Ekonomista: Lewicowy program budowy tanich mieszkań na wynajem jest bez sensu i się nie uda [WYWIAD]

Jak rozwiązać problem mieszkaniowy w Polsce? O tym mówi OKO.press dr Wojciech Paczos — makroekonomista, Associate Professor w Cardiff University, adiunkt w Instytucie Nauk Ekonomicznych Polskiej Akademii Nauk. Ukończył doktorat w European University Institute we Florencji i studia magisterskie w warszawskiej SGH. Wykłada makroekonomię, bankowość i metody numeryczne. Współzałożyciel i prezes grupy eksperckiej „Dobrobyt na Pokolenia”.

Na zdjęciu: Osiedle Vantage Rent z mieszkaniami na wynajem, Łódź, 08.12.2022 r.

Budowa mieszkań to nie jest kompetencja państwa

Adam Leszczyński: Lewica obiecuje budowę 300 tys. mieszkań na tani, długoterminowy wynajem. Czy to jest rozwiązanie polskiego problemu mieszkaniowego?

dr Wojciech Paczos: Nie. Uważam, że to nie jest realistyczny pomysł, ale przede wszystkim uważam, że nie jest sensowny.

Dlaczego?

Z czterech powodów. Pierwszy: tych mieszkań będzie mniej, niż wynoszą potrzeby.

Nawet jeżeli uznamy, że realistyczne jest zbudowanie stu tysięcy, to ciągle jest to kilka, może kilkanaście procent potrzeb.

Od czegoś trzeba zacząć. To lepsze niż zero.

Te pieniądze można lepiej wydać. Uważam że są lepsze sposoby na rozwiązanie tego problemu. Zaraz do tego wrócę.

Kolejka więc zawsze będzie za długa. Bez względu na to, ile mieszkań się wybuduje, zawsze będzie więcej chętnych do taniego wynajmu niż mieszkań. W Wielkiej Brytanii aż jedna trzecia wszystkich mieszkań to lokale na publiczny najem — i jest ich za mało, czeka się po kilka lat. W jaki sposób kilkanaście razy mniej mieszkań miałoby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe w Polsce? Nie ma takiej możliwości.

Dlatego będzie więcej niezadowolonych niż zadowolonych z tego pomysłu. Zawsze będzie wrażenie, że ludzie raczej tych mieszkań nie dostają niż dostają.

Ktoś je jednak dostanie…

Zgubią się w tłumie tych, co nie dostali. A do tego będą sfrustrowani latami czekania – nikt nie będzie zadowolony.

Drugi problem: to szalenie niesprawiedliwy program. Nie startujemy w Polsce od zera, funkcjonujemy w pewnej rzeczywistości gospodarczej i historycznej. Historycznie w Polsce wykształcił się system własnościowy. Ambicją jest mieć mieszkanie na własność. Ci, którzy osiągnęli jakiś sukces życiowy, to mieszkanie mają. I odwrotnie – własne mieszkanie jest symbolem sukcesu. Zmienianie teraz tego systemu będzie rozumiane jako „zaproponujmy nowym pokoleniom, żeby tego sukcesu nie odnosiły”.

Ludzie będą woleli mieć mieszkanie na własność, skoro to się kojarzy z sukcesem i statusem?

Tak. Oczywiście, będą zgłaszali popyt na te mieszkania na wynajem – z braku alternatyw. Ale nie będzie to zaspokojenie ich ambicji i aspiracji, zwłaszcza, że ich rodzice i dziadkowie te mieszkania mają.

Nie chcę wchodzić w dyskusję, czy polityka mieszkaniowa w poprzednich dekadach była słuszna i czy np. prywatyzacja mieszkań spółdzielczych to był dobry pomysł. Dużo ludzi w Polsce dostało jednak możliwość w miarę taniego wykupu mieszkania, w którym mieszkało. Trzeci problem: budowa mieszkania to dopiero pierwszy krok.

Ktoś tymi mieszkaniami na tani wynajem będzie musiał zarządzać przez kilkadziesiąt lat. Trzeba je remontować, naprawiać, przycinać krzaczki, wywozić śmieci.

Chcesz powiedzieć, że to będzie deficytowe? Że do utrzymania tych mieszkań trzeba będzie stale dopłacać z podatków?

Oczywiście, ale chodzi mi o jeszcze coś innego. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym to nie są kompetencje, które, w mojej ocenie, powinno mieć państwo. Ma już je sektor prywatny. Po co to dublować? Czwarty problem wiąże się z trzecim: mieszkania publiczne są właściwie zawsze mniej zadbane niż prywatne.

Po pierwsze dlatego, że zarządzający nimi zwykle nie mają kompetencji do zarządzania. Po drugie o własność prywatną po prostu dba się inaczej niż o publiczną.

Można oczywiście opowiadać, że teraz będzie inaczej, ale jednak zawsze i wszędzie tak to właśnie wygląda. W Wielkiej Brytanii mieszkania spółdzielcze, które zostały sprywatyzowane, na rynku wtórnym są sprzedawane 30, 40 czy 50 proc. taniej niż podobne mieszkania, pochodzące z zasobu prywatnego od początku. Dlatego, że są gorszej jakości. Często źle wietrzone, zagrzybione, mocno zniszczone.

Tego zjawiska akurat w Polsce nie ma. U nas mieszkania z rynku wtórnego sprzedają się w bardzo podobnych cenach do mieszkań z rynku pierwotnego.

Dlatego, że u nas wszystkie są prywatne?

Tak myślę. Wreszcie piąty problem…

…miały być cztery?

Jest ich dużo! Program budowy 300 tys. mieszkań na wynajem to polityka niespójna w czasie.

Coś, co wydaje się optymalne dzisiaj, w przyszłości może się okazać nieoptymalne. Dziś wydaje nam się, że optymalne jest wybudowanie mieszkań. Kiedy już one powstaną, jakiś przyszły rząd będzie miał ogromną pokusę, żeby je sprywatyzować, bo to pozwoli im wygrać wybory.

Wolę nazwać to ryzykiem politycznym. Presja na prywatyzację ze strony lokatorów będzie duża. Trudno sobie wyobrazić, że jakiś polityk z tego nie skorzysta. Ale czy to powinno być argumentem za tym, żeby publicznych mieszkań nie budować?

Tak uważam. Trzeba brać pod uwagę ograniczenia, które stwarza polityka. Dobra polityka publiczna musi być odporna na przyszłe pokusy.

Jak uniknąć gettoizacji?

Ile budowa tych mieszkań mogłaby kosztować?

Na pewno mówimy o dziesiątkach miliardów złotych rocznie. Można te pieniądze lepiej wydać na rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Można też spróbować cofnąć się o krok i pomyśleć o mądrych regulacjach rynku mieszkaniowego – rozwiązania, które za chwilę zaproponuję byłyby w ogóle neutralne dla budżetu.

Zwrócę uwagę jeszcze na jedną rzecz, która lewicę powinna szczególnie obchodzić. To społeczny problem znany w krajach zachodnich od dawna. Budowanie mieszkań na tani wynajem powoduje gettoizację. W jednym miejscu spotykają się ludzie mniej zamożni, a ludzie bardziej zamożni zaczynają uciekać z tych miejsc.

Wolny rynek mieszkaniowy do tego nie prowadzi? Bogaci mieszkają w dobrych dzielnicach, biedni — w złych.

Dlatego odchodzi się od budowania dzielnic o jednolitym składzie społecznym.

Świetny pomysł, tylko jak to zrobić?

Jeżeli faktycznie nowy rząd — z Lewicą w składzie — chciałby dostarczać tanie mieszkania na wynajem, można to zrobić lepiej, niż za pomocą państwowego dewelopera. Można to zlecić rynkowi przez odpowiednie regulacje.

Tak się robi w Wielkiej Brytanii czy w Holandii. Wszystkie nowo wybudowane inwestycje mają mieć przeznaczone 20 albo 30 proc. mieszkań na tani wynajem.

Wtedy płacą za to ci pozostali lokatorzy tej inwestycji, prawda? Ktoś musi zapłacić. A więc ci, którzy kupują mieszkania, zrzucają się na tych, którzy dostają tani najem. To ma być bardziej sprawiedliwe rozwiązanie?

Tak, bo wtedy za mieszkania na wynajem nie płacą wszyscy podatnicy, tylko ci bardziej zamożni – to tak zwane subsydium krzyżowe, czyli redystrybucja bez podatków i transferów, zupełnie bez udziału państwa. Zamiast podejmować wyzwania, do których nie ma kompetencji, państwo zleca budowę, utrzymanie, a nawet finansowanie sektorowi prywatnemu. A skupia się na ustaleniu i egzekwowaniu zasad tego taniego wynajmu. Unikamy też zjawiska gettoizacji.

Ale faktycznie – przyniesie to wzrost cen mieszkań na sprzedaż.

Zawsze ktoś płaci.

Zawsze ktoś płaci, po prostu wybudowanie mieszkania kosztuje. Zasób mieszkaniowy nie jest przy tym z gumy. Podaż gruntów zawsze będzie ograniczona. Tak samo się dzieje wówczas, kiedy państwo buduje mieszkania na tani wynajem. Zabiera przecież tereny, na których mogły powstać inwestycje deweloperów. Nie ma ucieczki od tego dylematu – im więcej mieszkań na wynajem, tym droższe mieszkania na sprzedaż, im tańsze mieszkania na sprzedaż – tym mniej na wynajem.

Inwestorzy i lokatorzy

Mam czasami wrażenie, że wiele osób z lewicy jest w stanie unieważnić wszystkie doświadczenia PRL i uznać je za neoliberalną propagandę. W PRL problemem przy przydziale mieszkań była korupcja. Drugim – uprzywilejowanie pewnych grup chętnych – na przykład pracowników aparatu bezpieczeństwa. Zawsze będzie istniała pokusa stworzenia szybszej ścieżki dla osób, które chcemy uprzywilejować. Na przykład: brakuje policjantów, ale nie chcemy im podnosić pensji, więc zamiast tego robimy im szybką ścieżkę oczekiwania na mieszkania na tani wynajem. Tak to działało w PRL. Były lepsze i gorsze kategorie chętnych na mieszkania. Pod koniec lista uprzywilejowanych była tak długa, że zwykły człowiek miał małe szanse doczekać na przydział.

Mimo zmiany systemu również teraz urzędnicy będą się zajmowali ustawianiem kolejek chętnych. Nie ma powodu myśleć, że będą odporni na te pokusy.

To co można zrobić? Mamy katastrofę mieszkaniową. W dużych miastach ceny biją rekordy.

Cofnąłbym się o krok i spróbował zidentyfikować problem. W mojej ocenie polega on na tym, że mieszkania drożeją w tempie płac, a nie w tempie cen.

Moi koledzy – ekonomiści o poglądach konserwatywnych czasami dzielą ceny mieszkań przez płace i pokazują na wykresie, że problemu mieszkaniowego nie ma — bo tak zdefiniowana cena mieszkania faktycznie nie rośnie.

Dla mnie to najlepszy dowód, że problem istnieje. Polska wzbogaciła się radykalnie przez ostatnie dekady. Stać nas na coraz więcej.

Coraz więcej różnych dóbr – ubrań, samochodów, telewizorów – ale nie mieszkań.

To chyba jedyne dobro konsumpcyjne, którego cena rośnie w tempie płac. Na mieszkania jest podwójny popyt: konsumpcyjny, czyli ze strony tych, którzy potrzebują gdzieś mieszkać, oraz inwestycyjny, czyli ze strony tych, którzy kupują mieszkania, żeby na nich zarobić.

Popyt inwestycyjny jest praktycznie nieskończony. Jak wreszcie uda ci się odłożyć na wkład własny, to zawsze będzie ktoś, kto odłożył więcej – może nawet już ma swoje mieszkanie, ale chce drugie. Nawet jeśli jesteś bardzo dobrze sytuowaną osobą z klasy średniej, to przelicytuje cię fundusz inwestycyjny.

Co więcej, w przypadku mieszkań zależność popytu od ceny na rynku jest odwrotna niż na wszystkich innych rynkach. Zwykle jak cena jakiegoś dobra rośnie, to popyt na nie spada. Mieszkania jednak są dobrem trwałym: można je odsprzedać w przyszłości. Dlatego popyt na nie często rośnie wraz ze wzrostem cen, gdyż inwestorzy liczą na zysk.

Czyli po prostu mieszkania są zbyt atrakcyjnym aktywem.

Dlatego ich atrakcyjność należy zmniejszyć.

Inwestorzy tego nie poprą.

Powiem mocniej: uważam. że bez polityki ograniczania popytu inwestycyjnego nie ma możliwości rozwiązania problemu niskiej dostępności mieszkań w Polsce.

Jak to zrobić?

To akurat dosyć proste. Łatwo zidentyfikować mieszkania, które są kupowane po to, aby w nich mieszkać, od tych, które są kupowane inwestycyjnie – te do zamieszkania są pierwsze, kolejne są na inwestycje. Trzeba zmniejszyć atrakcyjność kupowania drugiego i kolejnych mieszkań. To dosyć łatwo zrobić. Wystarczy je opodatkować.

Niemożliwe. To się nie zdarzy. Patrzyłeś na oświadczenia majątkowe polityków? Ile posiadają nieruchomości? Włącznie z liderami Lewicy? Ponadto jeszcze klasa średnia traktuje nieruchomości na wynajem jako oszczędności emerytalne. Opodatkowanie tych nieruchomości byłoby politycznym samobójstwem dla każdej partii rządzącej.

Załóżmy, że dobra konsumpcyjne, takie jak chleb czy mleko, się nie psują i można je odsprzedać w przyszłości. Klasa średnia zaczyna inwestować i wykupywać podstawowe dobra konsumpcyjne potrzebne do życia, po to, żeby oszczędzać na emeryturę. Czy nie byłoby to oburzające?

Rozumiem argument oszczędzania na emeryturę, ale to nie jest jedyna racja w społeczeństwie. Mieszkanie jest podstawowym konsumpcyjnym dobrem. Nie ma alternatywy.

Mówisz o moralności i tu się zgadzamy. Ja mówię o polityce. Politycznie opodatkowanie tych kolejnych mieszkań wydaje mi się w Polsce niemożliwe.

Uważam, że konsekwencje pozytywne przeważyłyby znacznie nad konsekwencjami negatywnymi.

To są kluczowe grupy interesów, specjaliści, lekarze, adwokaci, biznesmeni. Klasa średnia. Nawet nie chcę sobie wyobrażać, co napisałyby adresowane do niej media.

Dla oszczędzania są alternatywy, na przykład obligacje. Równie bezpieczne, a może nawet bardziej bezpieczne niż mieszkania. W Polsce są też bardzo łatwo dostępne w detalu, to ewenement. A dla mieszkania alternatyw nie ma.

Jak opodatkowanie kolejnych mieszkań miałoby wyglądać? Proponujesz kataster?

Tak, to byłby kataster, podatek majątkowy. Nie chodzi o o to, żeby generował przychody, tylko żeby zmniejszył atrakcyjność mieszkania jako aktywu. Krótko mówiąc, żeby drugie mieszkanie było droższe niż pierwsze.

Należałoby go wprowadzić z wyprzedzeniem, nawet kilkuletnim, żeby rynek zdążył się dostosować. Nie musiałby to być od razu podatek od drugiego, ale na początku na przykład od piątego mieszkania. Część efektu można byłoby uzyskać jeszcze zanim taki podatek zostałby wprowadzony.

Jestem przekonany, że to daje większe możliwości elastycznego dostosowania podaży i popytu, niż wybudowanie 300 tys. mieszkań na wynajem przez sektor publiczny.

Taniej nie będzie

A pomysły mieszkaniowe Platformy Obywatelskiej? Dopłaty do najmu i kredyt 0 proc.?

Wpisują się w serię wszystkich dotychczasowych nieudanych pomysłów – zwiększania popytu. Tymczasem trzeba zwiększać podaż. Trzeba uruchamiać zasoby ziemi, wdrożyć konsekwentną politykę zagęszczania miast.

Znów proponujesz coś, co jest politycznie niemożliwe.

Trudne, zgadzam się. Dziś, jak ktoś kupi już mieszkanie, natychmiast staje się przeciwnikiem budowania kolejnych w okolicy i protestuje przeciw zagęszczeniu.

Jeżeli chcemy rozwiązać problem mieszkaniowy, nie ma innego wyjścia. Trzeba z jednej strony zwiększać podaż mieszkań, a z drugiej strony ograniczać popyt inwestycyjny. Te dwa działania muszą iść razem. Samo zwiększanie podaży mieszkań nie przyniesie skutku, jeśli nie ograniczymy popytu inwestycyjnego, bo on jest praktycznie nieskończony.

Tymczasem jak dotąd wszystkie polityki publiczne tylko zwiększały popyt. Program Platformy idzie w tę samą stronę.

Czyli program mieszkaniowy lewicy nie ma sensu, a taniej nie będzie?

Marzę, żeby któryś polityk obiecał w kampanii skutek, a nie działania. Np. „na koniec naszych rządów mieszkania będą w takiej samej cenie, jak na początku”, albo „ich ceny nie wzrosną szybciej niż inflacja”. To są rozliczalne obietnice.

300 tysięcy mieszkań na wynajem to też konkret.

Wbrew pozorom nie. Zawsze można pokazać, że co prawda wybudowaliśmy tylko 500 mieszkań, a nie 300 tys., ale jednak coś się zaczęło robić, coś się zaczęło budować i kiedyś w końcu te mieszkania będą. Kiedyś. Natomiast ceny są jasnym wskaźnikiem. To też uświadomiłoby ludziom, że ceny mieszkań nie są oderwane od polityki. I że mamy narzędzia polityki gospodarczej, które mogą na nie wpływać.

„NIEDZIELA CIĘ ZASKOCZY” to cykl OKO.press na najspokojniejszy dzień tygodnia. Chcemy zaoferować naszym Czytelniczkom i Czytelnikom „pożywienie dla myśli” – analizy, wywiady, reportaże i multimedia, które pokazują znane tematy z innej strony, wytrącają nasze myślenie z utartych ścieżek, niepokoją, zaskakują właśnie.