Warszawa jak Berlin i Rzym? Polskie miasta liderami wzrostu cen mieszkań w Europie

Presja cenowa na rynku nieruchomości rośnie w całej Europie. Dostępność mieszkań pikuje, bo popyt pozostaje wysoki, a podaż – wciąż spada.

To najbardziej ogólny wniosek z najnowszego badania Property Index przeprowadzonego przez Deloitte w 75 największych europejskich miastach.

Na pierwszy rzut oka Polska w tym zestawieniu nie wypada najgorzej. Ceny metra kwadratowego nad Wisłą wciąż są niemal dwa razy niższe niż w Wielkiej Brytanii (5,2 tys. euro/mkw), Austrii, Portugalii, a nawet sąsiednich Czechach (5 tys. euro/mkw).

Jednak gdy spojrzymy na roczny wzrost cen mieszkań, okaże się, że w tym rankingu jesteśmy niechlubnym liderem. W 2024 roku za metr kwadratowy mieszkania

Tak dopłaty do kredytów niszczą rynek

To napompowanie cen na rynku w 2024 roku było bezpośrednim efektem wprowadzenia kolejnego programu dopłat do kredytów hipotecznych. Prawo i Sprawiedliwość na finiszu drugiej kadencji zaoferowało półtoraroczne wsparcie do zakupu własnego mieszkania. Pieniądze w programie skończyły się jednak po 5 miesiącach, a z informacji Banku Gospodarstwa Krajowego wynikało, że większość środków trafiła na rynki sześciu największych polskich miast i ich obwarzanków.

Do zakupu mieszkania ludzie ruszyli jak do promocji. W tym samym czasie skorzystali z niego ci, których stać było na zwykły kredyt na rynku, ale z różnych powodów odkładali decyzję o zakupie nieruchomości. A także ci, którym bez wsparcia państwa trudno byłoby o kredyt.

W efekcie doszło do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości oraz spadku dostępności mieszkań.

Od tego czasu o 180 stopni odwróciło się też myślenie o polityce mieszkaniowej: kolejne pomysły na dopłaty do kredytów zostały storpedowane, a ogromnym powodzeniem cieszą się pomysły budowy tanich samorządowych mieszkań na wynajem.

Problem w tym, że błędy w polityce mieszkaniowej nie są łatwe od odwrócenia. Z prognoz Deloitte wynika, że w 2025 roku ceny nieruchomości w Polsce powinny utrzymać się na podobnie wysokim poziomie.

W ubiegłym roku średnia kwota za metr kwadratowy mieszkania wyniosła 2 792 euro. Za to w Krakowie i Warszawie za metr mieszkania trzeba było zapłacić tyle samo, co w Rzymie, Budapeszcie, czy Bratysławie (ponad 3,8 tys. euro za mkw).

Kraków był najszybciej drożejącym miastem w zestawieniu Deloitte. Różnica w cenach w stolicy Małopolski wyniosła aż 28 proc. W pierwszej dziesiątce europejskich miast z najwyższym wzrostem cen znalazły się też:

• Łódź (22,7 proc.),
• Warszawa (21,7)
• i Wrocław (21,2 proc.).

Ceny mieszkań w Warszawie najmocniej odstają od polskiej średniej. Są wyższe dokładnie o 37 proc. Jednak w porównaniu z innymi europejskimi stolicami wciąż nie jest tragicznie. W Paryżu za mieszkanie trzeba zapłacić 3 razy więcej niż w reszcie kraju, w Amsterdamie, Kopenhadze, czy Atenach – dwa raz więcej. Warszawa ma się do średniej w Polsce trochę lepiej niż Berlin do Niemiec (150 proc.), a trochę gorzej niż Lizbona do Portugalii (130 proc.), czy Bratysława do średniej w Słowacji (120 proc.).

Wynajem? W Warszawie jak w Rzymie i Berlinie

Jeśli chodzi o wynajem, w Polsce najdroższa jest również stolica. Średnio za metr mieszkania wynajmowanego na rynku trzeba zapłacić 17,9 euro/mkw. W zestawieniu Deloitte Warszawa jest na 23 miejscu: tuż za Berlinem (18,5 euro/mkw) i Lizboną (18,1 euro/mkw), a przed Rzymem (17,4 euro/mkw). Inne polskie miasta oscylują w okolicach europejskiej średniej:

• Kraków – 15,3 euro/mkw,
• Gdańsk – 14,9 euro/mkw,
• Wrocław – 14,6 euro/mkw.

Najlepiej o sytuacji mieszkaniowej mówić jednak w kontekście dostępności, czyli zderzenia cen z zarobkami w kraju.

Deloitte sprawdził, ile średnich rocznych wynagrodzeń należy przeznaczyć na zakup 70-metrowego lokalu w danym mieście. Pierwsze trzy miejsca zajęły: Amsterdam, Ateny i Praga. Tam zakup lokalu o większym metrażu odpowiada równowartości ponad 15-letnich przeciętnych zarobków.

I jest podobny do przedmieść Londynu, Mediolanu i Kopenhagi.

Najłatwiej nieruchomość kupić w Turynie (4,9), duńskim Odense (4,9) oraz Manchesterze (5,3).

Czy podkręcenie podaży wystarczy?

Autorzy raportu wskazują, że największym problemem jest niska podaż. Mieszkań, szczególnie w największych miastach, buduje się za mało. Przed deweloperami mają piętrzyć się niewygodne regulacje – w tym te dotyczące nowych celów klimatycznych – dlatego ilość inwestycji stale maleje.

W raporcie nie ma jednak informacji o tym, że istnieją zupełnie inne zjawiska, które dramatycznie psują rynek. Chodzi przede wszystkim o:

• najem krótkoterminowy – pulę mieszkań wyjętych z rynku i przeznaczoną pod turystykę,
• a także finansjalizację nieruchomości.

Ogólnie mowa tu o procesie przekształcania mieszkań, czyli dóbr służących zaspokojeniu podstawowych potrzeb społecznym, w aktywa finansowe. Rozwiązaniem, które najskuteczniej hamuje ten proces, jest podatek katastralny.

To rodzaj opodatkowania, który ukróca trzy zjawiska, które negatywnie wpływają na rynek mieszkaniowy: spekulacje, skupowanie przez międzynarodowe fundusze mieszkań pod inwestycje oraz traktowanie nieruchomości jako rodzinnych aktywów. W tym ostatnim przypadku problem w Polsce jest marginalny, o czym jako pierwsze pisało OKO.press.

Gdy przyjmiemy, że podatek katastralny powinien być płacony od trzeciego mieszkania, jak w kampanii prezydenckiej proponowali politycy Lewicy, okaże się, że dotknąłby on mniej więcej 1 proc. gospodarstw domowych. Tak wynikało z badania nierówności mieszkaniowych przeprowadzonego w 2017 roku przez dr. hab. Adama Czerniaka i dr Patrycję Gracę-Gelert z SGH.

Założeniem podatku katastralnego jest przede wszystkim niwelowanie nierówności, stabilizacja lub obniżenie cen na rynku, a także uwolnienie pustostanów. Z badania Międzynarodowego Funduszu Walutowego wynika, że wzrost stawki opodatkowania nieruchomości o 0,5 pkt proc.

Skuteczna polityka mieszkaniowa powinna dziś polegać więc na zwiększaniu podaży tanich mieszkań (inwestycje samorządowe), a także opodatkowania zysków z inwestowania w nieruchomości.