PiS obiecywał tysiące mieszkań - nie wyszło. Emilewicz ma nowy pomysł, sprawdzamy, czy sensowny

„Chcemy dać lokatorom możliwość wyboru między stabilnym najmem, bez wiązania się z bankiem wieloletnim kredytem, a zakupem mieszkania na własność” – powiedziała dla PAP wicepremier, minister rozwoju Jadwiga Emilewicz.

We wtorek 8 września zaprezentowała przygotowane w ministerstwie rozwoju zmiany w ustawach mieszkaniowych i nowelizację prawa budowlanego.

„Zmiany są duże, ale w ramach obowiązującego paradygmatu. Nie jest to rewolucja” – komentuje dla OKO.press dr Agata Twardoch, architektka i urbanistka związana z Wydziałem Architektury Politechniki Śląskiej, członkini Towarzystwa Urbanistów Polskich.

„Cały czas podstawą jest myślenie, że najważniejsza jest własność. Natomiast zmiany rozpoczęły się już wcześniej. Ten rząd zmienił system dopłat do kredytów, z jakim mieliśmy do czynienia przez wiele lat, na różne formy wsparcia najmu. Na razie większość tych rozwiązań działa przede wszystkim na papierze, ale teraz jest szansa na pójście krok dalej” - mówi Twardoch.

Powrót do budownictwa społecznego?

Problemy z dostępnością mieszkań w Polsce nie są niczym nowym. Niczym nowym nie są też problemy ze skutecznym, wieloletnim państwowym programem, który zwiększyłby dostępność mieszkań w Polsce. Jednocześnie mamy nacisk na własność – sektor społeczny i budownictwo mieszkań na wynajem właściwie nie istnieją.

Czy nowe ustawy mieszkaniowe jakoś zmienią ten stan? Co rząd PiS proponuje tym razem?

Na pierwszy rzut oka pomysły są daleko idące, a część nowych przepisów odpowiada na problemy związane z kryzysem. W ustawach mamy m.in:

• Przekształcenie Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe;
• Dopłaty do czynszów w programie Mieszkanie na Start;
• Wsparcie rozwoju mieszkalnictwa czynszowego przez Krajowy Zasób Nieruchomości;
• 1,5 mld złotych dla gmin, które ucierpiały finansowo z powodu kryzysu.

Dr Twardoch: „Główna zmiana, jaką widzę, to wsparcie nowych jednostek, zaangażowanych w rozwój mieszkalnictwa – obecnie liczą się głównie Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jednostki samorządu i deweloperzy. Jest też PFR Nieruchomości, ale jego wkład jest minimalny. TBS zostają, ale zmieniają się w Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Kiedyś TBS były wspierane przez Bank Gospodarstwa Krajowego poprzez fundusz, który udzielał niskooprocentowanych kredytów. Teraz mamy do tego systemu wrócić.

Do tego ma dojść wsparcie dla spółdzielni mieszkaniowych, organizacji pozarządowych, kooperatyw, społecznych agencji najmu. Mają też pojawić się możliwości dla pracodawców – co oznacza próbę powrotu do mieszkań pracowniczych. Mamy więc pięciu nowych graczy, co uważam za cenne”.

1,5 mld? Za mało

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe mają dawać możliwość dojścia do własności wynajmowanego mieszkania. Konieczny będzie wkład własny w jego budowę – 20 proc. lub 25 proc. w dużych miastach. Jeżeli rezygnuje się z własności, to wkład może być mniejszy.

1,5 mld złotych na inwestycje mieszkaniowe ma dostarczyć Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa. Wysokość wsparcia to 10 proc. planowanej inwestycji, a w przypadku nowych projektów – maksymalnie 3 mln złotych.

Kwotę 1,5 mld złotych dla samorządów skrytykował w wywiadzie dla „Dziennika Gazety Prawnej” wiceprezydent Krakowa Bogusław Kośmider: „Biorąc pod uwagę skalę kraju, to o wiele za mało. Wystarczy raptem na 7‒10 tys. mieszkań. Dla porównania – w samym tylko Krakowie oddajemy w tym roku ponad 500 lokali”

Powrót Mieszkania Plus

Nie ma wątpliwości, że w Polsce wciąż brakuje mieszkań, przez co rynek proponuje często drogie rozwiązania. A młodych nie stać na własne mieszkanie lub nawet wynajem.

Pisaliśmy niedawno, że zakup 50 metrów kwadratowych w dużym mieście jest najtrudniejszy od 2013 roku – dziś potrzeba na to aż 108 średnich pensji.

Kluczowy program PiS – Mieszkanie Plus – okazał się wielką klapą. Rząd PiS się jednak nie poddaje. 3 września w Rzeszowie Jadwiga Emilewicz inaugurowała nową odsłonę programu. W stolicy Podkarpacia w ciągu dwóch lat ma w jego ramach powstać 850 mieszkań. To kropla w morzu, bo PiS obiecywał 100 tys. nowych mieszkań rocznie. Tymczasem dziś na stronie projektu możemy przeczytać, że w czerwcu 2020, czyli 3 lata i 8 miesięcy od startu, wybudowano 909 mieszkań. Według wicepremier Emilewicz dzięki nowym przepisom, program ma przyspieszyć.

Ile brakuje mieszkań? 2-3 mln?

Prezentując pakiet ustaw, wicepremier Emilewicz mówiła, że w latach 2015-2019 „znacząco wzrosła – o 40,7 proc. – liczba mieszkań oddawanych do użytkowania”. I ma tutaj rację – to liczby wzięte prosto z opracowania GUS na temat mieszkalnictwa. W 2015 roku było to 147 tys., w 2019 – 207 tys. Ale ten wzrost to zasługa rynku, a nie programu PiS. Dobra sytuacja gospodarcza powoduje, że inwestorzy budują więcej mieszkań. Mieliśmy też do czynienia z dużym spadkiem po kryzysie finansowym w 2008 roku. W latach 2008-2009 powstawało 160-165 tys. mieszkań. W kolejnych dwóch latach – o 30 tys. mniej. Do poziomu sprzed kryzysu wróciliśmy dopiero w 2016 roku.

W 2018 roku mieliśmy w Polsce 380 mieszkań na 1000 osób. Średnia europejska to 435. Aby osiągnąć taki poziom, musielibyśmy mieć 16 mln 730 tys. mieszkań. Czyli ponad dwa miliony więcej niż teraz.

Ale w Polsce mamy też kilkaset tysięcy lokali (według innych szacunków – nawet milion), które są zniszczone do tego stopnia, że jedynym rozwiązaniem będzie rozbiórka i wybudowanie nowych mieszkań. Dlatego potrzebne może być nawet do 3 milionów nowych mieszkań.

...czy raczej milion?

Z tymi szacunkami nie zgadza się jednak dr Twardoch:

„Mówienie, że brakuje nam 2-3 milionów mieszkań jest moim zdaniem szkodliwe dla polityki mieszkaniowej” – mówi nam ekspertka.

I dodaje:„Przez to polityka skupia się tylko na tym, żeby nowe mieszkania budować. A my nie mamy statystycznego deficytu mieszkań w Polsce. Mieszkań jest więcej niż gospodarstw domowych. Polska jest wyludniającym się krajem, a mieszkań brakuje punktowo. Brakuje ich w Warszawie, w innych dużych miastach. Wykonałam własne obliczenia, opierając się m.in. na badaniach dra Radosława Cyrana z Uniwersytetu Śląskiego. Wynika, z nich, że faktyczny deficyt mieszkaniowy w Polsce to coś między 800 tys. a milionem mieszkań.

Jeżeli w polityce mieszkaniowej skupimy się na liczbach mieszkań, których brakuje, to prowadzi do budowania mieszkań głupio. Czyli w niekorzystnych miejscach, bez żadnej infrastruktury. Za kilkanaście lat okaże się, że te mieszkania są obciążeniem i nikt nie chce tam mieszkać. Polska się wyludnia i być może z punktu widzenia Warszawy to mało widoczne, ale już na Górnym Śląsku to się rzuca w oczy. Dlatego trzeba myśleć kompleksowo i zastanawiać się co robić, żeby mieszkania powstawały tam, gdzie ich potrzebujemy. I co robić, żeby ludzie mogli korzystać z tych mieszkań, które powstały tam, gdzie ich nie potrzebujemy - czyli jak wzmacniać potencjał miast, które się wyludniają tak, żeby się nie wyludniały”.

Program za programem

Mieszkanie Plus to porażka, ale wcześniejsze programy wpierające zakup mieszkań też miały swoje problemy. W dużej mierze polegały na dopłacie do kredytów. „Rodzina na swoim” to 8 lat dopłaty do rat kredytu dla małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Niestety po upływie 8 lat rata wzrasta nawet o 33 proc. Program działał w latach 2007-

2012.

Jego kontynuacją było „Mieszkanie dla Młodych”. W latach 2014-2018 zaakceptowano w jego ramach ponad 110 tys. wniosków na dopłatę do wkładu własnego. W 2018 roku program zarzucono. Rząd w zamian zaproponował Mieszkanie Plus.

Tymczasem na razie banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Coraz więcej wymaga np. 20 procent wkładu własnego, a to zapora nie do pokonania dla wielu pracowników, których pensje nie pozwalają na odłożenie tak dużej kwoty.

W tej sytuacji nacisk na wsparcie wynajmu byłoby niezłym rozwiązaniem. Co w tej kwestii proponuje ministerstwo rozwoju?

Dr Twardoch: „Ma być rozszerzany zasób mieszkań komunalnych, między innymi przez nowe narzędzie – samorząd ma być najemcą mieszkania na rynku dla osób, które są w etapie przejściowym pomiędzy mieszkaniem komunalnym a wolnorynkowym. Gmina wynajmuje mieszkanie i jest gwarantem, że czynsz będzie płacony, ale spłaca go sam lokator, który dostaje dopłatę z systemu Mieszkanie na Start i dodatek mieszkaniowy. Gmina nie ponosi dodatkowych kosztów, ale w razie czego zabezpiecza prawo do mieszkania. W zamyśle jest to też sposób na wyjście z zasobu komunalnego, który dzięki temu otworzy się dla innych osób. Tutaj widzę najsilniejsze rozwiązanie preferujące najem, a nie własność”.

Polskie mieszkalnictwo daleko w tyle

Ekspertka ocenia też, że w nowych ustawach brakuje nowoczesnego myślenia i nacisku na politykę przestrzenną. A to jeden z powodów, dla których mieszkania powstają nie tam, gdzie powinny.

„Samorządom brakuje wielu rozwiązań. Nie mają żadnej możliwości, żeby wywłaszczyć grunty, czy wpłynąć na inwestorów, którzy trzymają pustostany. Nie ma narzędzi, które zmusiłyby inwestorów do jakiejś społecznej kontrybucji, np. oddania części mieszkań w najem społeczny.

To są rozwiązania stosowane w całej Europie, u nas nadal ich brakuje. Mamy pewne przebłyski w rozmowach i konsultacjach, ale nasze myślenie o własności tylko jako o prawie, bez obowiązków, blokuje zmiany. Jest coraz więcej ludzi otwartych na rozmowę o nowoczesnych rozwiązaniach, ale to wciąż nie ma odzwierciedlenia w prawie” – podsumowuje.