108 średnich pensji za niewielki własny kąt. Kupno mieszkania najtrudniejsze od 8 lat

Ceny mieszkań w Polsce rosną szybciej niż płace. Aby kupić mieszkanie o wielkości 50 metrów kwadratowych w dużym mieście, potrzeba aż 108 średnich pensji. Tak wynika z najnowszego raportu Expandera. Analiza powstała na podstawie wyliczeń, które oparto o 68 957 ogłoszeń najmu oraz 112 865 unikalnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań.

Okazuje się, że dostępność cenowa mieszkań była w II kwartale 2020 roku najgorsza od 8 lat.

Jaki jest powód? W skrócie: ceny mieszkań wciąż rosną, a z kolei płace rosną wolniej niż zwykle.

Według danych NPB cena mieszkań wzrosła w stosunku do zeszłego roku o aż 10 proc. W tym samym czasie wynagrodzenia podniosły się o zaledwie 4 proc. Rok temu, w II kwartale 2019 wzrost pensji to aż 7 proc.

Efekt pandemii?

Czy to oznacza, że mamy do czynienia ze wzrostowym trendem i mieszkania będą coraz droższe? Niekoniecznie. Jak wskazują analitycy Expandera, to może być efekt pandemii. Według raportu, w czasie najostrzejszych obostrzeń związanych z epidemią, mieszkania kupowały jedynie stosunkowo zamożne osoby. Przeciętni klienci mieli się z takim zakupem wstrzymywać. A to podnosiło ceny.

Czy wzrost stosunku przeciętnych cen mieszkań w Polsce do średniej pensji jest stały – przekonamy się więc dopiero, obserwując dane z III i IV kwartału.

Pocieszające może być też to, że od rekordu jesteśmy daleko. W 2007 rokiem w czasie boomu deweloperskiego tuż przed kryzysem finansowym na 50-metrowe mieszkanie trzeba było pracować aż 180 miesięcy.

Ale to, że jesteśmy daleko od rekordu, nie znaczy, że z polskim rynkiem mieszkaniowym wszystko jest w porządku.

Warszawa, Kraków, Wrocław na tle miast Europy

Jak to wygląda na tle Europy? Przeprowadźmy małą analizę. Zobaczmy to na przykładzie 20 wybranych miast europejskich.

Dane o cenie za metr kwadratowy pochodzą z portalu Statista, dane o średnim wynagrodzeniu netto z zestawienia na Wikipedii. Stąd liczby będą się różniły od zestawienia Expandera, ponieważ tam brana jest pod uwagę średnia z siedmiu miast (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław). W tabeli przeliczamy to przez średnie wynagrodzenie w całym kraju, ale podobnie robi badanie Expandera, więc operujemy w podobnej skali.

W Warszawie jak w Marsylii (tylko morza brak)

Oczywiste jest, że średnie wynagrodzenie w Londynie, Paryżu i Warszawie będzie powyżej średniej w danych krajach. Tak jednak możemy porównać miasta jedną metodą.

Okazuje się, że nie tylko Warszawa ma problem z wysokimi cenami mieszkań w stosunku do średniego wynagrodzenia w kraju. Londyn i Paryż są właściwie poza skalą, a podobnie jak w Warszawie jest w innych stolicach regionu: Pradze i Wilnie.

Krakowianie, którzy zarabiają średnią pensję, muszą zarabiać na mieszkanie podobnie jak mieszkaniec Barcelony, który pobiera hiszpańskie średnie wynagrodzenie. Wrocław wypada znacznie lepiej, na poziomie innych stolic regionu – Rygi, Tallinna, ale także znacznie bogatszego Berlina. Najlepiej jest w trzech wybranych miastach, które w swoich krajach są drugim (Marsylia), trzecim (Malmö) i czwartym (Sewilla) największym miastem. Według danych zebranych przez portal Statista, w Sewilli nie tylko trzeba krócej odkładać na mieszkanie, ale jest ono też zwyczajnie tańsze nominalnie. W Marsylii – niewiele droższe niż w Warszawie.

Nie tylko własność

Porównując ceny zakupu mieszkań w krajach europejskich, trzeba mieć na uwadze, że obywatele wielu z nich nie dążą do własności mieszkań - po prostu nie muszą. Rozwinięte budownictwo komunalne - najczęściej obsługiwane przez samorządy - pomaga zapewnić dostęp do mieszkań o umiarkowanym czynszu, a na zakup mieszkania decydują się tylko najbogatsi.

A jak jest w Polsce? Z raportu NIK z czerwca 2019 roku dowiadujemy się, że większość gmin nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych ludności. Czas oczekiwania na mieszkanie komunalne może dziś wynieść nawet 20 lat. Z kolei standard lokali, które są dostępne, jest bardzo niski. W niektórych gminach, które skontrolowała NIK, stan tych mieszkań zagrażał życiu i zdrowiu mieszkańców.

To nie przypadek: państwo polskie świadomie wycofało się ze wspierania dostępnego cenowo długoterminowego najmu.

– mówiła „Dwutygodnikowi” dr Irena Herbst, była wiceminister budownictwa oraz gospodarki, ekspertka z zakresu mieszkalnictwa i partnerstwa publiczno-prywatnego. „Stąd operuje się w niej zróżnicowanymi instrumentami – mniej zamożnym pomaga się poprzez oddziaływanie na zmniejszenie stawek czynszu, bardziej zamożnym na zmniejszenie kosztów zakupu. Najbardziej efektywnym mechanizmem jest zwiększanie podaży mieszkań – zarówno tych na wynajem, jak i tych kupowanych”.

Za mało mieszkań

Tymczasem w 2018 mieliśmy w Polsce 380 mieszkań na 1000 osób. Średnia europejska to 435. Aby osiągnąć taki poziom, musielibyśmy mieć 16 mln 730 tys. mieszkań.

A że w Polsce mamy też kilkaset tysięcy lokali (wg innych szacunków – nawet milion), które są zniszczone do tego stopnia, że jedynym rozwiązaniem będzie rozbiórka i wybudowanie nowych mieszkań. Stąd, potrzebne może być nawet do 3 milionów nowych mieszkań.

Co gorsza, według danych Eurostatu 45,1 proc. młodych dorosłych w Polsce (25-34) wciąż żyje z rodzicami. Ten stan praktycznie nie zmienia się od 2011 roku. Średnia unijna to 28,6 proc.

Osoby między 25 a 34 rokiem życia to kluczowa z punktu widzenia rozwoju demograficznego grupa. W Polsce budowę mieszkań pozostawiono rynkowi. Państwo ma tutaj niewiele do zaproponowania.

Kluczowy program PiS – Mieszkanie Plus – okazał się wielką klapą.

W czerwcu pisaliśmy o 909 mieszkaniach oddanych po 3 latach od inauguracji programu. Zapowiadano oddawanie 100 tys. rocznie. Dostępność mieszkań to z pewnością jeden z czynników, który pomógłby młodym parom chętniej decydować się na posiadanie potomstwa. A w tej kwestii PiS nie zrobił prawie nic. Według niektórych analityków, na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków przez wolny rynek poczekamy jeszcze około 20 lat.