Specustawa mieszkaniowa obrońcom przyrody spędza sen z oczu, bo daje deweloperowi nadzieję na budowę osiedla w sercu Lasu Bemowskiego, w pobliżu rezerwatu "Łosiowe Błota". Kolejna odsłona sporu w Starych Babicach pod Warszawą pokazuje, jaki chaos wywołał Lex Deweloper. Przeciw zabudowie jest nawet jeden z autorów specustawy Artur Soboń

W lipcu 2018 przyjęto specustawę mieszkaniową, tzw. Lex Deweloper. Omawiając jej projekt przewidywaliśmy szereg negatywnych skutków jej wprowadzenia, nie przewidzieliśmy tego, z czym borykają się radni i mieszkańcy podwarszawskich Starych Babic.

„Destrukcyjny wpływ na ekosystem rezerwatu, który może przestać istnieć, zubożając charakter Lasu Bemowskiego, w którym już dziś w okresie większej suszy umierają kilkudziesięcioletnie drzewa”

obrońcy wyliczają szereg zagrożeń wynikających z zabudowy działki w środku lasu.

Deweloper apeluje do rady gminy, żeby z porządku obrad zdjąć opiniowanie planu ochrony rezerwatu, który przygotowuje Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska (RDOŚ). Dzięki temu, jego zdaniem, rada mogłaby w spokoju procedować jego wniosek dotyczący budowy osiedla w środku lasu.

Poza tym oskarża RDOŚ o braki w dokumentacji.

Czyli: najpierw rozmowa o zabudowie, a potem zastanówmy się czy i jak ochraniać las, zwłaszcza, że nie mamy wystarczających dowodów, że trzeba. Logiczne? Dla nas również nie.

[AKTUALIZACJA] W czwartek 28. listopada rada gminy Stare Babice nie zdjęła głosowania z porządku obrad i pozytywnie zaopiniowała projekt planu ochrony rezerwatu Łosiowe Błota przygotowany przez RDOŚ.

Specjalny przypadek specustawy mieszkaniowej – dawne tereny wojskowe

7 listopada pisaliśmy o planach budowy osiedla mieszkaniowego w sercu leżącego na granicy Warszawy i gminy Stare Babice Lasu Bemowskiego. Dokumenty planistyczne gminy nie pozwalają w tym miejscu niczego budować, a teren przeznaczają pod zalesienie. Działka jest jednak prywatna – od Ramwaru, spółki-córki Agencji Mienia Wojskowego, kupił ją w 2004 roku Marian Okręglicki, prezes Sawa Apartments i SPV K2. I to właśnie wojskowa przeszłość kładzie się cieniem na dążeniach gminy i ekologów do pełnego przywrócenia tego terenu przyrodzie. Specustawa mieszkaniowa (tzw. Lex Deweloper) pozwala łamać ustalenia studiów przestrzennych gminy i budować na terenach powojskowych.

Mieszkańcy argumentują jednak, że teren, jakkolwiek należący kiedyś do wojska, później spełniał inne funkcje, teraz głównie przyrodniczą, więc specustawa nie ma tutaj zastosowania. Czy mogą mieć rację? Trudno jednoznacznie stwierdzić. Specustawa nie precyzuje jak dawno, na jakie dokładnie cele i jak zagospodarowany miałby być teren, żeby można było dla niego zastosować wyjątek.

15 listopada 2019 wniosek o ustalenie lokalizacji osiedla (a więc o zgodę na realizowanie w tym miejscu zabudowy) został opublikowany na stronie Starych Babic. Od tego dnia mieszkańcy mają 21 dni na wnoszenie uwag, następnie projekt zostanie przegłosowany przez radę.

RDOŚ chce planu ochrony

W międzyczasie Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska (RDOŚ) podjęła prace nad planem ochrony rezerwatu Łosiowe Błota. Procedowanie tego dokumentu stało się ważnym punktem kolejnego burzliwego posiedzenia komisji rady gminy Stare Babice. Należąca do Okręglickiego działka nr 180 leży bowiem nie tylko w sercu Lasu Bemowskiego, ale także pomiędzy dwiema częściami tego rezerwatu.

Mapa sąsiadujących z działką rezerwatów
Mapa sąsiadujących z działką rezerwatów; źródło: prezentacja gminna z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019

W ramach procedury tworzenia planów ochrony RDOŚ musi uzyskać opinie szeregu instytucji, w tym rady gminy, na której terenie leży dany rezerwat. Radni Starych Babic decyzję o pozytywnym lub negatywnym ustosunkowaniu się do planu mają podjąć na sesji 28 listopada.

Deweloper wnioskuje o odłożenie głosowania

Na wieść o tworzeniu planu ochrony zareagował deweloper – wysłał do rady pismo z wnioskiem o zdjęcie punktu dotyczącego projektu RDOŚ z porządku obrad i podjęcie głosowania w późniejszym terminie. Deweloper chciałby, aby nastąpiło ono już po rozstrzygnięciu jego wniosku o zabudowę. Argumentuje, że dzięki temu rada będzie go mogła prowadzić „w spokoju, obiektywnie i bez ewentualnej presji związanej z prowadzonym przez RDOŚ postępowaniem w sprawie przyjęcia planu dla rezerwatu”. Wypowiadająca się podczas komisji rady gminy w wtorek 26 listopada w imieniu Mariana Okręglickiego Lidia Kula, podpierając się ustawą o ochronie przyrody  i rozporządzeniem dotyczącym zawartości planów ochrony argumentowała, że projekt planu jest niekompletny, brakuje w nim szczegółowych ekspertyz i opracowań. Kula stwierdziła, że

„jest dla mnie niewyobrażalne, żeby podejmować decyzje tej wagi, plan ochrony dla rezerwatu na 20 lat (…), że przedstawia się dokument na podstawie… żadnej.

Dla mnie aktem odwagi jest to, że się państwu taki dokument w ogóle przedstawia do zaopiniowania”. Tą wypowiedzią udało jej się zasiać wątpliwość w radnych, czy przypadkiem nie narażą się na śmieszność procedując wniosek RDOŚ.

Skontaktowaliśmy się z RDOŚ, gdzie otrzymaliśmy informację, że problemem mogło być niezrozumienie sposobu procedowania takich projektów, czekamy na dłuższą.

Wątpliwości nie ma Beata Jóźwik, mieszkanka Starych Babic, reprezentująca inicjatywę Nie dla zabudowy Lasu Bemowskiego.

„Te 6 punktów z ustawy o ochronie środowiska [które wymieniła p. Kula] niweczy to, co ci państwo chcą zrobić”. „To jest dla mnie kuriozalne, żeby niszczyć budową [las]” „W opinii mieszkańców i moim [wniosek RDOŚ] powinien być procedowany. To właśnie RDOŚ zrozumiał, że ten rezerwat wymaga ochrony”.

Dbałość dewelopera o jakość dokumentacji RDOŚ ma jednak jeszcze jeden powód – projekt planu ochrony Łosiowych Błot zakłada m.in. brak możliwości zabudowy działki nr 180.

Powtarza więc ustalenia dla tego terenu, które znajdziemy w obowiązujących dokumentach planistycznych gminy (studium i planie miejscowym), a które deweloper może próbować ignorować tylko i wyłącznie dlatego, że pozwala mu na to specustawa mieszkaniowa.

Fragment studium gminnego
Fragment studium gminnego; źródło: prezentacja gminna z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019

Twórca specustawy przeciw zabudowie w Lesie Bemowskim

Obrońcy działki nr 180 przed zabudową uruchomili petycję internetową , pod którą podpisało się już ok 4 tys osób. Co ciekawe, jedną z nich jest Artur Soboń, jeden z podsekretarzy w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju i twórców specustawy mieszkaniowej.

Zrzut ekranu Twittera

Druga petycja głównie o przestrzeniach zielonych (osiedle w 5. akapicie)

W internecie można znaleźć również inną petycję – popierającą zagospodarowanie działki nr 180. Warto zwrócić uwagę na to, w jaki sposób jest podana.

„TAK – dla otwartej przestrzeni rekreacyjno-edukacyjnej dostępnej dla wszystkich bezpłatnie, proekologicznego osiedla, przekazania lasu i wybudowania szkoły w gminie Stare Babice” – tak brzmi tytuł.

Dalej czytamy: „Zwracamy się do Państwa z prośbą o poparcie naszej petycji, a zarazem wsparcie inicjatywy, związanej z zapewnieniem bezpieczeństwa i zagospodarowaniem przestrzennym na terenie działki nr 180 w Janowie – gmina Stare Babice, na dawnym terenie powojskowym, z istniejącą infrastrukturą. Prosimy o wsparcie Zielonej Strefy, czyli otwartej i przyjaznej dla wszystkich przestrzeni z wartościami proekologicznymi, w której bezpieczeństwo ludzi i zwierząt jest nadrzędnie przestrzegane”.

Informacja o budowie osiedla znajduje się w 5. akapicie petycji.

I jest ambitny: „Chcemy, by w Zielonej Strefie powstało także pierwsze, wzorcowe ekologiczne i innowacyjne osiedle w Polsce ze ścieżkami rowerowymi, szerzące dbałość o środowisko wśród społeczeństwa”.

Wniosek tylko dla osiedla, rekreacja później

Sprawdziliśmy, jak mają się zapewnienia dewelopera o stworzeniu „otwartej, proekologicznej i bezpiecznej przestrzeni”, strefy sportowo-rekreacyjnej i „pierwszego, wzorcowego ekologicznego i innowacyjnego osiedla w Polsce” ze złożonym przez niego wnioskiem w ramach specustawy.

Pierwsze, co zwróciło naszą uwagę, to obszar opracowania – z mającej 20 hektarów działki wniosek obejmuje 1,999 hektara.

Granica opracowania. Źródło: BIP Starych Babic

Projekt zawiera mapę, na której wrysowano boiska, tor rowerowy, skatepark czy park linowy, ale żaden z tych obiektów nie znajduje się w granicach obszaru opracowania (terenu będącego przedmiotem danego projektu i wniosku).

Działka nr 180. Plan zagospodarowania terenu. Źródło: BIP Starych Babic. (kliknij, żeby otworzyć w nowym oknie i powiększyć)

W ramach obszaru opracowania znalazła się wyłącznie terenowa siłownia, plac zabaw i małe boisko wielofunkcyjne przy szkole. Deweloper spełnia więc tym sposobem wytyczne ustawy: „Minimalna wymagana powierzchnia terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu dla planowanej liczby mieszkańców: 308 mieszkańców x 4 m2 = 1232 m2”. Tak, to te małe żółte plamki:

Tereny rekreacyjne w ramach wniosku. Źródło: BIP Starych Babic. (kliknij, żeby otworzyć w nowym oknie i powiększyć)

Pozostałe tereny nie są więc objęte wnioskiem i pozostają w fazie deklaracji: „Inwestor zamierza poza wymogami ustawy przeznaczyć dodatkowe tereny na reakcję i wypoczynek, zarówno dla mieszkańców planowanej inwestycji mieszkaniowej, dla mieszkańców Gminy Stare Babcie, jak i dla mieszkańców m.st. Warszawy.”

Straszny RDOŚ?

Po co wyłączać resztę działki z wniosku? Dlaczego nie złożyć projektu całości? Przyczyną może być zapis w specustawie, który nakazuje dołączenie do wniosku o zgodę na realizację zabudowy pewnego dokumentu – decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jeśli dana inwestycja tego wymaga. A wymagają tego takie założenia, które mogą znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.

Dla inwestycji mieszkaniowych na terenach objętych planami miejscowymi (przypadek działki nr 180) są to takie, których: „powierzchnia zabudowy (rozumianej w ustawie jako całość terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia) jest nie mniejsza niż: 2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody (…) lub w otulinach form ochrony przyrody”.

Granicą jest powierzchnia założenia wynosząca 2 hektary.

Po ich przekroczeniu należy starać się o decyzję. Wydanie takiej decyzji dla działki nr 180 leży w kompetencjach RDOŚ. Tego samego RDOŚ, które w tym momencie tworzy plan ochrony rezerwatu.

Taka hipoteza nie zmienia jednak faktu, że inwestor ma prawo do takich działań, ponieważ to on decyduje o obszarze opracowania. Warto jednak pamiętać, że obiecywane mieszkańcom rozległe tereny rekreacyjne wnioskiem w ramach specustawy objęte nie są.

Ekologiczne osiedle?

Przeczytaliśmy opis założenia złożony w Biuletynie Informacji Publicznej. Po licznych zapowiedziach stworzenia wzorcowego ekologicznego osiedla spodziewaliśmy się pionierskich, proekologicznych rozwiązań.

Osiedle oszczędne energetycznie?

Znaleźliśmy w środku zdanie: „Projekt będzie stosował energię pasywną”. Nie ma takiego pojęcia, ale domyślamy się, że autorom koncepcji mogło chodzić o realizację domów pasywnych, czyli takich, które do ogrzania potrzebują tylko 15 kWh (m²/rok), co oznacza dla mieszkańców niskie rachunki, a dla środowiska – mniejsze emisje CO2 dzięki mniejszemu zapotrzebowaniu na energię.

Takie parametry można osiągnąć dzięki zastosowaniu m.in. wysokiej jakości i odpowiedniej grubości termoizolacji, certyfikowanych dla domów pasywnych okien oraz wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła.

Niestety w opisie charakterystyki parametrów technicznych inwestycji mieszkaniowej znajdujemy informację, że

budynki będą wyposażone w wentylację grawitacyjną ze wspomaganiem. Ten sposób wentylowania mieszkań powoduje takie straty ciepła, że trudno aspirować do realizacji budynku pasywnego z taką wentylacją.

Niestety w koncepcji nie znajdujemy opisu żadnych szczególnych rozwiązań mających niwelować ten efekt – autorzy poprzestają tylko na dość lakonicznych zapewnieniach:

„Wykorzystywane będą rozwiązania proekologiczne taki jak białe dachy, duże okna, czy to, iż budynki są zaprojektowane od strony północnej, aby wykorzystywać instalację słońca i naturalną energię jak najbardziej efektywnie”.

Widok planowanej zabudowy z lotu ptaka
Wizualizacja planowanej zabudowy. Źródło: prezentacja inwestora z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019

Abstrahując już od tego, że nie wiemy co oznacza „instalacja słońca”, warto wskazać, że duże okna wcale nie muszą wpływać na proekologiczność rozwiązań – okna są bowiem źródłem sporych strat ciepła, większych niż ściany. Straty te oczywiście mogą być równoważone poprzez systemy odzysku ciepła, np. stosowanie tzw. ścian Trombe’a czy ogrodów zimowych. W lecie natomiast duże okna potrafią być prawdziwą udręką, jeśli nie są zaopatrzone w odpowiednie systemy zacieniające.

Niestety o szczegółowych rozwiązaniach projekt milczy.

Będzie trzeba głęboko kopać?

Kolejna sprawa, która budzi nasze wątpliwości, to fundamentowanie i przyłącza sieci – a więc te kwestie, które mogą wpływać na gospodarkę wodną terenu.

Jest to niezwykle istotne ze względu na cenne torfowiska rezerwatu – zmiana stosunków wodnych np. przez kopanie głębokich fundamentów lub instalacji stanowi dla nich realne zagrożenie.

W sprawie fundamentów z projektu dowiadujemy się tylko, że: „Nie planuje się znaczącej niwelacji terenu. Przewidywane przekształcenia będą dotyczyć głównie strefy przypowierzchniowej” – brak jednak szczegółowych danych. Podczas sesji rady gminy 10 października z ust projektanta z pracowni Beczek i Beczek usłyszeliśmy, że fundamentowanie będzie płytkie i nie naruszy stosunków wodnych. Od inwestora otrzymaliśmy natomiast mailowo zapewnienie: „Chcemy wybudować naszą inwestycję z naturalnych materiałów, fundamentując ją na płycie, ściągając tylko 40 cm humusu, co nie ma wpływu na poziom wód gruntowych, które są na poziomie 1 metra”. Zadaliśmy więc pytanie czy wykonane zostały odpowiednie badanie gruntów, żeby potwierdzić takie plany – inwestor potwierdził.

Wśród załączników projektu złożonego w ramach specustawy niestety nie znajdujemy wyników takich badań.

W sprawie dostępności mediów również mamy pewne wątpliwości – inwestor zapewnia ustnie podczas sesji komisji, że na działce są sieci, które planuje zinwentaryzować, a następnie użyć, co sprawi, że nie będzie musiał robić głębokich wykopów. Do swojego wniosku niestety jednak inwentaryzacji nie załącza.

Bez takich dokumentów trudno jednoznacznie powiedzieć czy działka posiada wystarczające i sprawne przyłącza.

We wniosku znajdziemy za to zapewnienia dostarczycieli mediów. Jest to wymaganie formalne specustawy.

Dostawca energii elektrycznej pisze: „Przyłączenie będzie możliwe po wybudowaniu:

  • odpowiedniej ilości stacji transformatorowych;
  • linii zasilających średniego i niskiego napięcia;
  • przyłącza elektroenergetycznego niskiego napięcia”.

Szczegółowy zakres prac może określić jednak po złożeniu kompletnego wniosku.

W piśmie od Gminnego Przedsiębiorstwa „Eko-Babice” w sprawie przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej pojawia się z kolei zapis, że przedsiębiorstwo:

„informuje, że najbliższa sieć zlokalizowana jest wzdłuż ul. Sikorskiego w Janowie”.

Nie dowiadujemy się niestety w jaki sposób planowane jest podłączenie działki z tą siecią, skoro oddziela go od niej las.

Wśród dokumentów dostępnych na BIPie brakuje pisma dostarczyciela gazu – a właśnie piecami gazowymi chce ogrzewać swą inwestycję Okręglicki. O kompletność wniosku pytaliśmy urzędników babickiego referatu planowania przestrzennego, gdzie dowiedzieliśmy się, że zapewnień dotyczących gazu nie ma, na stronie opublikowano komplet dokumentów otrzymanych od inwestora.

Skutki na dziesięciolecia

Przedstawicielka Mariana Okręglickiego Lidia Kula mówiła wiele o potrzebie posiadania merytorycznych opracowań przy podejmowaniu strategicznych decyzji dotyczących Lasu Bemowskiego. Odnosiła się do – jej zdaniem wybrakowanej – dokumentacji RDOŚ i planu ochrony rezerwatu Łosiowe Błota, który po uchwaleniu będzie obowiązywał 20 lat. Planowana przez dewelopera inwestycja mieszkaniowa na działce nr 180 może mieć dużo dłuższy okres trwania.

Podejmując decyzję dotyczącą zabudowy w otulinie rezerwatu warto więc opierać się na szczegółowych inwentaryzacjach, projektach i ekspertyzach, dopiero one mogą mówić o realnym wpływie na środowisko.

Niestety, ustawodawca tworzący specustawę najwyraźniej nie przewidział przypadków, w których ktoś będzie chciał przekonać radnych, że inwestycja nie będzie miała negatywnych konsekwencji pomimo tego, że powstaje w środku lasu.

Wytyczne dla składanych koncepcji są więc bardzo ogólne.

Nie trzeba pokazywać badań gruntu, szczegółowych rozwiązań dotyczących przyłączy mediów czy warstw ścian i parametrów okien. Od tego jest projekt budowlany. Deweloper nie wyszedł przed szereg i nie zasypał radnych ekspertyzami i badaniami, poprzestał na spełnieniu wymagań ustawodawcy.

Trudno dziwić się, że nie rozwiał obaw przeciwników budowania osiedla między dwoma rezerwatami.

OKO podgrzewa dyskusję o zmianach w klimacie.
Wesprzyj nas, też chcemy przetrwać.

Architektka i dziennikarka architektoniczna. 12 lat temu ukończyła Wydział Architektury i Urbanistyki Politechniki Śląskiej, prawie 10 lat przepracowała w zawodzie. Współpracowała z miesięcznikiem „Architektura-murator”. Kończy psychologię kliniczną na Uniwersytecie SWPS. W OKO.press pisze o planowaniu przestrzennym i psychologii. Robi też ilustracje i infografiki.


Komentarze

  1. Andrzej Maciejewicz

    Co za problem? Najwyżej kilku "dobrozmianowcow" z gminy i ministerstwa wymieni samochody na lepsze. Osiedle, poświęcone przez biskupa (koszt: TV powyżej 50 cali i kolacja) powstanie ku chwale Pana i będzie niszczyć resztki środowiska naturalnego. Przecież o te samochody chodziło twórcom i głosującym za ustawą.

  2. Jarek Stolarz

    Chaos prawny, zwany porządkiem, jest doskonałym środowiskiem biznesowym dla sprawnych intelektualnie inwestorów, którzy mogą w nim pokazać swą przewagę nad konkurencją i stawiać tam gdzie zechcą. Chaos pozwala skutecznie forsować własne kontrowersyjne pomysły przez urzędy, bowiem te nigdy nie będą wystarczająco wyrafinowane aby się nim odnaleźć. W takim kierunku idziemy konsekwentnie – plany zastąpione wzetkami, lex deweloper, lex Szyszko, pomniki przyrody wyjęte spod konserwatora i oddane gminom w zarząd. Jak poszedłem do urzędu z wnioskiem, że trzeba zrobić konserwację dębu to mi powiedzieli żebym się nie krępował i wziął piłę i samemu… Jak ich poprosiłem o tę opinię pisemnie to się okazało że urzędnik się mylił. Był bardzo zdziwiony, ja zresztą też, bo parę lat minęło od momentu kiedy gminy przejęły pomniki. I tak jestem jednym z nielicznych w gminie, których dęby są konserwowane przez specjalistów bo, zgodnie z ustną receptą, większość sama bierze piły.

Twoje OKO

Specjalne teksty. Niepublikowane taśmy. Poufne wiadomości. Za darmo. Na zawsze.

Załóż konto. Otwórz OKO!