0:00
02 stycznia 2020

Śpiewak i Zandberg rozpoczęli gorący spór o mieszkania: czy dziś jest o nie trudniej niż w PRL? Sprawdzamy

Czy w PRL o mieszkanie było łatwiej niż dziś? Czy III RP poniosła klęskę w mieszkalnictwie, czy to może młodzi oczekują dziś od państwa zbyt dużo? Wpisy Jana Śpiewaka i Adriana Zandberga rozpętały burzliwą dyskusję na Twitterze. Sprawdzamy, co na ten temat mówią dane

Wydrukuj

Pod koniec 2019 roku polskiego Twittera nieoczekiwanie rozgrzała debata o mieszkalnictwie.

We wpisie, który dyskusję rozpoczął, Jan Śpiewak skomentował na Twitterze słowa socjolożki z Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego prof. Marii Sroczyńskiej:

Ze Śpiewakiem zgodził się Adrian Zandberg, jeden z liderów sejmowej lewicy:

Śpiewak i Zandberg swoimi wpisami zainicjowali na Twitterze dyskusję, w której splatają się dwa tematy: czy w Polsce po 1989 roku polityka mieszkaniowa osiągnęła sukces i czy młodzi są "roszczeniowi" (tj. rozwiązanie ich problemów jest w ich zasięgu - muszą się tylko indywidualnie bardziej postarać).

Spór w dużej mierze przebiega wzdłuż linii pokoleniowej. Młodsi, wychowani w wolnej Polsce i wchodzący na rynek pracy w ostatnich kilku/kilkunastu latach, są niezadowoleni ze stanu mieszkalnictwa w Polsce. Niektórzy przedstawiciele starszego od nich pokolenia (np. dziennikarz Konrad Piasecki) starają się udowodnić im, że oni mieli znacznie trudniej.

Politycznie to też po prostu spór między lewicą a ekonomicznymi liberałami o rolę państwa: czy powinno ono aktywnie działać na rzecz prawa do mieszkania i wspierać budownictwo komunalne, czy raczej należy zostawić to rynkowi, który ostatecznie sam najlepiej odpowie na potrzeby mieszkaniowe obywateli.

Śledząc tę dyskusję w zależności od tego, kto mówi, dowiemy się m.in., że:

  • PRL budował dużo dostępnych mieszkań / PRL budował za mało i mieszkania niskiej jakości;
  • Rynek po 1989 roku zawiódł i mamy za mało mieszkań / rynek radzi sobie świetnie i potrzeba czasu, by zaspokoił potrzeby społeczne;
  • Młodzi nie chcą kredytów, bo nie chcą się wiązać na lata, albo ich na nie nie stać / młodzi są niezaradni i niewdzięczni.

Nie każdy posiada konto na Twitterze (nie zachęcamy do jego zakladania - media społecznościowe nie wpływają pozytywnie na dobrostan psychiczny), ale dyskusja jest dobrym pretekstem, aby przyjrzeć się jednemu z głównych wątków tej debaty: sytuacji mieszkaniowej w Polsce.

III RP zawiodła w mieszkalnictwie?

"W sprawie mieszkań wolna Polska nie ma się czym chwalić" - pisze Zandberg.

Taka opinia ma solidne podstawy. Według GUS mamy w Polsce 14 mln 615 tys. mieszkań. Od 1989 roku udało się ich wybudować około 3,5 miliona. To o wiele za mało jak na trzy dekady i - przede wszystkim - skalę potrzeb.

Ekonomista Jakub Sawulski, autor książki "Pokolenie 89. Młodzi o polskiej transformacji", opublikował na Twitterze wykres liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców w krajach OECD. Spośród wybranych krajów europejskich tylko w Polsce i na Słowacji mamy mniej niż 400 mieszkań na 1000 osób.

źródło wykresu: twitter.com/jakubsawulski

W 2018 to 380 mieszkań na 1000 osób. Średnia europejska to 435. Aby osiągnąć taki poziom, musielibyśmy mieć 16 mln 730 tys. mieszkań.

W Polsce mamy też kilkaset tysięcy lokali (wg innych szacunków - nawet milion), które są zniszczone do tego stopnia, że jedynym rozwiązaniem będzie rozbiórka i wybudowanie nowych mieszkań. Stąd, potrzebne może być nawet do 3 milionów nowych mieszkań.

3 miliony młodych mieszka z rodzicami

Według GUS, między 2000 a 2018 rokiem oddawano w Polsce rocznie średnio 138 tysięcy mieszkań. Przez te lata, wybudowano ich 2,6 miliona. Dojście do optymalnej liczby może potrwać mniej więcej tyle samo, może też dłużej – komercyjny rynek nieruchomości jest nieprzewidywalny. Czy chodzi więc o to, że młodzi są niecierpliwi i niewdzięczni?

Niekoniecznie. Według danych Eurostatu, 45,1 proc. młodych dorosłych w Polsce (25-34) wciąż żyje z rodzicami. Ten stan praktycznie nie zmienia się od 2011 roku. Średnia unijna to 28,6 proc. Dlaczego tak się dzieje? Chodzi o ich możliwości ekonomiczne.

"Mamy po prostu w kraju około 3 milionów młodych Polaków wyłączonych z rynku nieruchomości za sprawą braku zdolności kredytowej, których póki co nie stać ani na wynajem ani na kupno własnego M."

wskazuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości w artykule dla money.pl.

GUS-owska mediana zarobków w Polsce wynosi ok. 4100 zł brutto, czyli ok 3000 netto. W OKO.press wskazywaliśmy, że w rzeczywistości mediana może być nawet niższa, a połowa polskich pracowników zarabia mniej niż ok 2800 zł netto. Młodzi, wchodzący dopiero na rynek pracy, często są w tej grupie - ich też częściej dotykają patologie rynku pracy. Bezrobocie w Polsce jest niskie, ale to nie znaczy, że każdy zarabia tyle, żeby komfortowo wypełnić swoje potrzeby mieszkaniowe.

Podobny obraz wyłania się z publikacji Habitat for Humanity, organizacji pozarządowej działającej na rzecz poprawy warunków mieszkaniowych osób niezamożnych.

"Dochody około 70 proc. polskich gospodarstw domowych nie pozwalają im zaspokoić własnych potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych" - stwierdza raport.

Zdaniem ekspertów rozwiązaniem dla nich byłby najem społeczny, w którym sektor publiczny na różne sposoby wspiera dostępność mieszkań dla ludzi o niższych dochodach (dopłaty do czynszów, dodatki mieszkaniowe, preferencyjne kredyty finansujące budowę mieszkań z niższym czynszem).

W Polsce własność ponad wszystko

W Polsce mamy jednak wyjątkowo niski odsetek mieszkań, które można wynająć, a ludzie mieszkają głównie w mieszkaniach własnościowych.

Wg Eurostatu aż 84 proc. Polaków mieszka na swoim, a zdecydowana większość z nich nie jest obciążona kredytem (spłacający kredyty to 11,3 proc. ogółu). W bogatej Szwajcarii to zaledwie 42,5 proc., w Niemczech - 51,5 proc., we Francji - 65 proc.

To nie przypadek: państwo polskie świadomie wycofało się ze wspierania dostępnego cenowo długoterminowego najmu.

"W krajach demokratycznych opartych na zasadach gospodarki rynkowej prowadzi się politykę mieszkaniową, której podstawowym celem jest stworzenie dostępu do mieszkania jak najszerszej grupie ludności i to przy minimalizacji wydatków publicznych na ten cel"

- mówiła "Dwutygodnikowi" dr Irena Herbst, była wiceminister budownictwa oraz gospodarki, ekspertka z zakresu mieszkalnictwa. "Stąd operuje się w niej zróżnicowanymi instrumentami – mniej zamożnym pomaga się poprzez oddziaływanie na zmniejszenie stawek czynszu, bardziej zamożnym na zmniejszenie kosztów zakupu.

Najbardziej efektywnym mechanizmem jest zwiększanie podaży mieszkań – zarówno tych na wynajem, jak i tych kupowanych".

W Polsce przez wiele lat państwo wspierało przede wszystkim własność. Co gorsza, nie poprzez zwiększanie (zbyt niskiej) podaży, a zwiększanie popytu - tak działały programy "Mieszkanie dla młodych" i "Rodzina na swoim", które oferowały państwowe dopłaty do kredytów.

W książce Filipa Springera "13 pięter" Piotr Styczeń, współautor tych programów, sekretarz stanu w pierwszym rządzie PiS, a potem w rządzie PO-PSL, reklamował własność jako "wyzwolenie się obywateli z upokarzającej zależności mieszkaniowej poprzez aktywność ekonomiczną".

Według raportu NBP na temat rynku nieruchomości, w II kwartale 2019 roku 42 proc. zakupionych mieszkań to zakupy inwestycyjne, reszta to konsumpcja własna, czyli zakup mieszkania po to, aby w nim zamieszkać. Ta relacja rośnie:

  • I kwartał 2018 – 68 proc. – konsumpcja, 34 proc. – inwestycje;
  • I kwartał 2019 – 63 proc. – konsumpcja, 37 proc. – inwestycje;
  • I kwartał 2019 – 58 proc. – konsumpcja, 42 proc. – inwestycje.

Rosnący udział zakupów inwestycyjnych może być po części związany z coraz większą popularnością wynajmu krótkoterminowego. Popularne platformy internetowe jak booking.com lub Airbnb pozwalają właścicielom mieszkań wynajmować mieszkania na bardzo krótki okres – to oferta atrakcyjna dla turystów czy klientów biznesowych. I właścicieli – mogą zarobić więcej.

Niekoniecznie jest jednak korzystna dla mieszkańców dużych miast, bo wypycha część mieszkań z rynku najmu długoterminowego i podnosi ceny najmu.

Portal Airbnb powstał, aby pozwolić dorobić "drobnym" właścicielom, a turystom umożliwić bardziej "autentyczne" doświadczenie. Obecnie niewielka liczba prywatnych inwestorów kontroluje 50 proc. rezerwacji na portalu w Warszawie i 60 proc. przychodów.

W międzyczasie zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, który udzielał kredytów preferencyjnych na budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach.

W praktyce wykluczono z jakiegokolwiek wsparcia państwa ogromną część ludzi potrzebujących mieszkania, którzy nie mogą sobie na nie pozwolić na rynkowych zasadach.

W ostatnich latach rozwiązaniem miało być "Mieszkanie plus", ale na razie program działa słabo - mieszkań zbudowano dotychczas niecały tysiąc, a koszty najmu nie odbiegają znacząco od rynkowych (choć pomóc ma przyjęta "ustawa czynszowa", gwarantująca dopłaty do czynszu). Więcej pisał na ten temat w OKO.press Bartosz Józefiak:

Boomersi dostali mieszkania? Nie tak szybko

Czy starszemu pokoleniu było łatwiej? Śpiewak pisze, że "pokolenie baby boomers dostało mieszkania od państwa". Sprawa jest jednak bardziej skomplikowana.

"Boomersi" to ludzie urodzeni podczas powojennego wyżu demograficznego. To jednak pojęcie z amerykańskiej socjologii i stamtąd też czerpie konotacje - w Stanach oznacza ono osoby, które na ogół załapały się jeszcze na stabilne warunki zatrudnienia i dobrobyt, którego kolejnym pokoleniom coraz bardziej brakuje.

W Polsce często nazywa się w ten sposób także osoby, które urodziły się jeszcze w latach 60. czy na początku 70. (formalnie należą więc do tzw. pokolenia X) i na rynek pracy weszły w latach 90.

Między 1950 a 1988 rokiem wybudowano w Polsce prawie pięć milionów mieszkań.

Co ciekawe, tempo budowy mieszkań w PRL i w III RP było bardzo podobne. Między 1950 a 1988 rokiem zasób mieszkaniowy w Polsce zwiększał się średnio o 128 tys. mieszkań rocznie. Między 1990 a 2017 - 125 tysięcy.

Choć w PRL były okresy, gdy budowano znacznie więcej - zwłaszcza w latach 70. - to ani jedno, ani drugie państwo nie zaspokoiło głodu mieszkaniowego, oba miały swoje problemy.

W PRL można było dostać tanie mieszkanie, ale było ich zbyt mało, więc czekało się na nie latami. Jak wskazuje historyk Dariusz Jarosz, w kilku badaniach z lat 80., w których pytano Polaków o sprawy najważniejsze do załatwienia, zdobycie mieszkania uzyskiwało najwięcej wskazań - zwykle ponad 50 proc. wyprzedając m.in. „uzyskanie lepszej pracy”, czy „sytuację społeczno-polityczną”.

Także w PRL problem dotyczył przede wszystkim młodych. W badaniach z 1987 68 proc. z nich deklarowało problemy mieszkaniowe.

"Otrzymanie mieszkania" - po spełnieniu formalnych warunków, udokumentowaniu dotychczasowych warunków mieszkaniowych oraz uiszczeniu wkładu w przypadku mieszkań spółdzielczych - nie było na ogół proste i szybkie. Warto o tym pamiętać: jakaś część pokolenia powojennego wyżu demograficznego do końca PRL nie doczekała się swojego mieszkania.

Jak pisze Jarosz, w końcu 1980 roku liczba członków spółdzielni wyniosła 2462,2 tys., z tego zamieszkałych - 1843,8 tys., oczekujących na mieszkania – 613,7 tys.. Liczba kandydatów na członków spółdzielni w tym samym czasie osiągnęła wielkość 1581,8 tys. W 1984 roku ponad 10 lat oczekiwało na mieszkanie spółdzielcze aż 226,9 tys. członków spółdzielni. Długi czas oczekiwania na mieszkanie sprawiał, że próbowano licznych sposobów omijania kolejki (skutecznym sposobem była m.in. praca w spółdzielczości mieszkaniowej).

W dostępie do mieszkań mniejsze niż dziś znaczenie miały dochody, a większe - stanowisko. Nierówności były w PRL znacznie mniejsze niż dziś, ale istniały i wyrażały się właśnie w nieformalnym dostępie do dóbr.

Badacze odnotowali "spadek częstości kłopotów mieszkaniowych w miarę wzrostu szczebla kierowniczego oraz rzadsze ich występowanie wśród partyjnych w porównaniu z bezpartyjnymi".

Nie ma mieszkań komunalnych

Pokoleniowe kontrowersje budzi też - a może przede wszystkim - sposób, w jaki PRL-owskie mieszkania zostały w III RP sprywatyzowane. Trudno powiedzieć, czy to miał na myśli Śpiewak, ale z pewnością tak jego wpis zinterpretował Zandberg.

O co chodzi? W latach dwutysięcznych samorządy pozbyły się bardzo dużej części swoich zasobów komunalnych - na bardzo preferencyjnych dla lokatorów zasadach (choć oczywiście nie zawsze wszystkich było stać na wykup).

Tylko między 2002 a 2015 rokiem te zasoby pomniejszyły się o ponad pół miliona mieszkań (37 proc). Gminy miały dowolność w ustalaniu ceny, często takie mieszkania wyprzedawane były za 20 proc. ich wartości lub nawet mniej (w skrajnych przypadkach - 1 proc.).

Tanio wyprzedawano też mieszkania spółdzielcze. Ustawa z czerwca 2007 roku przeforsowana przez rząd Jarosława Kaczyńskiego pozwalała na wykup nieuwzględniający wzrostu wartości rynkowej mieszkania lokatorskiego od czasu budowy do dnia wykupu. W skrajnych przypadkach pozwalało to na wykup mieszkań za zaledwie kilka tysięcy złotych.

Efekt? Istnieje duża grupa ludzi, która weszła w posiadanie mieszkań za niewielką, dziś niewyobrażalną cenę. W rezultacie mamy też dziś mniejszy zasób komunalny dla osób, które potrzebują mieszkania, a których na nie nie stać.

Z raportu NIK z czerwca 2019 dowiadujemy się, że większość gmin nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych ludności. Czas oczekiwania na mieszkanie komunalne może dziś wynieść nawet 20 lat.

Z kolei standard lokali, które są dostępne, jest bardzo niski. W niektórych gminach, które skontrolowała NIK, stan tych mieszkań zagrażał życiu i zdrowiu mieszkańców.

We wnioskach NIK zaleca władzom samorządowym intensywne działania w celu powiększenia zasobu mieszkaniowego.

Nie PRL, a Zachód

Według GUS jeszcze w 2000 roku ponad jedna trzecia mieszkań oddanych do użytku to były mieszkania spółdzielcze (28 proc.) lub komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe (8 proc.). Dziś oba te sektory to odpowiednio 1,6 proc. i 1,9 proc.

To właśnie brak dostępnego mieszkalnictwa komunalnego i społecznego czynszowego jest naszym zdaniem źródłem tej dyskusji.

Trafny wydaje się więc komentarz Jakuba Sawulskiego, który tak podsumował twitterowy spór: "Nie napisałbym, że nam jest trudniej niż baby boomersom (tego nie wiem). Ale dzisiaj Polska jest już państwem rozwiniętym i takie wobec niej mamy oczekiwania. W państwach rozwiniętych aktywna polityka mieszkaniowa to coś normalnego, a u nas dyskusję zamyka argument, że to PRL".

Udostępnij:

Bartosz Kocejko

Redaktor OKO.press. Kieruje działem społeczno-ekonomicznym. Czasem pisze: o pracy, podatkach i polityce społecznej.

Jakub Szymczak

Dziennikarz OKO.press. Autor książki "Ja łebków nie dawałem. Procesy przed Żydowskim Sądem Społecznym" (Czarne, 2022). W OKO.press pisze o gospodarce i polityce społecznej.

Komentarze

Komentarze będą wkrótce dostępne