Kataster bez straszenia. Reforma, która uporządkuje rynek nieruchomości w Polsce

Obecnie obowiązujący w Polsce podatek od nieruchomości budzi liczne zastrzeżenia. Jak zauważyła Joanna Tyrowicz w podkaście GRAPE „Tłoczone z danych”, opodatkowujemy dziś w Polsce to, co się da, a nie to, co ma sens.

Z uwagi na brak systemu ewidencji wartości rynkowej nieruchomości podatek naliczany jest od powierzchni, a nie od ich wartości. Stawki ustalane są za metr kwadratowy i różnicowane w zależności od sposobu wykorzystania nieruchomości. Co do zasady wyżej opodatkowane są lokale wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej niż lokale mieszkalne. Wysokość podatku określają gminy, przy czym górne limity stawek wyznacza rząd.

W 2026 roku maksymalna stawka wynosiła 1,25 zł za metr kwadratowy w przypadku budynków mieszkalnych oraz 35,53 zł w przypadku budynków przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

W ocenie ekspertów podatek ten jest skonstruowany w sposób niesprawiedliwy. Spójrzmy na przykład. Jedna osoba mieszka w nowo powstałym apartamencie w centrum dużego miasta, druga w domu wielorodzinnym w złym stanie technicznym, położonym na wsi. Oba mieszkania mają taką samą powierzchnię. W obecnym systemie brak mechanizmu, który gwarantowałby, że właściciel nieruchomości o wyższej wartości rynkowej zapłaci wyższą daninę w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Dziś właściciel drogiego apartamentu ponosi relatywnie niższe obciążenie w stosunku do wartości swojej nieruchomości. Problem ten występuje nierzadko również w obrębie jednej gminy, zwłaszcza dużej lub o charakterze turystycznym. Zgodnie z danymi z portalu rynekpierwotny.pl w Warszawie cena metra kwadratowego mieszkania w stanie deweloperskim w Śródmieściu wynosi ok. 41 tys. zł, podczas gdy na Bemowie kształtuje się na poziomie ok. 13 tys. zł.

Nieefektywność

Innym problemem jest to, że podatek od nieruchomości w Polsce jest stosunkowo niski, co może prowadzić do marnowania zasobów. W uproszczeniu dobry system podatkowy nie powinien zachęcać do jednego rodzaju inwestycji kosztem innych. Tymczasem w Polsce inwestowanie w mieszkania jest podatkowo traktowane łagodniej niż wiele innych form lokowania kapitału.

To sprawia, że nieruchomości stają się szczególnie atrakcyjne, nawet jeśli nie zawsze są najbardziej potrzebną gospodarce formą inwestycji. W efekcie część osób kupuje mieszkania nie dlatego, że to najlepsze wykorzystanie ich pieniędzy, lecz dlatego, że system podatkowy je do tego zachęca. Gdyby podatki były neutralne, część kapitału trafiłaby do innych, bardziej produktywnych przedsięwzięć, na przykład do firm tworzących nowe miejsca pracy lub innowacje.

Warto porównać dwie alternatywy: zakup mieszkania oraz zakup akcji.

• Przychody z najmu są opodatkowane ryczałtem w wysokości 8,5 proc.,
• natomiast dywidendy podlegają opodatkowaniu stawką 19 proc.

W przypadku sprzedaży akcji z zyskiem należy odprowadzić 19 proc. podatku od osiągniętej różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia. Z kolei, jeżeli nieruchomość sprzedamy po upływie pięciu lat od jej zakupu, nie mamy obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Co prawda właściciel mieszkania musi co roku płacić podatek od nieruchomości, jednak jego wysokość jest na tyle niska, że w praktyce nie ma to większego znaczenia. W przypadku lokalu o powierzchni 50 metrów kwadratowych, przy założeniu zastosowania aktualnej maksymalnej stawki, roczne obciążenie wynosi około 125 zł.

Podatek katastralny lekarstwem?

Wskazane problemy można byłoby zlikwidować poprzez zastąpienie obecnego podatku od nieruchomości podatkiem katastralnym, czyli daniną naliczaną od wartości nieruchomości. Rozwiązanie to wyeliminowałoby sytuację, w której osoby dysponujące mniejszym majątkiem ponoszą relatywnie wyższe obciążenia.

Ponadto wprowadzenie podatku w odpowiednio progresywnej formule mogłoby ograniczyć sztucznie napompowany popyt inwestycyjny na mieszkania. Taka konstrukcja tego rozwiązania w praktyce oznacza mocniejsze obciążenie daninami właścicieli kilku mieszkań. To pozwoliłoby zaś wyrównać poziom opodatkowania między mieszkaniami a resztą aktywów.

Podatek katastralny mógłby ograniczać spekulację także w inny sposób. Gdy ceny mieszkań rosną, rośnie również wysokość podatku, bo jest on powiązany z wartością nieruchomości. To oznacza, że im droższe stają się mieszkania, tym mniej opłaca się kupować je tylko dlatego, że „ceny i tak dalej pójdą w górę”. Wyższy podatek osłabia więc efekt podążania za rosnącym rynkiem i może działać jak naturalny bezpiecznik przed nadmiernym rozpędzaniem się cen i powstawaniem baniek.

Mieszkania można wycenić na wiele sposób

Warunkiem wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce jest stworzenie pełnego rejestru katastralnego, czyli urzędowej bazy danych o gruntach, budynkach i lokalach, obejmującej również ich aktualne wartości rynkowe. Sama wycena nieruchomości na cele podatkowe nie jest jednak zadaniem prostym.

Teoretycznie można by powierzyć ją rzeczoznawcom majątkowym, którzy dokonywaliby indywidualnych wycen. W praktyce rozwiązanie to nie jest stosowane na szeroką skalę, ponieważ coroczna wycena wszystkich nieruchomości byłaby bardzo kosztowna i organizacyjnie trudna. Dodatkowo jej wiarygodność byłaby ograniczona w mniejszych miejscowościach, gdzie liczba transakcji jest niewielka i brakuje porównywalnych danych rynkowych.

Z tego względu państwa stosujące podatek katastralny sięgają po metody pośrednie. We Francji podstawą opodatkowania jest tzw. wartość czynszowa, czyli szacunkowa kwota, za jaką dana nieruchomość mogłaby zostać wynajęta. Z kolei w Irlandii właściciele sami deklarują wartość swoich nieruchomości, przy czym system przewiduje mechanizmy kontrolne ograniczające ryzyko zaniżania wycen.

W odniesieniu do Polski prof. Adam Czerniak, wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, proponuje we wspomnianym podkaście stworzenie rejestru katastralnego z wykorzystaniem metod uczenia maszynowego. Na potrzeby podatku można stworzyć system, który na podstawie szerokiego zakresu danych prognozowałby wartości mieszkań. System ten następnie zostałby wytrenowany na rzeczywistych danych rynkowych i w dalszej kolejności zastosowany do wyceny wszystkich nieruchomości.

Istotnym elementem takiego rozwiązania powinno być zagwarantowanie właścicielom prawa do odwołania się od wyceny algorytmu. W przypadku potencjalnego błędu systemu ludzie powinni móc wystąpić o sporządzenie niezależnej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto, aby nie narażać podatników na koszty wynikające z błędu państwa, taka wycena byłaby odpłatna wyłącznie, gdyby cena zaproponowana przez algorytm okazała się trafna.

Podatek katastralny od trzeciego mieszkania to fantasmagoria

Ekspert podkreśla, że podatek katastralny powinien obejmować każde mieszkanie. Koncepcje podatku od trzeciej, czwartej nieruchomości to jego zdaniem fantasmagoria.

Po pierwsze, nie jest pewne, czy takie rozwiązanie przyniosłoby istotne dochody budżetowe. Jak informuje Adam Czerniak, co najmniej trzy mieszkania posiada zaledwie niecały 1 proc. gospodarstw domowych w Polsce, natomiast stworzenie systemu powszechnej wyceny nieruchomości wiązałoby się z pewnymi kosztami administracyjnymi.

Po drugie, wdrożenie takiej konstrukcji technicznie byłoby niezwykle trudne. Prawa do nieruchomości są podzielne, co komplikuje sposób ustalania liczby posiadanych lokali. Powstaje pytanie, czy osoba dysponująca 100 proc. własności jednego mieszkania, 30 proc. udziałem w drugim oraz 10 proc. udziałem w trzecim powinna być traktowana jako właściciel trzech mieszkań, czy też należałoby uwzględniać jedynie łączny poziom udziałów.

Po trzecie wreszcie problematyczne byłoby ustalenie, która konkretnie nieruchomość stanowi „trzecie mieszkanie” podlegające opodatkowaniu oraz według jakich kryteriów dokonywano by takiej kwalifikacji. W praktyce znacznie łatwiej jest wprowadzić powszechny podatek katastralny z kwotą wolną oraz nadać daninie progresywny charakter.

Ile wynosiłby podatek katastralny w Polsce?

Z uwagi na ograniczoną dostępność danych trudno jednoznacznie oszacować odpowiednią wysokość podatku katastralnego w Polsce. Dostępne analizy sugerują jednak, że jego stawka nie musiałaby być wysoka. Przykładowo Sebastian Gnat (Uniwersytet Szczeciński), na podstawie danych z 2020 roku pochodzących ze Szczecina oraz jednej gminy wiejskiej w województwie zachodniopomorskim, obliczył, jaka powinna być stawka liniowego podatku katastralnego, aby mógł on zastąpić obecny podatek od nieruchomości bez uszczerbku dla dochodów budżetowych.

Z przeprowadzonych wyliczeń wynika, że w przypadku Szczecina wystarczająca byłaby stawka podatku na poziomie 0,11 proc., natomiast w gminie wiejskiej 0,27 proc. Niższa stawka w mieście wynika z wyższej przeciętnej wartości metra kwadratowego nieruchomości.

Ponieważ od 2020 roku ceny nieruchomości istotnie wzrosły, stawka niezbędna do zachowania neutralności budżetowej mogłaby być obecnie niższa.

Czy najemcy stracą na zmianach?

Czy właściciele wielu mieszkań, którzy prawdopodobnie część z nich wynajmują, nie przerzucą kosztów na najemców? Jak zauważa Adam Czerniak, taka obawa jest uzasadniona. Ze względu na relatywnie niewielką skalę rynku najmu w Polsce, najemcy mają ograniczone możliwości wyboru i mogą zostać zmuszeni do zaakceptowania wyższych czynszów. Jednocześnie ekspert podkreśla, że ryzyko to można ograniczyć. Wprowadzenie możliwości odliczenia podatku katastralnego od podatku od najmu zmniejszałoby bodźce do podnoszenia czynszów. Co więcej, mechanizm ten mógłby stanowić dodatkową zachętę dla właścicieli pustostanów do wprowadzenia mieszkań na rynek i zwiększenia podaży lokali.

Skoro rozwiązanie jest dobre, dlaczego ludzie się go boją?

Zastąpienie obecnego podatku od nieruchomości podatkiem katastralnym wiąże się z szeregiem korzyści. Dlaczego w takim razie rozwiązanie to tak często wywołuje silne negatywne emocje? Zdaniem Adama Czerniaka wynika to przede wszystkim z niewiedzy oraz dezinformacji.

W debacie publicznej bez trudu można znaleźć artykuły mówiące o stawkach podatku na poziomie 0,5 proc. czy 1 proc., a więc wielokrotnie wyższych od tych, które byłyby niezbędne do zachowania neutralności reformy dla dochodów państwa. Pojawiają się również obawy, że początkowo wprowadzona niska stawka zostałaby następnie podwyższona, choć ryzyko to dotyczy w istocie wszystkich podatków i relatywnie rzadko materializuje się w praktyce. Co więcej, część komentatorów błędnie zakłada, że podatek katastralny miałby stanowić dodatkowe obciążenie, podczas gdy w istocie chodzi o reformę już istniejącego podatku od nieruchomości.

Jedna reforma nie uzdrowi rynku, lecz może go uporządkować

Podatek katastralny nie stanowi uniwersalnego remedium na wszystkie problemy rynku mieszkaniowego. Jak wskazuje Joanna Tyrowicz, oczekiwania, że pojedyncza reforma „uzdrowi” sytuację, są nieuzasadnione, ponieważ duże zmiany rzadko dokonują się za pomocą jednej polityki. Nie oznacza to jednak, że rozwiązanie to byłoby pozbawione sensu. W końcu nie każda zmiana, która coś poprawia, rozwiązuje problem w całości. Przy starannej konstrukcji i odpowiednich stawkach podatek katastralny mógłby uczynić system opodatkowania nieruchomości bardziej sprawiedliwym, a jednocześnie w pewnym stopniu ograniczyć popyt inwestycyjny.

Szerzej kwestie związane z podatkiem katastralnym, w tym jego funkcjonowanie w innych krajach, potencjalne korzyści i koszty, możliwe scenariusze wdrożenia w Polsce oraz przyczyny niesprawności obecnego podatku od nieruchomości, zostały omówione w rozmowie z profesorem SGH Adamem Czerniakiem, przeprowadzonej przez Patrycję Maciejewicz z Gazety Wyborczej oraz Joannę Tyrowicz z GRAPE w ramach podcastu Tłoczone z danych.