Jest drogo, ale za to mieszka się fatalnie. Fuszerka Mieszkania+ porażką rządu

Według rządowych zapowiedzi miały być niskie czynsze, dobre warunki i proste zasady dojścia do własności. Po zaledwie kilku miesiącach od wprowadzenia się do swoich mieszkań beneficjenci programu płacą stawki zbliżone do rynkowych i borykają się z licznymi usterkami. Obawiają się też, że nie doczekają własności mieszkań, w które zainwestowali tysiące złotych.

Mieszkanie+ bez rewolucji

Tak wygląda rzeczywistość Mieszkania+ oczami mieszkanek bloków wybudowanych w ramach rządowego programu na krakowskich Klinach. To osiedle oddalone od Rynku Głównego o ponad 10 km, niedaleko autostradowej obwodnicy miasta. Nie da się mieszkać bardziej na obrzeżach.

W blokach wybudowanych na 18-hektarowej działce według pierwotnych planów do 2022 roku miało znaleźć mieszkanie nawet 10 tys. osób. Rzeczywistość zweryfikowała te plany, a ostatecznie przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej powstało 481 mieszkań.

Co obiecywał rząd?

Plan ministra infrastruktury Andrzeja Adamczyka i byłej szefowej rządu Beaty Szydło mówił o tanim wynajmie (czynsz na poziomie 10-20 złotych za metr kwadratowy) i możliwości dojścia do własności mieszkania dla osób, które zdecydują się na zwiększenie czynszu wraz z podpisaniem nowej umowy po dwóch latach od zamieszkania. Takich lokali miało powstać 100 tysięcy w całym kraju.

”W Polsce deficyt mieszkań jest problemem nierozwiązywalnym. Zwłaszcza dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej” - mówił Andrzej Adamczyk. - „Około 40 proc. Polaków nie ma zdolności kredytowej, nie może kupić mieszkania i nie może wynająć mieszkania na wolnym rynku”.

Po czasie wiadomo, że Mieszkanie+ nie przyniosło oczekiwanej rewolucji. W zeszłym roku rozwój flagowego rządowego programu mieszkaniowego podsumowała Najwyższa Izba Kontroli. "Rząd deklarował, że do końca 2019 roku wybuduje 100 tysięcy mieszkań – jednak do użytku oddano nieco ponad 15 tys. mieszkań, a 20,5 tys. było w budowie (stan na koniec października 2021 r.)" - zwracali uwagę kontrolerzy NIK.

Ta liczba nie robi wrażenia w porównaniu z danymi dotyczącymi mieszkań budowanych przez samorządy. Z informacji udostępnionych przez ministerstwo rozwoju wynika, że w 2022 gminy z udziałem sektora prywatnego zbudowały 19 tys. mieszkań. Kolejnych 31,5 tys. znajdowało się w budowie.

Tempo budowy mieszkań+ zależało między innymi od niewielkich postępów w przejmowaniu gruntów pod nowe bloki. Te trafiają do Krajowego Zasobu Nieruchomości - instytucji, którą według NIK paraliżowała biurokracja i często zmieniające się prawo. Z kolei w mieszkaniach, które powstały na przejętych działkach, mieszka się drogo i w kiepskich warunkach - twierdzą najemcy.

Własne M dla średniaka

„To miał być program dla osób średnio zarabiających, które nie kwalifikują się do różnych form pomocy, na przykład otrzymania mieszkania komunalnego, a jednocześnie bez zdolności kredytowej” - mówi w rozmowie z nami pani Aleksandra, mieszkanka jednego z bloków na krakowskim osiedlu wybudowanych w ramach Mieszkania+.

Nabór do programu został przerzucony na miasto. W pierwszej kolejności mieszkanie miały dostawać osoby najbardziej potrzebujące, choć bez szans na lokal socjalny. Liczyły się jednak również inne argumenty - punkty były przyznawane między innymi za studia ukończone w Krakowie.

Największą zachętą dla wnioskujących do Mieszkania+ była jednak obietnica możliwości dojścia do własności mieszkania.

”Do decyzji o przystąpieniu do tego programu zachęciła nas i możliwość dojścia do własności i najem instytucjonalny, nie od prywatnego właściciela, który niemal z dnia na dzień mógłby wypowiedzieć nam umowę. To daje pewność w życiu” - mówi nam pani Aleksandra.

Najem "instytucjonalny" miał różnić się od tego "rynkowego" również ceną. - „Wiedzieliśmy, że przez dwa lata będziemy korzystać z mieszkań na takich zasadach najmu, a po dwóch latach zostanie nam zaproponowana umowa dojścia do własności po określonym czasie płacenia podwyższonego czynszu”.

Opóźnienie za opóźnieniem

Krakowski magistrat zaczął przyjmować wnioski w czerwcu 2021, do grudnia lokale w nowych blokach miały być już zamieszkałe. Ten plan posypał się przez pierwszą z usterek: kanalizacja deszczowa jednego z budynków nie wytrzymała napływu wody z okolicznych zabudowań. Mieszkańcy dostali informację, że sprawa przeciągnie się do wiosny 2022.

„Czekaliśmy grzecznie - stwierdziliśmy, że lepiej, by zrobili to przed naszym wprowadzeniem się do bloków. Pod koniec lutego pojawiła się informacja, że na drugi etap naboru, z dodatkową weryfikacją i oglądaniem mieszkań, będziemy czekać jeszcze dłużej, bo jest wojna, a mieszkania trzeba będzie udostępnić uchodźcom z Ukrainy” - wspomina druga z mieszkanek osiedla na Klinach, pani Magdalena. Uchodźcy wprowadzili się w lecie, a musieli się wyprowadzić do końca września.

”Nasz drugi etap rozpoczynał się na początku sierpnia. Wtedy zaczęliśmy oglądać mieszkania - chociaż nie każdy mógł je zobaczyć. Jeśli nadal mieszkali tam uchodźcy, to były one niedostępne. Każdy potencjalny najemca musiał też wpłacić kaucję równą 3- lub 6-miesięcznemu czynszowi. Ci, którzy wybrali tę drugą opcję, byli mniej skrupulatnie sprawdzani pod względem zdolności czynszowej” - wyjaśnia mieszkanka wybudowanych przez państwo mieszkań.

Nie chcesz - nie podpisuj. Mamy chętnych na twoje miejsce

Wielu z mieszkańców, zamiast w zimie 2021, zaczęło urządzać się w lokalach późną jesienią 2022 roku. Trzeba było je wykończyć i wyposażyć - brakowało w nich między innymi mebli i sprzętów AGD. Wcześniej mieszkańcy podpisywali umowy - na razie jedynie na wynajem. W dokumentach nie ma słowa o ewentualnym dojściu do własności.

”Umowy dostaliśmy zaledwie kilka dni przed ich podpisaniem. Zostaliśmy postawieni w trudnej sytuacji - od PFR dostaliśmy informację, że jeśli nie zgodzimy się na przedstawione warunki, to na nasze miejsce czeka mnóstwo ludzi. Nie było możliwości negocjacji umowy, dopisania do niej czegoś. Nie zgadzasz się - nie podpisuj, usłyszeliśmy kilkukrotnie” - opowiada pani Aleksandra. Po kilkunastu miesiącach wnioskujący o mieszkanie byli więc pod presją, by przystać na warunki postawione przez PFR.

Negocjować nie można było na przykład stawki czynszu. Ta, zamiast 10 czy 20 złotych za metr kwadratowy, wyniosła 28,85. Do tego doszła „opłata eksploatacyjna”. Jak mówią mieszkanki bloków na Klinach, nikt do końca nie wie, na co jest przeznaczana. W ulotce informacyjnej była opisana jako kwota, która pozwoli utrzymywać m.in. obejście budynków, oświetlenie i części wspólne. Pierwotnie wynosiła 5,50 zł.

Tak było przed podwyżkami. Jak mówią nam mieszkanki, do lutego PFR zarządził dwie podwyżki - w końcu stawka czynszu naszych rozmówczyń doszła do 36,73, a opłata eksploatacyjna do 6,25.

„Rozumiemy, że czynsze mogą ulegać zmianie. Jednak niektóre osoby - jak ja - zaczęły się wprowadzać od grudnia. Od stycznia mam podwyżkę czynszu o kilkanaście procent” - mówi pani Magdalena. - „Pytaliśmy wcześniej, po jakim czasie nastąpi waloryzacja. Niektórzy dostali odpowiedzi ustne, inni mailowe, że od 2024 roku”.

Mieszkanie+ tańsze? Bywa, że nieznacznie

Stałe koszty w 45-metrowym mieszkaniu (w takim z trójką dzieci mieszka pani Magdalena) poszły z 1545 zł do 1993 zł w ciągu zaledwie kilku miesięcy. Do tego dochodzą opłaty za media, które też ściąga PFR.

Sprawdziliśmy, jak wyglądają ceny w okolicy. Na portalach ogłoszeniowych da się znaleźć mieszkania w takich metrażach za ok. 2700 zł "za wszystko". Podobnie jest z lokalami o metrażu ok. 60 metrów - według naszych rozmówczyń wszystkie opłaty sięgają tam grubo powyżej 3 tys. złotych. W miejscach o podobnej atrakcyjności można znaleźć lokale od prywatnych wynajmujących o większym metrażu za podobne pieniądze.

PFR Nieruchomości udostępniło mieszkania drogie, ale za to zagrzybione - relacjonuje miejski radny Łukasz Maślona, który interweniował w sprawie budynków na Klinach.

"Można powiedzieć, że ludzie otrzymali w rządowym programie Mieszkanie Plus grzyb i wysokie koszty. Część lokali od kilku miesięcy jest zalewanych, pojawiła się wilgoć i grzyb, odpada tynk. W blokach nie można korzystać z garaży podziemnych, bo są problemy z odwodnieniem" - mówi polityk opozycyjnego klubu Kraków dla Mieszkańców, który odwiedzał mieszkańców osiedla. - "Inwestycja powstała na podmokłych terenach, więc dla ratowania sytuacji stworzono zbiornik retencyjny, który mieszkańcy nazywają jeziorkiem. Na osiedlu wciąż nie ma ławek, koszy na śmieci czy stojaków rowerowych".

Dojście do własności nie zniknie

Co na to PFR Nieruchomości? Przedstawiciele państwowej spółki twierdzą, że i tak oferują niskie jak na Kraków stawki za wynajem. "Analiza ofert występujących na krakowskim rynku najmu pokazuje, że średni czynsz w tym rejonie wynosi około 46 złotych za metr kwadratowy. Oznacza to, że oferowana przez nas stawka jest około 30 proc. niższa" - czytamy w odpowiedziach na nasze pytania.

Stawiając sprawę w ten sposób PFR bierze jednak pod uwagę mieszkania o różnym standardzie i w lokalizacjach o różnej atrakcyjności. W Krakowie wynająć można przecież też przestronne, komfortowe apartamenty w centrum miasta.

Według spółki zarządzającej mieszkaniami na Klinach podwyżki czynszów zgadzają się z warunkami przedstawionymi w umowach - bo opłaty miały iść w górę zgodnie z odczytami inflacji. "Zgodnie z komunikatem prezesa GUS z 13 stycznia 2023 wskaźnik ten wyniósł 14,4 proc. W związku z tym średnia stawka czynszu najmu w Krakowie wynosi obecnie 33 zł/mkw" - przekazują przedstawiciele PFR Nieruchomości.

Uspokajają również, że nie ma mowy o zniknięciu opcji dojścia do własności, która zostanie zaoferowana najemcom z końcem obowiązującej umowy. Mieszkańcy mimo to obawiają się, że po wygaśnięciu obecnej umowy nie będą mogli podpisać nowej, prowadzącej do posiadania własnego M. Taki scenariusz wcale nie jest pewny - wynika z informacji posłanki Razem Darii Gosek-Popiołek.

"Co teraz mówi strona PFR? Że decyzja o dojściu do własności będzie uzależniona od decyzji inwestora zarządzającego oraz zgód korporacyjnych. 30 czerwca 2022 roku na stronie PFR Nieruchomości można było znaleźć informację, iż wynajem będzie prowadzony z opcją do własności do lokalu. O tym mówili ministrowie, a także sam PFR" - zauważała polityczka klubu Lewicy. - "Lokatorzy wpłacali kaucję w wysokości trzykrotności czynszu, zapisali swoje dzieci do okolicznych szkół, umeblowali mieszkania, wykończyli kuchnie i łazienki, po czym w grudniu zeszłego roku okazało się, że to dojście do własności niekoniecznie będzie miało miejsce".

Mieszkanie+, czyli nie tak złota klatka

A co z uprzykrzającymi życie awariami? W skrócie: "zdarzają się".

"Podobnie jak w inwestycjach deweloperskich w początkowym okresie użytkowania pojawiają się usterki gwarancyjne, głównie w zakresie: spękania ścian, regulacji stolarki, jakości prac wykończeniowych i montażowych. Są to typowe usterki dla nowych budynków. Niektóre ze zgłaszanych usterek wynikają z nieprawidłowego korzystania z mieszkań przez najemców np. z zasłaniania kratek wentylacyjnych oraz nawietrzaków, co przyczynia się do utrzymywania się zbyt dużej wilgotności w pomieszczeniach" - twierdzą przedstawiciele PFR Nieruchomości.

Kto zdecydował się na najem w ramach Mieszkania+, ten łatwo się z Klinów nie wyprowadzi - mówi nam radny Maślona. I rzeczywiście, byle powód nie starczy do wypowiedzenia umowy - potwierdza PFR Nieruchomości.

Gdy mieszkanie wynajmujemy od prywatnej osoby, zwykle możemy liczyć na możliwość jego opuszczenia przed upływem terminu umowy z pewnym okresem jej wypowiedzenia. Jak jest w rządowych lokalach?

"Wymienione w nich powody to np. wady lokalu uniemożliwiające korzystanie z niego, a także wady zagrażające życiu lub zdrowiu. Najemca może złożyć wniosek o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu z ważnych powodów" - przekazuje spółka. Ale spokojnie, każdy wniosek "będzie rozpatrywany indywidualnie".

Płacz i płać

"Mieszkańcy stali się więc na ten moment niewolnikami państwowego funduszu, który miał wspierać budownictwo społeczne" - podsumowuje Maślona. - "Wiemy już, że program Mieszkanie Plus okazał się fiaskiem, teraz okazuje się, że jest też fuszerką. Z tych kilku tysięcy zamiast zapowiadanych 100 tysięcy mieszkań część wymaga naprawy, a zarządzający całym systemem najmu muszą mieć świadomość, że to miał być program wsparcia osób, których nie stać na zakup własnych czterech kątów. I te obietnice premiera i rządu trzeba przypominać i z nich rozliczać".

Najemcy w praktyce nie mają więc wyboru - w większości muszą domieszkać do końca umowy, a przy kolejnych podwyżkach czynszu próbować zaciskać pasa. Być może nie spełni się jednak ich największa obawa, a PFR Nieruchomości zaproponuje im umowę z dojściem do własności. Nie sposób jednak powiedzieć, na jakich warunkach mieszkańcy będą mogli na nią liczyć.

Te zależą jedynie od państwowej spółki, która teoretycznie mogłaby podwyższyć czynsz do stawek nieakceptowalnych dla najemców. Wtedy puste, odremontowane i częściowo wyposażone mieszkania można będzie sprzedać lub wynająć kolejnym osobom - już nie na zasadach "instytucjonalnych", a rynkowych.