Dlaczego wzrost cen mieszkań nas oburza? Sprawiedliwość kontra wolny rynek

W ostatnich latach, a szczególnie w ostatnich miesiącach obserwujemy znaczący wzrost cen mieszkań. Ma to wpływ zarówno na wynajmujących jak i na osoby, które chcą kupić mieszkanie. Problemem jest to, że wzrost cen mieszkań jest wyższy niż wzrost przeciętnej pensji, przez co mieszkania stają się mniej dostępne. To globalny problem, jeden z największych problemów społecznych w krajach wysoko rozwiniętych (od USA po Niemcy i Polskę).

Wzrost cen mieszkań oburza znaczną część polskiego społeczeństwa, a politycy próbują sobie z tym problemem poradzić (z miernym skutkiem). To oburzenie ma w znacznej mierze charakter moralny – wiele osób uważa, że wzrost cen mieszkań jest czymś niesprawiedliwym. Skierowane jest głównie na wynajmujących mieszkania albo na osoby uprzywilejowane ekonomicznie, które kupują mieszkania jako inwestycje. Było widoczne niedawno, kiedy milioner Rafał Zaorski postanowił sprzedać cząstkowe prawa do podzielonego na 20 tysięcy części najdroższego apartamentu w Polsce „Złota 44”.

Polacy i Polki nie tylko akceptują mechanizm rynkowy w przypadku dóbr konsumpcyjnych jak samochody czy telefony, ale coraz częściej również w przypadku służby zdrowia czy edukacji. Oczywiście powstaje pytanie, czy ludzie akceptują mechanizm rynkowy, dlatego że im pasuje, czy są do tego „przymuszeni”. Pozostawiam jednak to pytanie otwarte.

W przypadku mieszkań sytuacja jest inna. Polacy i Polki nie tylko narzekają na wzrost cen, ale uważają, że to niesprawiedliwe i wskazują winnych tej sytuacji. Pośrednio są to deweloperzy, ale oburzenie moralne jest głównie kierowane pod adresem właścicieli terenów i inwestorów mieszkaniowych. Może się to wydawać dziwne, bo mało kto wyzywa od chciwców na przykład właścicielkę firmy samochodowej czy dyrektora prywatnej szkoły.

Spróbujmy wyjaśnić, skąd bierze się oburzenie na wzrost cen mieszkań, analizując je pod kątem filozoficzno-etycznym. Nie jest to analiza makroekonomiczna; nie oceniam gospodarczych skutków wzrostu cen. Nie odpowiadam również na pytanie, czy warto kupować mieszkania i czy na rynku nieruchomości jest bańka albo co powinni zrobić rządzący w sprawie wzrostu cen mieszkań.

Dyskusja etyczna nie dominuje w debacie o mieszkaniach, co może wynikać z przekonania, że ekonomia jest ważniejsza niż etyka. Ja tak nie uważam, mimo że pracuję na uniwersytecie ekonomicznym. Wydaje mi się, że i etyka i gospodarka są ze sobą nierozerwalnie splecione. I z tej perspektywy chciałbym wyjaśnić powszechną emocję oburzenia na wzrost cen mieszkań.

Wolny rynek kształtuje cenę

Pisałem o tym, że analiza będzie etyczna, ale zacznijmy od teorii ekonomii, żeby zrozumieć, dlaczego wzrost cen w przypadku mieszkań jest traktowany jako coś niesprawiedliwego. W teorii ekonomii cena dóbr i usług jest subiektywna i kształtuje ją podaż i popyt. Czyli: jeżeli jeden klub zapłaci za piłkarza 100 mln euro, to tyle ten piłkarz jest wart, ponieważ kupujący tyle zapłacił, a sprzedający zgodził się na cenę.

W ekonomii takie subiektywne podejście przyjęło się od końca XIX wieku. Wcześniej klasyczni ekonomiści jak Karol Marks i Adam Smith próbowali wyliczyć obiektywną cenę. Wyliczali ją poprzez ilość pracy włożoną w wytworzenie danego dobra. Przykładowo, jeżeli produkcja krzesła zajmuje 2 godziny, a stołu 4 to stół jest wart 2 razy więcej. Nie będę Państwa zanudzał matematyką, ale nie dało się tak ustalić wartości obiektywnej. Dlatego późniejsi ekonomiści uznali, że cena jest subiektywna, a ustala ją popyt i podaż.

Tyle teoria, ale jako społeczeństwo wraz z dominacją kapitalizmu również uznaliśmy, że cena na wolnym rynku jest subiektywna i zależy od popytu i podaży. Mało kto dziś dyskutuje nad tym, czy dany piłkarz jest wart 100 mln, czy nie. Ktoś tyle chciał zapłacić, więc taka jest cena. Dzisiaj nikogo nie rusza to, że są samochody sprzedawane za miliony, czy torebki za setki tysięcy. Ktoś chciał tyle zapłacić, więc tyle jest to warte.

Powstaje pytanie, dlaczego jako społeczeństwo zgadzamy się z mechanizmem wolnorynkowym. Niekoniecznie wynika to z tego, że ludzie wiedzą, iż teoria wartości obiektywnej została obalona pod koniec XIX wieku. Są dwa najważniejsze intuicyjne powody, dlaczego akceptujemy wolny rynek i subiektywną cenę.

Po pierwsze, na wolnym rynku transakcje są dobrowolne. Nikt nikogo nie zmusza do kupienia torebki za kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Po drugie, w wyniku transakcji obie strony na tym korzystają. Firma zarabia na torebce za kilkadziesiąt tysięcy, a osoba kupująca najwidoczniej uważa, że dana torebka jest warta tych pieniędzy. Gdyby obie strony nie korzystały na wymianie, to nie doszłoby do transakcji.

Mechanizm wolnorynkowy jest powszechnie akceptowany, ale niekoniecznie, jeśli chodzi o ceny mieszkań, których wzrost generuje oburzenie. Dlaczego?

Cena sprawiedliwa

Istnieją trzy główne powody, dla których ludzie nie akceptują mechanizmu wolnorynkowego, gdzie cena jest subiektywna. Pierwszym z nich jest koncepcja ceny sprawiedliwej. To idea przedstawiona ponad 2 tysiące lat temu przez Arystotelesa. W przeciwieństwie do wielu skomplikowanych teorii filozoficznych jest to koncepcja intuicyjna, którą wszyscy się kierujemy. Cena sprawiedliwa zawiera w sobie cenę wytworzenia dobra/usługi plus umiarkowany zysk dla sprzedawczyni. Intuicyjne, prawda?

Najłatwiej zauważyć zderzenie myślenia wolnorynkowego z ceną sprawiedliwą na przykładzie cen jedzenia. Posłużmy się przykładem drogiej cukierni, która sprzedaje jagodziankę za 30 zł (nie jest to eksperyment myślowy filozoficzny, a rzeczywistość: cukiernia Gigi we Wrocławiu). Wiele osób krytykuje tak wysoką cenę kierując się intuicyjnie ceną sprawiedliwą. Krytykujący będą argumentować, że jest to zdzierstwo, ponieważ koszt wyprodukowania jagodzianki nie uzasadnia tak wysokiej ceny. Osoby broniące tej ceny podkreślą, że nie jest to wyzysk, ponieważ w jagodziance jest bardzo dużo nadzienia, które jest drogie. Dodatkowo trzeba zapłacić czynsz i pensje pracowniczkom.

Osoby kierujące się ceną sprawiedliwą twierdzą, że to wyzysk, ponieważ cena ryby i frytek jest zawyżona w stosunku do kosztów.

Powyższe dyskusje to wyjątki. W większości przypadków nie mamy problemu z zaakceptowaniem mechanizmu rynkowego i różnicy w cenach. Akceptujemy, że więcej zapłacimy za ziemniaki w ekskluzywnej restauracji niż w barze mlecznym. Rozumiemy, że oprócz kosztów na wartość danej dobra/usługi ma wpływ szereg czynników niematerialnych. Poza tym, nawet jeżeli myślenie o cenie sprawiedliwej jest intuicyjne, to w większości przypadków się nie uruchamia – z prostej przyczyny. Nie wiemy, jakie są koszty wytworzenia dóbr, np. koszty produkcji telefonu. Dlatego akceptujemy, że cena jest subiektywna. Jedyne co możemy zrobić, to porównywać ceny z innymi telefonami. Natomiast kiedy produkty są różnorodne, ciężko o porównanie cen.

Do tej pory pisałem o telefonach i jedzeniu. A jak cena sprawiedliwa ma się do ceny mieszkań? Mieszkanie jest tutaj bliższe jagodziance niż telefonowi, ponieważ wiemy, ile mieszkanie „powinno” kosztować. Jasne, na cenę składa się kilka składników jak wielkość czy lokalizacja, ale mieszkania to dobra homogeniczne (jednorodne) i łatwo porównać ich cenę z innymi mieszkaniami. W dodatku jest to dobro, które nie zmienia swoich właściwości wraz z czasem. Dlatego w przeciwieństwie do telefonów, których nowe modele są ciągle wprowadzane, łatwo sprawdzić, ile mieszkanie kosztowało rok temu, a ile kosztuje dzisiaj.

Jeżeli widzimy, że w ciągu dwóch lat ceny mieszkań wzrosły o 50 proc., to zadajemy sobie pytanie, skąd się bierze ten wzrost? Jeżeli widzimy, że ceny rosną zdecydowanie szybciej niż inflacja, to uznajemy, że ceny wzrosły za dużo, czyli że jest to niesprawiedliwe. I ten argument słyszymy. Inwestorzy/landlordzi [„właściciele ziemscy – red.] są oskarżani o wyzysk/chciwość, bo chcą więcej za mieszkania, niż te mieszkania są warte.

Jednak mieszkania nie są jak jagodzianki. Wiele osób uważa, że 30 zł to za dużo, ale nikt nie pikietuje pod cukiernią Gigi we Wrocławiu. Jeżeli uważamy, że cena jagodzianki jest za wysoka, to po prostu jej tam nie kupimy. Z mieszkaniem sytuacja jest inna, ponieważ jest ono dobrem podstawowym.

Mieszkanie prawem, a nie towarem

Dobra podstawowe są drugim powodem po cenie sprawiedliwej, który sprawia, że kwestionujemy myślenie wolnorynkowe. Żeby zrozumieć dlaczego, posłużę się przykładem, o którym dyskutuję ze studentkami podczas zajęć etyki. W USA ma miejsce huragan. Zniszczenia są ogromne, a ludzie nie mają dostępu do wody pitnej. Obrotni przedsiębiorcy z okolicznych miasteczek przyjeżdżają z wodą butelkowaną, którą sprzedają po 30 zł za półlitrową butelkę. Czy uważasz, że to sprawiedliwe?

Zdecydowana większość studentów i studentek odpowiada, że jest to niesprawiedliwe. Podejrzewam, że większość z Państwa również podziela ten pogląd, uważając takie zachowanie za absolutnie niemoralne. Natomiast według myślenia wolnorynkowego obrotni sprzedawcy zachowują się właściwie. Jest ogromny popyt na wodę, dlatego cena jest bardzo wysoka. Dlaczego w przypadku jagodzianki za 30zł większość z nas nie czuje takiego moralnego wzburzenia jak przy wodzie? Ponieważ woda jest dobrem podstawowym. Jagodzianki za 30zł nie musimy kupić, natomiast wodę tak, bo jest ona niezbędna do przeżycia.

W przypadku dóbr podstawowych nie uznajemy mechanizmu rynkowego za właściwy. Uważamy, że 30 zł za butelkę wody jest czymś absolutnie niemoralnym, ponieważ jest to żerowanie na tragedii ludzkiej.

Mieszkanie to dobro podstawowe, bo musimy mieć gdzie spać. Z takiego spojrzenia bierze się pogląd, że „mieszkanie jest prawem, a nie towarem”. Stąd z kolei bierze się oburzenie na wzrost cen mieszkań u osób, które tego podstawowego dobra nie mają zapewnionego. Wzrost cen najmu czy rat kredytowych powoduje poczucie zagrożenia egzystencjalnego, które jest na samym dole piramidy potrzeb Maslowa.

A co, jeżeli będę miała wypadek/chorobę i nie będę miała z czego zapłacić? Dlatego w przypadku mieszkań, które są dobrami podstawowymi, ludzie będą kwestionować mechanizm wolnorynkowy jako najlepszy sposób alokacji dóbr (przepraszam, że mówię ekonomią).

Moralna różnica

Trzecim powodem, dla którego kwestionujemy mechanizm rynkowy, jest podważanie zasługi osób, które zarobiły na wolnym rynku. Zanim przejdę do wytłumaczenia, dlaczego wiele z nas uważa, że landlordzi nie zasługują na ogromne zyski, chciałbym wyjaśnić, dlaczego większość osób uważa, że nierówności dochodowe są sprawiedliwe w kapitalizmie.

Uzasadnienie, które stosują, pochodzi z teorii libertariańskiej. Według libertarian, Lewandowski/Świątek zasługują na ogromne zarobki, ponieważ uczciwie zdobyli je na wolnym rynku. Ogromne zarobki są sprawiedliwe, ponieważ zostały osiągnięte w wyniku dobrowolnych decyzji konsumentów. Nikt nie przymuszał ludzi do płacenia za oglądanie Lewandowskiego/Świątek czy do zakupu napojów z ich podobiznami. Według tej samej logiki miliardy Jeffa Bezosa są sprawiedliwe zdobyte, bo ludzie dobrowolnie korzystają z Amazona.

Natomiast sama teoria libertarian jest neutralna. Nie ma znaczenia, skąd mamy pieniądze, dopóki nie naruszamy prawa. Nasze bogactwo może być wynikiem szczęścia i wygranej na loterii, albo wygrania na loterii rodzicielskiej, gdzie wylosują się nam bogaci rodzice.

Dla większości osób jednak taka neutralna teoria jest niewystarczająca moralnie.

Dlatego w dzisiejszym kapitalizmie wyższe zarobki są obudowane argumentem merytokracji, zgodnie z którym zasługujemy moralnie na to, co mamy, bo na to zapracowaliśmy. Dlatego tak często ludzie odnoszący sukces podkreślają, że na to ciężko zapracowali.

Nie będę się pastwił nad 16 godzinami pracy prof, Marcina Matczaka, dlatego wrócę do przykładu Świątek/Lewandowskiego. Ich duże zarobki są moralnie uzasadnione, ponieważ są wynikiem ciężkiej pracy i wielu godzin poświęceń.

Dodatkowym argumentem uzasadniającym nierówności jest koncepcja niewidzialnej ręki rynku, zaproponowana przez twórcę ekonomii Adama Smitha. Mówi ona o tym, że egoistyczne interesy przedsiębiorców doprowadzają do dobrobytu społeczeństwa. Jeff Bezos zarabia na Amazonie, ale dzięki temu my jako społeczeństwo możemy kupować taniej produkty, ludzie mają prace i PKB rośnie. Lewandowski i Świątek zarabiają miliony, ale ich oglądanie przynosi przyjemność milionom fanów (jeżeli strzelają/wygrywają).

Wyżej wymienione argumenty to nie suche teorie, a intuicyjne myślenie, którym większość z nas się kieruje. Można dyskutować nad rozmiarem nierówności (które są ogromne), ale nikt nie proponuje, żeby wszyscy zarabiali tyle samo.

Skoro większość osób akceptuje fakt, że w systemie kapitalistycznym niektórzy zarabiają więcej, dlaczego zarobki landlordów i inwestorów mieszkaniowych wywołują kontrowersje? Oczywiście niektórzy powiedzą, że landlordzi zasługują na swoje zarobki, bo są bardziej obrotni. A nawet jeżeli ktoś dostał mieszkanie po dziadkach, to nikogo nie okradł, więc jest to sprawiedliwe.

Jednak dla większości osób jest różnica pomiędzy ludźmi zarabiającymi na mieszkaniach a Lewandowskim/Świątek/Bezosem. Dlaczego? Po pierwsze landlordzi/inwestorzy nie wykonują ciężkiej pracy, a zarabiają na kapitale. Z tej perspektywy landlord jest jak syn, który odziedziczył pieniądze od rodziców. W moralnej ocenie taka osoba mniej zasługuje na te pieniądze od osoby, która stworzyła firmę od zera.

Po drugie, ludzie uważają, że landlordzi/inwestorzy nie przynoszą korzyści społeczeństwu, bo są pośrednikami, a nie twórczyniami nowej wartości. Zarabiają na wynajmie/sprzedaży mieszkania, które już istnieje. Kwestionowanie wysokości zarobków w przypadku mieszkań dotyczy kwestii zarabiania na spekulacji.

Wróćmy na koniec do naszego milionera Rafała Zaorskiego, który zarabia na podziale mieszkania na tysiące części. Oburzenie ludzi wynika po pierwsze z tego, że jest to zarabianie na spekulacji, a nie pracy; po drugie przynosi to korzyści spekulantom, a nie społeczeństwu [transakcję Rafała Zaorskiego zablokowała wspólnota, zarządzająca budynkiem Złota 44 – red.].

Podsumowanie

Tak jak pisałem na początku, nie będę dostarczał wskazówek, jak rozwiązać problem wzrostu cen mieszkań. W przypadku dóbr takich jak mieszkania widzimy, że etyka i ekonomia są nierozerwalnie połączone, a ludzie oceniają wolny rynek poprzez pryzmat moralny. Dlatego sam wolny rynek może okazać się niewystarczający. Czy politycy i polityczki mają lepsze rozwiązanie niż wolny rynek? Nie wiem; ale na pewno będą wywoływane do tablicy, aby rozwiązać problem wzrostu cen mieszkań.

„NIEDZIELA CIĘ ZASKOCZY” to cykl OKO.press na najspokojniejszy dzień tygodnia. Chcemy zaoferować naszym Czytelniczkom i Czytelnikom „pożywienie dla myśli” – analizy, wywiady, reportaże i multimedia, które pokazują znane tematy z innej strony, wytrącają nasze myślenie z utartych ścieżek, niepokoją, zaskakują właśnie.