Lex Deweloper sprawia, że możliwa jest zabudowa części terenów przeznaczonych na parki. Tak może stać się na Kępie Mieszczańskiej we Wrocławiu - deweloperzy są zainteresowani zabudową zieleni w centrum miasta. Okoliczni mieszkańcy chcą to powstrzymać. „Uderzyliśmy w każdym możliwym kierunku, zanim mleko się rozlało” - mówią. I jest szansa, że im się uda

Od uchwalenia specustawy mieszkaniowej minęło zaledwie 5 miesięcy, a przewidywania jej krytyków już zaczynają się sprawdzać. Gdy w zeszłym roku pędem przechodziła proces legislacyjny i błyskawicznie przemknęła przez parlament, alarmowaliśmy, że jest groźna.

Nie rozwiązuje problemu głodu mieszkaniowego, usuwa natomiast bezpieczniki, które powinny nas chronić przed samowolą deweloperów, dewastacją środowiska i chaosem przestrzennym.

Opisywaliśmy już sprawę Parku Śląskiego, gdzie deweloper planował zrealizować zabudowę przy terenach chronionych, niezgodnie ze studium – dokumentem strategicznym miasta. Wcześniej informowaliśmy o projekcie na terenach przy ul. Czochralskiego we Wrocławiu, gdzie istniało ryzyko realizacji zabudowy mieszkaniowej w szkodliwym dla zdrowia hałasie.

Wrocław po raz kolejny

Kolejne doniesienia o negatywnych skutkach specustawy znów pochodzą z Wrocławia. Sprawa dotyczy obiecanego w dokumentach planistycznych parku na Kępie Mieszczańskiej – wyspie zlokalizowanej w centrum Wrocławia.

Teren przeznaczony w planie miejscowym na park
Teren przeznaczony w planie miejscowym na park. Il: OKO.press, zdj.: Maps Google

Wrocławianie obawiają się, że może zostać sprzedana i zabudowana. Zaczęli działać, zanim dojdzie do transakcji.

Dlaczego w ogóle można zabudować teren przeznaczony na park?

Przed uchwaleniem specustawy mieszkaniowej odpowiedzialny za nią w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju (MIR) wiceminister Artur Soboń uspokajał, że przyroda nie jest zagrożona:

„Bardzo rygorystycznie zapisaliśmy ochronę przyrody – tu nie tylko nie ma żadnych ulg, ale jest bardziej rygorystycznie niż dzisiaj, jeżeli chodzi o otulinę parków narodowych, o tereny zielone czy tereny leśne”.

Niestety nie jest tak różowo, co pokazała choćby sprawa Parku Śląskiego. Chodzi o zapisy w specustawie, które zezwalają na łamanie zapisów planów miejscowych, a w przypadku terenów pokolejowych, popocztowych i powojskowych, także strategicznych dokumentów planistycznych – studiów uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego gminy.

Kępa Mieszczańska to właśnie tereny powojskowe. Jeśli więc ktoś będzie chciał skorzystać ze specustawy, możliwości zablokowania inwestycji są niewielkie.

Fragment rysunku studium
Fragment rysunku studium. Il. OKO.press, źródło.: http://gis.um.wroc.pl

Kępa Mieszczańska – wieloletnie próby sprzedaży gruntów

Większość kępy należała do niedawna do Skarbu Państwa i była zarządzana przez Agencję Mienia Wojskowego. Przed uchwaleniem w 2013 roku planu miejscowego Agencja chciała sprzedać wszystkie swoje tereny na Kępie Mieszczańskiej, jednak bez informacji o tym, co można tam wybudować, żaden inwestor nie był zainteresowany.

Plan miejscowy, określając reguły zabudowy i definiując jej przeznaczenie, umożliwił intensywną zabudowę kępy.

Większość działek została już sprzedana deweloperom, którzy na kępie realizują od paru lat zabudowę mieszkaniową i usługową. Ze względu na atrakcyjną lokalizację, działki są niezwykle cenne. Przykładowo: w 2015 roku około 2 hektary AMW sprzedała za prawie 23 mln zł.
Do sprzedania zostało już tylko kilka działek, w tym 4 hektary przewidziane w planie miejscowym i studium na park.

Mapa własności

Do czasu uchwalenia specustawy chętnych do zakupu tego terenu nie było.

Nic dziwnego – nie można tam zbudować niczego, poza nie wyższymi niż 4 metry terenowymi obiektami sportowymi, których maksymalna powierzchnia nie może przekroczyć 2 proc. działki. To nie jest biznes życia. Tymczasem po wejściu w życie specustawy, która zmieniła reguły gry, zainteresowanie działką wzrosło.

To zmobilizowało mieszkańców Wrocławia do działania. A stawka jest wysoka.

„W centrum miasta, szczególnie na Nadodrzu, jest największa liczba pieców węglowych, największe zanieczyszczenie. Stąd nasza walka, walka mieszkańców o ten ostatni skrawek zieleni” – alarmuje Izabela Duchnowska ze stowarzyszenia „Nowe Nadodrze”.


Mówi Marcin Radlak – mieszkaniec Nadodrza, organizator grupy Park Mieszczański

Park w dokumentach planistycznych – jeden z powodów zamieszkania w centrum:

Zamieszkałem w centrum Wrocławia kilka lat temu. Do wyboru tego miejsca przyczyniła się bliskość do pracy, ale obiecujący był też zapis w planie miejscowym, o przeznaczeniu terenu w centrum wyspy na Mieszczańskiej na park. Przypuszczam, że wiele osób, które kupiły mieszkania w nowych budynkach na kępie, swoją decyzję podejmowały właśnie na podstawie MPZP. Oczywiście zdawałem sobie sprawę, że na realizację parku będzie trzeba trochę poczekać, ale po jakimś czasie zacząłem sprawdzać, co można zrobić, aby sprawę przyspieszyć.

Nieudane próby przyspieszenia realizacji parku

Pierwszym pomysłem było zgłoszenie projektu dotyczącego parku do konkursu w ramach budżetu partycypacyjnego (Wrocławski Budżet Obywatelski – WBO). To było dwa lata temu.

Miasto wniosek odrzuciło uzasadniając, że nie jest właścicielem terenu i nie może weń ingerować.

Skontaktowałem się wtedy z AMW z pytaniem, czy planują przekazać te działki miastu. Okazało się, że przygotowują je do sprzedaży. Dowiedziałem się również, że AMW planuje wystąpić do miasta z pytaniem, czy chciałoby teren potencjalnego parku zakupić. Doszły do mnie słuchy, że w międzyczasie deweloperzy zgłaszali wnioski w celu zmiany planu miejscowego, ale nie mam na to żadnych dowodów. Domyślam się, że mogło chodzić o zmniejszenie powierzchni parku i przeznaczenia większej powierzchni kępy pod zabudowę. Miasto nie wyraziło jednak na to zgody.

Kolejna próba i sygnał alarmowy

Ponowne rozmowy z Miastem podjąłem na początku 2018 roku, po zmianach w Zielonym Departamencie Wrocławia. Tutaj też efekt był zerowy, ponieważ nic się nie zadziało, aczkolwiek otrzymałem informację, że zmieniają się zasady WBO od 2019 roku – umożliwiają już one realizację projektów w ramach WBO na działkach nienależących do miasta, których właściciel wyraża na to zgodę. Zgłosiliśmy więc w połowie 2018 roku, jako wspólnota mieszkaniowa Dmowskiego 19ef, drugi wniosek.

Proponowaliśmy, że jako kilka wspólnot wynajmiemy omawiany teren, żeby można na nim było urządzić park za fundusze z WBO. Otrzymaliśmy wtedy odpowiedź, że AMW planuje sprzedać ten teren w przetargu nieograniczonym. To był sygnał alarmowy.

Uchwalona w połowie 2018 roku specustawa mieszkaniowa zmieniła zasady gry – umożliwia ona bowiem zabudowę parku. Pozwala realizować budynki mieszkalne na terenach powojskowych nie tylko wbrew zapisom planów miejscowych, ale także studium, które mogłoby chronić potencjalny park.

Szeroki front z walce o tereny zielone w centrum

Nie łudzę się. Mieszkam w centrum i nie spodziewam się, że tutaj będzie nie wiadomo ile zielonego, łąki i lasy. Wiem natomiast, że jeżeli jest szansa, żeby tereny zielone w centrum utrzymać, to jest to dla wszystkich mieszkańców priorytet i należy o nie walczyć. Zaczęliśmy intensywnie działać.

Uderzyliśmy w każdym możliwym kierunku, zanim mleko się rozlało: zanim ktoś kupił działki, zanim powstały pierwsze wnioski w ramach specustawy. Staramy się rozmawiać z AMW, miastem i deweloperami, żeby znaleźć najlepsze rozwiązanie.

Spotkaliśmy się z wiceprezydentem Wrocławia. Korespondujemy z AMW. Wysłaliśmy apel do firm deweloperskich, które działają na Kępie Mieszczańskiej. Ludzie często mówią, że deweloperzy są niedobrzy, zabudują wszystko, ale w zasadzie te firmy, które kupiły działki na kępie, również mogą być stratne, gdyby zabudowano teren parku. Jest jeszcze dużo mieszkań niesprzedanych, w realizacji są kolejne etapy. Po zabudowaniu parku ich wartość automatycznie spadnie. Jeden z deweloperów umówił się na kontakt w styczniu, drugi również wykazywał chęć spotkania, ale apel będziemy ponawiać, bo wysyłaliśmy go w sezonie świątecznym, kiedy większość pracowników była na urlopie.

A przede wszystkim – organizujemy mieszkańców. Zależy nam na tym, żeby umożliwić zaangażowanie jak największej liczbie osób – nie tylko tych z okolic wspomnianego terenu. Nasza grupa na Facebooku, gdzie omawiamy najważniejsze sprawy, liczy już prawie 700 osób. Park na kępie ma bowiem wartość dla wszystkich mieszkańców Wrocławia, jest jednym z największych terenów zielonych w centrum.

Co dalej?

Złożyliśmy w międzyczasie kolejny wniosek do budżetu partycypacyjnego. Wierzymy, że miasto i AMW dojdą do porozumienia do końca kwietnia, kiedy to projekt będzie weryfikowany formalnie. Jeśli takie porozumienie będzie, projekt zostanie zaopiniowany pozytywnie – jeśli nie… nawet o takim scenariuszu nie chcemy myśleć!


Co na to Urząd Miasta i Agencja Mienia Wojskowego?

Na początku stycznia OKO.press skontaktowało się z urzędem i agencją.

Urząd – chciałby przejąć zarząd nad działkami parkowymi i umożliwić budowę parku

Anna Worsztynowicz z Wydziału Komunikacji Społecznej Urzędu Miasta Wrocławia odpisała nam, że „Prezydent zwrócił się do AMW z prośbą o rozważenie możliwości przekazania tych nieruchomości do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, w imieniu którego działa Prezydent Wrocławia.

To umożliwiłoby kompleksowe zagospodarowanie Kępy Mieszczańskiej zgodnie z planem miejscowym i wolą mieszkańców. Dotąd nie otrzymaliśmy odpowiedzi z AMW”.

Warto podkreślić, że miastu chodzi o tryb bezkosztowy.

Rzeczniczka prasowa potwierdziła również informację o poparciu dla realizacji parku ze strony wiceprezydenta Adama Zawady i Katarzyny Szymczak-Pomianowskiej, dyr. Departamentu Zrównoważonego Rozwoju, którzy 18 grudnia spotkali się z zabiegającymi o park mieszkańcami.

Agencja Mienia Wojskowego nie określiła daty przetargu

Zapytana przez nas o propozycje zakupu działek parkowych Małgorzata Weber, rzeczniczka prasowa AMW potwierdziła, że w zeszłym roku pojawili się zainteresowani nimi deweloperzy. Zaprzeczyła doniesieniom medialnym, że przetarg jest planowany w I kwartale 2019. „Obecnie AMW nie ma zaplanowanych żadnych terminów przetargu na sprzedaż [tych] działek. […] Jednocześnie, w nawiązaniu do informacji pojawiających się w różnych publikacjach prasowych,

nie potwierdzam danych dotyczących rzekomo planowanego przez AMW terminu sprzedaży działki (I kwartał 2019 roku) ani podawanej tam szacunkowej wartości tej nieruchomości (45-50 mln)”.

Nie oznacza to jednak, że agencja zaniechała planów jej sprzedaży. Raczej potrzebuje więcej czasu na przygotowanie się do transakcji. Między innymi ze względu na brak aktualnej wyceny terenu. „Ta zostanie dopiero zlecona, gdy AMW zdecyduje o formie zagospodarowania działki i będzie musiała uwzględniać obecne przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (tereny zielone). W tej sytuacji nie można zakładać, że wartość działki będzie tak samo wysoka jak terenów, które zostały już przez AMW sprzedane na Kępie Mieszczańskiej i obecnie są przeznaczane pod zabudowę mieszkaniową”.

AMW rozważy propozycję miasta, ale myśli raczej o sprzedaży, niż przekazaniu w zarząd

Prośba miasta o przekazanie gruntów parkowych pod zarząd miasta

„zostanie poddana przez Agencję szczegółowej analizie, między innymi pod kątem formalno-prawnym. AMW nie wyklucza np. zbycia tego terenu w trybie bezprzetargowym na rzecz miasta, co pozwoli Agencji na realizację jej zadań ustawowych w zakresie zapewnienia zakwaterowania żołnierzom”.

Chodzi o to, że celem agencji jest takie gospodarowanie zarządzanymi terenami, aby uzyskiwać z nich maksymalne zyski, które przeznacza na realizację inwestycji mieszkaniowych dla żołnierzy. Od agencji dowiadujemy się również, że „urządzanie terenów zielonych dla mieszkańców należy do zadań gminy. Agencja nie została powołana do utrzymywania terenów zieleni” – oznacza to, że

nie ma szans, aby przewidziany w planie miejscowym park został zrealizowany przez AMW.

Inny sposób na utrudnienie zabudowy na działkach parkowych

Specustawa, określając standardy dla realizacji mieszkaniowych, umożliwia gminom zmianę o 50 proc. współczynników dotyczących maksymalnej odległości od przystanków, szkół czy terenów zielonych. Przykładowo, w miastach o liczbie mieszkańców większej niż 100 tys., maksymalna odległość od budynku do przystanku komunikacji miejskiej to 500 metrów, a do szkoły podstawowej – 750 m. Rada gminy może je zwiększyć lub zmniejszyć o połowę, ale w tym celu musi uchwalić lokalne standardy urbanistyczne.

Gdyby rada miasta Wrocławia zdecydowała się na obniżenie parametrów o połowę, na terenie parkowym na kępie nie można byłoby realizować mieszkaniówki, bo do przystanku byłoby zbyt daleko.

Do szkoły jest już bowiem za daleko nawet bez zmiany przepisów. W międzyczasie może się jednak pojawić pomysł budowy szkoły w mniejszej odległości od inwestycji. Z podobną propozycją ze strony inwestora mieliśmy już do czynienia przy okazji Parku Śląskiego. Realizacja przystanku komunikacji miejskiej jest trudniejsza – wymaga decyzji gminy.

Odległość do najbliższego przystanku i szkoły podstawowej
Odległość do najbliższego przystanku i szkoły podstawowej. Zdj.: Maps Google

Pomysłodawcą tej uchwały jest Michał Górski, radny Wrocławia ze Stowarzyszenia Obywatelska Koalicja Wrocław 2018. Proces uchwalania lokalnych standardów wymaga jednak czasu na analizy i dyskusje. Taki dokument będzie bowiem dotyczył całego miasta i należy sprawdzić czy proponowane rozwiązania nie wygenerują problemów na innych terenach.

Specustawa otworzyła puszkę Pandory

Sprawa parku na Kępie Mieszczańskiej pokazuje kilka patologii wprowadzonych przez specustawę. Przede wszystkim stanowi zagrożenie dla wypracowanego w ramach innych dokumentów planistycznych konsensusu. To, że w planie miejscowym przewidziano na Kępie Mieszczańskiej park, było poprzedzone analizami, konsultacjami i weryfikacją uwag – długim procesem, w którym wzięło udział szereg instytucji i grup interesu.

Gdy już wszedł w życie, wpłynął na decyzje nowych mieszkańców kępy. Wielu z nich właśnie ze względu na park tam się wprowadziło.

Teren zielony był również istotny dla deweloperów – dzięki niemu wartość ich inwestycji na kępie wzrosła. „My też chcemy parku na Kępie Mieszczańskiej” – mówi Kazimierz Śródka, architekt jeden z twórców Archicom Studio Projekt.

„Kiedy decydowaliśmy się na zakup działki na Kępie Mieszczańskiej, lokalizacja w centrum miasta tuż nad Odrą oraz zieleń były dla nas jedynymi z ważniejszych atutów”.

Wizualizacja inwestycji na kępie z 2017 r.
Wizualizacja inwestycji na kępie z 2017 r. Źródło: https://gazetawroclawska.pl

W każdym z artykułów na temat specustawy mieszkaniowej wskazujemy, jak fatalne są jej skutki. Ta ustawa:

  1. rujnuje system planowania przestrzennego;
  2. wzmocnia niekontrolowane rozlewanie się miast;
  3. ogranicza kompetencje samorządów i prawa mieszkańców;
  4. prowadzi do realizacji chaotycznej zabudowy i degradacji krajobrazu;
  5. zagraża drzewom i zieleni;
  6. wywołuje konflikty społeczne;
  7. ułatwia spekulację gruntami;
  8. zwiększa ryzyko korupcji.

W przypadku Kępy Mieszczańskiej mamy do czynienia z większością punktów na tej liście.

 

OKO podgrzewa dyskusję o zmianach w klimacie.
Wesprzyj nas, też chcemy przetrwać.

Architektka i dziennikarka architektoniczna. 12 lat temu ukończyła Wydział Architektury i Urbanistyki Politechniki Śląskiej, prawie 10 lat przepracowała w zawodzie. Współpracowała z miesięcznikiem „Architektura-murator”. Kończy psychologię kliniczną na Uniwersytecie SWPS. W OKO.press pisze o planowaniu przestrzennym i psychologii. Robi też ilustracje i infografiki.


Lubisz nas?

Dołącz do społeczności OKO.press