„W tygodniu klatka widmo, w weekend imprezowe piekło”. Kiedy Polska ucywilizuje najem krótkoterminowy?

„W tygodniu klatka widmo, w weekend imprezowe piekło” – tak swoje doświadczenia opisuje Bartek, mieszkaniec warszawskiej Pragi Północ. W nowych apartamentowcach na ul. Kijowskiej, wklejonych pomiędzy stare kamienice należące do miasta, prawie nie ma stałych mieszkańców. „Często zdarza się, że przez kilka dni nie spotykam tu nikogo, jak w jakimś horrorze. Muszę iść do Żabki, żeby mieć kontakt z drugim człowiekiem” – opowiada nam Bartek.

Im bliżej weekendu, tym większy ruch – kółka walizek toczą się po korytarzach, słychać języki z całego świata, muzyka dudni do późnych godzin, słychać dźwięk tłuczonego szkła. „Nikt nie szanuje wspólnej przestrzeni, skoro jest tylko przejazdem. Śmietniki są w strasznym stanie. Nie raz zdarzało się mi się też zgłaszać, że ktoś po pijackiej nocy wybrudził klatkę lub windę wymiocinami. Nie mówiąc o tym, że dziwnie czuję się z myślą, że kody do mojej bramy ma pewnie pół miasta – to kurierzy dowożących po nocy pizzę” – opowiada Bartek. „Nie mam nic przeciwko turystom odwiedzającym stolicę. Tylko że nie wprowadzałem się tutaj, za rzekę, żeby mieć atmosferę hostelu. Liczyłem na zwyczajne sąsiedztwo – czasem mniej, czasem bardziej upierdliwe, ale na pewno nie takie” – dodaje.

Podobnie historie od lat opowiadają mieszkańcy Krakowa – pierwszego skolonizowanego przez turystów miasta w Polsce. Jeśli mieszkasz tam w centrum miasta, na pewno dawno nie przespałeś nocy. A dyskoteki i bary już dawno zastąpiły twoje ulubione sklepy spożywcze. W Warszawie o problemach z ciągle zmieniającymi się sąsiadami alarmowali nieliczni już mieszkańcy ul. Chmielnej w samym centrum Warszawy. I nic dziwnego, skoro z roku na rok stolica bije rekordy odwiedzin turystów. W 2025 roku było ich aż 21 mln, z czego 12 mln spędziło w Warszawie co najmniej jedną noc.

Praga Północ, na której mieszka Bartek, znajduje się na drugim brzegu Wisły. Do niedawna była traktowana jako jeden z najmniej atrakcyjnych punktów na mapie miasta, jednak od kilku lat przechodzi ekspresową gentryfikację. Wraz z tym procesem rośnie nie tylko liczba modnych kawiarni i rzemieślniczych sklepów na metr kwadratowych, ale też mieszkań, które służą tylko pod najem krótkoterminowy.

Jak opowiada Bartek, gdy w tygodniu spaceruje wieczorami po okolicy, światła palą się w coraz mniejszej liczbie okien. „Kiedyś próbowałem liczyć, ile mieszkań, które powinny być dla nas, mieszkańców, jest w szarej strefie. Zgubiłem się po dwóch przecznicach” – mówi mieszkaniec warszawskiej Pragi. „Zawsze podobał mi się ten miks mieszkańców – lokatorów z mieszkań komunalnych, trochę freaków. To tu miałeś pod nosem szewca, krawcową, sklepik z niemiecką chemią, prawdziwy lumpeks. Teraz ulice podzielone są na pół: pół do życia ze starą tkanką miejską, druga połowa przerobiona pod alternatywną dzielnicę dla turystów i klasy średniej” – dodaje Bartek.

Gentryfikacja to skomplikowany proces rozpisany na wielu aktorów, ale turystyka w tej nowej odsłonie odgrywa w nim ogromną rolę.

Gigant w pośredniczeniu usług najmu krótkoterminowego, czyli platforma Airbnb, co najmniej od dekady nie ukrywa, że w ich modelu biznesowym wcale nie chodzi o dzielenie się wolnym materacem czy kanapą w nurcie sharing-economy, tylko o maksymalizację zysków z usług turystycznych.

Pod koniec maja podczas dorocznej prezentacji produktowej w San Francisco firma ogłosiła wprost, że ma ambicje, by stać się „Amazonem branży turystycznej”. Oprócz pośredniczenia w wynajmie prywatnych nieruchomości, ich oferta będzie uwzględniać wynajem butikowych hoteli, wypożyczenie auta, dostawy zakupów spożywczych, czy przechowalnie bagażu.

A w Polsce wciąż nie doczekaliśmy się rozwiązań, które ucywilizują ten dziki rynek.

Polska spóźniona

20 maja 2026 zaczęło za to obowiązywać unijne rozporządzenie, które nakłada na kraje członkowskie obowiązek gromadzenia i udostępniania danych dotyczących lokali najmu krótkoterminowego. Nowe przepisy wymagają m.in. nadawania numerów identyfikacyjnych mieszkaniom i domom, które trafiają na rynek turystyczny. Platformy typu Airbnb, Booking czy Otodom będą musiały dzielić się informacjami o ofertach i transakcjach. Tak, aby mógł powstać centralny wykaz obiektów usługowych, a właściciele lokali byli zobowiązani do płacenia podatków.

Jak zapowiedział wiceszef resortu sportu i turystyki Ireneusz Raś, konkrety zobaczymy najwcześniej po wakacjach. W Sejmie są bowiem dwa projekty ustaw, które wyszły z różnych części rządu. Pierwszy, przygotowany w ministerstwie sportu zarządzanym przez Koalicję Obywatelską, włącza działalność platform takich jak Airbnb do branży turystycznej.

W skrócie: chodzi o to, żeby stworzyć centralną ewidencję lokali, a potem karać finansowo tych, którzy próbują prowadzić biznes pod stołem (najwyższa kara ma wynieść 50 tys. zł). Rząd chce, żeby ci, którzy parają się najmem krótkoterminowym, czyli wynajmują lokale na okres poniżej 30 dni, obowiązkowo założyli działalność gospodarczą. Dokładnie tak jak w branży hotelarskiej. Za to samorządy mają zyskać częściowy wpływ na działalność branży – możliwe będzie m.in. utworzenie stref, w których nie wolno przeznaczać lokali pod krótki najem.

Polska 2050 zgłosiła własny poselski projekt ustawy, bo chce iść trochę w inną stronę. Według ugrupowania Katarzyny Pełeczyńskiej-Nałęcz to spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe powinny mieć decydujący głos w sprawie najmu krótkoterminowego. Mogłyby więc zakazać przeznaczenia lokalu na cele turystyczne.

Podczas dyskusji w Sejmie ścierały się trzy poglądy. PiS, Konfederacja i część posłów rządzącej koalicji (w tym Ryszard Petru) stali na stanowisku, że obie propozycje to droga do przeregulowania i nadmiernej ingerencji w wolność gospodarczą.

Koalicja Obywatelska uważa, że trzeba uregulować szarą strefę, którą dziś szacuje na 30/40 proc. całej branży, ale nie można opiłować najmu krótkoterminowego nadmiernie. Taka oferta – według posła KO Sławomira Nitrasa – jest bowiem często bardziej dostępna dla turystów o niższych dochodach niż ta hotelarska. Co akurat ma mało wspólnego z rzeczywistością – mieszkania na Airbnb oferują niezależność, łatwe zameldowanie, możliwość prawdziwego doświadczania miasta, które zwiedzamy, ale cenniki dziś wcale nie są przystępne. KO posługuje się jednak prostą kalkulacją: ucywilizujmy, włączmy do gospodarki, zbierzmy zyski z podatków, ale nie ucinajmy nadmiernie.

W końcu trzecia frakcja, reprezentowana przez Polskę 2050 i lewicowe partie, zwraca uwagę, że im więcej regulacji, tym lepiej dla mieszkańców miast, którzy powinni być w centrum tej dyskusji.

Co robią inni?

Na świecie regulacje idą znacznie dalej. Airbnb jest zmorą przede wszystkim dla dużych miast, które są weekendowymi albo wakacyjnymi celami podróży. Barcelona, która od lat uginała się pod naporem gości z zagranicy, dopiero po fali protestów powiedziała całkowicie stop. Do 2028 wszystkie z ponad 10 tys. lokali, które dziś są przeznaczone na najem krótkoterminowy, będą musiały wrócić na rynek najmu długoterminowego. Jak oceniały lokalne władze, z powodu tej szarej strefy turystyki ceny mieszkań i domów w centrum miasta wzrosły od 10 do 17 proc. – w zależności od dzielnicy.

Lizbona od 2019 roku ograniczała wydawanie licencji na lokale przeznaczone pod najem krótkoterminowy w historycznych dzielnicach miasta. Jak wynika z badań przeprowadzonych przez School of Economics and Finance na Queen Mary University of London, w ciągu trzech lat ceny mieszkań w dzielnicach objętych zakazem spadły o 9 proc. w porównaniu z dzielnicami kontrolnymi. Amsterdam ograniczył za to liczbę nocy, na które gospodarze mogą wynajmować swoje domy, do zaledwie 30 rocznie. Liczba wszystkich ofert w ciągu roku spadła o ponad połowę z 12 tys. do 5 tys.

Wnioski z wielu państw są podobne: im więcej furtek, tym większe szanse, że szara strefa przybierze nowe szaty. Najlepiej na wyobraźnię inwestorów działają surowe kary. Tak stało się w Nowym Jorku, gdzie dopiero finansowe straszaki sprawiły, że całkowity zakaz dało się odczuć w praktyce.

W czym problem?

W tej dyskusji trzeba pamiętać o skali. Większość ekspertów uznaje, że Airbnb to nie tyle wyzwalacz, ile wzmacniacz problemów mieszkaniowych, z którymi borykają się mieszkańcy dużych europejskich miast. W Polsce od wielu miesięcy dyskusja skupia się jednak głównie na indywidualnych kosztach – uciążliwości dla mieszkańców sąsiadujących z lokatorami odwiedzającymi polskie miasta. Ale koszty społeczne idą znacznie dalej.

Wróćmy do Warszawy. Jak to w stolicy: trudno, żeby się wyludniała, a jednak miasto coraz bardziej rozlewa się na przedmieścia. W warszawskim obwarzanku w ciągu ostatnich 5 lat przybyło 50 tys. mieszkańców. W samej Warszawie zaledwie 5 tys. Za to w Śródmieściu stałych mieszkańców ubywa – tempo może nie jest zabójcze, ale to ok. 2 proc. rocznie. Jeśli rozciągniemy to na dekady, mamy już problem. W tym samym czasie w centrum przybywa za to turystów korzystających z infrastruktury mieszkaniowej, usług i firm.

Tak samo stało się w Paryżu, gdzie na początku lat 2000 mieszkało 4 mln ludzi, dziś – tylko 2 mln. Nie trzeba jechać nad Sekwanę, wystarczy dwugodzinna wycieczka Pendolino w górę Wisły. Przy krakowskich Plantach w 2024 roku zameldowane były 2 644 osoby, dwie dekady wcześniej – ponad 4,5 tys.

Ten proces przenoszenia się na obrzeża miasta to nie luddystyczna fantazja o chęci życia na spokojnych osiedlach, tylko reakcja na ceny nieruchomości i ceny najmu na rynku prywatnym. Średnia cena ofertowa w Warszawie w maju wyniosła aż 19,9 tys. zł za metr kwadratowy. To wzrost o 10 proc., patrząc rok do roku. Analitycy Otodom uznali, że rynek jest coraz bardziej spolaryzowany, a ceny testują wytrzymałość nabywców.

Co ciekawe, różnice między poszczególnymi polskimi miastami są ogromne. Za 50 m² w Trójmieście zapłaci się 135 tys. zł więcej niż we Wrocławiu. Na takim samym metrażu Warszawa jest droższa od Poznania o 300 tys. zł. Pocieszeniem nie będzie rynek najmu. W kwietniu średnia cena ofertowa w Warszawie wyniosła 4,8 tys. zł, najwięcej w całym kraju. Naturalnie najdroższe będą dzielnice w centrum.

Wyludnianie się centrów miast ma poważne konsekwencje – nie tylko z punktu widzenia mieszkańców, ale i gmin. Skoro ludzi ubywa, to część infrastruktury miejskiej stworzonej pod stałych mieszkańców przestaje mieć rację bytu. Tak jest np. z przedszkolami w śródmieściu Warszawy. Choć najczęściej można przeczytać, że chodzi o kryzys demograficzny, to tylko częściowo prawda. Z roku na rok faktycznie chętnych do przedszkoli jest coraz mniej, ale jednak dużo szybciej procesy depopulacyjne następują właśnie w tych najdroższych, centralnych dzielnicach.

W styczniu 2026 warszawscy radni po raz pierwszy podjęli decyzję o wygaszeniu czterech placówek w Śródmieściu. Wśród nich znalazło się najstarsze przedszkole w mieście „Zielona Łódeczka”. Rekrutacji do kolejnych oddziałów od września 2026 nie będzie prowadzić też najstarsze przedszkole na Saskiej Kępie (reprezentatywna, modernistyczna dzielnica ulokowana blisko Stadionu Narodowego). Dla mieszkańców miasta, które uchodziło za demograficzną zieloną wyspę na mapie Polski, to był szok, bo rozwój placówek przedszkolnych do niedawna był jednym kół zamachowych infrastruktury przyjaznej mieszkańcom. Sytuacja jest o tyle trudna, że w tym samym czasie przedszkola pozostają deficytowym dobrem na obrzeżach miasta. Od 2018 roku Warszawa wybudowała 29 nowych placówek, wszystkie właśnie na dzielnicach obrzeżnych albo terenach rozwojowych, takich jak Gocław czy Praga Południe.

Rosnąca liczba osób mieszkających daleko poza centrum albo nawet za miastem na nowych osiedlach deweloperskich to też wyzwanie dla infrastruktury komunikacyjnej. Mieszkańcy dostają tam często niższy standard życia, ale w akceptowalnej cenie. Za to miasto potencjalnie traci podatników, a jednocześnie musi inwestować choćby w skomunikowanie obwarzanka ze stolicą.

Jak widzicie, to reakcja łańcuchowa, której częścią jest rynek najmu krótkoterminowego. Nikt nie obiecuje, że jego regulacja rozwiąże wszystkie problemy dużych miast na czele z kryzysem mieszkaniowym, ale może zahamować tempo negatywnych zmian.

Od kiedy dostępność mieszkań stała się problemem dotykającym coraz większej ilości grup społecznych – nie tylko osób najuboższych, ale też ludzi młodych czy z klasy średniej – politycy odważyli się nie tylko mówić o inwestycjach w tanią mieszkaniówkę, ale też wykładać na ten cel pieniądze.

Jednak dyskusja o regulacjach rynku wciąż jest w powijakach, bo wszyscy boją się zarzutu o ucinanie przedsiębiorczej gałęzi, na której ma się opierać polska gospodarka. Dlatego z ław sejmowych tak często słyszeliśmy, że trzeba deregulować, a nie piętrzyć bariery. A państwo? Państwo ma się usunąć i dać ludziom działać.

Do tej narracji odwoływało się zresztą samo Airbnb, przekonując w ubiegłym roku polską opinię publiczną, że dzięki platformie nasza gospodarka zyskuje rocznie 2,5 mld zł. Co zabawne, Airbnb szczyci się tym, że prowadzi do rozproszenia ruchu turystycznego na mniej popularne dzielnice, dzięki czemu ma odciążać umęczone centra miast. Centrum Warszawy i tak jest maksymalnie dociśnięte, a to rozproszenie, o którym mówi kierownictwo platformy, prowadzi do tego, że kolejne dzielnice zaczynają coraz bardziej zmieniać swój charakter – najczęściej na niekorzyść stałych mieszkańców. A to rodzi napięcia i kolejne wyzwania.