiorniki retencyjne.

Prężnie działają też Gliwice, gdzie miejską urbanistką jest Agata Twardoch (autorka przekrojowej książki „System do mieszkania”). Na trzech nowych osiedlach ma tam powstać ponad 1000 dostępnych mieszkań.

Na Łabędach zbudowane zostaną bloczki z wykończeniem z czerwonej dachówki nawiązujące do historycznej zabudowy Górnego Śląska, autorstwa pracowni młodych architektek k3xmore. Między nowymi budynkami zaprojektowano zaciszną uliczkę, gdzie będzie toczyć się sąsiedzkie życie.

W Katowicach do użytku zostanie oddane samowystarczalne osiedle Kosmiczna, które rzeczywiście wygląda jak z przyszłości. Zaprojektowały je też dziewczyny z k3xmore. Co więcej, będzie tam dużo dużych mieszkań, co również stoi w kontrze do oferty rynkowej, która głównie dostarcza to, co sprzedaje się najlepiej, czyli kompaktowe mieszkania dwupokojowe na cele inwestycyjne.

W Katowicach została zrealizowana niedawno też ciekawa inwestycja śródmiejska. To rewitalizacja kamienic przy ul. Mariackiej, w samym centrum miasta. Katowicki TBS umożliwił seniorom, którzy mieszkali za dużych i zimnych mieszkaniach komunalnych, przeprowadzkę do lokali mniejszych, ale równie tanich, dobrze ogrzanych i dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami.

W oficynie powstał też klubik sąsiedzki, gdzie pracownia OVO Grąbczewscy zaprojektowała gigantyczną mozaikę z kafli ze zdemontowanych w czasie remontu pieców kaflowych. Takie rozwiązania jak sąsiedzki klub to raczej niespotykana rzecz w realizacjach deweloperskich w Polsce.

Dlaczego lepsze są lokalne przedsiębiorstwa, a nie państwowy deweloper?

TBS-y wzorowane są na zachodnich modelach. W Holandii są woningcorporaties, we Francji – HLM-y , w Wielkiej Brytanii housing associations. W Polsce mamy semipaństwowego dewelopera, czyli PFR Nieruchomości, w którym sama zresztą przez kilka lat pracowałam. Oni realizują inwestycje, które plasują się gdzieś pomiędzy ofertą rynkową a TBS-em.

PFR też współpracuje z architektami i ma bardzo ciekawe realizacje na koncie. Wystarczy wymienić osiedle Nowy Nikiszowiec w Katowicach, czy osiedle przy ul. Kolejowej we Wrocławiu, gdzie w starych budynkach pocztowych i przemysłowych swoją siedzibę będzie miało BWA Wrocław. To jest super połączenie tańszych mieszkań z ofertą kulturalną.

Natomiast co do zasady tylko jeden scentralizowany deweloper na cały kraj, to nie jest dobry pomysł. Większość TBS-ów to spółki samorządowe, a samorządy mają najlepszą wiedzę na temat potrzeb, wiele z nich ma już swój know-how co do budowania. A ci, którzy nie mają, mogą się uczyć od kolegów i koleżanek. Lokalnym zasobem łatwiej też zarządzać z poziomu samorządu niż władz centralnych.

Zwiedzasz teraz TBS-y w różnych częściach kraju. Co cię najbardziej zaskakuje w tej podróży?

Chyba najbardziej zaskakują mnie ludzie, którzy tworzą TBS-y od kilkudziesięciu lat i można powiedzieć, są takimi pozytywnymi, społecznymi deweloperami, w kontrze do rynku. Mają wielką chęć budowania w czynie społecznym, a nie dla zysku.

Jak prowadzę rozmowy z prezesami i prezeskami TBS-ów, to słyszę, że oni kochają budować, wzajemnie się inspirują i wspierają od lat 90. W budownictwie społecznym jest większa misja, pasja, ciekawa architektura, społeczność. Gdy byłam w Ustce i przeglądałam lokalną kronikę TBS, zobaczyłam dokumentację z pikniku sąsiedzkiego z 2006 roku. Po byłym nadmorskim poligonie wojskowym, gdzie powstało nowe osiedle, pozostał fragment muru, na którym malowały dzieci. Wśród malunków mural, na którym jest złota rybka, która mówi „chcę mieszkanie z bryzą w lesie, chcę zamieszkać w TBS-ie”.

Urzekło mnie to, że TBS może być rozumiany jako własne mieszkanie, ale w nie w sensie aktu notarialnego, ale bycia u siebie.

*Zuzanna Mielczarek – architektka, badaczka architektury, kuratorka sztuki, absolwentka Wydziału Architektury w Delft, doktorantka WAPW, zajmuje się tematem sprawiedliwego mieszkalnictwa.