W Lublinie deweloper chce zabudować ostoję przyrody. Z pomocą władz. Wyrok odroczony do niedzieli?
Projekt studium Lublina, który zakłada zabudowę mieszkaniową na niemal wszystkich nadających się do zabudowy cennych przyrodniczo terenach Górek Czechowskich, miał trafić 27 czerwca pod głosowanie rady miasta w atmosferze skandalu. Termin przesunięto na niedzielę. „Kpina i hańba” – mówią aktywiści z Lubelskiego Ruchu Miejskiego. Mają dużo racji
Sesja rady miasta, na której ma się m.in. odbyć głosowanie nad projektem studium, planowana na czwartek 27 czerwca, została przesunięta na niedzielę 30 czerwca. Powodem są wątpliwości, czy została ogłoszona z odpowiednim wyprzedzeniem.
W międzyczasie zaangażowane w spór strony wydały oświadczenia. Sprawa zabudowy mieszkaniowej na Górkach Czechowskich w Lublinie jest bowiem przedmiotem burzliwej debaty (czytaj - poniżej).
Ścierają się argumenty:
- aktywistów chcących ochrony całości obecnie niezabudowanej powierzchni górek obawiających się dewastacji przyrody i zabudowania klina napowietrzającego borykający się z problemem smogu Lublin (m.in.: tu i tu);
- inwestora, który kupiwszy teren, gdzie (wyłącznie na około 1/3 całości) dopuszczono zabudowę: głównie rekreacyjno-sportową, ale też biurową i, na niewielkim obszarze, także mieszkaniówkę, chce wybudować tam jednak budynki mieszkalne;
- przyrodników, którzy dziwią się czemu urząd nie czeka na wyniki prowadzonych przez nich prac (zleconych przez ten urząd) nad wytycznymi zagospodarowania górek (więcej poniżej w tekście);
- prezydenta i urzędu, którzy argumentują, że brak studium torpeduje inne inwestycje (tłumaczą w ten sposób pośpiech), a teren jest prywatny, więc inwestor mógłby tam dokonać gorszych działań (np. całość ogrodzić), więc kompromis w postaci zgody na mieszkaniówkę w zamian za przekazanie reszty gruntu miastu, to najlepsza możliwa opcja;
- sympatyków Lublina i działaczy miejskich, którzy oburzają się na sposób prowadzenia debaty w sprawie górek z mieszkańcami (link do listu otwartego, czytelnicy znajdą go również na końcu tego tekstu).
Sprawa jest niezwykle trudna i skomplikowana.
Rzeczywiście miasto popełniło ogromny błąd nie wykupując terenu górek od Agencji Mienia Wojskowego, gdy było to możliwe (koniec lat 90.) i w tym momencie musi manewrować pomiędzy wolą mieszkańców a wnioskami inwestora, który, próbuje uzyskać dla siebie jak najlepsze warunki.
Przypominamy jednak, że górki od dziesięcioleci były planowane przez urbanistów jako teren zielony i zaplecze przyrodniczo-rekreacyjne miasta (wystarczy spojrzeć do obowiązującego studium).
W czasach obecnych, gdy wobec wyzwań związanych z katastrofą klimatyczną, zabudowa terenów zielonych powinna być dokonywana niezwykle ostrożnie. Nawet, jeśli deweloperowi to nie w smak i będzie zgłaszał roszczenia.
Przypominamy także, że do zadań własnych gminy, zgodnie z odpowiednią ustawą, należy:
„zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności zadania własne obejmują sprawy m.in.: ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej”.
Rozwiązanie sporu powie wiele o tym które priorytety mają wyższy priorytet. Głosowanie w niedzielę.
Poniżej tekst opisujący całą sytuacje, który OKO.press opublikowało 24 czerwca.
„Kompromis” – tak ostateczną wersję projektu studium Lublina nazywa prezydent Krzysztof Żuk. To nie kompromis, a kompromitacja idei partycypacji i poważne naruszenie zasad demokracji lokalnej.
W kwietniu 2019 opisywaliśmy sprawę referendum w sprawie zabudowy części Górek Czechowskich w Lublinie. Mieliśmy wówczas nadzieję, że ostateczna decyzja w sprawie tego cennego przyrodniczo terenu zapadnie w wyniku transparentnej, merytorycznej i demokratycznej debaty.
Chodzi o przyszłość ponad 100 hektarów naturalnych wzniesień i wąwozów, gdzie siedliska ma wiele chronionych gatunków flory i fauny, w tym chomik europejski czy motyl czerwończyk nieparek – wpisane na czerwoną listę zwierząt ginących i zagrożonych w Polsce. Jest to też miejsce spacerów okolicznych mieszkańców i ważny element klina przewietrzającego Lublin, borykającego się ze smogiem .
Tak się niestety nie dzieje. Zaktualizowany projekt studium, który zakłada zabudowę mieszkaniową na niemal wszystkich nadających się do zabudowy terenach Górek, trafi 27 czerwca pod głosowanie rady miasta w pośpiechu i atmosferze skandalu.
We wrześniu naukowcy planują opublikować wytyczne do potencjalnego zagospodarowania Górek tak, aby nie niszczyć ich wartości przyrodniczej. Raport jest przygotowywany na wniosek miasta, ale prezydentowi Lublina Krzysztofowi Żukowi (PO) tak się śpieszy, że nie chce na niego poczekać.
„Podejmowanie decyzji w sprawie Górek przed ostatecznymi wynikami naszych analiz, jest niezrozumiałe, może bowiem spowodować zniszczenia, które będą nieodwracalne” - mówi OKO.press ekolożka i architektka krajobrazu dr hab. Ewa Trzaskowska, jedna z koordynatorek Raportu z inwentaryzacji przyrodniczej Górek Czechowskich.
Przenalizowaliśmy dokładnie historię sporu i dokumenty planistyczne. Wnioski? Proces podejmowania decyzji w sprawie Górek Czechowskich znacząco odbiega od idei wypracowywania konsensusu w planowaniu przestrzennym. A skutki mogą być dla mieszkanek i mieszkańców Lublina po prostu groźne.
Gra na zwłokę i tajemnica do ostatnich minut
Pracę nad tym tekstem rozpoczęliśmy w ubiegły weekend, po publikacji „Dziennika Wschodniego” z 14 czerwca informującej, że prezydent Lublina planuje skierować projekt studium pod głosowanie radnych jeszcze przed wakacjami. Informacja była nieoficjalna. Co ciekawe, rzeczniczka prezydenta Katarzyna Duma mówiła, że uchwały potrzebnej do takiego głosowania nie ma.
Informacja wywołała błyskawiczną reakcję mieszkańców i aktywistów miejskich, którzy wystosowali list otwarty do Prezydenta. W dramatycznym apelu wyrażają oni zdziwienie chęcią podejmowania tak ważnej decyzji w sezonie urlopowym. I ponawiają swoje postulaty:
„Panie Prezydencie, prosimy o zachowanie resztek natury lubelskiej! Na kolejne blokowiska w mieście miejsca dość! Prosimy nie ulegać naciskowi dewelopera, który zakupił teren zielony. Na Górkach Czechowskich potrzeba zadbać o roślinność, nie potrzeba tu betonu, asfaltu i to z łaski, w zamian za osiedla na 4 z 6 wzgórz!”.
W poniedziałek 17 czerwca OKO.press skontaktowało się z rzeczniczką prezydenta Żuka. Powiedziała nam to samo: „Nie ma takiego projektu uchwały. To wszystko, co mam do przekazania”. Na pytanie, czy w takim razie głosowanie nad przyjęciem projektu studium jest w planach jeszcze przed wakacjami, nie otrzymaliśmy odpowiedzi.
W środę 19 czerwca po godzinie 19. ta sama rzeczniczka potwierdziła, że po południu wydział planowania złożył w ratuszu projekt nowego studium. Oznacza to, że radni jednak zagłosują nad jego przyjęciem na najbliższej sesji, tzn. 27 czerwca.
Projekt został złożony tuż przed długim weekendem, co praktycznie daje radnym 3 dni na jego analizę i przygotowanie się do sesji. Ostatniej przed wakacjami.
Burzliwa konferencja prezydenta
W piątek 21 czerwca prezydent Żuk zorganizował konferencję prasową.
„Uchwalenie studium było wstrzymywane ze względu na emocje i spory toczące się niemal wyłącznie wokół Górek Czechowskich. Teren górek to około 1 proc. terenu objętego studium. Jednym słowem dyskutujemy o obszarze miasta blokując procedowanie studium dotyczącego całego miasta” – mówił.
Wspomniał także, że otrzymuje wiele apeli o uchwalenie aktualnego studium, ponieważ jego brak blokuje nowe inwestycje, które wymagają planu miejscowego. Argumentował również, że uchwalenie studium pozwoli zabezpieczyć teren Górek Czechowskich przed zabudową w ramach Lex Deweloper.
Trudno nie odebrać tych słów jako oskarżenia mieszkańców - którzy nie zgadzają się na wizję zabudowy proponowaną przez prezydenta i starają się opóźnić czas głosowania nad studium - o torpedowanie ważnych inwestycji.
Żuk wspomniał także o referendum, w którym frekwencja wyniosła 12,91 proc. – zbyt niska, aby jego wynik był wiążący. W referendach lokalnych wymagane jest bowiem 30 proc. W związku z tym, zdaniem prezydenta, decyzja o przyszłości górek leży w rękach prezydenta i radnych. Prezydent nie wspomniał jednak o wyniku tego nieważnego referendum. Był on niekorzystny dla forsowanej w projekcie studium wizji – nie dla zabudowy mieszkaniowej na 1/3 powierzchni górek powiedziało 22 708 osób, czyli 67,7 proc. głosujących.
Kompromis wg Żuka
Konferencja miała jednak przede wszystkim na celu zaprezentowanie ostatecznej wersji projektu studium – nie było ono bowiem dostępne na BIP-ie Urzędu Miasta. Zdaniem prezydenta ta wersja jest "kompromisem" – ograniczono bowiem o 5 hektarów obszar możliwej zabudowy. W zamian za korzystne dla siebie zapisy w studium deweloper zgodził się sprzedać miastu pozostałą część górek za 1 zł oraz za 10 mln zł „wybudować naturalistyczny park”.
W stosunku do propozycji z referendum deweloper dokonał tylko niewielkiego ustępstwa: stracił funkcję mieszkalną na jednej z mniejszych wysoczyzn (może tam jednak wybudować obiekty sportowo-rekreacyjne), a na innej wysoczyźnie, oprócz mieszkaniówki, zrealizowany ma zostać obiekt oświatowy.
„Dla nas to nie jest żaden kompromis” – komentuje konferencję Paulina Zarębska-Denysiuk z Lubelskiego Ruchu Miejskiego. Szymon Furmaniak wyraża się ostrzej: „To, co usłyszeliśmy z ust prezydenta i innych członków konferencji to skandal. (…) Nie można inaczej określić zignorowania 4 tysięcy uwag mieszkańców i rekomendacji uczestników panelu antysmogowego, według których górki powinny być w 100 proc. zielone”.
Aktywiści ostro krytykują wybór terminu
Pośpieszne głosowanie nad studium to fatalny pomysł. Studium to bowiem najważniejszy dokument strategiczny opisujący stan zagospodarowania, definiujący wytyczne i określający ramy rozwoju (w tym zabudowy i ochrony zabytków oraz przyrody) całej gminy.
W kontekście specustawy mieszkaniowej (tzw. Lex Deweloper) studium nabrało jeszcze większego znaczenia, ponieważ projekty mieszkaniowe realizowane w ramach tej ustawy mogą ignorować zapisy planów miejscowych, ale ze studium muszą być zgodne.
W sytuacji Lublina, gdy projekt wywołuje tak silny sprzeciw mieszkańców, gdy w trakcie opracowania są analizy przyrodnicze, a wreszcie, gdy radni mają tylko parę dni na zapoznanie się z katalogiem uwag i zaktualizowanym projektem, bardzo łatwo o wadliwe i często nieodwracalne decyzje.
Andrzej Filipowicz, koordynator Lubelskiego Alarmu Smogowego i Porozumienia Obrony Lublina, o piątkowej konferencji mówi ostro:
„poczułem się, jak w dniu ogłoszenia dekretu o wprowadzeniu stanu wojennego”.
Sarkastycznie dodaje także, nawiązując do roli terenów zielonych w ograniczaniu skutków katastrofy klimatycznej: „Nie pozostaje nam nic innego, jak uzbroić się w pirometry [przyrządy do mierzenia temperatury – przyp. red.] i proklamować powstanie”.
Sławomir Pawłowski, również z Lubelskiego Alarmu Smogowego i Porozumienia Obrony Lublina:
”Wszystkie wyłożenia, konsultacje oraz planowane głosowanie organizowane są w okresach najmniej odpowiednich dla mieszkańców (święta, dni wolne, wakacje itp.) co narzuca wniosek, że Urząd Miast jest jak najmniej zainteresowany ich uczestnictwem w projekcie”.
„Uchwalanie Studium przeprowadzane jest w niezwykłym i niezrozumiałym pośpiechu, jeszcze przed zakończeniem aktualnej inwentaryzacji wartości Górek Czechowskich przygotowywanej przez naukowców, której to wynik ma być znany jesienią” – dodaje.
Decyzja zaskakuje naukowców
Nagła wiadomość o głosowaniu nad studium jeszcze przed wakacjami jest zaskoczeniem również dla dr hab. Ewy Trzaskowskiej, jednej z koordynatorek Raportu z inwentaryzacji przyrodniczej Górek Czechowskich.
„Wraz z zespołem 14 badaczy różnych dyscyplin, reprezentujących różne ośrodki naukowe pracujemy nad raportem i waloryzacją przyrodniczą 3 wąwozów, w tym Górek Czechowskich. Projekt powstaje ze środków Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska.
Do tej pory opublikowana została inwentaryzacja przyrodnicza, kolejne badania obejmujące okres wiosenny zostały ukończone i w tym momencie przystąpiliśmy do prac nad waloryzacją, czyli stworzeniem wytycznych dla potencjalnego zagospodarowania wąwozów: Zimne Doły, Lipnik i Górki Czechowskie. Zostanie on prawdopodobnie opublikowany we wrześniu.
Byłam przekonana, że głosowanie nad przyjęciem projektu studium zostanie wstrzymane do tego czasu, zwłaszcza, że nasz dokument powstaje przy współpracy z urzędem miasta Lublina.
Do Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska o przyznanie środków na badania wystąpiło Biuro Rewitalizacji Urzędu Miejskiego, który już od kilku lat zajmuje się tematyką ochrony suchych dolin i wąwozów w Lublinie. Podejmowanie decyzji w sprawie górek wcześniej, przed ostatecznymi wynikami naszych analiz, jest dla mnie niezrozumiałe, może to bowiem spowodować zniszczenia, które będą nieodwracalne. Pośpiech wydaje mi się niepotrzebny. To przecież kwestia 2-3 miesięcy”.
Niedowracalne zniszczenia
„Podczas budowy dochodzi do niszczenia gleby: wprowadzony na budowę ciężki sprzęt ubija ziemię, a to powoduje, że zmniejsza się jego retencja wody.
Prowadząc badania w innym miejscu zauważyliśmy z zespołem współpracowników, że tam, gdzie ziemia jest wysypywana w formach wąwozowych i gdzie naturalna struktura została całkowicie zmieniona, retencja wody jest bardzo mała.
Obawiam się więc, że prace prowadzone podczas zabudowy Górek Czechowskich, również mogą zaszkodzić retencji wody. Mam wrażenie, że brakuje świadomości, że gdy przesypiemy ziemię i nawet pokryjemy ją trawnikiem, działa już ona inaczej.
Kolejny problem dotyczy flory i fauny. Gdy podczas prac ziemnych przesypuje się warstwy ziemi, niszczy się zwierzęta i rośliny, które tam występują. Każda budowa może unicestwić zwierzęta – duże zwierzęta uciekają, a małe zwierzęta przemieszczają się na niewielkie odległości i mogą całkowicie wyginąć. Istnieje ogromne ryzyko, że po takich pracach zginie chomik a nie przemyślana zmiana zagospodarowania spowoduje, że ptaki mogą całkowicie się wyprowadzić z górek, a nawet z Lublina”.
Klin przewietrzania Lublina
Jest też kwestia przewietrzania Lublina, który cierpi z powodu smogu.
„W naszym zespole jest prof. Michał Kaszewski, który buduje model przewietrzania tego terenu. Dopiero wyniki symulacji pozwolą odpowiedzieć czy potencjalna zabudowa górek nie zaszkodzi przewietrzaniu”.
Dotychczasowe opracowania wskazują istotną funkcję górek w przewietrzaniu miasta. W projekcie Planu Adaptacji do zmian klimatu Miasta Lublina do roku 2030 czytamy: „Szczególnie wartościowym przyrodniczo obszarem jest rejon dawnego poligonu, czyli Górki Czechowskie, cenne ze względu na występujące tam gatunki ptaków oraz chronione gatunki motyli i gadów.
Jednocześnie jest to klin obszaru niezabudowanego docierający niemal do centrum miasta”.
We wskazaniach czytamy, że sugerowana jest: „Ochrona obszarów generowania świeżego/chłodnego powietrza, korytarzy wentylacji na obszarach miasta” poprzez m.in.: „niedopuszczanie do lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, ograniczenie uszczelniania podłoża gruntowego, utrzymanie maksymalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, pokrytej zielenią lub wodami, eliminację istniejących i niedopuszczanie do wprowadzania nowych barier utrudniających swobodny przepływ powietrza na terenach tworzących system przewietrzania miasta”.
Wniosek, że teren Górek Czechowskich jest niezwykle cenny nie tylko ze względu na walory przyrodniczo-rekreacyjne, ale też jako teren mogący łagodzić konsekwencje kryzysu klimatycznego, nie jest szczególnie trudny do wyciągnięcia.
Dlaczego miasto nie wstrzymuje głosowania do czasu poznania szczegółowych wytycznych potencjalnego zagospodarowania, tak, aby nie zagrozić przewietrzaniu miasta? Na to pytanie nie znaleźliśmy odpowiedzi.
Możliwe, że część górek można zabudować
„Wąwozy i suche doliny w Lublinie w tym i Górki Czechowskie to bardzo specyficzne ekosystemy” – kontynuuje prof. Trzaskowska. „Celem naszego opracowania jest określenie w jaki sposób można weń bezpiecznie ingerować. Możliwe, że część terenu można zabudować, ale trzeba dokładnie określić: lokalizację budynków, gęstość zabudowy i jej wysokość, zastrzec szczegółowe rozwiązania i sposoby prowadzenia prac, może nawet opisać jak przeprowadzać roboty gruntowe, na ile zabetonowanej powierzchni możemy sobie pozwolić, gdzie nie można wjechać ciężkim sprzętem, aby nie uruchomić procesów erozyjnych, gdzie można lokalizować drogi dojazdowe, etc. Myślę, że bez tych analiz wszyscy będziemy mądrzy po szkodzie”.
Górki Czechowskie, stanowiące 1 proc. powierzchni objętej studium, jak w soczewce skupia także problemy polskiej urbanistyki i jej dyskusyjne priorytety. Czy rzeczywiście bowiem kolejna zabudowa mieszkaniowa jest cenniejsza od zachowania naturalnego terenu? Czy interes prywatnego właściciela jest ważniejszy od interesu tysięcy mieszkańców?
Kolejny list otwarty
Sprzeciwiający się zabudowie na terenie Górek Czechowskich przygotowali wczoraj (23.06.2019) list otwarty.
Autorka tego tekstu również go podpisała, ponieważ po analizie dostępnych dokumentów i próbie rozmowy zarówno z urzędem (rzeczniczka, która uchylała się od odpowiedzi), projektantem zabudowy na górkach (nie miał czasu), jak i aktywistami oraz naukowcami, jest przekonana, że
proces podejmowania decyzji dotyczącej Górek Czechowskich znacząco odbiega od idei wypracowywania konsensusu w planowaniu przestrzennym, a skutki mogą być dla mieszkanek i mieszkańców Lublina po prostu groźne.
Aktywiści piszą m.in to: „Jesteśmy przekonani, że zgoda władz miasta na zabudowę terenu Górek Czechowskich będzie ewidentnym zlekceważeniem potrzeb społecznych oraz dobra Mieszkańców. Stanie się także niechlubnym przykładem złamania zasad etycznych wynikających z umowy społecznej: współpracy, zaufania i działania przede wszystkim na rzecz Wspólnoty, a nie partykularnego interesu.
W związku z tym apelujemy do Rady Miasta Lublin o zagłosowanie za tymi wartościami i nie przeciw Mieszkańcom, których reprezentują”.
Psycholożka, dziennikarka i architektka. Współpracuje z OKO.press i Fundacją Dajemy Dzieciom Siłę. W OKO.press pisze głównie o psychiatrii i psychologii, planowaniu przestrzennym, zajmowała się też tworzeniem infografik i ilustracji. Jako psycholożka pracuje z dziećmi i młodzieżą.
Psycholożka, dziennikarka i architektka. Współpracuje z OKO.press i Fundacją Dajemy Dzieciom Siłę. W OKO.press pisze głównie o psychiatrii i psychologii, planowaniu przestrzennym, zajmowała się też tworzeniem infografik i ilustracji. Jako psycholożka pracuje z dziećmi i młodzieżą.
Komentarze