Czym różni się mieszkanie od jogurtu? Przewodnik dla ministra Budy

Siedem na dziesięć – tak sytuację na rynku nieruchomości ocenia minister rozwoju i infrastruktury Waldemar Buda w najnowszym wywiadzie dla „Dziennika Gazety Prawnej".

Odważnie, biorąc pod uwagę, że po niemal ośmiu nieudolnych latach regulacji mieszkalnictwa, PiS wprowadził kolejny program dopłat do kredytów.

Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że w lipcu 2023 o kredyt hipoteczny pytało aż 43 tys. Polek i Polaków. Nawet 60 proc. z nich może być potencjalnymi uczestnikami programu „Pierwsze mieszkanie".

W lipcu bezpośrednio do banków trafiło w sumie 18 tys. zapytań o tani kredyt 2 proc. Sprzedaż mieszkań, w porównaniu z czerwcem, wzrosła dwukrotnie.

Presja jest tak duża, że na rynek sprzedaży trafiają patologie rynku najmu: np. konkursy na kupującego. W kolejce po mieszkania ustawiają się bowiem nie tylko ci, którzy kwalifikują się do rządowego programu, ale także wszyscy, którzy stwierdzili, że taniej już nie będzie. Chodzi o gotówkowe zakupy inwestycyjne, a także odłożone decyzje o zaciągnięciu kredytu.

I to wszystko dzieje się przy sztywnej podaży: deweloperzy nie są w stanie wprowadzić na rynek większej ilości mieszkań, a alternatywy w zasadzie nie ma.

Gorączka na rynku nieruchomości

Efekt? Od stycznia ceny mieszkań na portalu Tabelaofert.pl wzrosły: o 18,8 proc. w Gdańsku, o 17,8 proc. w Krakowie, 14,7 proc. w stolicy.

Analiza cen ofertowych Expandera pokazuje, że tylko w ciągu miesiąca, od czerwca do lipca 2023, czyli po wprowadzeniu przez rząd nisko oprocentowanych kredytów, metr kwadratowy zdrożał np. w Katowicach (8 proc.), Częstochowie (5 proc.), Sosnowcu (5 proc.), Warszawie (3 proc.).

Choć były też miasta, w których odnotowano spadki, np. w Gdańsku, gdzie rynek wydaje się nie być tak rozgrzany, jak w reszcie kraju.

Także sami deweloperzy przyznają, że planują korektę ofertową. Oficjalnie nie chodzi wcale o boom popytowy i chęć odbicia strat po tym, jak rynek wszedł w stan zamrożenia (po podwyższeniu stóp procentowych i wprowadzeniu rygorystycznej polityki kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF)).

Powodem podnoszenia cen ma być inflacja (wzrost cent materiałów budowlanych) i wyższe koszty pracy. Szacuje się, że po wybuchu pełnoskalowej wojny z Polski do Ukrainy wyjechało 100 tys. ukraińskich pracowników budowlanych.

Tyle że wzrost cen materiałów w skali roku nie przekracza 2,5 proc., a wynagrodzenia w sektorze rosły, ale w 2022 roku i to średnio o 10 proc.

Przed takim scenariuszem ostrzegali eksperci, także Ministerstwo Finansów, czy NBP.

MF obawiało się szczególnie o wzrost średnich cen mieszkań na rynku wtórnym. Obie instytucje zwracały uwagę na sztywną podaż, co automatycznie podnosi stawki na rynku.

NBP pisało wprost: „Wprowadzenie programu oddziaływałoby w kierunku wzrostu cen mieszkań, przyczyniając się do poprawy sytuacji finansowej deweloperów, a także podmiotów gospodarczych, które są obecnie właścicielami wielu mieszkań, w tym osób zamożnych”.

Mechanizm dopłat do kredytów badało też OECD.

„Państwa skłonne są dokładać się do wkładu własnego kredytobiorców, do oprocentowania kredytów i gwarantować ulgi podatkowe, w nadziei na ten sam rezultat – więcej mieszkań po niższych cenach.

OECD wykazało jednak, że efekt jest odwrotny. Przesunięcie wydatków publicznych z budownictwa na różnego rodzaju dopłaty powoduje, że liczba budowanych mieszkań pozostaje taka sama, natomiast ich cena rośnie” – mówił Grzegorz Gajda, ekspert Europejskiego Banku Inwestycyjnego w wywiadzie dla Kultury Liberalnej.

Czym różni się mieszkanie od jogurtu?

Minister Buda uparcie przekonuje, że rządowe dopłaty do kredytów nie mają żadnego wpływu na wzrost cen. „Ceny nieruchomości drożeją od 1991 roku, z krótką przerwą” – wyjaśnia w wywiadzie dla DGP. „To wynika z braku równowagi między podażą a popytem".

Gdy już wydaje się, że minister wchodzi na właściwe tory, dodaje:

I chwilę dalej – znów absolutnie wbrew logice – przekonuje, że w mieszkalnictwie bezgranicznie ufa rozwiązaniom rynkowym.

Porównanie mieszkania do jogurtu to piętrowe nieporozumienie.

Po pierwsze, mieszkanie nie funkcjonuje jak typowy towar. Podaż jest ograniczona z definicji, bo nie można budować w nieskończoność. W ten sposób staje się ono towarem luksusowym, którego nie można zakupić w ramach jednej pensji.

Po drugie, mieszkanie – inaczej niż jogurt – jest potrzebą każdego obywatela. To towar podstawowy, bez którego trudno wyobrazić sobie funkcjonowanie w społeczeństwie.

Jak tłumaczyła w OKO.press dr Agata Twardoch, „To paradoksalnie sprawia, że wartość inwestycyjna mieszkań jest tak wysoka – rynek ma pewność, że mieszkanie nigdy nie wyjdzie z mody. Nie spadnie na nie popyt, jak może stać się z innymi dobrami inwestycyjnymi, np. ze złotem, czy dziełami sztuki”.

Tym bardziej państwo nie powinno oddawać całej odpowiedzialności za rynek w prywatne ręce. Wskazuje na to zresztą art. 75 Konstytucji.

Deweloper pomoże?

Minister zdaje sobie sprawę z deficytu mieszkań. Szacuje go – blisko naszych wyliczeń – na 1,5 mln. Uważa, że wynika to z nastawienia Polek i Polaków do form własności.

„Wiele osób chce posiadać mieszkanie na własność – inaczej niż w Europie Zachodniej, gdzie udział wynajmu jest o wiele większy” – tłumaczy minister. I dodaje, że to dobrze, bo własne mieszkanie to szansa na rozwój, a także forma inwestycji.

A przecież to państwo, które najpierw wyprzedało za bezcen wiele nieruchomości gminnych, a potem abdykowało z rozwoju mieszkalnictwa pod tani najem, ukierunkowało Polki i Polaków na myślenie o własności.

W dużym mieście alternatywą dla kredytu mieszkaniowego jest prywatny, drogi najem. W mniejszych ośrodkach rynek najmu nawet nie jest specjalnie rozwinięty, choć to częściej tam znajdziemy jakąkolwiek ofertę gminy (np. mieszkania z regulowanym czynszem lub klasyczne lokale komunalne/socjalne).

Dopóki inwestycje mieszkaniowe w Polsce będą podejmowane tylko dla zysku, dopóty na rynku mieszkaniowym nic się nie zmieni.

Cykl „SOBOTA PRAWDĘ CI POWIE” to propozycja OKO.press na pierwszy dzień weekendu. Znajdziecie tu fact-checkingi (z OKO-wym fałszometrem) zarówno z polityki polskiej, jak i ze świata, bo nie tylko u nas politycy i polityczki kłamią, kręcą, konfabulują. Cofniemy się też w przeszłość, bo kłamstwo towarzyszyło całym dziejom. Rozbrajamy mity i popularne złudzenia krążące po sieci i ludzkich umysłach. I piszemy o błędach poznawczych, które sprawiają, że jesteśmy bezbronni wobec kłamstw. Tylko czy naprawdę jesteśmy? Nad tym też się zastanowimy.