Bogaci Polacy kupują mieszkania na południu Europy. Temperatury mogą tam stać się nie do zniesienia

Według opublikowanego w połowie 2025 roku raportu Registradores de España tylko od stycznia do marca 2025 roku nasi rodacy stali się właścicielami 1 tys. mieszkań i domów w Hiszpanii. Oznacza to wzrost o prawie 25 proc. w porównaniu do tego samego okresu 2024 roku. Od początku 2021 roku liczba nieruchomości zakupionych przez Polaków na Półwyspie Iberyjskim osiągnęła już prawie 12,5 tys.

Jak mówi analityk Marek Wielgo z portalu Rynek Pierwotny, do inwestycji na Półwyspie Iberyjskim potencjalnych kupców może zachęcać dość nietypowy przelicznik – cena za godzinę słońca w miesiącu. Według jego szacunków np. w popularnym wśród turystów Alicante, gdzie za metr kwadratowy nabywca płaci średnio 13 tys. zł, godzina słońca kosztuje ok. 46 zł.

„Dla porównania nad polskim morzem, np. na Helu średnia cena metra kwadratowego sięga 22,7 tys. zł, co daje ponad 130 zł za godzinę słońca miesięcznie. Nieco lepsza sytuacja jest w Gdańsku: ceny sięgają 17,6 tys. zł, a w Łebie i Ustce – ok. 14 tys. zł za m²” – wylicza Wielgo.

W Polsce możemy tylko pomarzyć o tak wysokim poziomie nasłonecznienia, jak na Półwyspie Iberyjskim – średnia miesięczna liczba godzin słonecznych sięga tu nawet od 280 do 300.

Joannę, właścicielkę mieszkania inwestycyjnego w miejscowości Torrevieja, oddalonej o godzinę drogi od popularnego turystycznego kurortu Alicante, skusiły przede wszystkim ceny. „Tam stan deweloperski oznacza coś innego, jest gotowa podłoga, armatura w łazience, w zasadzie brakuje tylko mebli. To dużo bardziej atrakcyjne niż w Polsce” – opowiada Joanna.

Pozytywne emocje jednak opadły, kiedy zrozumiała, że niższe koszty i szybsze oddanie budynku do użytku wiąże się też ze słabszą jakością. „Ściany są cienkie, jest cegła, nie ma np. styropianu. To przyspiesza budowę i obniża koszty, ale oznacza gorszą jakość i brak termoizolacji. Przez to w nowych budynkach nie ma wyboru, konieczne jest montowanie klimatyzacji” – tłumaczy Polka.

O jeszcze innych stronach funkcjonowania na południu Europy mówi Agnieszka z miejscowości Buñol pod Walencją. W tym regionie w wyniku powodzi pod koniec 2024 roku zginęło ponad 200 osób.

„Powodzie całkowicie zaskoczyły lokalne władze. My mieliśmy szczęście, bo mamy mieszkanie na czwartym piętrze całkiem nowego budynku. Pomagaliśmy, jak mogliśmy tym, którzy ucierpieli i stracili cały dobytek. Po awarii wody przez cztery miesiące nie mogłam znaleźć żadnego hydraulika. Tłumaczyli, że w pierwszej kolejności muszą zrealizować dużo poważniejsze zlecenia dla mieszkańców, którzy ucierpieli po powodzi. Przez ten czas, zamiast korzystać ze spłuczki w toalecie, musieliśmy używać wiadra” – opowiada Agnieszka.

Przyjeżdżają po słońce, mogą trafić na powodzie

Eksperci nie mają wątpliwości: ocieplenie klimatu wpłynie na rynek nieruchomości na południu Europy. Tylko we wrześniu 2025 roku powódź nawiedziła Mediolan i drugi rok z rzędu Walencję. Kilka tygodni wcześniej Hiszpanie i Grecy mierzyli się z ogromnymi pożarami. Jeżeli nie weźmiemy pod uwagę sytuacji klimatycznej i możliwych zagrożeń związanych z klęskami żywiołowymi, inwestycja mieszkaniowa może się wiązać ze sporym ryzykiem.

Według naukowców temperatura w europejskich krajach co dziesięć lat wzrasta średnio o pół stopnia. Trzeba też wziąć pod uwagę coraz częściej pojawiające się nad kontynentem masy gorącego powietrza znad Afryki. Prof. Bogdan Chojnicki, klimatolog z Uniwersytetu Przyrodniczego w Poznaniu, podkreśla, że już teraz i w kolejnych latach będą występować zjawiska takie jak obniżanie poziomu wody w rzekach, a potem intensywne opady, a co za tym idzie, gwałtowne wezbrania.

Jak wskazuje Dominik Stojek, ekspert ds. nieruchomości z firmy Deloitte, właściciele mieszkań w starszych budynkach w Hiszpanii coraz częściej odczuwają skutki ich nieprzystosowania do zmian klimatycznych, co pociąga za sobą wyższe koszty eksploatacyjne.

„Brak izolacji termicznej, która chroni w zimie przed zbyt niską, a w lecie przed zbyt wysoką temperaturą, może wiązać się z wysokim zużyciem klimatyzacji, a co za tym idzie wyższymi kosztami energii elektrycznej. Problemem mogą być także nieprzystosowane do warunków klimatycznych okna” – wylicza ekspert.

Problemy mogą pojawić się także w nowych budynkach. „Dawniej na południu Europy tradycyjna zabudowa miała małe okna, dzięki czemu domy wolniej się nagrzewały. Teraz częściej decydujemy się na duże okna i przeszklenia, a one są zawsze mniej efektywne niż mury, jeżeli chodzi o izolację termiczną, co może to prowadzić do szybszego nagrzewania się mieszkań latem i oddawania ciepła zimą” – ostrzega.

Spłonęło milion hektarów

Według danych hiszpańskiego ministerstwa ds. transformacji ekologicznej do końca sierpnia 2025 roku pożary strawiły w Hiszpanii niemal 400 tys. hektarów. A w całej Europie spłonęło ich ponad milion.

Oznacza to, że obszar dotknięty pożarami był w Hiszpanii ponad czterokrotnie większy niż średnia roczna z poprzednich dwóch dekad, która wynosiła ok. 80 tys. hektarów. Sytuacja była na tyle poważna, że rząd nie był w stanie poradzić sobie sam. Hiszpania musiała złożyć do Komisji Europejskiej wniosek o uruchomienie Unijnego Mechanizmu Ochrony Ludności w związku z pożarami.

Łącznie w 2025 roku spłonęło ponad 1 proc. powierzchni Półwyspu Iberyjskiego. Najbardziej dotknięte były gęsto zalesione regiony północne: Galicja, Asturia oraz Kastylia i Leon. Według tego samego źródła, gdyby nie ocieplenie wywołane działalnością człowieka, takie ekstremalne pożary mogłyby zdarzyć się raz na 500 lat. Naukowcy szacują, że w obecnych warunkach prawdopodobieństwo wystąpienia podobnych pożarów zwiększyło się 40-krotnie.

Według World Weather Attribution (WWA), klimat w tym regionie ocieplił się o 1,3 stopnia w porównaniu do okresu przed rewolucją przemysłową. Oznacza to, że podobnie wysokie temperatury, jak te, które doprowadziły do pożarów w 2025 roku, mogą zdarzać się raz na 13 lat.

Nie tylko północ Hiszpanii odczuła skutki ekstremalnych zjawisk pogodowych. Mieszkańcy wschodniej części kraju w 2024 i 2025 roku ucierpieli z powodu powodzi. W 2024, w okolicach miejscowości Chiva (oddalonej od Walencji o ok. godzinę jazdy samochodem), w ciągu 24 godzin spadło 400 l deszczu na metr kwadratowy. Według WWA tak intensywne jednodniowe opady deszczu są dwa razy bardziej prawdopodobne w obecnym klimacie niż w chłodniejszym klimacie z czasów przedindustrialnych

Ubezpieczyciele są czujni

Dominik Stojek z Deloitte wskazuje, że dotarcie do informacji o poziomie ryzyka klęsk naturalnych, takich jak pożary czy powodzie, dla przeciętnej osoby może być utrudnione (choć w niektórych państwach istnieją publiczne rejestry zawierające dane o ryzyku powodzi). Istnieje jednak rozwiązanie dostępne dla każdego zainteresowanego zakupem nieruchomości.

„Firmy ubezpieczeniowe mają własne analizy ryzyka, do których zalicza się także ryzyko klimatyczne. Dlatego przed zakupem nieruchomości w danym regionie warto udać się do kilku ubezpieczycieli i sprawdzić, czy oraz na jaką kwotę są w stanie ją ubezpieczyć. W niektórych krajach są już obszary zagrożone dużym ryzykiem klęsk klimatycznych, gdzie pojawia się problem z ubezpieczeniem nieruchomości. Np. niektóre hrabstwa w Kalifornii zagrożone pożarami” – podkreśla Stojek.

Julia Patorska, ekspertka ds. Sustainability and Climate w Deloitte, dodaje, że ze względu na zmiany klimatu banki mogą ograniczyć udzielanie kredytów na nieruchomości w niektórych regionach. „Banki muszą weryfikować, jaka jest odporność ich portfela kredytowego na różne czynniki, w tym na zmiany klimatu. Są przeprowadzane tzw. stres testy, które mogą doprowadzić do wstrzymania finansowania kredytów mieszkaniowych w zagrożonych regionach” – wyjaśnia Julia Patorska.

Zarobek z najmu okazjonalnego pod znakiem zapytania

Ci, którzy myślą o zakupie nieruchomości, dzięki której zarobią na najmie krótkoterminowym, muszą brać pod uwagę, że w krajach południowej Europy z roku na rok będzie zmieniał się sezon wakacyjny, co może oznaczać problemy z utrzymaniem zysku na tym samym poziomie.

„Pewne miejsca latem stracą na atrakcyjności turystycznej z powodu trudnych do zniesienia upałów, co może poprowadzić do wydłużenia sezonu wakacyjnego. Wzrośnie ilość wyjazdów we wrześniu, zwłaszcza wśród turystów, którzy nie są ograniczeni wakacjami szkolnymi” – podkreśla Dominik Stojek.

Coraz częściej małe miejscowości w krajach na południu Europy, ale także w Polsce, wyludniają się, co sprawia, że ceny mieszkań spadają. „Należy brać jednak pod uwagę, że jeżeli kupimy nieruchomość w niskiej cenie z myślą o pracy zdalnej, może się okazać, że z powodu spadku liczby ludności w okolicy może zanikać ważna infrastruktura, sklepy będą zamykane ze względu brak klientów i z tego samego powodu firmy ograniczą nam dostęp do szybkiego internetu” – podkreśla analityk.

Rola władz lokalnych

Eksperci z firmy Deloitte zwracają uwagę, że ważną rolę w dostosowaniu warunków życia do zmian klimatu będą miały strategie zarządzania kryzysowego i adaptacji, za które są odpowiedzialne jednostki rządowe i samorządowe.

„To bardzo istotne elementy w związku z coraz częstszymi powodziami, podtopieniami, gradobiciem i trąbami powietrznymi. Kraje, które mają silne instytucje, będą zdecydowanie łatwiej radzić sobie w sytuacjach kryzysowych, dzięki czemu szkody powstałe w wyniku ekstremalnych zjawisk klimatycznych będą niższe. Powodzie z ostatnich lat z Hiszpanii i Niemiec pokazały, że rządy tych krajów nie były przygotowane na takie sytuacje” – zwraca uwagę Julia Patorska.

Zanim więc zdecydujemy się na przeprowadzkę lub zakup nieruchomości inwestycyjnej, powinniśmy sprawdzić, jak w przyszłości może zmienić się to miejsce ze względu na zmiany klimatu. Warto więc przejrzeć analizy dotyczące zmian temperatur, częstotliwości występowania powodzi oraz innych katastrof ekologicznych i przygotowania lokalnych władz na walkę z ich skutkami, a także stan budynków.

Sprawdzić, jaka jest izolacja termiczna, czy jest możliwość założenia klimatyzacji i jakie mogą być jej ewentualne koszty. Warto też ubezpieczyć nieruchomość od pożaru, a przede wszystkim sprawdzić, czy ubezpieczyciel ma w swojej ofercie takie rozwiązanie.