Domki wg Polskiego Ładu: sklecimy ze szwagrem i jakoś to będzie [ANALIZA PUŁAPEK]

Na kamiennej zazwyczaj twarzy Jarosława Kaczyńskiego pojawił się lekki uśmiech zadowolenia, gdy prezentował wizję dostępnego dla wszystkich własnego dachu nad głową, która ma się urzeczywistnić dzięki programowi Polski Ład. „Wreszcie sprawa ważna i w miastach, i tych małych ośrodkach miejskich i na wsi” – zaczął.

„Możliwość budowy bez pozwolenia, bez księgi, bez kierownika budowy, tylko na zawiadomienie (…) domków do 70 m² z płaskim dachem, ale jednak pewnym poddaszem po części do wykorzystania, to może być razem ok. 90 m². (…) I to będzie naprawdę coś, co pozwoli na osiągnięcie sytuacji, w której ma się własny dom i to przyzwoity, za sumę stosunkowo niewielką, być może nawet nie większą niż 100 tys. zł” – perorował.

Mateusz Morawiecki dołożył emfazę i patos:

Czy to rzeczywiście rewolucja? Czy naprawdę pozwoli milionom Polek i Polaków zamieszkać pod własnym dachem? Czy faktycznie będzie tak prosto i tanio? Sprawdzamy.

Bez pozwolenia, na zgłoszenie – można od lat. Ale robi to tylko 1,5 proc.

Szeroka publiczność kupiła pomysł jako rewolucyjny, bo mało kto wie, że budowa domów jednorodzinnych bez pozwolenia, a wyłącznie na zgłoszenie, to żadna nowość. I nie chodzi tu o domki letniskowe do 35 m² (o czym dalej).

– mówi nam Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, Członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Podstawowa różnica z pomysłami Kaczyńskiego i Morawieckiego brzmi: trzeba mieć kierownika budowy, o czym w dalszej części tekstu.

Jeśli ktoś chce wybudować wolnostojący budynek jednorodzinny ma do wyboru: procedurę z pozwoleniem na budowę i po zgłoszeniu. Rzecz w tym, że ta druga nie cieszy się popularnością.

„Wiele osób bierze kredyt na dom. Banki wymagają zazwyczaj pozwolenia na budowę i projektu podpisanego przez projektanta z uprawnieniami, aby mieć pewność, iż inwestycja będzie prowadzona zgodnie z przepisami prawa” – wyjaśnia Okuń.

„W statystykach Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) w 2020 roku inwestorzy uzyskali 121 tys. pozwoleń na budowę budynków jednorodzinnych, a zaledwie 1,9 tys. będzie budowanych na podstawie zgłoszenia” – dodaje. To półtora procent.

Bez ochrony sąsiada? I bez kierownika

Samo zniesienie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę to zatem nie rewolucja. Są jednak w Polskim ładzie pomysły, które profesjonalistom jeżą włos na głowie.

Pierwsza z różnic pomiędzy obecnym systemem na zgłoszenie a tym, co proponuje PiS, dotyczy oddziaływania inwestycji na sąsiednie działki. „Możemy skorzystać z procedury ze zgłoszeniem tylko, gdy tzw. obszar oddziaływania naszego budynku nie wykracza poza działkę” – tłumaczy Okuń. Projektowany dom nie może m.in. zacieniać działki sąsiada czy wpływać na jej gospodarkę wodną.

W prezentacji Polskiego Ładu nie ma informacji, czy takie zastrzeżenie również pojawi się w szczegółowych rozwiązaniach – jeśli nie, może to rodzić konflikty. W postępowaniach ze zgłoszeniem sąsiedzi nie są bowiem powiadamiani o planowanej budowie, bo z założenia nie wpływa ona na ich działkę. Dlatego procedura zgłoszenia trwa krócej (urząd ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu), niż pozwolenie na budowę (jeśli wniosek jest kompletny to 65 dni).

Druga, sztandarowa zmiana, nad którą rozpływali się Kaczyński z Morawieckim, dotyczy rezygnacji z kierownika budowy i braku konieczności prowadzenia dziennika budowy.

Całoroczne jak letniskowe

Od 2015 roku można bez kierownika, na zgłoszenie budować domy letniskowe o powierzchni zabudowy do 35 m². Gdy wprowadzono ten zapis, fora internetowe zapełniły się poradami i ofertami, jak je budować jako całoroczne, do stałego zamieszkania. Być może tak sobie PiS wyobraża budowę swoich „płaskodachowców”.

W pandemii, gdy zamknięci w czterech ścianach mieszkań rodacy zatęsknili za naturą, nastąpił rozkwit tej formy budownictwa – na ogół drewnianymi domami o konstrukcji szkieletowej lub modułowej. Można się obyć bez kierownika budowy i dziennika, na działkę z wylanym fundamentem przyjeżdża firma i buduje od sztancy. Są dziesiątki patentów jak oszukać wymóg 35 m².

Widząc takie domki rosnące jak grzyby po deszczu, ludzie pytają: a może też sobie taki zbuduję i ucieknę z miasta? Ceny wyglądają zachęcająco, producenci podają oferty niższe niż 100 tys. zł. Wystarczy jednak chwila uważnej lektury i analizy przepisów budowlanych, aby okazało się, że aby w takim domku mieszkać cały rok, trzeba zapłacić znacznie więcej. Do kosztów budowy wrócimy w dalszej części tekstu.

Kierownik budowy i dziennik – czy to takie zło?

Usunięcie kierownika budowy prezes i premier prezentowali z dumą, a Morawieckiemu wolność myliła się chyba z dowolnością. Czy kierownik jest naprawdę zbędny?

Zgodnie z Prawem Budowlanym obowiązki i uprawnienia kierownika obejmują m.in.:

• zabezpieczenie terenu budowy,
• prowadzenie dokumentacji,
• koordynowanie prac na budowie,
• dbanie o przestrzeganie przepisów bezpieczeństwa,
• wstrzymania budowy, gdy zachodzi ryzyko stosowania niezgodnych z prawem lub normami rozwiązań,
• zgłaszania inwestorowi odbioru wykonanych robót,
• zgłoszenie ukończonego budynku do urzędowego odbioru.

Tam, gdzie musi być kierownik, konieczny jest również dziennik budowy – księga, w której zapisywane są najważniejsze informacje o prowadzonych pracach, wprowadzonych zmianach i problemach. Tam zaglądają rzeczoznawcy i sąd, gdy dochodzi do awarii, katastrof i konieczne jest znalezienie winnego.

Zdaniem architekta Bartłomieja Nawrockiego, który wraz z Marcinem Jojko prowadzi pracownię wielokrotnie nagradzaną za realizacje budynków jednorodzinnych i publicznych, kierownik na budowie to komfort dla inwestora:

„Budowanie według projektu i pod należytym nadzorem zapewnia inwestorowi odpowiedni standard i bezpieczeństwo. Puszczenie tego procesu bez kontroli obarcza inwestora całkowitą odpowiedzialnością i może być niebezpieczne”.

Kierownik budowy jest więc zabezpieczeniem dla inwestorów, którym brakuje wiedzy i kompetencji do nadzorowania budowy. Jest jednak także potrzebny, choć nielubiany, przez osoby, które również kompetencji nie posiadają, ale nie są tego świadome.

Piotr Zbierajewski, architekt, na codzień pracujący w Danii. Specjalista w COWI oraz założyciel pracowni XP Arkitektur, mający również doświadczenie z pracy architektonicznej w Polsce:

"Negatywnie oceniam pomysł z Polskiego Ładu. Nie dlatego, że jestem przeciwny temu by móc budować małe obiekty na zgłoszenie, ale dlatego, że znam polskie warunki. Wiem, że zaraz skończy się tym, że ludzie będą kombinowali jak mogą. Inwestycyjnie, kosztowo, branżowo, jakościowo, estetycznie, planistycznie… Nie bierzmy branżystów, bo taniej (a że potem w budynku są wady, to wiadomo – plasterek, albo na ślinę, i będzie się panie trzymać!). Przegrzewanie lub niedogrzanie – trudno. Materiały lepszej jakości, które pozwolą, aby budynek mógł dłużej służyć? A co się pan ma wykosztowywać.

Projektant infrastruktury sanitarnej? Panie, nikt mi nie będzie mówił, że kupa z kibelka nie spłynie, jak do pionu jest 10m!”.

„Widzę same minusy” – sceptyczny wobec pomysłu budowania domów bez kierownika jest również Mariusz Okuń.

Zaczyna od bezpieczeństwa: „Dom o powierzchni 70 m² to, w najprostszym układzie, 7 na 10 metrów w podstawie, więc już dość spore rozpiętości konstrukcji. Załóżmy, że chcemy mieć strop gęstożebrowy lub monolityczny żelbetowy »wylewany« na budowie – zastanawiam się, czy bez kierownika rzeczywiście ktoś go wykona zgodnie z projektem, czy też zamówi u dostawcy taki, jaki akurat mają. Nie będzie nad tym kontroli”.

„To może być »wolna amerykanka«, co jest niebezpieczne” – mówi Okuń.

„Mogą się również pojawić błędy wykonawcze, których nie będzie miał kto wychwycić. Mogą być z pozoru niewielkie, np. niewłaściwie wykonana izolacja przeciwwilgociowa”. Takie niewychwycone przez fachowca błędy będą kosztowne.

„Naprawa źle wykonanej izolacji już na etapie użytkowania budynku kosztuje od kilku do kilkunastu tysięcy”.

Koszty braku fachowca, który koordynowałby budowę, mogą przewyższać jego pensję. „Jeśli ktoś wydaje pieniądze na taką inwestycję, to cena architekta i następnie kierownika budowy stanowi niewielką część budżetu.” – mówi nam Nawrocki.

Skąd zatem pomysł, że pozbycie się kierownika przyniesie taką ulgę?

Kierownik na niby

Bo realia są, jakie są. Rozmawiamy z projektantem konstrukcji i rzeczoznawcą budowlanym, który pracuje jako kierownik budowy i inżynier nadzoru. Anonimowo tłumaczy nam, w czym problem:

Na małych budowach oczywiście nie jest konieczna obecność kierownika na pełnym etacie. Zdaniem naszego rozmówcy, można rzetelnie prowadzić kilka budów domów jednorodzinnych. Żeby jednak zarobić średnią krajową, trzeba dostawać minimum 1000-1500 zł na jednej budowie. Miesięcznie!

I stąd ta ulga... Bo jak ktoś próbuje znaleźć kierownika budowy godzącego się na groszowe stawki, może szukać miesiącami. Trudno znaleźć figuranta... I ryzykanta, bo nierzadkie są postępowania dyscyplinarne wobec kierowników za niedopełnienie obowiązków, gdy doszło do awarii i katastrof.

Oszczędzające na nadzorze osoby muszą się z konsekwencjami – nieprzemyślanymi zmianami projektu, niedoróbkami i błędami budowlanymi.

Mniej restrykcyjne prawo – w Danii to możliwe, ale tam działa to inaczej

Budowa domu jednorodzinnego bez kierownika czy projektu podpisanego przez architekta jest dopuszczana m.in. w Danii.

Piotr Zbierajewski, pracujący tam architekt wyspecjalizowany w projektowaniu architektury zrównoważonej oraz architektury opartej na optymalizacji efektywności opowiada OKO.press o szczegółach.

„Przy budowie domu jednorodzinnego podaje się dużo mniej informacji niż w polskich projektach budowlanych składanych w procedurze pozwolenia na budowę. Nie są potrzebne projekty branżowe [instalacji czy konstrukcji – przyp. red.], w tym sensie przypomina to polską procedurę zgłoszenia. Nie rysuje się warstw ścian, a tworzy tzw. rysunek dwuliniowy – granica wewnętrzna i zewnętrzna ściany, bo na etapie realizacji może dojść do sensownych zmian w ścianach.

Ale przed wprowadzeniem się do domu, należy dostać pozwolenie na użytkowanie. I wtedy następuje rozliczenie z każdej informacji złożonej w urzędzie w zgłoszeniu. Ta procedura weryfikacji zgodności wybudowanego domu z projektem sprawia, że Dania nie jest krajem awarii i katastrof budowlanych.

Przy takim domku, to może być - w przeliczeniu na nasze - między 60 a 80 tys. zł za sam fakt, że budynek został wybudowany niezgodnie z dokumentacją. Co ciekawe, dopiero po zapłaceniu kary gmina rozpoczyna dyskusję na temat tego, co z tym zrobić – czy przebudować, czy wyburzyć" – opowiada Zbierajewski.

Mniej restrykcyjne prawo jest zatem obudowane w Danii systemem bezpieczników: gwarancji za wykonane prace, wysokich ubezpieczeń projektantów i wykonawców, czy wreszcie edukacji społeczeństwa. Na stronie internetowej, gdzie zgłasza się projekty w celu uzyskania zgody na budowę, jest podstrona tłumacząca, dlaczego warto do tego procesu zaprosić fachowców.

Mniej niż 100 tys. zł. Czy to możliwe?

Nawrocki komentuje: „Prezes Kaczyński powiedział, że budowa takiego domu będzie możliwa za kwotę 100 tys. zł. Nie będzie, bo to by oznaczało koszt 1 metra kwadratowego domu ok 1400pln! Jeśli weźmiemy szacunki Sekocenbudu [firma od ponad 30 lat publikująca cenniki budowlane i analizy kosztów budów – przyp. red.] i to sprzed 2 lat to okaże się, że koszt wyniesie około 3,5 tysiąca za metr kwadratowy, w podstawowym standardzie z wykończeniem, bez mebli. A ceny materiałów w ostatnich miesiącach biją rekordy”.

Okuń tłumaczy: „cena nie maleje proporcjonalnie, jeśli zmniejszamy wielkość budynku, bo najdroższe są prace fundamentowe i dach. Do kosztów budowy trzeba też oczywiście doliczyć przyłącza mediów: gazu, prądu, wody, kanalizacji”.

Domy w konstrukcji drewnianej są nieco tańsze – na rynku można znaleźć oferty domów całorocznych, których producenci deklarują 2,5 tys. zł za metr w stanie deweloperskim, czyli bez wykończenia. Za wentylację z odzyskiem ciepła też trzeba dopłacić.

Realnie zbić cenę mogłaby prefabrykacja. W tym kierunku idą i Kaczyński, i Morawiecki. Z wywiadu z prezesem PiS dla tygodnika „Sieci”, można wywnioskować, że w planach jest katalog typowych projektów małych domów: „Są plany, by gotowe, estetyczne projekty były dostępne dla każdego”.

Aby jednak próbować marzyć o domu choćby dwa razy droższym od obiecanego przez prezesa PiS, prefabrykacją musiałyby się zajmować duże firmy w systemie masowym, najlepiej dla budów całych osiedli małych domków.

Trochę to jednak w poprzek zapewnieniom premiera, że planowana rewolucja „nie będzie w smak deweloperom, ale my nie jesteśmy po to, żeby zaspokajać potrzeby deweloperów, tylko potrzeby polskich rodzin”. Być może miałaby w tym pomóc spółka Polskie Domy Drewniane SA, której udziałowcami jest Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz Bank Ochrony Środowiska.

Inna sprawa, że budownictwo drewniane nie cieszy się w Polsce popularnością. Z raportu przygotowanego dla Ministerstwa Środowiska w 2017 roku wynika, że tylko 13,6 proc. respondentek i respondentów myśli o domu drewnianym jako jednorodzinnym całorocznym.

Prefabrykacja czy system gospodarczy? Nie wie prezes, co myśli premier

A co z systemem gospodarczym, o którym z takim uznaniem mówił prezes Kaczyński? Jest tańszy niż zatrudnienie firmy budowlanej budującej w standardowym murowanym systemie – ale w tym sensie, że nie płacimy za robociznę. Ryzykujemy jednak, że popełnimy kosztowne błędy.

A co z prefabrykacją? Ta na indywidualną skalę nie jest opłacalna. Bartłomiej Nawrocki robił taką analizę dla jednego ze swoich projektów: „Prefabrykacja, budownictwo modułowe ma rację bytu przy większej skali. Próbowaliśmy. Zaczyna się opłacać, gdy buduje się kilkanaście identycznych domów. Przy pojedynczym budynku system gospodarczy będzie najtańszy”. A dzisiaj koszt wybudowania domu w systemie gospodarczym to kilka tysięcy za metr kwadratowy.

Z jednej strony prezes Kaczyński roztacza romantyczną wizję budowy własnymi rękoma własnego dachu nad głową: „to będzie naprawdę coś, co, szczególnie na wsi, gdzie często buduje się tzw. systemem gospodarczym, pozwoli na osiągnięcie sytuacji, w której ma się własny dom”, z drugiej premier Morawiecki opowiadający o „szybkim modułowym budowaniu domów”. W rzeczywistości to albo-albo.

Typowe projekty – czy to dobre i możliwe?

Masowa prefabrykacja wymagałaby także istnienia ograniczonej liczby wariantów. To oczywiście teoretycznie możliwe – wystarczy przypomnieć sobie typowe domy-klocki z płaskim dachem z okresu PRL, przedwojenne małe murowane domki budowane na terenach zachodniej Polski, czy tzw. domki fińskie. Sprawa nie jest jednak wcale taka prosta.

Architekt Bartłomiej Nawrocki tłumaczy: „To ciekawa alternatywa, a kupując taki dom, nie trzeba robić projektu, bo jest wliczony w cenę budynku. Natomiast gotowe projekty katalogowe najczęściej jednak muszą zostać dopasowane do lokalnych warunków na działce, wymagają często korekty pod kątem wymogów m.in. planu zagospodarowania”.

Trzeba bowiem pamiętać, że nie dość, że działki różnią się gabarytami, to jeszcze możliwy sposób ich zagospodarowania jest różny – plany miejscowe [Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego - przyp. red.] i studia definiują różne kąty nachylenia dachu, określają możliwy procent zabudowy działki, zakazują wycinek drzew lub wyznaczają linie zabudowy – takich zmiennych wpływających na to, że modułowy domek według projektu PiS nie będzie pasować, może być wiele.

Kolejną sprawą są preferencje przyszłych mieszkańców.

I dodaje: „Typowy projekt jest na pewno tańszy niż porządny projekt indywidualny, ale trzeba pamiętać, że jego finalny koszt jest wyższy niż w folderach reklamowych biur oferujących typowe projekty”.

A przy prefabrykacji na takie indywidualne dopasowanie nie będzie miejsca, bo to właśnie powtarzalność jest źródłem niższej ceny.

Rewolucja wolnościowa czy klęska urbanistyczna?

Pomysł PiS niesie jeszcze jedno zagrożenie – jest ewidentną zachętą dla suburbanizacji, rozlewania się miast.

Nawrocki: „To jest dla mnie najbardziej przerażające. Wszelkie opracowania, mądre głowy i badania mówią o tym, że jedyną szansą w obecnej sytuacji klimatycznej, jest po prostu dogęszczanie miast. Z głową, ale jednak dogęszczanie”. To może nie kojarzyć się dobrze, nikt przecież nie chce mieszkać w tłoku.

Nawrocki wyjaśnia tę ideę: „Chodzi o takie budowanie miasta, aby w odległości do 15 minut spaceru dostępne były wszystkie najważniejsze funkcje, żeby wykluczyć transport indywidualny, a infrastruktura była rentowna. Natomiast pomysł PiS dokładnie temu przeczy, ponieważ wręcz zachęca do rozlewania się miast. Osoba wybuduje sobie domek bez pozwolenia, na przedmieściach, potem do tego będzie musiała wybudować garaż i wszędzie przemieszczać się samochodem. Gmina z kolei będzie obciążona kosztami infrastruktury (dróg, sieci mediów), które będą dla tych nowych domów potrzebne. Jako biuro projektujemy indywidualne domy jednorodzinne - z tego głównie utrzymujemy się, ale osobiście nie jestem zwolennikiem tego typu zabudowy i jestem świadomy jej destrukcyjnego działania”.

Grzegorz A. Buczek, urbanista i wieloletni członek Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej (GKU-A) nie ukrywa irytacji:

W okrutny sposób efekty suburbanizacji pokazuje profil Sto Lat Planowania:

A to właśnie na podmiejskich polach buraków łatwiej stawiać osiedla tanich typowych domków modułowych. Nie na działkach pomiędzy zabudową – te zazwyczaj niosą zbyt wiele ograniczeń, więc często rozsądniej zrealizować tam przemyślany indywidualny projekt.

Premier Morawiecki zapowiedział, że omawiane małe domy będzie można budować zarówno w miejscach, gdzie funkcjonuje plan miejscowy, jak i tam, gdzie go nie ma i trzeba starać się o warunki zabudowy (tzw. wuzetkę).

Wicepremier Gowin jest już innego zdania: „Zlikwidujemy tzw. wuzetki, czyli decyzje pozwalające budować prawie wszędzie w sposób chaotyczny i zaburzający ład przestrzenny. Zabudowa będzie powstawać tam, gdzie mamy zapewnioną infrastrukturę.”

Prezentacja Polskiego Ładu z pewnością miała na celu oczarować odbiorczynie i odbiorców: tanie mieszkania, tanie domy, dopłaty do kredytów, ułatwienia, wolność i godność. Z obserwacji nieścisłości, ale i wcześniejszych doświadczeń z klęską Mieszkania+ i chaosem wygenerowanym przez Lex Deweloper, można jednak przeczuwać, że nic dzięki czarom nie powstanie.

Może się więc tylko skończyć na wykreśleniu kierownika budowy, a przeciętna Polka i Polak wyjdą na tym jak Zabłocki na mydle, bo oszczędziwszy kilka tysięcy, więcej zapłacą za usterki wygenerowane przez niedopilnowanych wykonawców lub popełnione własnoręcznie, gdy zabraknie im wiedzy. A my wszyscy dostaniemy darmowy widok na jeszcze bardziej chaotyczny krajobraz. Nierzadko pewnie spowity dymem z kopciuchów, bo zabrakło na porządne ogrzewanie, a do sieci miejskiej za daleko.