Rząd chce mieszkań w dawnych biurowcach i marketach. Nowy specbubel? [ANALIZA]

Na początku sierpnia 2022 minister Waldemar Buda ogłosił prace nad projektem ustawy, która ma ułatwić przekształcanie budynków biurowych i supermarketów w budynki mieszkalne. Media obiegły artykuły o kolejnym planie rządu na walkę z kryzysem mieszkaniowym. 16 sierpnia ukazał się sam projekt ustawy.

Trafił od razu do punktu 10. procesu legislacyjnego, do Komisji Prawniczej, z pominięciem konsultacji społecznych, opiniowania i uzgodnień. W ocenie skutków regulacji czytamy: „Projekt ustawy podlegał rozpatrzeniu w trybie odrębnym zgodnie z § 98 w zw. z § 99 pkt 3 uchwały nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r.”, która pozwala na omijanie części procedur, „gdy waga lub pilność sprawy wymaga niezwłocznego jej rozstrzygnięcia przez Radę Ministrów”.

Projekt idzie więc w trybie nadzwyczajnym, a w III kwartale tego roku, czyli do końca września, ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów. Tempo imponujące. Idea szczytna — przynajmniej na pierwszy rzut oka. Gorzej z jakością samego projektu.

„Niewiele mnie już dziwi, a z pewnością nie dziwią mnie enuncjacje rządowe” – Grzegorz A. Buczek*, architekt-urbanista, komentuje w rozmowie z OKO.press nowy projekt ustawy mającej poprawić sytuację mieszkaniową w Polsce.

Wdzięczność za inicjatywę legislacyjną wyraża z kolei Konrad Płochocki, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. „W imieniu PZFD oraz całej reprezentowanej przez naszą organizację branży, pragniemy serdecznie podziękować za rozpoczęcie prac nad projektem ustawy” – czytamy w liście skierowanym 14 lipca do Piotra Uścińskiego, wiceministra podpisanego pod pomysłem legislacji.

Czy ta ustawa ma szansę realnie poprawić sytuację braku mieszkań? Czy odpowiada na istniejące problemy? Czy rzeczywiście chodzi w niej o wykorzystywanie nieużywanych budynków na użyteczne społecznie cele? Skłaniamy się do negatywnej odpowiedzi na wszystkie te pytania. Nasza analiza poniżej.

Cel ustawy: deregulacja plus²

Z inicjatywą legislacji wyszło Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), od utworzenia w sierpniu 2021 odpowiedzialne za budownictwo i planowanie przestrzenne. Chce ono uprościć przebudowę nieużywanych biurowców i wielkopowierzchniowych sklepów poprzez:

• anulowanie konieczności dokonania zgłoszenia przebudowy lub uzyskania pozwolenia na budowę (w tym przypadku na przebudowę) z wyłączeniem ingerencji w konstrukcję budynku;
• włączenie kolejnych terenów do specustawy mieszkaniowej – jako kolejny wyjątek od standardowych procedur planistycznych.

W skrócie – MRiT proponuje nam deregulację plus². Jak specustawa mieszkaniowa była sposobem na deregulację poprzez ominięcie ustawy o planowaniu przestrzennym, a domy 70 m² według Polskiego Ładu uciekały przed ustawą Prawo Budowlane, tak tworzenie mieszkań na miejscu biur i sklepów łączy oba te pomysły — i obchodzi obie te ustawy.

Mariusz Okuń**, rzeczoznawca budowlany, z którym OKO.press omawia propozycję MRiT, ma wątpliwości wobec proponowanych rozwiązań:

Ministerstwo, szukając szybkiego rozwiązania problemu z brakiem mieszkań, sięga bowiem do worka z populistycznymi sloganami i po raz kolejny wyciąga deregulację. Jeśli ma być szybko, to trzeba chwycić za siekierę i odrąbać biurokrację. Nawet jeśli przy okazji odetnie się własne palce.

Przebudowa budynków wcale nie taka prosta, ze specustawą, czy bez

Sama idea przekształcenia istniejących obiektów tak, aby wykorzystać je dla potrzebniejszych celów, jest słuszna. Nie jest też szczególnie rewolucyjna. Przykłady można znaleźć za granicą, ale także w Polsce. Jednym z nich jest szczecińska inwestycja Sky Garden, czyli przebudowa 18-kondygnacyjnego biurowca z pierwszej połowy lat 70., dawnej siedziby TVP, na apartamentowiec. To przedsięwzięcie jest realizowane na podstawie istniejącego prawa.

O inwestycjach tego typu trudno jednak myśleć jak o rozwiązaniu na większą skalę. Sytuacje, gdy taka przebudowa jest sensowna ze względów urbanistycznych, architektonicznych, społecznych i ekonomicznych, nie są częste. Tak jak trudno byłoby przebudować autobus na cztery samochody osobowe, tak problemem jest przekształcenie hali handlowej o powierzchni 2 tys. m² na 30 mieszkań o powierzchni 60 m².

Mariusz Okuń tłumaczy:

I wcale nie chodzi o konieczność zdobywania pozwolenia na budowę czy zmianę studium, a skomplikowanie procesu projektowego, wykonawczego i oczywiście koszty. Czyli o twardą rzeczywistość. Czasem warto to robić, a czasem nie jest to racjonalne. Wystarczy wyobrazić sobie, jak głębokie są hale sprzedaży – żeby można było zrealizować tam mieszkania, trzeba byłoby w budynku wycinać patia doświetlające mieszkania. Przecież nikt nie chciałby mieszkać bez okna w miejscu, gdzie kiedyś mieścił się np. dział chemii gospodarczej oświetlany sztucznie.

Projekt budowlany wcale nie taką przeszkodą, jak go malują

Ministerstwo proponuje, „aby każda przebudowa służąca regulowanej zmianie sposobu użytkowania (w tym przebudowa ścian zewnętrznych) nie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników”.

Zastanawiające jest, że ministerstwo odpowiedzialne za tworzenie prawa budowlanego postuluje jego omijanie. Taki pomysł jest równie symptomatyczny, co groźny — może bowiem sprowadzać realne zagrożenie życia lub zdrowia przyszłych użytkowniczek lub użytkowników tak zrealizowanych mieszkań. W sytuacji budowy domów do 70 m² pomysł deregulacji budził wątpliwości, w przypadku przebudowy większych obiektów – jeży włos na głowie – ze względu na skalę i złożoność sytuacji projektowej, która potęguje ryzyko.

Mariusz Okuń tłumaczy: „W standardowej procedurze za konkretne problemy lub awarie odpowiadają osoby, które podpisały się pod danym projektem i jego realizacją. Są to osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Projektanci poszczególnych branż zdają sobie sprawę, jak wiele jest wytycznych, artykułów i paragrafów, jakimi obwarowane są warunki techniczne. A jest tak po to, żeby nasze obiekty były bezpieczne”.

— dodaje Okuń.

Wbrew bowiem temu, co czytamy w projekcie ustawy, nie tylko konstrukcja budynku może stanowić zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi. Poszczególni projektanci i rzeczoznawcy branż składających się na projekt budowlany opracowań odpowiadają za to, żebyśmy m.in.: nie udusili się na klatce schodowej, ewakuując się z płonącego budynku, dali w ogóle radę do tej klatki dotrzeć, nie zatruli się materiałami, które wydzielają toksyny, nie wypadli przez zbyt niską barierkę na loggii, czy choćby z powodzeniem spłukali muszlę klozetową, nie powodując powodzi u sąsiadów.

A za błędy projektowe lub wykonawcze na projektantach i budowlańcach ciąży odpowiedzialność cywilna i karna. Bez projektu budowlanego spoczęłaby na barkach inwestora. Realizacja złożonej inwestycji bez projektu budowlanego jest więc ryzykowna. Ale nie tylko ze względów bezpieczeństwa.

Chodzi także o ryzyko inwestycyjne. „Pozwolenie na budowę uzyskiwane na podstawie projektu budowlanego jest dokumentem, który mówi nam, że to, co mamy zaprojektowane, jest zgodne z prawem. Korzystając ze standardowej procedury, inwestorzy mogą mieć pewność, że jeśli wykonają przebudowę zgodnie z projektem, będą mogli w przyszłości użytkować, sprzedać lub wynająć mieszkania” – wyjaśnia Okuń.

„Nie wyobrażam sobie, że ktoś byłby skłonny zainwestować kilka lub kilkanaście milionów, nie mając takiej pewności. Osobiście nie znam żadnego inwestora, który wykazałby się taką lekkomyślnością, żeby przekształcać obiekt biurowy lub handlowy powyżej 2000 m² powierzchni sprzedaży w obiekt mieszkalny bez projektu budowlanego” – dodaje.

Jeśli w ogóle miałby te kilkanaście milionów.

A może wcale nie chodzi o przebudowę?

Czytając opis projektu i słuchając ministra Budy, można nabrać przekonania, że najważniejszym celem ustawy jest przebudowa istniejących budynków. W ustawie pojawia się jednak artykuł mówiący o tym, że w ramach specustawy będzie można budować mieszkaniówkę na terenach, które nie są do tego przeznaczone w dokumentach planistycznych, a na których:

• „są lub mogą być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²;
• na których są zlokalizowane budynki biurowe”.

Jeśli uznamy, że przebudowy biurowców i centrów handlowych wcale nie są takie proste i pomimo deregulacji nie będą prowadzone na masową skalę, to właśnie obejście procedur planistycznych dla terenów można uznać za właściwy cel regulacji.

Podobnie uważa Grzegorz Buczek: „Ustawa ma na celu przede wszystkim uproszczenie zmiany przeznaczenia niektórych terenów, a nie przeznaczenia obiektów niemieszkalnych na mieszkalne. Dowody są czarno na białym”.

Grzegorz Buczek podsumowuje:

I rozwija: „Z pewnością tytuł projektu ustawy nie oddaje tego, do czego ta ustawa zmierza. Gdyby była to, zgodnie z regułami dobrej legislacji, ustawa o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na cele mieszkalne, to też byłby błąd. Ta projektowana ustawa to bowiem ustawa o zmianie tzw. ustawy Lex Deweloper [specustawa mieszkaniowa – red.] oraz ustawa o zmianie ustawy Prawo Budowlane”.

„Mówiąc o przekształcaniu istniejących, nieekonomicznych, czasem wręcz niewynajętych obiektów biurowych i handlowych wielkopowierzchniowych, próbuje się jednocześnie »załatwić« coś całkiem odmiennego – włączyć w działanie specustawy mieszkaniowej grunty o przeznaczeniu usługowym (biurowym i handlu wielkopowierzchniowego). Mamy więc nie po raz pierwszy inicjatywę legislacyjną, w której pod pretekstem regulacji działań o charakterze tymczasowym, związanych z kryzysem, planuje się upraszczanie zmian przeznaczenia terenów o skutkach kierunkowych – perspektywicznych. To są dwa odrębne zagadnienia, a to drugie oczywiście nie wymaga specustawy” – dodaje.

To drugie wymagałoby mądrych prac legislacyjnych nad ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prace nad nowelizacją ustawy trwają już kilkanaście lat. Pod drodze rząd PiS wyrzucił do kosza dobrze zapowiadający się projekt kodeksu architektoniczno-urbanistycznego. W kwietniu nowelizacja ustawy, nad którą pracuje rząd PiS, trafiła do konsultacji publicznych. Władza planuje skierować tę nowelizację do Sejmu jeszcze w tym roku. Czy doczekamy się satysfakcjonującego efektu? Zdania są podzielone.

Omijanie procedur urbanistycznych to wątpliwy pomysł

Grzegorz Buczek wyjaśnia, dlaczego wyrywkowa zmiana przeznaczenia danego terenu nie jest właściwym rozwiązaniem: „Otoczenie urbanistyczne budynków biurowych czy handlowych kształtuje się inaczej niż otoczenie trwałej zabudowy budynków mieszkalnych, zwłaszcza wielorodzinnych. Są inne standardy, wymagania dot. powierzchni biologicznie czynnej [zieleni – przyp. red.], infrastruktury komunikacyjnej, technicznej i społecznej tj. obiektów użyteczności publicznej etc.”.

Prostym przykładem obrazującym tę kwestię są np. kwestie akustyczne – na terenach w pobliżu dróg szybkiego ruchu lub torów można lokalizować sklepy, ale mieszkań już nie. Osiedla mieszkaniowe wymagają myślenia o przedszkolach, żłobkach czy warzywniakach. Zmiana przeznaczenia budynku wymaga więc analizy czy, w uproszczeniu, z pewnością możliwe są do spełnienia wszystkie warunki, aby w danym miejscu mógł zamieszkać człowiek i na tym nie ucierpiał.

Grzegorz Buczek rozumie, skąd bierze się pokusa upraszczania procedur planistycznych: „Zmiana planu miejscowego i zmiana studium to procedury czasochłonne, czasem wieloletnie... Jednak gminy, które cele takich zmian uznają za właściwe i priorytetowe, mogą przeprowadzić je nawet w ciągu roku. Wszystko można zrobić, gdy się chce i potrafi”.

MRiT zdaje się tego nie rozumieć. Zamiast starać się wprowadzać rozwiązania legislacyjne wspierające mądre planowanie, próbuje jednym cięciem rozwiązać problem.

Zasadne jest również pytanie, czy procedura zgodna ze specustawą mieszkaniową rzeczywiście będzie szybsza? „Są różne gminy, różni radni, lokalna społeczność – pomysły mogą być oprotestowywane, więc to wcale nie musi być taka szybka procedura, niż przy korzystaniu ze standardowych procedur planistycznych” – mówi OKO.press Mariusz Okuń.

Po co w ogóle to wszystko? MRiT samo nie wie

Twórcy argumentują: „projekt ustawy (...) powstał w odpowiedzi na bieżące wyzwania gospodarczo-społeczne wywołane pandemią Covid-19, a także rozwojem sytuacji na Ukrainie i napływem fali uchodźców z tego kraju, którym należy zapewnić w szczególności lokale mieszkalne”.

Ma więc być lekiem na zdiagnozowane przez rząd problemy związane z:

• pustoszeniem biurowców wynikającym w niechęci pracownic i pracowników do powrotu do biur z pandemicznej pracy zdalnej,
• rozwojem e-sprzedaży skutkującym porzucaniem centrów handlowych;
• koniecznością ugoszczenia w Polsce uchodźczyń i uchodźców z Ukrainy;
• oraz oczywiście trwającym od lat kryzysem mieszkaniowym.

Minister Buda tłumaczy: „Takich obiektów [biurowych i handlu wielkopowierzchniowego – przyp. red.] w Polsce powstało przez ostatnie lata sporo i teraz są one niewykorzystywane. Właściciele liczą straty, a jednocześnie brakuje mieszkań. Wychodzimy temu naprzeciw. Chcemy, aby łatwiej można było takie puste przestrzenie wykorzystywać na cele mieszkaniowe. Lepiej puste obiekty przekształcać, jeśli są takie techniczne możliwości, niż je burzyć”.

Pytanie, czy rzeczywiście mamy w Polsce do czynienia z pustoszejącymi biurowcami i wielkopowierzchniowymi sklepami? MRiT nie opublikował niestety analiz, na podstawie których zdiagnozował ten problem. Z rozbrajającą szczerością przyznaje jednak:

OKO.press, dysponując o wiele mniejszymi możliwościami niż ministerstwo, postanowiło sprawdzić na własną rękę, czy specustawa rzeczywiście jest potrzebna.

Z analiz rynkowych wynika, że tylko 16 proc. dostępnej w Polsce powierzchni biurowej stoi pustych. Oczywiście liczba ta waha się pomiędzy różnymi miastami, przykładowo w Warszawie to około 10 proc., w Poznaniu 11,3 proc., a w Łodzi 16 proc. Sektor handlu zaliczył z kolei wzrost.

Jeśli w ogóle, to problem z pustymi biurowcami i obiektami handlowymi mamy w sytuacji, gdy nie odpowiadają one standardom lub znajdują się w nieatrakcyjnych lokalizacjach. Czy lokalizacje te byłyby atrakcyjne dla zabudowy mieszkaniowej? Na to pytanie trudno odpowiedzieć bez głębszej analizy, łącznie z zebraniem danych na temat konkretnych przypadków oraz bez współpracy z samorządami. W uzasadnieniu projektu ustawy nie znajdujemy takich informacji.

Niezbyt ambitne cele ustawy

Omawiany projekt ustawy nie został niestety opatrzony nie tylko częścią analityczną, ale także listą wskaźników definiującą zakładane cele. Dość mgliście określił je jednak minister Waldemar Buda: „Liczymy, że dzięki naszej regulacji szybko powstanie kilka tysięcy mieszkań”.

Żeby dobrze wyobrazić sobie skalę ambicji ministra, kilka tysięcy mieszkań to tyle, ile mieści się łącznie w tzw. falowcu w Gdańsku z początku lat 70. (1793 mieszkania) oraz na powstającym osiedlu 19. Dzielnica w Warszawie (docelowo 1700 mieszkań) lub na samym tylko ursynowskim osiedlu na Skraju (ponad 5 tys. mieszkań).

Tyle na szybko, a ile na wolno? Niekoniecznie więcej, ponieważ ustawa ma mieć charakter tymczasowy. „Powyższe rozwiązania mają być tylko rozwiązaniem doraźnym, nie systemowym (na czas związany z reagowaniem na skutki pandemii oraz w związku z napływem uchodźców z Ukrainy), dlatego można byłoby je stosować przez określony czas (zakłada się okres do 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy” – czytamy w opisie projektu ustawy.

Czy w dwa lata można w ogóle coś przebudować? Mariusz Okuń ma wątpliwości: „Średnio realizacja budynku mieszkaniowego według danych GUS wynosi około dwóch lat. W projekcie omawianej ustawy jest mowa o dwóch latach na przeprowadzenie całej procedury. Z doświadczenia wiem, że przy realizowaniu inwestycji na pustej działce, przy obiektach mieszkaniowych wielorodzinnych, taki cykl trwa około pięć lat – od pomysłu, przez projektowanie, przetargi, budowę, aż do oddania obiektu do użytkowania”.

Czy w wyniku ustawy dostaniemy takie mieszkania, jakich potrzebujemy?

Według różnych danych w Polsce brakuje około dwóch milionów mieszkań. Najważniejsza jest jednak kwestia nie ilości, a ich rozmieszczenia, typu oraz dostępności. Pisaliśmy o tym w OKO.press tutaj:

Najbardziej potrzebujące są osoby, które nie posiadają zdolności kredytowej. Brakuje więc mieszkań na wynajem, zwłaszcza długoterminowy, o umiarkowanym czynszu. W jednym z ostatnich podcastów Agaty Kowalskiej z OKO.press można dowiedzieć się, jak z budową mieszkań radzi sobie Stargard, gdzie prężnie działa lokalny TBS:

Jednym z powodów sukcesu jest tam fakt, że TBS jest spółką, której głównym udziałowcem jest miasto – jest to więc instytucja realizująca cele społeczne, nienastawiona na zysk.

Mieszkania komunalne, czyli przeznaczone dla osób niemogących sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania, mają stanowić ułamek tego, co powstanie w ramach planowanej ustawy. W artykule 24a 1. czytamy:

„Inwestor może dokonać zbycia, dzierżawy, wynajmu oraz użyczenia lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych użytkowych powierzchni mieszkalnych (...), pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia gminie oferty zakupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 5 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich przeznaczonych do zbycia, dzierżawy, wynajmu lub użyczenia lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych użytkowych powierzchni mieszkalnych zrealizowanych na podstawie tej uchwały”.

Na dodatek gmina może inwestora zwolnić z obowiązku przedstawienia takiej oferty lub nakazać przekazanie mniejszej niż 5 proc. powierzchni mieszkaniowej. Może się więc okazać, że mieszkań realnie odpowiadających na potrzeby nie będzie wcale lub będzie ich tyle, co kot napłakał.

Porównując wysiłek legislacyjny, konieczne uzgodnienia oraz procedowanie w parlamencie z zakładanymi rezultatami, projekt ustawy wygląda więc jak strzelanie HIMARS-em w muchę.

Projekt ustawy, a postulaty deweloperów

Argumentacja przedstawiona przed MRiT jest natomiast zbieżna z oceną sytuacji na rynku biurowców i obiektów handlowych przedstawioną przez Polski Związek Firm Deweloperskich w opracowanym w kwietniu raporcie. 9 maja Dyrektor Generalny PZFD Konrad Płochocki przekazał ten raport wraz z postulatami legislacyjnymi Premierowi Mateuszowi Morawieckiemu. Znalazło się w nim szereg postulatów, m.in. ułatwienia w przekształcaniu gruntów usługowych i handlowych w grunty o przeznaczeniu mieszkaniowym.

W kolejnym liście, tym razem do autora projektu ustawy, wiceministra MRiT Piotra Uścińskiego, prezes PZFD wyraża wdzięczność za podjęcie inicjatywy ustawodawczej, wnioskuje jednak o rozszerzenie projektu o grunty niezabudowane, przeznaczone w dokumentach planistycznych pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe bądź usługi biurowe.

Pożądany zapis w ustawie deweloperzy dostają, ale z zawężeniem do niezabudowanych terenów przeznaczonych na handel wielkopowierzchniowy. Jeśli chodzi o biurowce, ustawę można zastosować do terenów, gdzie takie budynki stoją.

„Deweloperzy to wilki w owczej skórze – wbrew temu, co postulują, bardzo chętnie korzystają z różnych specregulacji” – komentuje Grzegorz Buczek – „Wcześniej, gdy wybuchła pandemia, pod hasłem realizacji tymczasowych obiektów dla osób chorych na Covid-19, dla umożliwienia kwarantanny, zaczęto budować zespoły zabudowy mieszkaniowej rekreacyjnej. Tu jest to samo – próbuje się wykorzystać kryzys mieszkaniowy, w tym także potrzeby uchodźców (w większości zapewne tymczasowe), żeby rozluźnić władztwo planistyczne gminy i pod szczytnymi hasłami walki z tym kryzysem, zrobić coś innego, znacznie dalej idącego” – ocenia Grzegorz Buczek.

Czy gruntów pod mieszkania w ogóle brakuje?

Sama podaż gruntów na inwestycje mieszkaniowe nie jest problemem. „Wiemy od dawna, od analiz zespołu prof. Śleszyńskiego, że mamy w studiach i planach miejscowych znaczną nadwyżkę terenów przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Nie ma więc problemu planistycznego braku gruntów pod cele mieszkaniowe, jest problem udostępniania tych terenów ze względów przede wszystkim infrastrukturalnych” – mówi OKO.press Grzegorz Buczek.

Chodzi o to, że w dokumentach planistycznych zbyt wiele terenów zostało przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Niekoniecznie są to jednak grunty, na których budowa jest sensowna. Może tak być z powodu zaplanowania ich na obrzeżach miast, co prowadzi do ich rozlewania, albo ponieważ realizacja mieszkań w danym miejscu byłaby społecznie lub ekonomicznie nieuzasadniona.

Czy rozwiązaniem tego problemu z zapisami w dokumentach planistycznych jest zezwalanie na realizowanie obiektów mieszkaniowych bez uporządkowania sytuacji i bez strategicznej analizy? Dyskusyjne.

A więc (zepsuta) kiełbasa wyborcza

Podsumujmy. Mamy do czynienia z projektem ustawy, która w teorii ma ułatwiać przebudowę biurowców i supermarketów, a w praktyce może posłużyć jako ułatwienie, poprzez ominięcie procedur, zabudowywania mieszkaniówką terenów pod supermarkety i tych, gdzie stoją biurowce. Projekt ustawy dokonuje więc kolejnego brawurowego zamachu na prawo budowlane i planowanie przestrzenne.

To, o czym powinni rozmawiać legislatorzy, jest skomplikowane. Trudne do opowiedzenia w ramach kampanii wyborczej. Buczek tłumaczy: „Dyskusja legislacyjna powinna dotyczyć kwestii stabilności i jednoczesnej elastyczności gminnych dokumentów planistycznych lub ich braku. Powinno być tak: strategia rozwoju oraz lokalna polityka przestrzenna powinny być względnie trwałe, ale w miarę możliwości elastyczne. Właściwe i sprawne sporządzenie takich najważniejszych gminnych dokumentów wymaga pewnych profesjonalnych umiejętności”.

„Takich umiejętności coraz liczniejsze gminy stopniowo nabywają, a w ich wykorzystaniu nie należy im przeszkadzać kolejnymi specregulacjami” – kwituje urbanista.

*Grzegorz A. Buczek – architekt- urbanista, wykładowca studiów podyplomowych Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej i ASP w Warszawie, honorowy członek Towarzystwa Urbanistów Polskich, b. wieloletni członek organu doradczego ministra ds. budownictwa i infrastruktury – Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej (GKU-A), członek Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej przy Prezydencie m. st. Warszawy; pierwszy burmistrz Ochoty.

**Mariusz Okuń – rzeczoznawca budowlany Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.