Ceny mieszkań lecą w kosmos. „Chcieliśmy zupełnie wolny rynek, to go mamy” [ROZMOWA]

Mieszkania są zbyt drogie? Najnowszym pomysłem PiS na pomoc Polakom w zakupie mieszkania jest część Polskiego Ładu – dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Niestety, specjaliści są zgodni, że ten ruch jedynie podniesie ceny. A jeśli jesteście przerażeni obecnym trendem, to niestety nie mamy dobrych wiadomości. Wygląda na to, że w najbliższym czasie czeka nas dalszy wzrost cen. Według analityków banku Credit Agricole w 2023 roku średnia cena nowych mieszkań w siedmiu największych miastach sięgnie co najmniej 11,1 tys. zł za metr kwadratowy wobec 9,2 tys. zł w pierwszym kwartale tego roku.

Analitycy uaktualnili swoje prognozy z lutego tego roku, a wyniki tej aktualizacji nie są optymistyczne dla planujących zakup mieszkania.

Wówczas prognozowali wzrosty:

• W 2021 – o 7,9 proc.,
• W 2022 – o 7,2 proc.
• W 2023 – o 6,9 proc.

Dziś prognoza prezentuje się tak:

• W 2021 – o 8,9 proc.,
• W 2022 – o 7,9 proc.
• W 2023 – o 7,3 proc.

Czyli krótko mówiąc – ceny rosną i mają rosnąć dalej. Część ekonomistów wskazuje, że możemy mieć do czynienia z bańką, która pęknie, np. po podniesieniu stóp procentowych przez NBP. Ale o tym, czy tak jest istotnie, w pełni przekonamy się dopiero, gdy już będzie za późno.

Jak to się stało? Dlaczego ceny mieszkań tak przyspieszyły? Czy to zjawisko charakterystyczne tylko dla metropolii? Rozmawiamy o tym z dr inż. arch. Agatą Twardoch, architektką i urbanistką, doktorką habilitowaną na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej, członkinią Towarzystwa Urbanistów Polskich i Affordable Housing Forum.

---

Jakub Szymczak, OKO.press: Chyba wszyscy widzieliśmy ostatnio nagłówki o szalejących cenach na rynku mieszkaniowym. Wielu ekonomistów mówi: będzie gorzej. Co jest przyczyną rosnących cen, czy coś się na rynku zmieniło?

Dr hab. inż. arch. Agata Twardoch: Główna zmiana to sytuacja na rynku finansowym. Pieniądz jest tani, a przez stosunkowo wysoką inflację żadne inne formy inwestycji nie są opłacalne. Tymczasem nasz rynek mieszkaniowy jest całkowicie sfinansjalizowany i zderegulowany. A przez to nie ma żadnych ograniczeń dla wzrostu cen.

Chcieliśmy zupełnie wolny rynek to go mamy – inwestycje w nieruchomości się opłacają, więc ceny rosną. W tym momencie opłaca się inwestować w mieszkania nawet bez chęci wynajęcia go. Mieszkanie często jest już czystym instrumentem finansowym.

Z tym że trzeba dodać, że nie jest to zmiana, która zdarzyła się teraz, to proces, który na świecie trwa od końca lat 1970., od ery Thatcher i Regana, gdy rozpoczął się proces deregulacji i wycofywania się państw z polityk prospołecznych. U nas po roku 1989.

A kto w te mieszkania inwestuje?

Większości na mieszkania nie stać. To dotyczy osób, które mają nadwyżki finansowe, wyższa klasa średnia. W czasie pandemii wzrosło rozwarstwienie społeczne. Współczynnik Ginniego spadał od 2016, teraz wrócił prawie do punktu wyjścia. Firmy, które radziły sobie dobrze, radzą sobie lepiej. Zwiększa się liczba osób, które chcą inwestować, a opłaca się inwestować w nieruchomości. Polski rynek mieszkaniowy wszedł też w obieg globalizacji i obecne są tutaj międzynarodowe fundusze, które z chęcią mieszkania skupują. W innych krajach europejskich są szerokie regulacje, a ceny się już nieco ustabilizowały, u nas regulacji brakuje, a ceny mają potencjał dużego wzrostu. Więc zagraniczne fundusze czują się tutaj bardzo dobrze.

Mówiąc o regulacjach i ograniczeniach, narażamy się na histeryczne oskarżenia o „komunizm” i ograniczanie wolności. Ale nie przejmujmy się tym – co trzeba zrobić, żeby sytuację poprawić?

Narzędzi, które można wykorzystać, by ten proceder ograniczyć, jest bardzo dużo.

Ale przede wszystkim potrzebujemy zmiany myślenia o mieszkalnictwie – że jest to część polityki społecznej, a nie tylko inwestycja. A po drugie potrzebne jest myślenie o mieszkaniu jako prawie, a nie towarze.

I tutaj nie chodzi przecież o rozdawanie mieszkań za darmo. Po prostu każdy musi mieć szansę zdobyć miejsce do mieszkania w ramach swoich możliwości. Żeby tak było, polityka państwa powinna być nakierowana na rozwój mieszkalnictwa przeznaczonego na najem w umiarkowanych cenach. Wtedy zdjęłoby się presję z rynku, bo jeśli mniej osób kupowałoby mieszkania, ceny nie byłyby wówczas windowane tak jak teraz. Nie wszyscy też byliby zmuszeni do zakupu.

Państwo i tak przeznacza duże fundusze na mieszkalnictwo, tylko dzieje się to w sposób, który jest przeciwskuteczny. Program Mieszkanie Plus miał naprawdę dobre elementy. Była tam poruszona kwestia mieszkań na wynajem budowanych przez miasta, możliwość udziału kooperatyw, wiele sensownych rozwiązań. No ale niewiele z tego wyszło.

Nowy pomysł państwa – dopłaty do kredytów – to jest dolewanie oliwy do ognia i dalsze zwiększanie cen.

Tylko, że nasze państwo od lat nie jest zainteresowane budowaniem na wynajem, a Polacy chcą mieć swoje własne mieszkanie. Może to uszczęśliwianie na siłę?

Polityka jest między innymi od tego, by kształtować postawy społeczne. Każdy z nas może chcieć mieć w mieście miejsce parkingowe pod domem, ale to jest niemożliwe. I ludzie to powoli rozumieją. W samej Warszawie wiele się przez ostatnie pięć lat zmieniło. Polepsza się transport, infrastruktura rowerowa. Polityka publiczna daje nowe możliwości i przez to zmienia postawy mieszkańców. Ludzie chcą mieć własne mieszkanie, bo nie ufają państwu, a wynająć mogą tylko na wolnym rynku od osób, które w każdym momencie mogą taką umowę wypowiedzieć. Tam, gdzie pojawiają się TBS-y, najemcy znajdują się błyskawicznie.

To dlaczego mało kto buduje TBS-y, skoro działają tak dobrze?

TBS-y działają dobrze, ale jest ich za mało, bo nie mają siły przebicia. Bez wsparcia publicznego nigdy nie będą konkurencją dla deweloperów. Miasta sprzedają grunty, traktując to jak źródło dochodów, ale to jest bardzo krótkowzroczne, bo grunt sprzedać można tylko raz. Na zachodzie zdarza się, że miasto grunt leasinguje. U nas to niewyobrażalne.

Mamy wyobrażenie, że własność prywatna jest święta, ale nie da się w dużych miastach żyć z takim przekonaniem, bo za chwile skończymy w koszmarnie wyglądających i źle zaprojektowanych, ciasnych przestrzeniach, w których nikomu nie będzie dobrze poza garstką najbogatszych, którzy zrobią wszystko po swojemu.

Większość cywilizowanych krajów potrafi na inwestorach wymusić różne rzeczy, np. oddanie części mieszkań do zasobu miejskiego, jako mieszkania dostępne.

To może wciąż daleko nam do tych cywilizowanych standardów?

W innych miejscach jesteśmy w stanie szybko nadrobić zapóźnienia cywilizacyjne. Gdybyśmy wspólnie zgodzili się co do istoty problemu, to myślę, że naprawdę wystarczyłoby kilka lat, by sytuacja zaczęła się realnie poprawiać. Zamiast tego mamy dopłaty do kredytów.

Które – jak już ustaliliśmy – tylko podgrzeją rynek i będzie jeszcze drożej. Czy mamy do czynienia z bańką spekulacyjną?

Przewidywania są różne. Znam ekonomistów, którzy uważają, że to wszystko runie, że już mamy do czynienia z bańką, która musi pęknąć; ale znam też takich, którzy mówią, że ta bańka będzie jeszcze rosnąć przez lata.

Ja jestem przerażona, że wszystko przed czym od 10 lat przestrzegam, się realizuje. W 2020 roku wybudowano 221 tys. mieszkań, czyli najwięcej od 1980 roku. A ceny wzrosły o 15 proc., czyli znacznie powyżej inflacji. Różnica między dochodem rozporządzalnym a ceną mieszkania się rozjeżdża, i to wszystko w roku kryzysu. To najlepszy dowód na to, że nie działają zwykłe mechanizmy, o których istnieniu nas przekonywano – że jak będzie więcej mieszkań, to ceny będą niższe.

A wiele ekonomistów mówiło, że wszystko załatwi wolny rynek – jeśli pozwolimy przedsiębiorcom budować, problem rozwiąże się sam.

Mieszkania nie są wykorzystywane jako mieszkania, robi się z nich instrument finansowy. W ten sposób możemy budować i budować, ale dla naszej sytuacji mieszkaniowej nie będzie to robiło żadnej różnicy.

Nie mamy danych, które mówiłyby, ile nowych mieszkań pozostaje pusta. Ale zewsząd słyszę historie w stylu, że ktoś wykupił tysiąc mieszkań i nie będzie z nich teraz korzystał. Będą stać puste i czekać, aż zdrożeją.

Natomiast po części potwierdzają to inne dane. Mamy 380 mieszkań na tysiąc mieszkańców – i to biorąc pod uwagę deklarowaną liczbę Polaków, tymczasem setki tysięcy z nas mieszka za granicą. Wychodzi jedno mieszkanie na 2,6 osoby, a przecież wiemy, że mnóstwo mieszkań jest przeludnionych. Więc to musi oznaczać, że spora część jest pusta. Bardzo czekam na wyniki spisu powszechnego. Z poprzedniego wynikało, że mamy więcej mieszkań niż gospodarstw domowych. Tendencja jest taka, że mamy coraz mniej mieszkańców, a coraz więcej mieszkań. Więc coś tu się nie zgadza.

Ustaliliśmy, że skupowanie inwestycyjne jest problemem w dostępie do tanich mieszkań i podbija ceny. Co można z tym zrobić? Zakazać posiadania np. więcej niż pięciu mieszkań?

Nie trzeba od razu zakazywać skupowania mieszkań, ale można np. nałożyć dodatkowy podatek na kolejne nieruchomości.

Na to odezwie się głośna grupa tych, którzy uważają, że to zamach na wolność i własność prywatną.

To jest pytanie o to, w jakim kraju chcemu żyć. Możemy oczywiście uznać, że najlepsza jest pełna, czysta wolność, gdzie nikt nie przejmuje się słabszymi. Ja bym w takim kraju nie chciała mieszkać.

Ale nikt nie każe nikomu posiadać drugiego mieszkania. Jeśli jest taka chęć, proszę bardzo, ale wówczas taka osoba powinna mieć świadomość, że to łączy się z dodatkowym kosztem.

W innych krajach mamy mechanizmy, które przeciwdziałają pustym mieszkaniom. Gdy mieszkanie jest pustostanem dłużej niż trzy miesiące, to można je dodatkowo opodatkować, a we Francji jest nawet możliwość przymusowego dokwaterowania lokatorów.

Drobnych narzędzi jest dużo, tylko trzeba chcieć je wykorzystywać. My na razie nie chcemy. Ale całe trzy dekady po 1989 roku pokazują dobitnie, że czysto wolnorynkowe podejście do mieszkalnictwa nie działa. Mieszkanie to wyjątkowy towar, więc nie można go traktować jak buty czy telefon.

Najczęściej mówimy o Warszawie i kilku największych miastach. Czy problem szybkiego wzrostu cen mieszkań dotyczy tylko metropolii?

Trend przeszedł już do mniejszych miast. Katowice i Łódź już dawno nadrobiły „straty”, a teraz inwestorzy powoli zaczynają się interesować kolejnymi miastami – np. Bydgoszczą, Radomiem. W Gliwicach, gdzie mieszkam, ceny jeszcze nie doszły do warszawskich, ale widzę wyraźnie, że też rosną.

Często słyszymy, że w Polsce brakuje mieszkań, czasem mówi się nawet o dwóch milionach.

Nie zgadzam się ze skupieniem na ilościowym ujęciu problemu – że w całej Polsce brakuje np. miliona czy dwóch milionów mieszkań, bo jeżeli przyjmujemy taką optykę to w pierwszej kolejności nasuwają się rozwiązania w stylu: „dajmy dopłaty do kredytów”, „wybudujmy więcej mieszkań”. A to tak nie działa – budujemy mieszkania, a robi się coraz drożej.

W mniejszych miastach jest więcej mieszkań na osobę, ale to wcale nie znaczy, że problem mieszkaniowy jest mniejszy. Bo te mieszkania są często w kiepskim stanie, są niedoinwestowane. W Rybniku prowadziłam projekt, gdzie staraliśmy się znaleźć rozwiązanie dla tamtejszych pustostanów. Okazało się, że jest wiele pustych mieszkań, które ktoś kiedyś kupił i trzyma – może kiedyś sprzeda. A takie osoby są z innego miasta, nie przeszkadza im, że gdzieś daleko stoi pusta kamienica. Dopóki miasta nie mają narzędzi, żeby coś z tym zrobić, to tak będzie. A taki Bytom nie potrzebuje więcej mieszkań, potrzebuje narzędzi, które pozwolą zainwestować w to, co już jest. Wykupić, przejąć, stworzyć spółki, które to przeprowadzą. Bo mieszkań jest dużo, ale są w bardzo złym stanie.

---