Przeciw rajowi podatkowemu w mieszkaniówce, czyli po co nam podatek katastralny?

Atrakcyjność lokalizacji i innych cech nie odgrywa większej roli. Podatki od nieruchomości są w Polsce obliczane na podstawie metrażu, a nie realnej wartości mienia. Oznacza to, że stawki dotyczące rudery mogą okazać się identyczne, co w przypadku luksusowego apartamentu.

Wysokość podatków tego typu regulują wprawdzie samorządy, ale stawki muszą zmieścić się w widełkach określanych przez Ministra Finansów. Zgodnie z aktualnie obowiązującym obwieszczeniem dla nieruchomości mieszkalnych jest to dokładnie 1,19 zł za metr kwadratowy. Mowa tu o opłacie wnoszonej raz na rok.

Kwotę tę skonfrontujmy ze średnimi cenami mieszkań w największych polskich miastach, jakie w swoich raportach opisuje NBP. W najnowszym zestawieniu (obejmuje ceny z III kwartału 2024 roku) wskazano, że licząc od metra w Warszawie, należało wtedy zapłacić 15,7 tys. zł. W Krakowie – 15 tys. zł, we Wrocławiu – 14,7 tys. zł.

To ceny transakcyjne, czyli faktyczne kwoty sprzedaży. I tak niższe od zawyżonych zwykle cen ofertowych.

Polski raj podatkowy: mieszkania opodatkowane tysiące razy niżej niż AGD

Posiłkując się wiedzą o poziomie cen warszawskich nieruchomości o cechach podobnych do mojego mieszkania, obliczam, że mój podatek wynosi mniej więcej… 0,00009 realnej wartości tego lokalu. Słownie: dziewięć stutysięcznych. Można to też określić jako dziewięć setnych promila. Promila, nie procenta.

Porównajmy to do wybranych stawek VAT, a więc podatku, który jest zaszyty w cenie wszelkich dóbr i usług. Przykładowo: większość żywności obłożona jest niską stawką (raptem 5 proc.). Oznacza to, że za jedzenie zapłacimy w Polsce podatek aż 556 razy wyższy. Z kolei za sprzęt RTV i AGD (25 proc.)… aż 2556 razy więcej.

Podkreślmy: podatek od nieruchomości mieszkalnych w największym polskim mieście okazuje się w ten sposób przeszło dwa i pół tysiąca razy niższy niż ten, jaki zapłacimy przy kupnie lodówki. Polska to dosłownie raj podatkowy dla posiadaczy nieruchomości.

O co chodzi w podatku katastralnym?

Rozwiązaniem w tej sytuacji mógłby i wprost powinien być podatek katastralny, inaczej nazywany podatkiem „ad valorem” (od wartości). Polega on na obciążeniu nieruchomości opłatą zależną nie od metrażu, tylko realnej wartości mienia. Podatek w takiej postaci w Polsce jednak nie istnieje, a jego wprowadzenie wydają się blokować dwie bariery.

• Po pierwsze: brakuje woli politycznej. Polityczki i politycy próbują to tłumaczyć niechęcią społeczeństwa, w którym większość osób (prawie 87 proc.) rzeczywiście zamieszkuje nieruchomości własnościowe.
• Po drugie: brakuje nam rzetelnego rejestru pozwalającego określić faktyczną wartość nieruchomości. Księgi wieczyste tych informacji nie zawierają. Istnieje jedynie Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości, który gromadzi informacje o przeprowadzonych na tym rynku transakcjach.

Na pierwszym z tych poziomów podatek katastralny przedstawiany jest jako rozwiązanie, które miałoby uderzyć po kieszeni Kowalskich

W skrócie: straszy się nas wizją podniesienia podatku od nieruchomości do niemoralnie wysokiej kwoty, co miałoby być szczególnie dotkliwe dla osób niezamożnych. Na przykład samotna staruszka z centrum Krakowa miałyby płacić co roku jakieś 10 tys. zł. Jakież to okrutne grabienie zwykłych ludzi przez chciwych urzędników!

Oczywiście tego typu pomysł nie jest w ogóle rozważany. W debacie publicznej pojawiają się jedynie głosy przemawiające za takim opodatkowaniem trzeciej lub jeszcze kolejnych nieruchomości w dyspozycji poszczególnych osób.

Niespecjalnie słychać głosy nawet o wizji opodatkowania drugiego lokalu

Co zresztą można zrozumieć, chociażby w sytuacji osób żyjących na dwa miasta. Wizja opodatkowania trzeciej nieruchomości nie oznacza zwykle problemów nawet dla ludzi na tyle zamożnych, że posiadają prywatną rezydencję letniskową.

Samotna staruszka musiałaby zatem sięgnąć głębiej do kieszeni, tylko gdyby dysponowała całą paletą nieruchomości. Bardziej ucierpieć mogliby za to członkowie rodzin niektórych przedstawicieli klasy politycznej. O ich majątkach wiemy niewiele ze względu na dziurawy niczym ser szwajcarski system oświadczeń majątkowych. Jedynie dzięki dziennikarstwu śledczemu, a jeszcze częściej złośliwym memom, dowiadywaliśmy się o działkach rodziny Morawieckich czy mieszkaniach Daniela Obajtka.

Jakie są problemy wdrożeniowe?

Bardziej problematyczny wydaje się jednak wymiar techniczny. Określenie aktualnej wartości kilkunastu milionów mieszkań oznaczałby przecież ogrom pracy dla administracji publicznej. Na dodatek ceny ulegają dynamicznym zmianom.

W praktyce wymagałoby to zmian w sposobie prowadzenia spisu powszechnego, który służy właśnie do tego, aby raz na dekadę zebrać kompleksowe informacje także o krajowych nieruchomościach. To byłaby baza wyjściowa, którą potem moglibyśmy systematycznie aktualizować. Z kolei analiza statystyczna rynku (jedna z metod profesjonalnej wyceny nieruchomości dokonywana przez dyplomowanych rzeczoznawców), umożliwia śledzenie trendów cenowych w konkretnych lokalizacjach. W epoce komputerów i algorytmów nie musielibyśmy tego liczyć ręcznie. Czas urealnić też absurdalnie niewiarygodny system meldunkowy.

To wzięte razem umożliwiłoby odejście od obecnej sytuacji raju podatkowego. Dzisiaj płacona przez właścicieli nieruchomości stawka wydaje się wzięta z kosmosu. Właściwie identycznie wylicza się opłaty nie tylko za zagrzybione poddasze bez windy czy mikrokawalerkę na przedmieściu, ale nawet za penthouse z widokiem na morze, położony w samym sercu Sopotu.

Cele podatku katastralnego

Podatek katastralny ma właściwie dwa cele.

• Po pierwsze: może wpłynąć na zwiększenie dochodów budżetowych. Według GUS we wspomnianym już Sopocie, czyli mieście słynącym z ekstremalnie drogich nieruchomości, w 2022 roku istniał bez mała milion metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej należącej do osób prywatnych. Obłożenie każdego z nich stawką 1,19 zł oznaczałoby, że miasto może pozyskać tylko niewiele ponad milion złotych. To właściwie mniej niż wartość jednego mieszkania w tym mieście! Podatek uzależniony od wartości tego mienia, wyraźnie by te dochody powiększył.
• Po drugie: podatek katastralny stymulowałby rozruszanie bardzo niewielkiego rynku najmu. Ograniczyłby zwłaszcza atrakcyjność trzymania pustych mieszkań, a zwiększał pulę dostępną dla osób, które dzisiaj są skazane na nieatrakcyjne warunki najmu lub groteskowo drogie kredyty hipoteczne. Wynajem mieszkania nierzadko się właścicielom zwyczajnie nie opłaca. Sprawia to, że wiele lokali po prostu nie trafia na rynek.

Weźmy na tapet 50-metrowy lokal w Warszawie, który bez trudu moglibyśmy wynająć komuś za 3 tys. zł miesięcznie. Po opodatkowaniu ryczałtem (8,5 proc.) oznacza to prawie 33 tys. zł czystego zysku w skali roku. Sęk w tym, że najem oznacza też zużywanie się mieszkania i ryzyka związane z zachowaniem najemców. Po co się jednak z nimi użerać, nawet przyjmując maksymalnie korzystną dla właścicieli umowę najmu okazjonalnego?

Wróćmy do wspomnianych już danych NBP. Wzrost cen transakcyjnych w tej kategorii rok do roku wyniósł w stolicy niemal 1,6 tys. zł na metrze. Na sprzedaży 50-metrowego mieszkania rok później zyskalibyśmy zatem… niemal 78,9 tys. zł! To ponad dwa razy więcej niż zysk z najmu.

Obecny podatek od nieruchomości wynoszący jakieś 80-90 zł nie miałby tu najmniejszego znaczenia i nie wpływałby nijak na decyzje inwestycyjne. Podatek katastralny wynoszący na przykład 1 proc. wartości lokalu mógłby mieć już jak najbardziej sens. Wymuszałby wtedy już blisko 8 tys. zł opłaty. Standardowe stawki takiego podatku to właśnie 1-2 proc. wartości nieruchomości.

To nie tak, że właściciele podniosą ceny najmu. To nowe lokale pojawią się wtedy na rynku.

Dźwignia najmu i bat na pustostany

Właściciele byliby zatem skłaniani do podjęcia racjonalnej kalkulacji. Albo przyczyniliby się do wzrostu dochodów budżetowych, co ułatwiłoby pozyskanie środków na budowę mieszkań komunalnych. Albo mogliby zwyczajnie wynająć komuś takie mieszkanie, redukując swoje koszty.

Polityka fiskalna służy nie tylko do pozyskiwania dochodów, ale też stanowiłaby bodziec zachęcający do bardziej odpowiedzialnych społecznie działań. Dlaczego nie zaoferować ulg podatkowych w zamian za powiększenie puli mieszkań dostępnych na wynajem? Istnieje przecież już nawet rozwiązanie, które przeciwdziałałoby nadużyciom w tej sferze.

Chodzi o Społeczne Agencje Najmu (SAN). To podmioty kontaktujące najemców z właścicielami prywatnych mieszkań. SAN w założeniu przejmuje od właścicieli wszystkie zadania, w zamian oferując im stabilny zysk z wynajmu, acz nieco niższy od poziomu rynkowego.

SAN gwarantowałby, że najem nie jest fikcyjny i nie stanowi przykładu kreatywnej księgowości. Dzisiaj na to rozwiązanie decydować można się przede wszystkim z poczucia społecznej odpowiedzialności. Skoordynowanie SAN z podatkiem katastralnym i ulgami podatkowymi zwyczajnie zwiększyłoby jednak jego opłacalność. Dla miejskiej społeczności oznaczałoby to więcej mieszkań w dostępnych czynszach.

Statystyka publiczna sugeruje, że może chodzić o nawet 2 miliony niezamieszkanych lokali. Dane GUS oparte są jednak na spisie powszechnym przeprowadzonym na krótko przed rosyjską inwazją z 2022 roku. Nie widać w nich setek tysięcy osób z Ukrainy szukających w Polsce schronienia. Brakuje też informacji o lokalach wykorzystywanych jako biura czy nadających się już tylko do wyburzenia ruderach, ciągle widocznych w statystykach.

NBP szacuje na przykład, że udział zakupów ze środków własnych w I kwartale 2023 roku wyniósł aż 83 proc. Dzisiaj to już mniej, ale w dalszym ciągu ponad połowa lokali trafia nie do ciułaczy kupujących na własne potrzeby, tylko przede wszystkim osób inwestujących kapitał w nieruchomości. Dane o zarobkach Polek i Polaków pokazują bowiem, że społecznej średniej nie stać na swobodne skupywanie nieruchomości za gotówkę.

Dzisiejszy raj podatkowy podbija zyski najbogatszych. Odbija się to na sytuacji mniej dostępnych cenowo mieszkaniach i skromniejszej ofercie najmu dla pozostałych osób.

Racjonalny standard na świecie

Podatek katastralny to standardowe rozwiązanie w ramach gospodarki wolnorynkowej. Nie jest przy tym radykalną ideą w rodzaju masowego wywłaszczania. Trudno zresztą byłoby sobie w Polsce wyobrazić to ostatnie jako rozwiązanie szeroko akceptowane społecznie.

Wprowadzenie podatku katastralnego jest tymczasem rekomendowane od wielu lat przez licznych przedstawicieli środowisk eksperckich. Ostatnio część mediów i opinii publicznej zelektryzowało poparcie wyrażone w publikacjach OECD. Ten ostatni byt to nie spisek komunistów, tylko organizacja międzynarodowa zrzeszająca 38 państw ze wszystkich kontynentów za wyjątkiem Afryki. W praktyce jest to klub jednoczący najzamożniejsze, ale też najbardziej demokratyczne fragmenty globu.

Rekomendacje OECD nie są zaskakujące, biorąc pod uwagę, że podatek katastralny jest standardem w wielu rozwiniętych gospodarkach rynkowych. Spotkamy go nie tylko w Europie Zachodniej, ale nawet i skrajnie wolnorynkowym USA. Tam opodatkowanie nieruchomości jest aż kilkaset razy wyższe niż w Polsce.

Podatek katastralny i tak się pojawi, lepiej tego nie odwlekać

To powszechnie funkcjonujące w państwach rozwiniętych rozwiązanie prędzej czy później pojawi się także w Polsce. Pytanie tylko, czy nastąpi to w skutek przełamania impasu decyzyjnego dogmatycznych bądź interesownych polityków, czy jako rezultat desperackiego sztukowania budżetu w kryzysowej sytuacji.

Życzyć należałoby sobie pierwszego scenariusza. Aby tak się jednak stało, musimy przestać wreszcie myśleć o polityce mieszkaniowej jako rozmowie o subiektywnych poglądach na to, co jest czyimś zdaniem sprawiedliwe społecznie. To droga donikąd, wiodąca daleko od sedna sprawy. W rzeczywistości idzie o to, jak przeciwdziałać realnym problemom mieszkaniowym. Wyzwania dotyczą niskiej dostępności cenowej i przeludnienia. Przeciwdziałanie im utrudnia koncentracja majątku mieszkaniowego w rękach osób, którym opłaca się trzymać lokale puste tak długo, aż wzrośnie ich cena.

Każdy mem o chciwych patodeweloperach przypomina o tym, jak bardzo ten obszar źle funkcjonuje i na ile głęboko należałoby go zmienić. Problem mieszkaniowy to tykająca bomba społecznej frustracji, którą należy wreszcie rozbroić. Również w imię pokoju społecznego i kondycji współczesnej demokracji.