Miał być program mieszkaniowy dla młodych. Jest świąteczny prezent dla banków i deweloperów

16 grudnia 2022 minister rozwoju Waldemar Buda ogłosił szczegóły programu "Pierwsze Mieszkanie". Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami prezesa PiS Jarosława Kaczyńskiego, ma on służyć młodym, których nie stać dziś na samodzielny zakup nieruchomości.

Wysokie stopy procentowe, a także rygorystyczna polityka KNF, sprawiła, że rynek kredytów hipotecznych został praktycznie zamrożony. Spadek dostępności kredytów podniósł presję na rynek najmu, wpędzając wiele osób w lukę czynszową — nie stać ich ani na kupno, ani na płacenie czynszu po galopujących stawkach.

Co proponuje im rząd?

• Obniżenie oprocentowania kredytów do 2 proc. plus marża i prowizja.
• Dopłaty otrzyma każda osoba przed 45. roku życia, która nie ma jeszcze własnego mieszkania.
• Rząd pomoże im w spłatach przez 10 lat. Minister Buda zapowiedział, że nieruchomości będzie można kupować zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
• Nie będzie też limitu ceny metra kwadratowego.
• Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. zł dla jednej osoby lub 600 tys. zł dla pary.

Program ma ruszyć w 2023 roku, co najmniej dwa miesiące przed wyborami parlamentarnymi.

"Mieszkanie jest prawem, nie towarem. I my się z tym zgadzamy" - reklamował program minister rozwoju. Czy faktycznie kolejny program dopłat do kredytów zwiększy dostępność mieszkań w Polsce? O nowych propozycjach rozmawiamy z dr. Adamem Czerniakiem, kierownikiem Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.

Anton Ambroziak, OKO.press: Kto realnie skorzysta z programu niskooprocentowanych kredytów mieszkaniowych?

Dr Adam Czerniak: Z definicji jest to rozwiązanie dla młodych. Skorzystają osoby do 45. roku życia. Nie będzie limitów cenowych, lokalizacyjnych, ani ograniczeń dotyczących typu nieruchomości. Na papierze program wygląda na szeroki, wychodzący naprzeciw potrzebom młodych ludzi. Diabeł tkwi w szczegółach. Te oczywiście mogą się zmienić, ale w mojej ocenie program skonstruowany jest w kuriozalny sposób.

Dlaczego?

Opiera się o coś, co w Polsce w zasadzie się nie sprzedaje. Chodzi o kredyty z malejącą ratą. To jest kredyt, w którym stała jest kwota kapitału, którą spłacamy, a maleje kwota odsetek od kredytu, którą płacimy. W pierwszej racie płacimy jedną n-tą odpowiadającą części okresu spłat plus należne odsetki według oprocentowania. Z czasem odsetki maleją, w rezultacie maleje też rata.

Nikt w Polsce takich kredytów hipotecznych nie zaciąga z bardzo prostego względu. Chodzi o wysoką pierwszą ratę. Rzadko kto chce płacić bankom najwięcej pieniędzy w momencie, gdy wciąż musi dużo zainwestować. Budżety są wówczas obciążone kosztami eksploatacji, czy urządzenia mieszkania. Pamiętajmy, że konstrukcja kredytów jest taka, że w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji, wartość tego kredytu z roku na rok ma spadać. Za dziesięć lat wynagrodzenia będą prawdopodobnie dużo wyższe niż dzisiaj. Dlatego większość decyduje się na stałą ratę, która w czasie ma gwarantować mniejsze obciążenie kosztami zaciągniętego zobowiązania.

Czyli nie będzie chętnych?

Może i by się znaleźli, ale taka konstrukcja powoduje problemy z oceną zdolności kredytowej. Wysoka pierwsza rata sprawia, że to dla niej musimy spełnić warunki zdolności kredytowej wyznaczone przez KNF. A te są dziś restrykcyjne. Do oprocentowania musimy doliczyć 5 pkt. proc. i przyjąć, że przy takim oprocentowaniu gospodarstwo domowe nie będzie przeznaczało na spłatę kredytów więcej niż połowę dochodów rozporządzalnych, czyli po potrąceniu podatków. To oznacza, że osoba, która będzie chciała skorzystać z rządowego programu, będzie musiała mieć wysokie dochody.

Jakie dokładnie?

Z moich wyliczeń wynika, że osoba samotna będzie musiała rozporządzać kwotą powyżej 8 tys. miesięcznie, a para - ponad 10 tys. zł. Osoby, które powinny być beneficjentami programu, których nie stać na zakup, nie uzyskają więc zdolności kredytowej.

W dzisiejszej konstrukcji program przeznaczony jest dla osób ze stosunkowo wysokimi dochodami, które nie mają jeszcze mieszkania, ale zwlekają z decyzją o zakupie ze względu na wysokie raty. Dla nich program będzie korzystny. Mogą liczyć na dopłatę od państwa rzędu 40 tys. zł rocznie, oczywiście przy obecnych stopach procentowych. Zaczną od raty 3 tys. złotych miesięcznie, która z czasem będzie maleć.

Myślę, że jeśli KNF nie zmieni wymogów, próg uprawniający do uzyskania kredytów, będzie zaporowy dla młodych.

A na poluzowanie zasad udzielania kredytów się nie zanosi?

To nie będzie tylko decyzja ekonomiczna, ale też polityczna. Przy poprzednich programach mieszkaniowych, takich jak MdM, KNF w ogóle nie brała pod uwagę zmian w warunkach udzielania kredytów. Co więcej, KNF nie pozwoliła nawet uwzględniać dopłaty od państwa w dochodach gospodarstw domowych. Dopłaty, która była w zasadzie pewna. Moje wyliczenia dla nowego programu opierają się na optymistycznym wariancie, w którym KNF pozwala wliczać w dochody dopłatę. Inaczej progi byłyby jeszcze wyższe, a szeroki program dedykowany młodym byłby w zasadzie dla nikogo.

Od czego KNF uzależnia decyzję?

Od sytuacji makroekonomicznej, a także społeczno-politycznej. Musimy pamiętać, że gdyby KNF zmienił warunki udzielania tych konkretnych kredytów, podniósłby się raban, że to niesprawiedliwe. Dlaczego osoba, która ma 46 lat, nie dość, że musi płacić wyższy kredyt, to jeszcze musi wykazać znacznie większe dochody, by w ogóle go dostać?

Musimy też pamiętać, że przy zmianie rządu, taki program można łatwo wycofać. I ludzie zostaną wtedy na lata z drogimi kredytami. Nie sądzę, żeby KNF zgodził się na specjalne ulgi.

Czyli najbardziej zaniedbana grupa, której nie stać ani na kredyt, ani na wynajem po rynkowych cenach, zostanie znów bez wsparcia?

Tak. To, co powinno wywołać też grymas na naszych twarzach to kwestia marży. Prezes Kaczyński mówił o kredytach oprocentowanych na 2 proc., ale tutaj mamy tak naprawdę 2 proc. plus marżę banku. Musimy pamiętać, że marża jest elementem dyskrecjonalnym w działalności banku. Przy kredytach na okresowo stałą stopę bank może powiedzieć, że u niego to 5 pkt. proc. I kto bankowi zabroni?

Wiemy jednak, że wiele tych dyskrecjonalnych działań banków kończy się w sądach. De facto państwo otwiera więc zupełnie niepotrzebną furtkę do sporów prawnych, dywagacji i nadużyć przy programie.

To kto w zasadzie dostał prezent świąteczny dedykowany młodym?

Osoby o wysokich dochodach, które nie mają jeszcze mieszkania. Banki, bo będą zarabiać na udzielaniu kredytów. W tej chwili mają z tym problem, bo rygorystyczne wymogi KNF radykalnie ograniczyły zdolność kredytową Polek i Polaków. Skorzystają też deweloperzy, ale w mniejszym stopniu niż banki. Nie każdy kredyt pójdzie na zakup mieszkań nowych. Część osób może zainwestować w nieruchomości na rynku wtórnym, czy zakup domu.

Minister Waldemar Buda, ogłaszając program, użył hasła: "Mieszkanie prawem, nie towarem", co wzbudziło wiele uśmiechu wśród osób, którym bliska jest idea dostępnego mieszkalnictwa.

Nic dziwnego. Program, w którym dajemy ludziom dopłaty do kredytów mieszkaniowych, prowadzi do utowarowienia rynku.

Nie widzę tu niczego, co sprawia, że o mieszkaniach możemy zacząć myśleć w kategoriach prawa społecznego.

Dlaczego rząd nie zajmuje się stroną podażową? Prezes Jarosław Kaczyński wielokrotnie mówił, że właśnie z tym elementem, budową mieszkań, PiS sobie nie poradził. Obwiniał czasem lobby deweloperskie, czasem wskazywał na własną nieudolność. 22 grudnia 2022 minister Waldemar Buda na antenie RMF FM chwalił się, że w przyszłym roku "wybudujemy tyle, co za Gierka, grubo ponad 200 tys. mieszkań". Zapomniał tylko dodać, że "my" nie oznacza państwa. W 2021 roku z rekordowych 234 tys. oddanych do użytku mieszkań, 98 proc. stanowiły właśnie inwestycje deweloperów i osób prywatnych.

Proszę o to zapytać rządu. Zresztą nie tylko obecnego. Brakuje programów stymulujących podaż nowych mieszkań. A samorządy, zamiast zwiększać pulę dostępnych lokali, systematycznie je wyprzedają. W połowie lat 90. było 1,5 mln mieszkań komunalnych. Teraz jest ich zaledwie 800 tys. To efekt braku środków na utrzymanie zasobu lokalowego.

Czy ten nowy program to wyraz ignorancji? Ostatnie przedwyborcze tango, które ma uspokoić powszechną frustrację na rynku mieszkaniowym, szczególnie w dużych miastach?

Rząd odwołuje się do programów, które wcześniej były dobrze oceniane. Może rząd myśli, że to będzie hit, a ludzie będą wdzięczni za możliwość zakupu mieszkania. Niestety, już pierwsze komentarze rynkowe pokazują, że nie tędy droga.

A dziś kredyty są drogie z definicji, bo stopy procentowe są wysokie – dwa lata temu kredyt na 2 proc. z dopłatą rządową byłby mniej korzystny niż rynkowy kredyt z banku. Mieszkania także są drogie, a jeśli nowe kredyty będą powszechnie zaciągane - w co wątpię, ale jeśli jednak - to tylko przyczynią się do dalszego wzrostu cen na rynku.

Ludzie naprawdę zaczynają rozumieć ten mechanizm. Im więcej wyrzucimy pieniędzy z kredytów z sektora bankowego na rynek mieszkaniowy, zwłaszcza gdy dostępność mieszkań od strony liczby nowo rozpoczynanych budów jest niewielka, jedynym efektem będzie wzrost cen. To pozbawi możliwości zakupu nieruchomości kolejne grupy osób.

Gdyby rząd ogłosił, że inwestuje w tanie mieszkania na wynajem, reakcje byłyby pozytywne?

Szczerze mówiąc, nie wiem. Nie ma takich badań, nie było dotąd takiego programu.

Żeby oddać sprawiedliwość, takie propozycje, choć dalekie od realizacji, są zaszyte w projekcie KPO.

Podobne obietnice znajdziemy też w programach wyborczych niektórych partii politycznych, raczej tych o lewicowym zacięciu. I tu także podnoszą się głosy niezadowolenia. Bo hasło: "Państwo powinno być głównym deweloperem", wielu osobom nie kojarzy się najlepiej. Wiele z nas nosi w sobie pamięć niewydolnego państwa, które nie potrafi sprostać zadaniu budowy mieszkań.

Zawsze pojawia się też fundamentalne pytanie "za co państwo ma je wybudować". Ale czy to znaczy, że musimy tkwić w politycznym "niedasizmie"?

Wydaje mi się, że żadne hasło wyborcze nie rozwiąże naszego problemu z mieszkaniami. Trzeba wprowadzić szereg rozwiązań równolegle i dla każdej z grup społecznych oddzielnie.

Jest to smutne i wydaje mi się, że zaczyna być kontrproduktywne. Faktycznie, poziom edukacji ekonomicznej jest niski, czasem przerażająco niski, natomiast uczciwe powiedzenie ludziom, że mamy kilka programów: ci skorzystają, ci nie skorzystają, jest postawieniem sprawy jasno.

Nie możemy zamknąć skomplikowanych rozwiązań w chwytliwym haśle, nadać temu piękną nazwę i wypuścić na rynek. Miało być mieszkanie dla młodych, miało być prawo, a nie towar, a okazuje się, że mamy utowarowienie, mieszkania dla bogatych, windowanie cen, zyski dla banków i deweloperów. I myślę, że coraz więcej osób widzi, że rząd mówi jedno, a robi drugie.