Ekspert: Średni dochód nie wystarczy nawet na kawalerkę. A rząd chce wpędzać ludzi w zadłużenie

W środę, 7 września, Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny podniosła stopy procentowe. Tym razem o 25 punktów bazowych. Stopa referencyjna wynosi 6,75, co stanowi najwyższy wynik od listopada 2002 roku.

O konsekwencjach tej decyzji dla kredytobiorców i rynku mieszkaniowego rozmawiamy z dr. Adamem Czerniakiem, kierownikiem Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.

Anton Ambroziak, OKO.press: Kto najmocniej odczuje kolejną podwyżkę stóp procentowych?

Adam Czerniak: Kredytobiorcy, którzy niedawno zaciągnęli kredyty na zmiennym oprocentowaniu o bardzo długim okresie spłaty. To przede wszystkimi osoby, które zaciągały kredyty hipoteczne na zakup mieszkania. Z perspektywy konsumenckiej, właśnie ta grupa ma dziś największe długoterminowe zadłużenie na zmiennym oprocentowaniu. Dla osób, które zaciągnęły kredyty w 2020 czy 2021 roku, decyzja Rady Polityki Pieniężnej oznacza kolejny wzrost rat kredytowych, a te są już ponad dwukrotnie wyższe niż przed rokiem.

Moim zdaniem Rada Polityki Pieniężnej zakończyła przedwczoraj cykl podwyżek — więcej ich w tym roku nie będzie. Pamiętajmy jednak, że od momentu decyzji o podniesieniu stopy procentowej do momentu, w którym kredytobiorca otrzyma wyciąg z banku z wyższą ratą, mija trochę czasu. Niektóre banki odświeżają wysokość rat co miesiąc, inne co kwartał, a jeszcze inne co pół roku. Wczorajsza decyzja odbije się więc na kredytobiorcach z pewnym opóźnieniem.

Czy wakacje kredytowe mogą tę grupę uspokoić?

To jest doraźny plaster na dość głęboką ranę. W dwóch kwartałach 2022 roku, wakacje kredytowe faktycznie dają bardzo dużą ulgę budżetom gospodarstw domowych. To są dwie z trzech rat kredytu, których nie trzeba płacić. W przyszłym roku to będzie już po jednej racie kwartalnie. Co dalej, gdy nie będzie wakacji kredytowych, a oprocentowanie pozostanie wysokie?

Nie spodziewam się, żeby w perspektywie najbliższych dwóch lat, RPP zaczęła obniżać stopy procentowe. NBP prognozuje, że inflacja przekroczy 20 proc. na początku przyszłego roku. Myślę, że wtedy członkowie RPP stwierdzą, że pomimo recesji, w której prawdopodobnie jest polska gospodarka, stopy procentowe muszą iść do góry, bo inflację trzeba zahamować. Inaczej skutki dla całej gospodarki i społeczeństwa byłyby opłakane.

To oczywiście będzie oznaczać, że ludzie — mimo wakacji kredytowych — będą w końcu musieli regularnie płacić wyższe raty. Równocześnie będą ponosić wyższe koszty użytkowania mieszkania, bo inflacja jest najwyższa właśnie w cenach energii, za które każdy użytkownik mieszkania musi płacić.

Jak decyzja Rady Polityki Pieniężnej wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Przede wszystkim mamy do czynienia ze znacznym spadkiem zdolności kredytowej. Jeszcze nie mamy wszystkich danych, ale prawdopodobnie, wliczając ostatnią podwyżkę, zdolność kredytowa zmalała w ciągu ostatniego roku nawet o 70 proc.

Jak się to liczy?

Dostępność kredytowa mieszkań mierzy, jakie maksymalnie mieszkanie może kupić osoba otrzymująca średni krajowy dochód wykorzystując do tego kredyt hipoteczny. Innymi słowy, przychodzi Polak zarabiający średnią krajową do banku, prosi o kredyt, a my sprawdzamy, na jakie największe mieszkanie o średniej cenie za m2 będzie mógł sobie pozwolić.

I na co go dziś stać?

Z raportu, który napisaliśmy w zespole eksperckim SGH, wynika, że w latach 2016-2021 zdolność kredytowa mieszkań była w Polsce stabilna i wynosiła ok. 60 metrów kwadratowych. Na taki metraż mieszkania było stać przeciętną osobę w Polsce.

Jednak dane z ubiegłego roku nie uwzględniają prawie wcale podwyżek stóp procentowych. Za rok 2022 mamy dopiero szczątkowe informacje, ale pamiętajmy, że KNF zaostrzyła warunki udzielania kredytów, a RPP podniosła stopy do najwyższego poziomu od blisko 20 lat. Ostatni raz stopa referencyjna wynosiła 6,75 proc. w grudniu 2002 roku. A do tego teraz jest wymóg, aby obliczać zdolność kredytową przy oprocentowaniu jeszcze o 5 pkt. proc. wyższym. Oznacza to, że musi nas być stać nie tylko na zapłacenie raty kredytu opartego o oprocentowanie 9 proc. (tyle wynosi średnio oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych udzielanych teraz), ale także opartego o 14 proc. To wszystko razem powoduje, że oceniamy, że zdolność spadła o ponad 70 proc.

To przekłada się na dane dotyczące zainteresowania kredytami hipotecznymi — sierpień 2022 był pod tym względem najgorszym miesiącem od co najmniej 15 lat. Kogo dziś w zasadzie stać na kredyt?

Lekko uogólniając? Prawie nikogo. Dwie osoby o przeciętnych dochodach mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny na 200-300 tys., ale w zasadzie po co? Jeśli nie ma się dużego wkładu własnego, to za taki kredyt nie da się kupić mieszkania, w którym chce się żyć i wychowywać dzieci. Ewentualnie, singiel może próbować znaleźć nieruchomość w tańszych lokalizacjach, poza dużymi miastami. Ale rodzina z dwójką dzieci, o ile nie jest w jednym procencie najlepiej zarabiających lub ma odłożone wysokie oszczędności, o 100 m2 mieszkaniu w mieście może tylko pomarzyć.

Co takie osoby czeka na rynku najmu?

Tu też nie mam dobrych informacji. Od wybuchu wojny czynsze za najem poszły do góry o 20 proc., w niektórych lokalizacjach nawet o 30, 40 proc. A to oczywiście zmniejsza dostępność także rynku najmu.

Dużym problemem jest też to, że oferta jest przebrana. Bardzo trudno znaleźć mieszkanie, które by nas zadowoliło.

Nie mogą, tak jak rok czy dwa lata temu, przejrzeć kilku ofert i zobaczyć, że tu będzie bliżej do metra, a tu na uczelnię. Teraz muszą brać pierwsze lepsze, bo zaraz ktoś ich ubiegnie. Niektórzy wynajmujący ogłaszają nawet konkursy na przyszłego najemcę.

Czas wyświetlania oferty w serwisach pośredniczących w wystawianiu ofert jest na historycznie niskim poziomie. Średnia to kilkanaście dni, o ponad 50 proc. krócej niż kiedyś. Zresztą sama liczba ofert jest wciąż bliska minimum, które osiągnęliśmy w marcu 2022.

Co najbardziej pana niepokoi?

Sytuacja w mniejszych miejscowościach, szczególnie w obwarzankach dużych miast. O ile w 20 największych miastach na prawach powiatu, deweloperzy obniżyli liczbę inwestycji, zmniejszając ryzyko wystąpienia nadpodaży, o tyle w mniejszych miejscowościach, gdzie działają mniejsi deweloperzy, często indywidualni, zatrudniający kilka osób, budujący po kilka domów, czy jeden blok wielorodzinny, sytuacja jest odwrotna. Nie udało się ściąć inwestycji, liczba budowanych mieszkań wciąż jest wysoka. Wiele z nich nie jest sprzedanych. Niedługo mogą pojawić się bankructwa, a problemy branży deweloperskiej mogą rozlać się na większe miasta. Spadek cen w ościennych lokalizacjach może wpływać na spadek cen w centrach.

Dlaczego powinniśmy się przejmować losem deweloperów?

Z jednej strony, liczba budowanych mieszkań jeszcze długo nie będzie wynosiła tyle, ile wynosiła w zeszłym roku, czy w tym roku. Zasypywanie deficytu mieszkaniowego będzie szło dużo wolniej i z pewnością wszyscy to odczujemy.

Z drugiej strony, jest też skutek makroekonomiczny. Branża deweloperska jest powiązana z wieloma innymi branżami. Jeżeli mówimy, że jakiś deweloper redukuje inwestycje do zera i zwalnia ludzi, to nie jest tylko tak, że ten deweloper będzie miał niższe zyski, czy ogłosi upadek i kropka. To oznacza, że nie będzie kontraktów np. dla firm budowlanych. A mniejsze kontrakty to mniejsze zatrudnienie i niższe zużycie materiałów budowlanych, niższy popyt na stal, produkcje cementu, czy glazury. Mniej mieszkań to również cios dla branży RTV i AGD, usług wykończeniowych, projektanckich. Razem to już bardzo istotna część gospodarki, która podczas głębokiej recesji, wpływa na spadek ogólnych dochodów w społeczeństwie. I słabą sytuację ekonomiczną w kraju.

Jak na ten kryzys odpowiada rząd?

Szczerze przyznam, że rząd odpowiada w niewielkim stopniu. Dla osób, które chciałyby nabyć mieszkanie, rząd nie ma w zasadzie oferty. Rozwija się co prawda budownictwo spółdzielcze, czy spółdzielczo-czynszowe...

No tak, ale w jakim tempie? W 2021 roku w Polsce oddano rekordowe 234,7 tys. mieszkań do użytku, ale tylko 4 637 z nich, czyli mniej niż 2 proc., to mieszkania budownictwa spółdzielczego, czy komunalnego.

I tu jest problem. Budownictwo spółdzielcze rozwija się w szybkim tempie, ale skala budownictwa jest wciąż niewielka. Podczas Forum Ekonomicznego w Karpaczu rozmawiałem z wiceministrem Uścińskim, który powiedział, że na przestrzeni ostatnich pięciu lat wybudowano 40 tys. mieszkań spółdzielczych i tych dotowanych przez państwo. Ale tej perspektywie jest to udział 2-3 proc., co nie wystarczy dla wszystkich, którzy chcieliby zmienić nieruchomość na taką, która zaspokoi ich podstawowe potrzeby mieszkaniowe.

Rząd nie dotuje też programów, które zmieniają filozofię myślenia o polityce mieszkaniowej. Właśnie podczas Forum Ekonomicznego w Karpaczu minister Uściński tłumaczył, że skoro mieszkania są cenowo niedostępne, rząd wprowadza deregulacje i proponuje Polakom wybudowanie własnego domu na przedmieściach czy w mniejszych miejscowościach. Czy prywatyzacja inwestycji to naprawdę metoda na kryzys?

Z ministrem się nie zgadzam. Programy, które wprowadza rząd, mówiąc brutalnie, są złe. Rząd wciąż goni króliczka pod postacią liczby mieszkań, które są potrzebne. I goni go poprzez dotowanie kredytów, co rozkręca popyt. Za to dotowanie popytu zdecydowanie podbija ceny. Te priorytety są źle ustawione. Brakuje mi jednej, zasadniczej informacji: jakich mieszkań i gdzie potrzebujemy. Zachęta pt. "Idźcie na wieś, zbudujcie sobie dom" jest piękna. Ale czy naprawdę chcemy takiej urbanistyki? Takiego rozlewania się miast?

Budowanie dalej od centrum, taniej, niskiej jakości, na małych powierzchniach jest strzelaniem sobie w kolano. Bo ci ludzie będą w mieszkaniach, które nie są do ich potrzeb dostosowane. I będą nieszczęśliwi.

To od lat widać na rynku. Buduje się bardzo dużo, ale spada metraż i wzrasta odległość od centrum, co powoduje, że luka mieszkaniowa nie jest zasypywana. Ludzie wciąż mają inne potrzeby.

Wspomniał pan o pułapce dotowania kredytów. Jak oceniłby pan więc rządowy program "Mieszkanie bez wkładu własnego"?

Najlepiej ocenili go konsumenci. Nikt z niego za bardzo nie skorzystał, a wprowadził go tylko jeden bank, do tego państwowy, co pokazuje, jak bardzo był nietrafiony. Ja szczerze mówiąc cieszę się, że nie cieszy się powodzeniem, bo gdyby był wprowadzony w 2021 roku, to skorzystałoby z niego wiele osób, bo wtedy było łatwiej o kredyt, a dostępność była wyższa...

I dziś, po podwyżce stóp procentowych i wysokości rat, wpadłyby w tarapaty?

Dlaczego rząd w zasadzie podtrzymuje zbiorową halucynację, że stać nas na mieszkania własnościowe i że to jedyna właściwa droga?

To proszę pytać rządu...

Może chodzi o aspiracje? Partie kalkulują, że najlepiej będzie ułatwiać ludziom dojście do własności, bo tego oczekują wyborcy.

Uważam, że to, co dzieje się teraz na rynku mieszkaniowym, czyli drastyczny spadek dostępności mieszkania na własność, i w ogóle spadek dostępności jakiejkolwiek formy zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej, jest mówiąc brzydko "game-changerem".

Szczególnie młode osoby coraz mocniej rozumieją, że nie chodzi o to, żeby w wieku 25-30 lat zaciągnąć kredyt na kolejne 30 lat, kupić dwupokojowe mieszkanie, w którym za trzy lata będą mieli dwójkę dzieci i będą się cisnąć. Coraz więcej w debacie publicznej poświęca się miejsca "zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych". Coraz więcej osób odżegnuje się od retoryki gromadzenia majątku i mówienia, że liczy się tylko własność. Ten paradygmat się zmienia.

Partia rządząca jest otwartym zwolennikiem modelu własnościowego, co widać w nowej propozycji prezesa Jarosława Kaczyńskiego, który obiecał tanie kredyty hipoteczne dla młodych osób, oprocentowane na 2 proc.

Ale inne partie mają szereg alternatywnych propozycji, np. partnerstwa publiczno-prywatne, mieszkania spółdzielcze, dopłaty dla samorządów do budowy tanich mieszkań na wynajem. To wszystko rozwiązania, które zaspokajają potrzeby większej liczby osób, w lepszy sposób.

Tylko jak zachęcić dziś samorządy do inwestycji w mieszkania, skoro ich budżety są nadmiernie obciążone kosztami bieżącymi, tj. wzrostem cen energii czy usługami edukacyjnymi?

Rząd musi zwiększyć środki dla samorządów na wsparcie budownictwa, to nie musi być 100 proc. dofinansowanie. Jest też szereg różnych programów dostępnych za granicą, które nie wymagają znaczących wydatków z budżetu państwa. Tylko wprowadzają rozwiązania instytucjonalne, np. pod postacią partnerstwa publiczno-prywatnego. Samorząd mógłby zlecać deweloperowi budowę 40 mieszkań, których brakuje w gminie. Za sprzedaż po cenie rynkowej, ale zmierzonej przez ekspertów, a nie spekulantów, dostaniecie zwolnienie z podatków na 10 lat, albo subsydium od państwa. W niektórych niemieckich landach, gdy deweloper przychodzi do gminy i mówi, że chce wybudować mieszkania, gmina wyciąga gotowe scenariusze: tu jest działka, tu są trzy projekty, wybierzcie, który wam pasuje, a jeśli wynajmiecie, tyle i tyle mieszkań, po takiej i takiej cenie, to zwolnimy was z podatku. I to działa.

Co z podatkiem katastralnym?

Zawsze będę tłumaczył, że nie jest tak straszny, jak się go w Polsce maluje. Można go wprowadzić w sposób odpowiedzialny społecznie, czyli bez nadmiernego obciążania osób, których nie stać na spłacanie podatku i bez ograniczania dostępności najmu. Tylko to musi być podatek progresywny, czyli taki, w którym stawka rośnie wraz z zasobem nieruchomości, który się posiada. Dla osób, które mają wartość nieruchomości do 1 mln zł, będzie to podatek zerowy. Powyżej tej kwoty, będzie rósł. Ważne też, by był odliczany od podatku od najmu, by osoby, które kupiły mieszkanie w celach inwestycyjnych, ale je wynajmują, nie płaciły dwa razy.

Co jeszcze mogłoby nas uratować?

Propozycji jest multum, ale chciałabym położyć nacisk, na dostęp do danych. Nie ma szybkiego i rzetelnego systemu informowania i monitorowania tego, jak się zmieniają ceny transakcyjne, ile jest ich dostępnych, co się dzieje z budowami, zwłaszcza na poziomie lokalnym. Dostęp do danych jest nam potrzebny, żeby wiedzieć, jakie mieszkania i gdzie należy budować.

Co z tego, że buduje się dużo, jeśli część z nich to nieruchomości niezamieszkałe, np. w kurortach? Dane są niezbędne, żeby stworzyć odpowiedzialną politykę mieszkaniową.