Ład mieszkaniowy PiS. W polu kapusty zakwitną byle jakie osiedla, a deweloperzy zbiorą plon

Program rozwoju państwa Zjednoczonej Prawicy na ostatniej prostej zmienił nazwę - przestał być ładem „nowym” a stał się „polskim”. Modyfikacja ta może być ironicznym opisem tej części programu, którą poświęcono polityce mieszkaniowej.

Prawo i Sprawiedliwość przedstawiło w sobotę 15 maja 2021 „Polski Ład” – kompleksową zapowiedź zmian m.in. w systemie podatkowym, systemie ochrony zdrowia, programie mieszkaniowym. W OKO.press omawiamy kolejne jego elementy. Opublikowaliśmy już analizę dotyczącą podatków, analizę warstwy ideologicznej „Polskiego Ładu” i tekst o reakcjach opozycji. Pora na analizę pomysłów mieszkaniowych, o którą poprosiliśmy politologa i urbanistę dr. Łukasza Drozdę.

Nowy program Zjednoczonej Prawicy nie odpowiada na najważniejsze wyzwania polityki mieszkaniowej w Polsce. Czasem wchodzi wręcz w koleiny polityki publicznej z epoki PO-PSL.

Podobnie jak w wielu innych obszarów polityki społecznej pod rządami Zjednoczonej Prawicy chęć mobilizacji elektoratu wygrywa z wrażliwością społeczną.

Po 2015 roku PiS zwiększył transfery socjalne i zaakcentował nowe obszary polityki rodzinnej. Z drugiej strony, rządzący ostro zwalczali protesty tych grup zawodowych, które nie są typowe dla elektoratu koalicji: nauczycielek, prawników czy personelu służby zdrowia. „Mieszkaniówka” w wizji „Polskiego Ładu” wypada miejscami podobnie.

Mieszkalnictwo - stan obecny. Z czym mierzy się „Polski Ład”?

Przed polityką mieszkaniową w dzisiejszej Polsce stoi kilka wyzwań. Rzeczywiście, co podkreślają autorzy omawianego programu, ostatnie lata cechował wzrost ilościowy budownictwa mieszkaniowego.

Pod rządami Zjednoczonej Prawicy poziom produkcji mieszkaniowej przebił symboliczny poziom 200 tys. mieszkań oddawanych do użytku w skali roku. W 2020 roku było to 222 tys. wobec zaledwie 148 tys. w roku przejęcia władzy przez obecną koalicję, czy 114 tys. w 2005 roku, kiedy PiS obejmował rządy po raz pierwszy.

Za wzrost ten odpowiada jednak nie aktywna polityka państwa, tylko w miarę stabilny poziom budownictwa inwestorów indywidualnych (63 tys. w 2005 i 74 tys. w 2020 roku) oraz silnie wzrastająca produkcja deweloperska (odpowiednio 33 tys. i 144 tys.).

Od chwili powołania w 2015 roku rządu Beaty Szydło udział deweloperów w ogóle produkcji mieszkaniowej wzrasta systematycznie i wyraźnie, co ilościowo oznacza dwa razy więcej lokali w skali roku.

W 2005 roku firmy tego rodzaju odpowiadały za niespełna 29 proc. oddanych do użytku mieszkań. Na koniec rządów PO-PSL było to nieco ponad 50 proc. W ubiegłym roku ten wskaźnik dobił do niemal 65 proc. i nic nie wskazuje, aby ta tendencja miała ulec zmianie.

Sama produkcja mieszkaniowa rośnie jak na drożdżach, więc być może dobije niedługo nawet do rekordowego poziomu z późnego Gierka – 280 tys. jednostek rocznie. Wyraźne staje się, że problemem dla polskiej polityki mieszkaniowej powoli przestaje być deficyt ilościowy. Liczba mieszkań dogania bowiem liczbę gospodarstw domowych.

Sęk w tym, że ten dobrze prezentujący się w statystykach wskaźnik nie jest tożsamy z deficytem jakościowym. To dopiero ten ostatni mówi o standardzie technicznym czy metrażu. Mieszkania niekoniecznie są też dobrze rozmieszczone. Najbardziej brakuje ich w miastach, gdzie migruje znacznie więcej osób niż na obszary wsi.

Mieszkania bywają też niedostępne cenowo.

Ten drugi termin dosadniej opisuje to, że celem wielu inwestorów jest granie na maksymalną zwyżkę wartości rynkowej, a nie zaspokajanie potrzeby posiadania dachu nad głową, czyli głównego celu systemowo rozumianej polityki mieszkaniowej.

Wręcz przeciwnie - lokale służą niejednokrotnie jako apartamenty dla turystów. Albo zwyczajnie stoją puste, co podbija ceny pozostałych lokali dostępnych na rynku.

Własność ponad wszystkim

Co realnie proponuje dla polityki mieszkaniowej wizja roztoczona przez obóz Zjednoczonej Prawicy? Przede wszystkim „Polski Ład” nie odchodzi od logiki absolutnego prymatu własności prywatnej.

Tam, gdzie pojawiają się w programie konkretne liczby, tam też mowa najczęściej o tworzeniu zachęt do budowania na własną rękę albo kupowania od deweloperów.

PiS wraca do pomysłu łatwiejszego udzielania kredytów hipotecznych, co powiela rozwiązania z epoki rządów PO-PSL. Wymagany poziom wkładu własnego służy do tego, aby obciążeń tego rodzaju nie zaciągały osoby, które nie będą ich w stanie spłacić.

„Polski Ład” chce wkład własny sztucznie obniżać dzięki rządowym dopłatom. Gospodarstwa domowe mają zatem zadłużać się i korzystać z oferty deweloperów. A nie z mieszkalnictwa publicznego, które jest mniej ryzykowne dla obywateli i ma potencjał elastycznego dopasowania do zmieniających się w cyklu życiowym potrzeb gospodarstw domowych. Zadłużenie się na 20-30 lat tego już nie umożliwia.

Autorzy programu zdają sobie sprawę, że dofinansowanie kredytów to przepis na to, żeby podwyższyć ceny mieszkań. To głównymi beneficjentami czyni banki i deweloperów. Ograniczaniu tego zjawiska ma służyć określenie maksymalnej ceny metra kw. mieszkań dofinansowanych w ramach programu.

Rewolucją byłoby raczej wprowadzenie architektonicznych standardów, na przykład dostosowania do potrzeb osób z niepełnosprawnościami czy większego metrażu. O tym „Polski Ład” nie wspomina.

Poza własnością – mało konkretnie i jeszcze mniej odważnie

Tematem podjętym w programie w mniejszej skali jest kwestia dostępu do tanich mieszkań na wynajem. Zjednoczona Prawica w przeszłości już w tej kwestii eksperymentowała. Głośny program „Mieszkanie Plus” okazał się jednak spektakularną klapą. Z poślizgiem udaje się wypełnić mniej więcej jedną czwartą zaplanowanego celu ilościowego. I to pomimo kompromisów, w tym ograniczenia ochrony praw lokatorów.

„Polski Ład” proponuje tworzenie społecznych agencji najmu. Chodzi tu o mieszkania „komunalne” nie budowane przez samorządy, ale wynajmowane od prywatnych właścicieli. Pomysł wydaje się obiecujący, ale nie znamy żadnych konkretów. Nie wiadomo, w jaki konkretnie sposób program miałby stać się atrakcyjny dla właścicieli nieruchomości.

Nadzieję budzą pomysły zwiększające demokratyzację spółdzielni. Niewiele jednak wiemy o tym, jak praktycznie mają zostać wsparte TBS-y, chociaż w „Polskim Ładzie” pojawia się obietnica dofinansowania sięgającego nawet 160 tys. zł dla osób decydujących się na taką formę mieszkania.

W dalszym ciągu nie są to jednak najbiedniejsi, w praktyce wykluczeni z systemu TBS przez niskie dochody.

Krokiem w dobrą stronę może być propozycja „lokal za grunt”. Deweloperzy mieliby zyskiwać dostęp do publicznych gruntów w zamian za to, że część lokali przeznaczą dla mieszkalnictwa publicznego. W gruncie rzeczy jest to jednak propozycja zachowawcza. Dlaczego zamiast takiej potencjalnej zachęty nie wprowadzić oficjalnego wymogu, który zwyczajnie objąłby wszystkich deweloperów?

Tego typu zachowawczość, obok niskiego stopnia konkretyzacji, stanowi największe ograniczenie mieszkaniowej części „Polskiego Ładu”.

Zjednoczona Prawica, mimo dużego poruszenia mediów w tej kwestii w ostatnich miesiącach, nie odważyła się zaproponować rozwiązań śmiałych, ale mniej popularnych.

Nie ma mowy o podatku katastralnym, który sprowadziłby na ziemię dzisiejszy raj podatkowy nieruchomości mieszkalnych. Obecnie zdarza się opodatkowanie mieszkań wartych kilkaset tysięcy złotych na poziomie rzędu kilkudziesięciu złotych rocznie. Kataster redukowałby też zapędy spekulacyjne. Tryumfuje tradycyjna u polskich polityków bojaźliwość w mówieniu o jakimkolwiek opodatkowaniu kogokolwiek.

Także PiS nie ma odwagi wymuszać w tej materii żadnego poważnego mechanizmu solidarnościowego, tak żeby najbogatsi właściciele nieruchomości wspierali więcej niż symbolicznie inne osoby. Zamiast tego mówi o mniej efektywnej fiskalnie formie opodatkowania dochodów z pracy.

Program zapowiada też standardy urbanistyczne, które miałyby wymusić wzrost jakości zagospodarowania przestrzeni. Nie dowiadujemy się jednak, jak te standardy miałyby faktycznie wyglądać.

A doświadczenia wokół niesławnej specustawy mieszkaniowej sugerują w tym zakresie daleko idącą ostrożność. Wtedy w teorii zamian za ułatwianie obchodzenia norm planowania przestrzennego miano wymuszać na deweloperach wyższe standardy zabudowy i towarzyszących jej usług. W praktyce wymogi te określono na niskim poziomie.

W „Polskim Ładzie” jest podobnie. Więcej tu konkretów o deregulacji, mniej kryteriów podnoszących jakość.

Kąsek dla własnych wyborców i niespójne planowanie?

Ciekawym wątkiem jest z kolei wyraźnie akcentowany postulat ułatwień dla budowania domów własnym sumptem. Z mniejszą liczbą wymogów formalnych dla takiego działania, o ile nieruchomości będą liczyć nie więcej niż 70 metrów kw. zabudowy.

To niewątpliwie uprości proces inwestycyjny i zmniejszy koszty. W ślad za tym idzie jednak deregulacja standardów jakościowych. Na dodatek budownictwo tego typu niekoniecznie jest tym najbardziej potrzebnym społecznie.

Na obszarach dużych miast, gdzie głód mieszkaniowy jest największy, domy jednorodzinne budowane własnym sumptem dotyczą tylko najbogatszych mieszkańców.

W 2019 roku w Warszawie inwestorzy indywidualni postawili 2,5 proc. oddanych wtedy do użytku mieszkań, w Krakowie – 3,6 proc. Dla porównania, deweloperzy w tych miastach odpowiednio 95,8 proc. i 94,4 proc.

W praktyce ułatwienia dla budowania małych domów stanowią zatem propozycję dla potrzeb mieszkańców wsi i małych miast. A to tutaj zwolenników łowi obóz polityczny Zjednoczonej Prawicy.

Postulat ten zachęca jednak do budowania się przez polskie gospodarstwa domowe na obszarach bardziej peryferyjnych, a tym samym nie współgra z trendami migracyjnymi.

Utrudnia też sensowne rozplanowanie usług, niezależnie od tego, czy mowa o lokalizacji placówki oświaty, spożywczaka, punktu szczepień czy paczkomatu.

Nie jest to też z wielu względów rozwiązanie dobre na czasy nadciągającej katastrofy klimatycznej. Romantyczna wizja własnego ogródka kusi szczególnie w epoce nawracających lockdownów, ale na pewno nie pomaga przeciwdziałaniu rozproszeniu zabudowy. Chociaż, jak na ironię, jest to jedno z haseł „Polskiego Ładu”.

Nie oznacza to oczywiście, że wśród postulatów urbanistycznych nie ma i tych dobrych. Cieszy zaproponowanie wprowadzenia własności warstwowej, która ułatwi życie tym, którzy w domach jednorodzinnych wyodrębnili dwa lokale mieszkalne położone jeden nad drugim.

Prawdopodobnie od 2025 r. będzie można liczyć na ograniczenie procedury warunków zabudowy, która wprowadza chaos w zagospodarowaniu przestrzeni. To tzw. „wuzetki”, czyli jednostkowe i radykalnie korupcjogenne decyzje administracyjne. Nie bardzo jednak wiadomo, dlaczego ma nastąpić to dopiero wtedy, skoro prace nad zmianami systemu planowania przestrzennego prowadzone były jeszcze w epoce poprzednich rządów, a sam PiS rządzi już szósty rok.

Mierniki, czyli głównie ogólniki

„Polski Ład” stara się połączyć dwie formy - programu polityki publicznej z eksperckim sznytem z jednej strony, z drugiej zbioru haseł atrakcyjnych dla elektoratu PiS.

Wymiar ekspercki wypada słabo. Przyjęte wskaźniki monitorowania postępu realizacji programu są bardzo ogólne. Powstać mają „setki tysięcy” domów z instalacjami fotowoltaicznymi czy retencji wody, przestrzeń ma być zagospodarowana „lepiej”, a rozmaite rozwiązania mają być bardziej „przystępne”. Ile jednak dokładnie wynoszą te setki tysięcy oraz na czym ma polegać poprawa innych aspektów – tego już nie wiemy.

„Polski Ład”, chociaż ma kilka ciekawych propozycji, nie przynosi polityce mieszkaniowej oczekiwanej rewolucji. Zawiera w gruncie rzeczy mało konkretów. Nie wydaje się, by Zjednoczona Prawica zaszachowała nim swoich konkurentów.