Jutro głosowanie nad budową osiedla w Parku Śląskim. Na posiedzenie rady miasta Chorzowa przyjdą mieszkańcy ostro sprzeciwiający się inwestycji. Ta sprawa pokazuje, jak działa rządowa specustawa mieszkaniowa: korzysta z zaniedbań planistycznych i gąszczu lokalnych interesów, wymyka się kontroli społecznej - wszystko to na korzyść dewelopera i jego zysków

[AKTUALIZACJA: przed godziną 11 w czwartek 20.12. rada miasta Chorzowa odrzuciła wniosek dewelopera w sprawie realizacji osiedla na niemal 1100 mieszkań.]

O planowanej budowie osiedla mieszkaniowego na ok 1082 mieszkania i 1313 samochodów tuż przy strefie chronionej Parku Śląskiego pisaliśmy w tekście „To jest nasz park, nie chcemy waszego osiedla. Mieszkańcy walczą o Park Śląski”.

Kontrowersyjna zabudowa mieszkaniowa jest możliwa dzięki uchwalonej w tym roku przez PiS specustawie mieszkaniowej (tzw. Lex Deweloper). Pozwala ona obchodzić prawo miejscowe, które zakazuje w danym miejscu budowy mieszkaniówki. Sytuacja tej inwestycji jest jednak bardziej skomplikowana. Na specustawę, jej nieprecyzyjne zapisy i niedemokratyczne procedury, nakładają się bowiem jeszcze niespójne dokumenty planistyczne.

Wokół inwestycji od samego początku panowało ogromne napięcie, a konflikt narastał. Głosowanie nad przyszłością tego miejsca odbędzie się jutro, w czwartek 20 grudnia. Rada miasta Chorzowa miała głosować nad wnioskiem już pod koniec listopada, ale termin przesunięto, ponieważ inwestor zaktualizował projekt.

Deweloper próbuje przekonać opinię publiczną i radnych Chorzowa, że jego mieszkaniówka to najlepsze możliwe dla tego terenu rozwiązanie. Jego oponenci, aktywiści grupy Ratujmy Park Śląski i stowarzyszenia Nasz Park oraz wspierający ich mieszkańcy, mówią stanowcze „Nie!” jakiejkolwiek intensywnej zabudowie w tym miejscu.

Petycję przeciw zabudowie podpisało już prawie 5 tys osób. Nasz Park wystosował apel do wojewody, a Partia Zieloni – do prezydenta Chorzowa. Podobne zdanie ma były Zarząd Województwa Śląskiego (aktualny ukonstytuował się niedawno, więc nie zdążył wypracować istotnej dla inwestycji opinii). Przeciwni nowemu osiedlu są także radni sąsiednich Siemianowic Śląskich i Katowic, naukowcy działający w Radzie ds. Bioróżnorodności Parku Śląskiego i katowicki oddział Stowarzyszenia Architektów Polskich.

Wizualizacja projektu osiedla w Parku Śląskim
Wizualizacja: Green Park Silesia, wniosek o wydanie decyzji lokalizacyjnej opublikowany w BIP-ie

Chorzowski magistrat wypowiada się lakonicznie i przyjmuje argumenty inwestora w kluczowych formalnych aspektach wniosku. Zdaniem urzędu miasta wniosek spełnia wymogi specustawy i może zostać przegłosowany. Dla pozostałych stron nie jest to tak oczywiste – aktywiści starają się udowodnić, że wniosek jest niekompletny i niezgodny ze specustawą. Jeśli zostanie przegłosowany – zapowiadają odwołanie do Sądu Administracyjnego.

Cenny teren – dla każdej ze stron w inny sposób

Przeznaczenie działki jest przedmiotem starcia pomiędzy kilkoma grupami interesu. Dla mieszkańców to miejsce jest ich parkiem, budowaną rękami babć i dziadków w czynie społecznym przestrzenią odpoczynku. Dla ekologów – terenem cennym przyrodniczo, sąsiadującym ze strefą chronioną parku. Dla GPC – inwestycją, która przyniesie zyski. Chorzowski magistrat zapewne jest szczęśliwy, że zbył działkę, która od lat była zaniedbana i którą chciał skomercjalizować od dawna. W debacie wzięli udział także politycy sąsiednich miast oraz urząd marszałkowski, starając się wyjść naprzeciw postulatom znacznej części opinii publicznej. Bo dla niej ta inwestycja oznacza wycinkę drzew i nadmierne obciążenie ulicy Bytkowskiej.

Drzewa przeznaczone do wycinki obwiązano taśmą; zdjęcie: Michał Majewski

Kto, jak i o co walczy

Specustawa mieszkaniowa nie daje narzędzi do publicznej debaty nad przeznaczeniem terenu, jaka jest przewidziana w standardowej procedurze planistycznej. Pisaliśmy wcześniej, że to jedna z wad tego kadłubowego rozwiązania.

Wniosek w ramach Lex Deweloper jest oceniany w urzędzie gminy – może zostać przyjęty, odesłany do poprawek lub odrzucony. Jeśli zostanie przyjęty, od głosowania radnych gminy zależy decyzja, czy w danym miejscu można budować mieszkaniówkę. Przy korzystnym rozstrzygnięciu wniosku, deweloper może przystąpić do dalszych prac projektowych i realizować swoje zamierzenie.

Nie ma tutaj miejsca na żadne konsultacje społeczne, uwzględnianie interesów innych zaangażowanych stron, demokratyczne rozwiązywanie sporów.

Jedyne narzędzia, jakie mają oponenci wniosku, to próba przekonania radnych do głosowania przeciw wnioskowi lub szykowanie się do batalii w Sądzie Administracyjnym.

Aktywiści i mieszkańcy nie chcą żadnej zabudowy i nie dają się przekonać argumentom inwestora

Aktywiści nie tylko protestują w obronie parku – wzięli też pod lupę wniosek inwestora i przyglądają się szczegółowym rozwiązaniom. Zauważyli szereg budzących wątpliwość kwestii:

  • W promieniu 1500 metrów od inwestycji nie ma szkół ani przedszkoli mogących przyjąć dzieci, które zamieszkają na osiedlu. Teren leży na granicy Chorzowa i Katowic – chorzowskie placówki są zbyt daleko, a katowickie nie mają takiej rezerwy, poza tym priorytetem są dla nich mieszkańcy ich gminy. Zgodnie ze specustawą nie można budować osiedli, które nie mają zapewnionych miejsc dla dzieci, a dowodem na to mają być zaświadczenia wójtów gmin. Aktywiści podejrzewają, że takiego zaświadczenia nie ma.
  • Nowe inwestycje powinny mieć również zapewniony zjazd do drogi publicznej – obrońcy parku opublikowali pismo urzędu miasta Katowice, zarządzającego sąsiadującą z inwestycją ulicą Bytkowską, że na taki zjazd się nie zgadza ze względu na istniejące przeciążenie komunikacyjne.
  • Mieszkaniówka powinna też być zgodna z audytem krajobrazowym. O takie uzgodnienie występuje wójt – czyli w tym przypadku prezydent Chorzowa – do zarządu województwa. Audytu województwo nie ma, ma natomiast Plan Zagospodarowania Przestrzennego Województwa Śląskiego 2020+ i Plan wsparcia zarządzania rozwojem Parku Śląskiego – aktualizacja 2018. Wydana na ich podstawie opinia jest niekorzystna dla inwestycji, określono ją jako

deprecjonującą walory przyrodnicze, kulturowe i użytkowe Parku oraz jego ponadlokalny charakter w strukturze przestrzennej województwa.

  • Działacze przekonują również, że inwestycja jest niezgodna ze studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego Chorzowa. A to jeden z podstawowych obowiązków, które muszą spełniać projekty składane w ramach specustawy. Podobne zdanie ma zarząd województwa: Ponadto wnioskowana inwestycja mieszkaniowa pomimo wprowadzonych zmian jest nadal sprzeczna z obowiązującym studium miasta Chorzów, zgodnie z którym Park Śląski wraz z terenem inwestycji został wskazany jako obszar „najcenniejszy przyrodniczo”, wymagający ochrony i wyłączenia z dalszej intensywnej zabudowy. My również skłaniamy się ku takiej interpretacji, co opisaliśmy w poprzednim artykule.
Planowana inwestycja na tle studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego Chorzowa
Opracowanie: OKO.press na podstawie studium

Inwestor nie odpuszcza

Teren, na którym GPC planuje wybudować osiedle, jest doskonały pod względem komercyjnym: działka jest położona tuż przy parku (lub w parku, o czym później), na granicy Chorzowa i Katowic. Inwestor kupił ten teren od miasta Chorzowa. Pierwotnie mógł wybudować tam obiekty usługowe. Specustawa pozwala jednak na korzystniejszą w obecnej koniunkturze inwestycję – mieszkania.

Trudno się więc dziwić, że GPC walczy jak lew o tę budowę.

Deweloper aktywnie reaguje na zgłaszane uwagi:

  • Prowadzi akcję PR-ową – kontaktuje się z mediami, prezentuje projekt i przekonuje do swoich argumentów. W wysłanym do naszej redakcji oświadczeniu Łukasz Gorczowski, jeden z inwestorów spółki Green Park Silesia, pisze wiele okrągłych zdań, m.in. że:
    Przy opracowaniu koncepcji osiedla inspirowano się najlepszymi rozwiązaniami i ideą zrównoważonego osiedla, gdzie człowiek może żyć, a nie tylko mieszkać. Wykazuje również, że inwestycja to szansa dla Chorzowa na stworzenie atrakcyjnej lokalizacji, która przyciągnie nowych mieszkańców, a tym samym zwiększy wpływy do budżetu.
  • Przekonuje również, że ich teren częścią parku nie jest – w ten sposób chce odeprzeć zarzuty o rozparcelowywanie parku po kawałeczku.
    Ilustracja przedstawia granice Parku Śląskiego według inwestora
    Obrys granic parku według inwestora; il.: GPC

    Zarówno aktywiści, jak i ekolodzy mają inne zdanie. Odnoszą się bowiem do parku jako całości historycznego założenia, realizowanego od lat 50. na całym gigantycznym kwartale.

    Lokalizacja planowanej inwestycji mieszkaniowej na archiwalnej mapie parku z 1959 r.
    Opracowanie: OKO.press z użyciem skanu z książki „Śląski Park Kultury”, Wydawnictwo WAG, 1959 r. (dzięki uprzejmości dr Ryszarda Nakoniecznego)

    To, w jaki sposób powydzielano później z niego różne obszary funkcjonalne, jest dla obrońców parku drugorzędne.

  • Aby uzyskać korzystną decyzję, inwestor dokonał korekt projektu. Zmiany dotyczą wysokości budynków: obecnie proponuje układ kaskadowy, który ma lepiej wpisać osiedle w park. Aby nie stracić zbyt wiele powierzchni użytkowej mieszkań, obniża budynki w głębi parku, podwyższając te bliżej ulicy.
  • Deweloper odpowiada również na zarzut o braku miejsc w przedszkolu i szkole dla dzieci przyszłych mieszkańców. Zapewnia, że zrealizuje je sam, na terenie inwestycji. Mają zostać zlokalizowane w parterze planowanych budynków. Czy pozwala na to specustawa? Kwestia dyskusyjna. Do wniosku należy bowiem dołączyć oświadczenie prezydenta miasta o tym, że placówki przyjmą określoną liczbę dzieci. Nie sposób tego zrobić dla placówek jeszcze nie zrealizowanych. To może detal, ale zauważyliśmy też kolejny problem – boisko szkolne znajduje się tuż przy elewacji budynku, a zgodnie z prawem należy je lokalizować minimum 10 m od okien.

    Plan zagospodarowania osiedla, przy jednym z budynków zaznaczono lokalizację boiska szkolnego
    il.: GPC
  • A nade wszystko, inwestor straszy tym, co na działce można wybudować w ramach obowiązujących dokumentów planistycznych. Przedstawia wizualizacje, które mają przekonać, że jedyną możliwą alternatywą dla mieszkaniówki jest stacja benzynowa i dyskonty:
Zestawienie dwóch możliwych zdaniem inwestora inwestycji: mieszkaniowej i usługowej
Zestawienie dwóch możliwych zdaniem inwestora inwestycji: mieszkaniowej i usługowej; źródło wizualizacji: GPC

To nieprawda. Dopóki jest wola polityczna ze strony urzędników, a ze strony inwestora dialogu również z mieszkańcami, można poszukiwać lepszych rozwiązań. Może to wymagać ponownego przeznaczenia regulacji urbanistycznych dla tego terenu. Pisaliśmy już o tym, że problem definicji granic parku i tego, co w tym miejscu budować można, jest wynikiem chaosu planistycznego: przestarzałego i niezgodnego ze studium planu miejscowego (szczegółowego planu wskazującego parametry zabudowy), na podstawie którego rzeczywiście można budować w tym miejscu niezwykle intensywną zabudowę usługową bez żadnych wytycznych dotyczących jej maksymalnej wysokości czy jakości estetycznej.

Planowana inwestycja przedstawiona na rysunku planu miejscowego Chorzowa
Opracowanie: OKO.press, źródło: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Chorzowa

Dlaczego Chorzów po uchwaleniu w 2016 roku nowego studium nie zaktualizował planu z 2004 roku – nie wiemy. Zwłaszcza, że coraz więcej osób rozumie znaczenie przestrzeni zielonej w zanieczyszczonych i osnutych smogiem miastach

Ekolodzy dziwią się inwestycji: a co ze smogiem?

W apelu wystosowanym przez zrzeszającą naukowców m.in. z Uniwersytetu Śląskiego Radę ds. Bioróżnorodności Parku Śląskiego zwracają uwagę na korytarze ekologiczne i przewietrzające:
Obszar tej części Katowic, Chorzowa i Siemianowic Śląskich stanowił logiczny i ważny ciąg ekologiczny od Lasku Bytkowskiego, Parku Alfreda do Parku Śląskiego. Obecnie istniejąca już zabudowa mieszkaniowa, parkingi i drogi dojazdowe spowodowały znaczne ograniczenie tego korytarza ekologicznego. To samo dotyczy zabudowy wzdłuż ul. Siemianowickiej, rozrastającego się Węzłowca, czy dużego osiedla powstającego przy ul. Ks. Bojarskiego.

Po wielu latach istnienia i rozwoju Park Śląski staje się izolowaną enklawą zieleni, która zmniejszana jest rokrocznie przez błędne decyzje co do zagospodarowania i całkowitej zmiany funkcji obszarów związanych od początku z Parkiem. Stopniowo niszczone są korytarze ekologiczne łączące Park z otoczeniem oraz zabudowywane są i przerywane ciągi przewietrzające miast otaczających Park.

Magistrat uzyskał wpływy ze sprzedaży działki i potencjalnie prężną inwestycję na zaniedbanych od lat terenach

Obszar, na którym leży teren zakupiony przez GPS, niszczeje od lat. Brakuje funduszy na jego zagospodarowanie i remont istniejących budynków. Od 2014 roku władze Chorzowa starały się o uzyskanie tych działek od Skarbu Państwa, aby móc je sprzedać. Najpierw dzierżawiły je za zgodą wojewody. Dwa lata temu nowy wojewoda przekazał działki miastu w wieczyste użytkowanie. Chorzów planował je wtedy sprywatyzować, ale liczono, że potencjalny inwestor zrealizuje tam raczej obiekty wystawowe lub biura. Byłoby to bliższe tradycji tego miejsca.

O tym, w jaki sposób o terenach w tym obszarze myśli obecny prezydent Chorzowa, Andrzej Kotala, może świadczyć jego wypowiedź z 2005 roku. Jeszcze jako radny, brał wtedy udział w dyskusji dotyczącej obszaru leżącego nieopodal, również historycznej części parku: złóżmy propozycję Zarządowi WPKiW [dawna nazwa Parku Śląskiego – przyp. red.] że miasto przejmie te tereny zielone po takiej i takiej cenie. No w końcu jeżeli miasto umorzyło 4 miliony złotych WPKiW i nic nie dostało w zamian, mało tego Park również nie dostał tych obiecanych 12 milionów z Ministerstwa Skarbu, no to wobec tego wyjdźmy naprzeciw i powiedzmy, złóżmy propozycję Zarządowi że przejmiemy jako miasto te tereny

i wtedy my będziemy tymi terenami zarządzać, ewentualnie nie wiem przetargi organizować na sprzedaż już tych działek budowlanych podkreślam, na których miasto może wtedy zarobić [pisownia oryginalna].

Trudno się więc dziwić lakonicznym odpowiedziom magistratu na zgłaszane wątpliwości dotyczące wniosku. Na nasze pytania o kompletność i poprawność dokumentacji (zaświadczenia w sprawie przedszkola, szkoły czy zjazdów, a także zgodności ze studium), odpowiada tylko, że wniosek jest kompletny.

Zarząd województwa i rady sąsiednich miast – walka polityczna

Park Śląski, dawniej Wojewódzki Park Kultury i Wypoczynku, ma znaczenie ponadlokalne. Nic więc dziwnego, że w dyskusji biorą udział także mieszkańcy sąsiednich miast i ich władze. Przeciwni są radni Katowic i Siemianowic Śląskich.
Warto zwrócić uwagę na polityczny układ w tym sporze: urzędujący od 2010 r. prezydent Chorzowa Andrzej Kotala należy do Platformy Obywatelskiej, prezydenci Katowic i Siemianowic są politykami niezależnymi. Członkowie poprzedniego zarządu województwa, który sprzeciwiał się inwestycji, są członkami lub startowali z list Platformy Obywatelskiej, PSL, SLD i Ruchu Autonomii Śląska. Wojewoda, należący do PiS Jarosław Wieczorek, nie wyraża głośno zdania. Jednoznacznie poczynania władz Chorzowa krytykuje natomiast Leszek Piechota, senator PiS (do 2017 roku związany jednak z PO). Nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że źródłem potencjalnego odwołania od decyzji chorzowskich radnych mogą być również właśnie politycy innych miast.

Co dalej?

Szum polityczny i medialny to szansa dla obrońców parku – procedury specustawy nie dają im prawa do udziału w merytorycznej ocenie i dyskusji. Lex Deweloper odebrał im oficjalne prawo do decydowania o tym terenie. Medialna zawierucha wokół inwestycji pozwala jednak mieszkańcom nadal uczestniczyć w debacie publicznej. Ostateczną decyzję podejmą jutro radni Chorzowa.

Jeśli wniosek zostanie przegłosowany, sprawa trafi do Sądu Administracyjnego. Tak zapowiadają aktywiści Ratujmy Park Śląski. OKO.press będzie ją nadal obserwować. To, co zdarzyło się w Chorzowie jest bowiem ważnym wydarzeniem dla przyszłości polskiego planowania przestrzennego i oddolnej organizacji społeczeństwa obywatelskiego – wyraźnie widać tutaj przesunięcie ciężaru dyskusji od argumentacji opartej głównie o zysk finansowy, na rzecz takiej, w której cenniejszy jest dobrostan i zdrowie mieszkańców, dziedzictwo kulturowe i przyroda.

OKO.press sprawdza, czy politycy ratują świat przed katastrofą klimatyczną.
Wesprzyj nas, też chcemy przeżyć.

Architektka i dziennikarka. 12 lat temu ukończyła Wydział Architektury i Urbanistyki Politechniki Śląskiej, prawie 10 lat przepracowała w zawodzie. Współpracowała z miesięcznikiem „Architektura-murator”. Kończy psychologię kliniczną na Uniwersytecie SWPS. W OKO.press pisze o planowaniu przestrzennym i psychologii. Robi też ilustracje i infografiki.


Masz cynk?