Wielu polityków traktuje przestrzeń miast jak pole walki o wpływy i pieniądze, inne wartości są dla nich drugorzędne. Afera wokół K-Tower dobrze to ilustruje. Prześledziliśmy zmieniające się koncepcje wieżowca, problemy z pozwoleniami i dokumentami planistycznymi. Pokazujemy też, jak dziennikarze i aktywiści przez 5 lat deptali Srebrnej po piętach

  • Pokazujemy szczegółowo 4-letni okres zmagań spółki Srebrna z warszawskim ratuszem. Gdyby powiązana z politykami PiS spółka zadowoliła się zwykłym biurowcem, do afery zapewne by nie doszło. Zachowuje się jednak jak zachłanny deweloper, zabiega o coraz wyższy wieżowiec.
  • Sprawa pokazuje stosunek wielu polityków do planowania miast. W rozgrywce o władzę i pieniądze, jakość życia mieszkańców, względy krajobrazowe i ekologiczne mają dla nich drugorzędne znaczenie.
  • Nawet najśmielsze plany Srebrnej mogłyby się ziścić, gdyby nie wieloletnia praca dziennikarzy Iwony Szpali i Wojciecha Czuchnowskiego oraz presja aktywistów – m.in. Jana Śpiewaka i Karola Perkowskiego.

Ujawnione przez „Gazetę Wyborczą” tzw. taśmy Kaczyńskiego – nagrania rozmów Jarosława Kaczyńskiego z austriackim biznesmenem Geraldem Birgfellnerem – pokazują kuchnię polityczną, po której przechadza się dumnie ten pierwszy wydając polecenia kuchcikom, samemu niczego nie dotykając.

To pozwala mu uniknąć odpowiedzialności za swój własny przepis, gdy zupa okazuje się niejadalna – a pomocnikom odmówić zapłaty za wykonane zadania.

Taśmy Kaczyńskiego” ukazują moment, gdy lukratywna inwestycja przy Srebrnej 16 staje się nierealna i robi się nerwowo. Trzymając się kulinarnej metafory: zupa zaczyna kipieć.

Ta historia jest jednak interesująca od samego początku. Znajdziemy w niej: uwłaszczenie się fundacji powiązanej z PC (dawną partią Kaczyńskiego) na majątku spółdzielni prasowej z PRL, tworzenie siatki spółek i fundacji powiązanych z partią, echo afery reprywatyzacyjnej, a na końcu pogrzebane nadzieje i pozew ze strony współpracownika.

Po drodze zobaczymy kilka koncepcji drapaczy chmur, zmagania z przedłużającymi się procedurami planistycznymi, walkę o jak najkorzystniejsze zapisy w dokumentach określających warunki zabudowy. Przy okazji przekonamy o tym, ile wad posiada polskie planowanie przestrzenne.

Działka przy Srebrnej – kura znosząca złote jaja czy gorący kartofel?

Działka przy ul. Srebrnej w Warszawie, zarządzana przez spółkę Srebrna, to około 0,5 hektara gruntu sąsiadującego z ul. Towarową. Zlokalizowana jest w jednym z prężniej rozwijających się miejsc w stolicy. Wartość działki była wyceniana na kilkadziesiąt milionów złotych.

Na pierwszym planie budynek przy ul. Srebrnej 16, w tle tzw. Warszawskie City przy rondzie Daszyńskiego, fot. Franciszek Mazur/Agencja Gazeta
Na pierwszym planie budynek przy ul. Srebrnej 16, w tle tzw. Warszawskie City przy rondzie Daszyńskiego, fot. Franciszek Mazur/Agencja Gazeta

Przed nacjonalizacją ten teren należał do fabryki Bormann, Szwede i spółka. Później do Robotniczej Spółdzielni Wydawniczej „Prasa-Książka-Ruch”, wydającej m.in. Express Wieczorny. Tytuł ten po transformacji przypadł Porozumieniu Centrum, dawnej partii Jarosława Kaczyńskiego. Po jego upadku powstała spółka Srebrna, której głównym udziałowcem była Fundacja Prasowa „Solidarność”, utworzona m.in. przez Jarosława Kaczyńskiego. Po likwidacji spółdzielni w 2012 roku jej majątek, w tym udziały w Srebrnej, przypadły Instytutowi im. Lecha Kaczyńskiego, w którego radzie nadzorczej zasiada Jarosław Kaczyński.

Przeniesiemy się od razu do 2014 roku, gdy po otwarciu stacji metra przy rondzie Daszyńskiego rejon ul. Towarowej staje się niezwykle atrakcyjny dla inwestorów. To tutaj powstaje tzw. Warszawskie City – las drapaczy chmur, m.in.: Warsaw Spire (180 m), Generation Park (180 m), Skyliner (195 m) czy Spinnaker Tower (173 m).

Widok z lotu ptaka z zaznaczeniem działki przy ul. Srebrnej i planowanych przy rondzie Daszyńskiego wieżowców. Zdj.: Google Maps
Widok z lotu ptaka z zaznaczeniem działki przy ul. Srebrnej i planowanych przy rondzie Daszyńskiego wieżowców. Zdj.: Google Maps

Wtedy pojawia się pomysł, aby na działce przy Srebrnej 16, znajdującej się około 400 m od ronda Daszyńskiego, wybudować wieżowiec. Dziesiątki tysięcy metrów kwadratowych biur mogłyby przynosić ogromny zysk inwestorowi, a posiadanie możliwej do zrealizowania koncepcji wysokościowca z pewnością podniosłoby wartość działki, gdyby spółka Srebrna postanowiła ją jednak sprzedać.

Problem w tym, że działka nie jest idealna: ciążą na niej roszczenia, a stojący tam budynek figuruje w ewidencji zabytków (wykreślony już w trakcie starań o zgodę na inwestycję). Do tego dochodzi rozpoczęta procedura uchwalania planu miejscowego i dynamicznie zmieniające się koncepcje możliwej na tym terenie wysokości.

Pojawiają się też problemy polityczne. Kaczyński w nagranej rozmowie z  Geraldem Birgfellnerem mówi, że obawia się Jana Śpiewaka, działacza miejskiego i kandydata na prezydenta Warszawy: „Ten, który w tej chwili działa w Warszawie, zgłosił się na prezydenta Warszawy, od razu zaatakował nas za to, że my chcemy budować”.

Rzeczywiście, Jan Śpiewak i inni działacze stowarzyszenia Wolne Miasto Warszawa, a potem komitetu Wygra Warszawa, protestowali przeciw tzw. Kaczyński Tower. Karol Perkowski mówił o roszczeniach zgłoszonych do Srebrnej, a Śpiewak zastanawiał się czy zmiana zdania radnych PiS w sprawie planu miejscowego dla śródmieścia południowego (tam, gdzie powstanie Nycz Tower), nie była wynikiem negocjacji z PO w sprawie Kaczyński Tower. Był bowiem krótki moment w historii pracy nad planem dla ul. Srebrnej, gdy urzędnicy skłaniali się zgody na budynek o wysokości 190 metrów!

„Zastanawiało mnie dlaczego radni PiS zmienili zdanie w sprawie planu miejscowego dotyczącego śródmieścia południowego.

Najpierw byli mu przeciwni, a gdy wrócił po roku, właściwie bez żadnych zmian, zagłosowali „za”. Pytanie brzmi: co się zmieniło w tym czasie? Zastanawialiśmy się nad tym i znaleźliśmy uwagi do innego planu miejscowego – dla okolic ul. Twardej, korzystne dla spółki Srebrna.

Nikt z radnych PiS nie wytłumaczył nam dlaczego zmienił zdanie w sprawie planu pozwalającego na Nycz Tower. Jestem w stanie przyjąć do wiadomości, że mogą być inne przyczyny, ale mojej tezy nikt nigdy nie skontrował” – mówi OKO.press Jan Śpiewak.

Na jednej z opublikowanych taśm z lipca 2018 roku Jarosław Kaczyński obwinia władze stolicy z PO o blokowanie inwestycji przy Srebrnej i twierdzi, że Srebrna nie wybuduje wieżowca, „jak nie wygramy [PiS] tych wyborów” [chodzi o wybory samorządowe z 2018 roku].

Po 4 latach mielenia w urzędzie wniosek o zgodę na wieżowiec odrzucony

Po publikacji nagrań, broniąc Jarosława Kaczyńskiego, rzeczniczka PiS Beata Mazurek powiedziała: „Najważniejszym aspektem tej rozmowy w naszej ocenie są słowa prezesa PiS o politykach Platformy Obywatelskiej – Hannie Gronkiewicz-Waltz oraz Marcinie Kierwińskim – którzy odgrażali się, że nigdy nie pozwolą spółce na tę inwestycję. To właśnie jest łamanie prawa”.

Premier Mateusz Morawiecki poszedł tym tropem podczas konferencji prasowej 29 stycznia 2019 mówiąc: „Jeżeli jakiś podmiot nie jest powiązany z PO i władzą sprawowaną przez PO w Warszawie, to w normalny, naturalny sposób nie może uzyskać właściwych – jak każdy obywatel, każda firma – warunków zabudowy”.

Zastanawiamy się, jakie warunki zabudowy premier uważa za właściwe? Nie wykluczamy wątku politycznego w tej historii, warto jednak pamiętać, że wnioski bywają odrzucane z wielu względów, np dlatego, że inwestorzy postulują rozwiązania nie do przyjęcia, np. zbyt gęstą lub wysoką zabudowę, za mało zieleni, etc.

Premier zdaje się zapominać, że planowanie przestrzenne to nie tylko arena walki o władzę, ale także ścieranie się różnych wizji miasta, interesów biznesu z interesami mieszkańców, ekologów z entuzjastami silników diesla, itp. W sprawie Srebrnej widać, że myślenie o tym procesie jako bardziej skomplikowanym, niż tylko walka o wpływy i pieniądze, jest obce większości polityków.

Była prezydent Warszawy Hanna Gronkiewicz-Waltz odpiera atak pisząc na twitterze: „Proszę, żeby PiS przestał mi zarzucać łamanie prawa, bo odmówiono wydania wz [warunków zabudowy] ze względu na tzw. brak sąsiedztwa i sprawa jest w SKO. Poza tym plan miejscowy, który jest w procedurze, uchwali rada miasta nowej kadencji”.

O co chodzi?

Politycy PiS starają się wybrnąć z tarapatów, w które wpadł prezes PiS dając się nagrać podczas negocjacji. Udział polityka w organizowaniu procesu inwestycyjnego, omawianiu ułatwień kredytowych czy podejmowaniu  decyzji o rozliczaniu podwykonawców wygląda bardzo źle. Rodzi to zarzut korzystania z mocy politycznej do ułatwiania przedsięwzięć biznesowych, na których mają skorzystać spółki związane z PiS. A to niedopuszczalne w demokratycznym państwie.

Takie zarzuty politycy PiS starają się odeprzeć kierując uwagę w stronę przeciwników politycznych z PO i sposobu, w jaki wygląda procedura wydawania pozwoleń na inwestycję.

A rzeczywiście w przypadku Srebrnej była ona niezwykle długa: Srebrna wystąpiła z wnioskiem o warunki zabudowy w 2014 roku, decyzję odmowną uzyskała w 2018 roku. Standardowo taka procedura powinna trwać kilka miesięcy. Dlaczego zwlekano z nią aż 4 lata?

Wyjaśniając przyczyny negatywnej decyzji Marek Mikos, zastępca dyrektora do spraw architektury i planowania przestrzennego powołał się na zasadę dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą obiekty realizowane w oparciu o warunki zabudowy, muszą odpowiadać gabarytom sąsiedniej zabudowy. Jego zdaniem „na Srebrnej – zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa – może powstać budynek o wysokości 31,5 m (ze zwyżką do 35 m). Tymczasem na takie parametry nie wyraził zgody wnioskodawca, co skutkowało wydaniem decyzji odmownej”.

Rzeczywiście, Srebrna wnioskowała o budynek wysoki 138 m. (Skąd wzięły się koncepcje wieżowców na 190 m opowiemy dalej, w szczegółowym kalendarium). O wiele wyższy niż to, co stoi na działkach tuż obok. Inwestor miał nadzieję, że urząd weźmie pod uwagę także dalsze sąsiedztwo, rondo Daszyńskiego, przy którym zbudowano obiekty mające niemal 200 m wysokości.

Tak się nie stało. Dodatkowo – sprawa się przeciągała. Po drodze pojawiały się kolejne opracowania dotyczące idącego równolegle planu miejscowego, wnioski o uzupełnienie dokumentacji, decyzje środowiskowe i wykreślenia z ewidencji zabytków.

Sprawa Srebrnej, oprócz wątku politycznego, obnaża bowiem słabości polskiego systemu planowania przestrzennego: brak strategicznych dokumentów regulujących co i gdzie można budować dla przestrzeni, gdzie istnieje wysoka presja na zabudowę, przeciąganie się procedur i niedostatek przejrzystości procesów decyzyjnych.

Aby ułatwić ocenę sprawy, przygotowaliśmy drobiazgowe kalendarium. Wcześniej jednak warto opisać dwa niezwykle ważne pojęcia w planowaniu przestrzennym: warunki zabudowy i plan miejscowy. Są kluczowe dla sprawy Srebrnej.

Plan miejscowy dopiero się tworzy, potrzebna wuzetka

Prace nad planem miejscowym (właściwie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – strategiczny dokument planistyczny określający parametry inwestycji na danym terenie, określający lokalizację zieleni, szerokości i klasy dróg, etc.) dla tej części Woli, na której leży ul. Srebrna, trwają od 2004 roku. Nie uchwalono go zresztą do chwili obecnej. Aby więc cokolwiek wybudować przy Srebrnej, należało wystąpić o warunki zabudowy (tzw. wuzetki). To właśnie zrobiła spółka Srebrna w 2014 roku.


Warunki zabudowy to uproszczone narzędzie stosuje się intensywnie od 2003 roku, gdy po wygaszeniu przez rząd Leszka Millera w całym kraju planów miejscowych powstałych w PRL trzeba było jakoś określać parametry nowych budynków.

Najważniejszą różnicą pomiędzy planem miejscowym a wuzetką jest sposób podejmowania decyzji dotyczących możliwej zabudowy oraz ich zakres.

W przypadku planu miejscowego proces jest długi, wymaga szerokich konsultacji, również społecznych, a następnie musi zostać przegłosowany przez radę gminy. Trwa to minimum 2 lata (zazwyczaj jednak dłużej), ale – przynajmniej w teorii – jest to dokument przemyślany i odpowiadający na potrzeby wszystkich grup interesu. Obejmuje zazwyczaj większy obszar i jest wyrazem strategii, którą przyjęto dla jego rozwoju.

Wuzetki dotyczą wyłącznie wnioskowanej działki, wydaje się zazwyczaj w kilka miesięcy, proces konsultacji jest krótszy, nie obejmuje konsultacji społecznych – istnieje więc większe ryzyko nadużyć i błędnych decyzji, których skutki mogą być nieodwracalne. Naczelną zasadą określania parametrów dla nowej zabudowy jest dopasowanie do sąsiedztwa. Problem w tym, że nie ma klarownych zasad co tym sąsiedztwem jest. Może to oznaczać sąsiednią działkę, ale również budynki odległe o kilkaset metrów. Sprawa jest uznaniowa, a decyzje podejmują urzędnicy. Z tego względu nierzadko niekorzystne dla inwestorów decyzje trafiają do sądu.

Dla inwestorów wuzetki bywają jednak wygodniejsze, właśnie dlatego, że proces jest krótszy i mniej transparentny – łatwiej im negocjować korzystne dla siebie zapisy.


W przypadku Srebrnej 16 procedura prac nad planem miejscowym i starań spółki Srebrna o warunki zabudowy się zazębiły. Jest to jeden z wielu czynników, które wpłynęły na niepowodzenie uzyskiwania zgody na realizację K-Tower.

Kalendarium K-Tower

Na podstawie dostępnych informacji na stronach urzędu miasta, opublikowanych tekstów na temat Srebrnej, rozmowy z rzecznikiem prasowym ratusza, który zreferował nam procedurę postępowania ze złożonym przez Srebrną wnioskiem, uszeregowaliśmy najważniejsze zdarzenia z 4-letniego procesu, gdy nad nim pracowano. Poszerzyliśmy opis także o wydarzenia mogące wpływać na tę procedurę i na powstające równolegle koncepcje samego budynku, jak i sposobów doprowadzenia do uzyskania zgody dla jego realizacji.

Sądzimy, że projektów, nad którymi pracowano, było 3. Jedna wersja powstała w 2014 roku na potrzeby wniosku o warunki zabudowy (wieżowiec wysoki na 138 m), druga miała już 190 m i pochodzi z 2016 roku, trzecia wersja była wynikiem współpracy z Geraldem Birgfellnerem (również 190 m).

3 wersje projektu wysokościowca przy Srebrnej 16. Źródło: Gazeta Wyborcza, Eurobuild CEE
3 wersje projektu wysokościowca przy Srebrnej 16. Źródło: Gazeta Wyborcza, Eurobuild CEE

2014:

Uchwałę o przystąpieniu do jego sporządzenia rada Warszawy podjęła już w 2004 roku, ale dopiero 10 lat później prace nabrały tempa. Prawdopodobnie obawiano się powtórki sytuacji z ronda Daszyńskiego, gdzie presja inwestycyjna wyprzedziła plan miejscowy i większość wieżowców powstała lub była w przygotowaniu w oparciu o warunki zabudowy.

Dla sprawy Srebrnego Wieżowca istotne jest to, że dla działek, których właścicielem jest spółka Srebrna, projekt planu przewidywał maksymalną wysokość zabudowy 60 m, a więc o 78 m mniej od ówczesnych zamierzeń spółki. Można się więc domyślać, że inwestorowi składającemu wniosek na więcej, niż określa przygotowywany plan, mogło zależeć na tym, aby zdążyć z uzyskaniem warunków zabudowy i wbiciem łopaty przed uchwaleniem planu miejscowego. Wtedy wuzetka straciłaby ważność.

Fragment projektu planu miejscowego, etap I wyłożenia w 2014 roku
Fragment projektu planu miejscowego, etap I wyłożenia w 2014 roku
  • przed 8 maja 2014 – spółka Srebrna składa wniosek o wydanie wuzetki.

Tej daty nie udało nam się potwierdzić, ale wskazuje na nią artykuł w stołecznej „Wyborczej”, który wspomina, że zawieszono procedurę wuzetki do czasu uzyskania opinii środowiskowej, o którą Srebrna zaczęła się starać 8 maja. Planowany budynek ma mieć 36 kondygnacji i wysokość 138 metrów.

  • 8 maja 2014 – spółka Srebrna składa wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (tzw. decyzja środowiskowa) do Biura Ochrony Środowiska.

Ocena wpływu na środowisko jest wymaganym przez magistrat załącznikiem wniosku o wydanie wuzetki, gdy istnieje przypuszczenie, że inwestycja może mieć na nie wpływ. Listę takich obiektów określa odpowiednia ustawa. Procedura uzyskiwania decyzji środowiskowej jest dość czasochłonna, może trwać kilka miesięcy. Aby jej uniknąć i nie wpaść w kategorię obiektu mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, w przypadku obiektów usługowych powierzchnia zabudowy powinna być mniejsza niż 2 hektary, a powierzchnia garaży mniejsza niż 0,5 hektara – na takiej powierzchni można zaparkować około 250 samochodów niezależnie lub 500 na platformach, co nie jest szczególnie preferowane w budynkach usługowych. Srebrna planuje garaż na 450 samochodów.

2015:

  • 14 stycznia 2015 – Zawiadomienie o wszczęciu postępowania ws. warunków zabudowy.
  • 19 stycznia 2015 – Opinia Wydziału Planowania Miejscowego (WMP) o planowanej inwestycji.

WMP był komórką Biura Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP) pracującą nad projektami planów miejscowych. Odpowiedź WMP zawierała wyciąg z protokołu z 16 września 2014 dotyczącego prac nad planem miejscowym,  gdzie proponowano zmianę maksymalnej wysokości budynku na Srebrnej 16 z 60 m do aż 160-190 m.

To pierwsza sytuacja, o której wiemy, gdy procedury prac nad planem miejscowym i wnioskiem o wuzetkę się stykają. Warto podkreślić, że propozycja twórców planu (maksymalna wysokość dla Srebrnej 16 mająca wynosić 160-190 m) jest o wiele korzystniejsza dla spółki Srebrna. We wniosku o wuzetkę postulują oni 138 m, a pojawia się szansa na 190 m!

  • 23 stycznia 2015 – Zawieszenie postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ wydający wuzetkę ma prawo zawiesić postępowanie na 9 miesięcy. Dzieje się tak zazwyczaj w sytuacjach, gdy gmina pracuje nad planem miejscowym i spodziewa się jego szybkiego uchwalenia. Jeśli w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany, postępowanie należy wznowić. Domyślamy się, że zawieszenie wynikało z faktu, że urząd dynamicznie pracował nad planem miejscowym dla Srebrnej i chciał uniknąć sytuacji wydania wuzetki, która będzie niezgodna z przyszłym planem. Takie sytuacje mogą bowiem skutkować sparaliżowaniem wprowadzenia jakichś strategicznych ustaleń, np. gdy plan przewiduje gdzieś park, a wuzetka dopuści wycinkę drzew, etc.

  • 25 sierpnia 2015 – Budynek przy ul. Srebrnej zostaje usunięty z gminnej ewidencji zabytków.

Opinię, która skłoniła Stołecznego Konserwatora Zabytków do podjęcia tej decyzji, przygotował prof. dr hab. Jakub Lewicki, od 2017 roku Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków. W oświadczeniu wydanym 31 stycznia 2019 profesor zaprzecza jakimkolwiek związkom ze spółką Srebrna:

„Nie byłem inicjatorem wykreślenia budynku z ewidencji, lecz jedynie autorem opinii dotyczącej oceny wartości zabytkowej budynku. Powstała ona w 2014 roku jako eksperckie opracowanie przeznaczone dla firmy Archaios. W przedstawionych mi materiałach nie było informacji, że właścicielem jest spółka Srebrna, ani też nie wiedziałam nawet o istnieniu tej spółki (…)

Pragnę wyraźnie podkreślić, że decyzja o wykreśleniu budynku z ewidencji była autonomiczną i niezależną decyzją władz miasta Warszawy”.

Wykreślenie z ewidencji oznacza, że budynek może zostać wyburzony, nie podlega bowiem ochronie ze względu na wartość zabytkową.

  • 31 sierpnia 2015 – Wznowienie postępowania w sprawie wuzetki.

Plan miejscowy dla okolic Twardej nie został uchwalony, nie ma go zresztą do dnia dzisiejszego. W międzyczasie będą prowadzone kolejne analizy.

  • Październik 2015 –  grudzień 2015 – Trwa korespondencja pomiędzy urzędem, wnioskodawcą a zespołem koordynującym.

W tym czasie ustalane są linie rozgraniczające inwestycję od terenów o innym przeznaczeniu, sprawdzane są zapisy rejestru gruntów, po czym wniosek o wuzetkę zostaje ponownie przekazany do rozpatrzenia zespołowi koordynującemu – ciału składającemu się z prezydent miasta Hanny Gronkiewicz-Waltz, vice prezydentów, skarbnika i sekretarza miasta. Podejmuje on najważniejsze decyzje wykonawcze i kieruje pracą urzędu.

2016:

  • 15 stycznia 2016 – 31 maja 2016 – Trwa kolejna wymiana pism między wnioskodawcą wuzetki z prośbami do dyrektora biura architektury i planowania o przekazanie wniosku  zespołowi koordynującemu.

Wyznaczane są kolejne terminy rozpatrzenia sprawy, do czego jednak nie dochodzi.

Uwagi do planu miejscowego dotyczącego Srebrnej 16 złożyła m.in. spółka Srebrna, a także architekt współpracujący wtedy przy projekcie wieżowca Henryk Łaguna. Spółka postuluje o uznanie „narożnika ul. Towarowej i Srebrnej jako terenu eksponowanego w sylwetce miasta” i wprowadzenia możliwości „realizacji tu obiektu o charakterze reprezentacyjnym stanowiącym dominantę wysokościową i przestrzenną”. Pragną także „zwiększenia wysokości zabudowy do 120-140 metrów oraz rozważenia dominanty o wys. 180-190 metrów”. Oprócz tego proszą o zwiększenie współczynnika intensywności zabudowy. Wszystkie te uwagi zostały uwzględnione. Takie zmiany pozwalają na budowę  trzykrotnie wyższego budynku, niż zakładał pierwotny projekt planu miejscowego (60 m) i o 52 m wyższego od postulowanego przez Srebrną (138 m).

Zapytany 23 czerwca 2016 o przyczyny tak korzystnej dla powiązanej z PiS spółki Srebrna zmiany w projekcie planu, ówczesny wiceprezydent Jacek Wojciechowicz odpowiedział:

„Przy planach zagospodarowania decydują kwestie urbanistyczne, nie polityczne. Korektę planu dopuszczającą wieżowiec przy Srebrnej poprzedziły analizy. Wysoki budynek w tym miejscu wpisuje się w nasze myślenie o rozszerzonym centrum miasta sięgającym do Towarowej”.

Analiza wysokościowa Warszawy z 2008 roku jest zbieżna ze słowami Wojciechowicza. Przy ul. Towarowej wyznaczono wówczas strefę lokalizacji budynków wysokościowych. Działka przy ul. Srebrnej 16 znajduje się jednak w strefie ograniczenia wysokości do 136 m.

Il: Analiza urbanistyczna lokalizacji budynków wysokościowych na obszarze śródmieścia Warszawy, MPPPiSR na zlecenie Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy
Il: Analiza urbanistyczna lokalizacji budynków wysokościowych na obszarze śródmieścia Warszawy z 2008 roku
  • 8 września 2016 – po wybuchu afery reprywatyzacyjnej prezydent Hanna Gronkiewicz-Waltz zdymisjonowała dwóch wiceprezydentów: Jarosława Jóźwiaka i Jacka Wojciechowicza.

Powiedziała wówczas, że „Powodem dymisji [Wojciechowicza] były słabe wyniki miasta w obszarze inwestycji”.

To ciekawa informacja, złożenie wniosku o nową decyzję środowiskową może wskazywać na zmianę koncepcji zabudowy przy Srebrnej. Czy wprowadzenie zapisu o 190 metrach do planu miejscowego zaostrzyło apetyt na wyższy biurowiec?

  • 9 września 2016 – Zawiadomienie o nowym terminie rozstrzygnięcia sprawy.
  • 23 września 2016 – Wystąpienie przez urząd do Miejskiej Pracowni Planowania Przestrzennego (MPPPiSR) o sporządzenie analizy wysokościowej.

Miejska Pracownia Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju jest samodzielną jednostką budżetową odpowiedzialną za przygotowywanie: studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i opracowań planistycznych dla indywidualnych przedsięwzięć publicznych. Pracownia „opracowała również nowy typ analiz urbanistycznych krajobrazu z wykorzystaniem numerycznego modelu 3D miasta, które pozwoliły na bardziej skuteczne kształtowanie tzw. trzeciego wymiaru zabudowy, czyli formy przestrzennej budynków i układów przestrzennych oraz umożliwiły symulację kształtu przyszłej panoramy miasta wraz z ochroną sylwety zespołu Starego Miasta wpisanego na listę UNESCO”.

Od 2006 roku te obowiązki pełnił Marek Mikos. BAiPP podlegało zdymisjonowanemu we wrześniu wiceprezydentowi Jackowi Wojciechowiczowi, a później Michałowi Olszewskiemu. Biuro to nadzoruje pracę m.in. MPPPiSR czy WPM i jest odpowiedzialne za przygotowywanie projektów studiów, planów miejscowych, a także rozpatrywanie wniosków o warunki zabudowy.

  • 16 listopada 2016 – Analiza wysokościowa MPPPiSR.

Rekomenduje ona realizację na działce przy ul. Srebrnej budynku o wysokości 120m i formie jednej wieży. Dla spółki Srebrna nie jest to korzystny postulat. Co prawda nadal jest to wysokość dwukrotnie większa niż w pierwotnym projekcie planu miejscowego, ale jest ona niższa i od postulowanych we wniosku o wuzetkę 138 m, jak i 190 m, na które nadzieję dało uwzględnienie uwag i dopuszczenie wysokości 190 m.

  • 21 listopada 2016 – Ponowna prośba do dyrektora biura o przekazanie wniosku na zespół koordynujący.
  • 16 grudnia 2016 – Wystąpienie do zespołu ds. infrastruktury o określenie aktualnych linii rozgraniczających.

2017:

  • 23 stycznia 2017 – Nowe linie rozgraniczające inne niż w studium.
  • ok. 6 lutego 2017Zgodnie z doniesieniami Eurobuild CCE, do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Warszawie wpłynął raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Jest to kolejny etap uzyskiwania zgody środowiskowej, o którą spółka Srebrna wystąpiła we wrześniu 2016. Na opublikowanej wizualizacji widzimy już inny projekt niż ten, który został złożony do ratusza wraz z wnioskiem o wydanie wuzetki. Budynek na nowym projekcie ma 190 m. Plan parteru dostosowany jest do wytycznych projektu planu miejscowego. Na rysunku podano także podstawowe parametry inwestycji, powierzchnię garażu – ponad 10 tys. m2. To właśnie przyczyna, dla której decyzja środowiskowa jest potrzebna. Wymaga się jej dla budynków usługowych, których garaże mają powierzchnię większą niż 5 tys. m2.
Plan parteru i wizualizacja jednej z wersji wieżowca przy Srebrnej 16
Plan parteru i wizualizacja jednej z wersji wieżowca przy Srebrnej 16; źródło: Eurobuild CCE

Oznacza to, że został postawiony pierwszy krok do złożenia nowego wniosku o wydanie warunków zabudowy dla wieżowca o 190 metrach wysokości.

  • 12 maja 2017 – Zgodnie z doniesieniami „Wyborczej” z 30.01.2019 tamtego dnia następuje omówienie inwestycji przy Srebrnej. Uczestniczą w nich: Jarosław Kaczyński, Gerald Birgfellner i tłumacz.
  • 15 maja 2017 – Dalej za „Wyborczą”: „prezentacja projektu zarządowi Srebrnej, przekazanie przez Srebrną pełnomocnictwa do rozpoczęcia przygotowań do inwestycji: Kaczyński, Birgfellner i zarząd spółki – Małgorzata Kujda, Janina Goss, Jacek Cieślikowski”.
  • 5 czerwca 2017 – „decyzja udziałowców Srebrnej o rozpoczęciu przygotowań do inwestycji. Kaczyński, Birgfellner, Kujda, Goss, Cieślikowski”.
  • 19 lipca 2017 – „zreferowanie planu biznesowego: Kaczyński, Birgfellner, tłumacz”.
  • lato 2017 – „Gazeta Wyborcza” w marcu 2018 roku donosi, że: „związana z PiS spółka Srebrna szukała nabywcy na cenną nieruchomość, którą korzystnie kupiła po upadku PRL. Cena: 160 mln zł. Sprzedającym była jednak nie Srebrna, lecz spółka zarejestrowana na Cyprze”.
  • 15 września 2017 – Zgodnie z doniesieniami „Wyborczej” z 30 stycznia 2019: „przygotowanie koncepcji biurowca: Kaczyński, Birgfellner, architekt Piotr Walkowiak, tłumacz”.
  • 18 października 2017 – Tymczasem w sprawie starej wuzetki dla budynku o 138 m wydane zostaje zawiadomienie o nowym terminie rozstrzygnięcie sprawy. Dodatkowo, urząd występuje do MPPPiSR o ponowną analizę wysokościową.
  • 7 listopada 2017 – Zgodnie z doniesieniami „Wyborczej” z 30 stycznia 2019: „spotkanie informacyjne: Kaczyński, Birgfellner, Walkowiak, tłumacz”
  • 8 listopada 2017 – Kolejne zawiadomienie o nowym terminie rozstrzygnięcie sprawy (wuzetka na 138 m).
  • 27 grudnia 2017 – Zgodnie z doniesieniami „Wyborczej” z 30 stycznia 2019: „informacja o postępach projektu biurowca: Kaczyński, Birgfellner, tłumacz”.

Sądzimy, że pojawia się wtedy 3. projekt wieżowca przy Srebrnej 16. Pierwszy miał 138 m wysokości, drugi już 190 m, teraz pojawia się trzeci, o formie dwóch wież.

Wizualizacja kolejnej wersji wieżowca przy ul. Srebrnej 16
Wizualizacja kolejnej wersji wieżowca przy ul. Srebrnej 16; źródło: Gazeta Wyborcza

2018:

  • 24 stycznia 2018 – Do urzędu trafia analiza wysokościowa wykonana przez MPPPiSR, rekomendowana wysokość to maksymalnie 35-36 metrów.

I to jest bardzo zła wiadomość dla inwestorów ze spółki Srebrna, jeżeli została im ona przekazana (analiza była najprawdopodobniej sporządzona na potrzeby urzędu, nie znajdujemy jej na stronie MPPPiSR). Taka analiza stanowi podstawę do wydania decyzji odmownej w sprawie wuzetki, ale także może zostać wykorzystana w dalszej pracy nad planem miejscowym, co definitywnie przekreśliłoby marzenia o realizacji wieżowca. A przypominamy, że wcześniej uwzględniono uwagi spółki Srebrna. Planowano bowiem wpisać tam 190 m jako maksymalną wysokość.

  • 31 stycznia 2018 – Zgodnie z doniesieniami „Gazety Wyborczej” z 30 stycznia 2019: „spotkanie informacyjne: Kaczyński, Birgfellner, tłumacz;”
  • 2 lutego 2018 – Zgodnie z doniesieniami Gazety Wyborczej z 19 października 2018: „Z dokumentów, którymi dysponuje Wyborcza, wynika, że rada Instytutu daje zgodę »na podjęcie przez zarząd Fundacji czynności związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego przez spółkę Srebrna«. Srebrna ma wnieść w wianie 5,4 tys. m kw. [około 0,5 hektara] gruntu z dawną fabryką kotłów (wcześniej wystarała się o zgodę na jej rozbiórkę, bo to obiekt zabytkowy) i 350 tys. zł na rozkręcenie biznesu”.
  • 9 lutego 2018 – Wracamy do leżącego w ratuszu wniosku o wuzetkę dla 138 m: zawiadomienie o nowym terminie rozstrzygnięcie sprawy.
  • 14 marca 2018Srebrna chce sprostowania (po tekście „Gazety Wyborczej” z marca 2018 o sprawie z lata 2017) – twierdzi, że żadnej firmie z Cypru niczego nie chce sprzedawać.

Taki pomysł w kontekście analizy wysokościowej z  listopada 2016, na podstawie której MPPPiSR zarekomendowało maksymalną wysokość budynku jako 120 m (a więc już nie 190 m), nie byłby dziwny. Rozpatrując sprawę z czysto biznesowego punktu widzenia można dojść do wniosku, że warto sprzedać działkę, zanim obniży się jej wartość, zwłaszcza, że apetyt został już rozbudzony. Srebrna zaprzecza. Interesy ze spółką z raju podatkowego bez wątpienia nie są czymś, co przysporzyłoby jej chwały.

  • 21 marca 2018 – Zgodnie z doniesieniami „Gazety Wyborczej” z 30 stycznia 2019: „zmiany w projekcie do czasu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, spotkanie informacyjne: Kaczyński, Birgfellner, prezes Pekao SA Michał Krupiński, tłumacz”.

Jest to dość enigmatyczny zapis. Wniosek o wuzetkę od niemal 4 lat tkwi w urzędzie. W tym czasie pojawiła się szansa na realizację wyższego budynku (190 m), ale kolejne analizy wysokościowe wykazały, że budynek powinien mieć ok. 35 m. Wielkie nadzieje mogą runąć w gruzach.

  • 23 kwietnia 2018 Zgodnie z doniesieniami „Gazety Wyborczej” z 30 stycznia 2019: „spotkanie informacyjne i dyskusja o harmonogramie płatności: Kaczyński, Birgfellner, tłumacz”.
  • 9 maja 2018 – Tymczasem kolejne zawiadomienie o nowym terminie rozstrzygnięcia sprawy wuzetki.
  • 27 lipca 2018 Zgodnie z doniesieniami „Gazety Wyborczej” z 30 stycznia 2019: „zawieszenie projektu i dyskusja na temat honorarium: Kaczyński, prezes spółki Forum SA Grzegorz Tomaszewski, Birgfellner, tłumacz” („Wyborcza” dzień wcześniej opublikowała nagranie z tej rozmowy).
  • 2 sierpnia 2018 – Zgodnie z doniesieniami „Gazety Wyborczej” z 30 stycznia 2019: „ostateczne spotkanie z kancelarią Baker McKenzie: Kaczyński, Birgfellner, czwórka prawników, tłumacz”.

Jarosław Kaczyński miał wtedy powiedzieć: „Mieliśmy taki plan, który został najpierw zablokowany na poziomie możliwości dostania tak zwanego wz [warunki zabudowy, tzw wuzetka], zapowiedziano nam to różnymi kanałami z udziałem ważnych polityków Platformy Obywatelskiej, że w żadnym razie ta budowa nie będzie nam udzielona. To na zasadzie, że niektórzy z tych polityków byli kiedyś radnymi Warszawy. Choćby pan Kierwiński [Marcin Kierwiński, poseł PO] powiedział, że »nie wybudujesz mi tego«. I takich sygnałów było bardzo wiele i ponieważ my wiemy, jak w Polsce funkcjonuje prawo, ta opowieść o państwie prawa to kompletna bajka, w związku z tym musimy zaniechać tego przedsięwzięcia. Przy czym, powtarzam, zaniechać czegoś, co jest i tak w tej chwili niemożliwe do zrealizowania, chyba że by była po tym zmiana władzy”.

  • 6 sierpnia 2018 – W sprawie wuzetki dla budynku o 138 m zostaje złożone zażalenie – na przewlekłość postępowania.
  • 10 września 2018 – Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) wydaje orzeczenie z nakazem terminu wydania decyzji w sprawie wuzetki do 05.11.2018.
  • 5 listopada 2018 – Magistrat wydaje decyzję odmowną.

Beata Wiśniewska z warszawskiego ratusza opisała przyczyny odmowy: „Z analizy urbanistycznej wykonanej na potrzeby postępowania administracyjnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynika możliwość realizacji obiektu o wysokości 31,5 m (ze zwyżką do 35 m). (…) Na takie parametry nie wyraził zgody wnioskodawca, co skutkowało wydaniem decyzji odmownej”.

  • 7 listopada 2018 – Odbiór decyzji przez pełnomocnika wnioskodawcy.
  • 19 listopada 2018 – Odwołanie się wnioskodawcy do SKO.

2019:

  • 29 stycznia 2019 – Wybuch afery taśmowej.
  • 30 stycznia 2019 – Prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski zapowiada, że przyspieszy pracę nad planem miejscowym dla okolic Srebrnej.

Liczymy na to, że się rzeczywiście tak się stanie i zostanie on uchwalony w najbliższej przyszłości. Od podjęcia ustawy o rozpoczęciu pracy nad tym planem minęło już bowiem 15 lat.

„Działka, na której mają powstać wieżowce, w których budowę zaangażował się prezes PiS Jarosław Kaczyński. – Problemem jest to, że tam są roszczenia reprywatyzacyjne. I dopóki one są otwarte, nie ma mowy, żeby tam ktoś coś wybudował. Ja prowadzę kilka postępowań [reprywatyzacyjnych], prowadzą Jan Stachura, Marek M. I dzisiaj wszystko, co się dzieje, to się dzieje z pokrzywdzeniem ludzi, którzy są i walczą o Srebrną 16. Jakub R. został zatrudniony po to, żeby wyprostować sprawę Srebrnej”.

Miasto jest polityczne

Na koniec możemy zgodzić się ze słowami Jarosława Kaczyńskiego, który powiedział, że żeby zbudować przy Srebrnej wysokościowiec, potrzebne byłoby mu zdobycie władzy w stolicy.

Te cyniczne słowa obnażają bowiem jedną z cech systemu planowania w Polsce – jest on niezwykle polityczny. Afera taśmowa wyciągnęła ten aspekt na światło dzienne.

Aby uchwalić plan miejscowy, potrzebna jest wola polityczna radnych, którzy muszą podjąć odpowiednią ustawę. Następnie konieczne jest skierowanie odpowiednich sił do przygotowania projektu, skonsultowania go i przygotowania ostatecznej wersji. Do jego przyjęcia znów potrzebna jest decyzja radnych. Partycypacja innych sił, w tym mieszkańców, jest możliwa na etapie prac nad planem. Ich głos nie musi już jednak być brany pod uwagę podczas głosowania. Przykładem może być uchwalony pomimo protestów społecznych plan dla śródmieścia południowego w Warszawie.

W przypadku warunków zabudowy jest jeszcze gorzej. O ich wydawaniu powiadamia się wyłącznie strony, przestrzeń do protestu jest mała. Jak pokazuje historia srebrnego wieżowca, zdarza się również tak, że procedura ta trwa latami, a proces podejmowania decyzji jest nieprzejrzysty i chaotyczny.

Jan Śpiewak opisał nam dosadniej sprawę Srebrnej: „Ta sprawa pokazuje jak się buduje miasto w Polsce: są różne układy i zakulisowo, jak na placu zabaw czy w grze SIMS rozporządza się przestrzenią miast”.

A o co toczy się ta gra? Zdaniem Śpiewaka:

„Próbuje się budować oligarchię polityczną, w której pozycja i władza uniezależnia się od demokratycznych wyborów. Sytuacja, w której partia polityczna dysponuje gigantycznym majątkiem, zaburza w sposób elementarny równowagę pomiędzy siłami politycznymi, która już jest bardzo silnie zaburzona.

Próg wejścia do polityki jest wysoki – nie da się jej uprawiać bez dużych pieniędzy – sam to przećwiczyłem na sobie w ostatnich wyborach – jeśli nie masz kasy, to działanie jest niesłychanie trudne”.

Miejmy nadzieję, że ta sprawa pobudzi dyskusję nie tylko nad standardami uprawiania polityki w Polsce, ale nad systemem planowania. Tymczasem zostaje nam patrzeć władzy na ręce. Podobnie, jak od lat robią to Iwona Szpala i Wojciech Czuchnowski z Gazety Wyborczej, Jan Śpiewak i Karol Perkowski z Wygra Warszawa i inni aktywiści miejscy, a także warszawscy anarchiści z Syreny.

To przede wszystkim hałas, który robili wokół Srebrnej 16, zablokował tę lukratywną inwestycję.

Architektka i dziennikarka architektoniczna. 12 lat temu ukończyła Wydział Architektury i Urbanistyki Politechniki Śląskiej, prawie 10 lat przepracowała w zawodzie. Współpracowała z miesięcznikiem „Architektura-murator”. Kończy psychologię kliniczną na Uniwersytecie SWPS. W OKO.press pisze o planowaniu przestrzennym i psychologii. Robi też ilustracje i infografiki.


Lubisz nas?

Dołącz do społeczności OKO.press