Tusk próbuje rozbroić minę najmu krótkoterminowego. W tle zarzuty o lobbing

Gdy wydawało się, że koalicja rozbije się wizerunkowo o najem krótkoterminowy, strażnikiem porządku znów obwołał się premier Donald Tusk.

29 lipca 2026 podczas posiedzenia rządu prezes Rady Ministrów zganił swoich podwładnych za to, że przygotowując nowe przepisy, „poszli po linii najmniejszego oporu” i nie byli w stanie uzgodnić wspólnego stanowiska. Choć to przecież wcale nie największe zarzuty, jakie można mieć do projektu, który przyjął rząd.

Jak pisaliśmy w OKO.press, na ostatniej prostej z ustawy o najmie krótkoterminowym wyleciał zapis umożliwiający samorządom wyznaczanie stref wolnych od Airbnb. To było narzędzie, które pozwalało gminom realnie walczyć z nadmierną turystyfikacją miast i wypychaniem mieszkańców z centralnych dzielnic.

W projekcie przyjętym 14 lipca nie znalazła się też poprawka zgłaszana przez Polskę 2050, która pozwoliłaby wspólnotom mieszkaniowym kontrolować, czy dany lokal może być przekształcony pod najem krótkoterminowy, czy nie.

Z publiczną woltą przeciwko przepisom przygotowanym w resorcie sportu wystąpiła więc szefowa Polski 2050 Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Zarzucała rządowi, że ten zignorował obywateli, a ministerstwo sportu uległo interesom lobbystów z Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.

Do gry weszła też Nowa Lewica, która zapowiedziała, że z poczucia lojalności wobec koalicjantów nie będzie uczestniczyć w publicznych przepychankach, ale w toku prac w Sejmie również zgłosi własne poprawki, chroniące interes obywateli, a nie branży.

Do przeciwników ustawy dołączyło nawet Prawo i Sprawiedliwość, które do tej pory lobbowało za rozwiązaniem business as usual.

Awantura nie trwałaby tak długo, gdyby miała tylko wymiar polityczny. Problem w tym, że sprzeciw wobec niekontrolowanej działalności platform takich jak Airbnb, ma silne umocowanie społeczne.

Mówiąc wprost, rząd znów naraził się obywatelom, a szczególnie własnemu elektoratowi. W tej dyskusji chodzi przecież o interes mieszkańców dużych miast, dla których sąsiedztwo przygodnych lokatorów i turystów staje się coraz bardziej uciążliwe. Chodzi także o przyszłość młodych ludzi, których ze względu na rosnące ceny wynajmu i kupna mieszkań, nie stać na samodzielne życie.

Jak minister wzbogacił się na mikrokawalerkach

Sprawa wybuchła z jeszcze większą mocą, gdy Wirtualna Polska ujawniła, że współtwórca projektu, wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś, sam w przeszłości inwestował w mikrokawalerki.

W 2020 roku zakupił trzy nieruchomości przeznaczone pod wynajem. Lokale o powierzchni nieprzekraczającej 13 m2 znajdują się w starej kamienicy przy ul. Poznańskiej w Łodzi, którą zarządza spółka funkcjonująca jako aparthotel. Mimo że nie figuruje w żadnej ewidencji lokali noclegowych przeznaczonych pod turystykę, zajmuje się m.in. wynajmem krótkoterminowym.

W 2023 roku dochody Rasia z tytułu wynajmu nabytych lokali wyniosły 16,2 tys. zł miesięcznie. Wpływy zniknęły tuż przed wyborami. Po podziale majątku jedna z nieruchomości przypadła żonie polityka KO, dwie kolejne nabył jego brat ksiądz.

Choć Ireneusz Raś publicznie deklarował, że nie ma konfliktu interesów i przeznaczył mieszkania wyłącznie pod najem długoterminowy, nad rządem zebrały się gęste chmury.

Sprawa łudząco przypomina zresztą sytuację z początku kadencji, gdy politycy PSL zarządzający ministerstwem rozwoju lobbowali za wprowadzeniem kolejnego mechanizmu finansowania kredytów hipotecznych, a sami mieli związki z branżą deweloperską.

Przekaz, który idzie do wyborców, jest prosty:

W tej konkretnej sytuacji pikanterii dodaje fakt, że brat Ireneusza Rasia, który zarządza dziś częścią majątku, jest księdzem. Co potwierdza popularną tezę o splątaniu elit politycznych, finansowych i kościelnych w Polsce.

Nic dziwnego, że gdy sytuacja eskalowała, awanturę postanowił uciąć premier Donald Tusk. I zrobił to w typowy dla siebie sposób: zrzucił winę na nieudolnych ministrów i zapowiedział autopoprawki do ustawy.

„Mamy trochę czasu, bo Sejm się zajmie tym we wrześniu, żebyśmy mieli poczucie, że skutecznie chronimy zarówno prawa turystów do taniego, jak i fajnego miejsca, kiedy jadą nad morze czy w góry oraz [...] dawania narzędzia samorządowi, żeby mógł logicznie zarządzać tego typu zasobami i chronić prawa lokatorów wtedy, kiedy najem krótkoterminowy zamienia ich życie w koszmar” – mówił szef rządu.

Krakowska turystyka na sterydach

Z danych Eurostatu wynika, że pod względem wzrostu liczby rezerwacji na platformach takich jak Airbnb, Booking i Otodom, największe polskie miasta wyprzedzają Barcelonę. W latach 2023-2025 liczba rezerwacji kwater pod krótki najem wzrosła w Krakowie o 41 proc. Wyższy wynik w zestawieniu ma tylko Rzym (42,7 proc.).

Warszawa ze wzrostem na poziomie 34,7 proc. znajduje się na siódmym miejscu wśród europejskich metropolii – tuż za Pragą, ale wyprzedzając Malagę, Sewillę, Madryt, Niceę, Barcelonę, Florencję, Porto czy Lizbonę.

Są dwa główne motory napędowe rozwoju najmu krótkoterminowego w Polsce:

• dynamiczny rozwój turystyki (za który w 61 proc. odpowiadają turyści w kraju);
• brak regulacji ograniczających działanie tego biznesu.

Szczególnym miejscem na mapie Polski jest Kraków, gdzie aż za 71 proc. rezerwacji odpowiadają turyści zagraniczni. Dla porównania w Warszawie ten odsetek wynosi 52 procent.

Jak mówi OKO.press Maciej Fijak, radny i działacz ruchu miejskiego Akcja dla Krakowa, najem krótkoterminowy pogłębia głód mieszkaniowy wśród zwykłych mieszkańców.

„Zdecydowania większość lokali, która dziś służy turystom, mogłaby trafić na rynek najmu długoterminowego. Zwiększenie podaży to prosty sposób na ustabilizowanie cen. A dziś ludzie w gospodarstwie dwuosobowym lub modelu 2+1 często wydają całą jedną pensję na to, żeby w ogóle mieć dach nad głową. To nie jest normalna sytuacja” – mówi Fijak.

W Krakowie mowa o ok. 10 tys. lokali przeznaczonych pod wynajem na doby. Dokładna liczba nie jest znana, bo w rejestrze miejskim figuruje zaledwie 3 tys. mieszkań.

„Dwa na trzy mieszkania w Krakowie działają więc w szarej strefie, nie ma nad nimi żadnej kontroli. Ci, którzy uczciwie prowadzą interes, płacą podatki od działalności, czy np. podatek od nieruchomości zgodnie z przepisami, czyli 30 razy więcej niż 2/3 rynku, które robi to na lewo. Uczciwi przedsiębiorcy mogą się czuć jak frajerzy, nie mówiąc o tym, że na interesie nielicznych traci państwo i budżet miasta” – opowiada Fijak.

Jak dodaje, wśród mieszkań, które znajdują się w miejskiej bazie, aż 80 proc. ulokowanych jest w trzech centralnych dzielnicach.

„Coraz częściej słyszymy o patologicznych przypadkach, gdy jedno mieszkanie w całej wspólnocie potrafi sterroryzować całą kamienicę. W skrajnych przypadkach mieszkania pod najem krótkoterminowy stanowią większość pionu, więc ci, którzy próbują mieszkać tam na stałe, są wypychani. W mieście tworzą się enklawa turystyczna, wydmuszka bez stałych mieszkańców, a przecież cała magia Krakowa opiera się nie na pustych budynkach i zabytkach, ale mieszkańcach” – mówi aktywista.

Idziemy po (potrzebne) minimum

Zaostrzenie przepisów to nie dobra wola rządu, ale minimum, do którego zobowiązana jest Polska na mocy unijnych przepisów. W teorii już od 20 maja 2026 w Polsce istnieje obowiązek nadawania numerów identyfikacyjnych mieszkaniom i domom, które trafiają na rynek turystyczny.

A pośrednicy, czyli platformy, które żyją z wystawiania ofert, powinny dzielić się informacjami o transakcjach. Cel? Zmniejszenie szarej strefy, większa kontrola nad branżą i podniesienie wpływów z podatków.

Nic takiego jednak nadal się nie dzieje, bo polski rząd spóźnił się z wdrożeniem unijnej dyrektywy. A ta nie powstała w próżni. To reakcja na wyzwania, z którymi zmagają się wszystkie atrakcyjne turystycznie europejskie miasta. UE, przyjmując nowe regulacje, zwracała uwagę, że rosnąca liczba kwater dla przyjezdnych zmniejsza pulę mieszkań na wynajem długoterminowy.

Inwestorzy wykupują też nieruchomości, a nawet całe kwartały w atrakcyjnych lokalizacjach. A to podnosi ceny mieszkań i zmienia charakter wielu dzielnic. Zamiast do życia, służą one do konsumowania. Mieszkańcy są za to wypychani coraz dalej od centrum, co sprawia, że rozwijają się głównie przedmieścia, a nie miasta.

Niesprawiedliwe byłoby uznanie, że Airbnb jest jedynym źródłem problemów mieszkaniowych. Jednak zmniejszając podaż w dużych miastach, dokłada się do trwającego od lat kryzysu. Za to sąsiedzi mieszkań wynajmowanych na doby, zgłaszają, że za ścianą mają głośne imprezy, zakłócające codzienne życie. Nie mówiąc o tym, że kształt, w którym funkcjonuje dziś platforma, nie ma nic wspólnego z nurtem sharing economy, w którym powstawała.

Dlatego wiele krajów znacznie agresywniej walczy z najmem krótkoterminowym. Aby zapobiec sytuacji, w której mieszkania działają jak całoroczne hotele, Londyn, Paryż czy Amsterdam ograniczyły liczbę nocy, na które można wynająć lokal. W stolicy Holandii to zaledwie 30 dni w roku. Madryt zakazał wynajmowania mieszkań na doby w obrębie historycznego centrum. Za to Barcelona całkowicie wygasza licencje. Do 2028 wszystkie z ponad 10 tys. lokali, które dziś są przeznaczone na najem krótkoterminowy, będą musiały wrócić na rynek najmu długoterminowego.

Polskie regulacje, nawet po autopoprawkach rządu, nie wyeliminują tej branży, a jedynie ucywilizują dziki biznes.

„Oczywiście cieszymy się ze zmiany nastawienia premiera, ale to niesłychane, że po trzech latach rządów musi wybuchnąć ogólnopolska awantura, żeby Donald Tusk zreflektował się, że ministrowie, czyli ludzie, których sam wybrał, robią coś wbrew interesowi ogółu społeczeństwa” – komentuje Fijak.

"Trudno jednoznacznie wyrokować, czy ustawa będzie wystarczająca. Natomiast warto zrobić pierwszy krok. Absolutnym minimum są na dziś trzy rzeczy:

• stworzenie centralnego rejestru,
• zgoda wspólnoty na przekształcenie lokalu pod najem krótkoterminowy,
• oraz oddanie samorządom instrumentów do kreowania polityki turystycznej"

– wymienia działacz.