Lex Deweloper pożera Park Śląski. Chaos planistyczny i specustawa mieszkaniowa na dobitkę – tuż przy strefie przyrody chronionej Parku Śląskiego może powstać osiedle na 1100 mieszkań. Rada miejska w Chorzowie wkrótce rozpatrzy wniosek dewelopera. Przeciw inwestycji protestują naukowcy, aktywiści i mieszkańcy regionu [ANALIZA]

[AKTUALIZACJA: przed godziną 11 w czwartek 20.12. rada miasta Chorzowa odrzuciła wniosek dewelopera w sprawie realizacji osiedla na niemal 1100 mieszkań w ramach specustawy mieszkaniowej.]
Na Górnym Śląsku, głównie w Chorzowie i Katowicach, trwają protesty przeciw planom zabudowy blokami mieszkaniowymi sporej działki w Parku Śląskim. Przeciwstawiają się ekolodzy, aktywiści i mieszkańcy. Teren, na którym mogą powstać bloki, miasto Chorzów pozyskało od Skarbu Państwa w 2016 roku, a rok później sprzedało.

Prawo miejscowe nie pozwala na tej działce budować mieszkań, ale uchwalona w tym roku przez PiS specustawa mieszkaniowa (tzw. Lex Deweloper) umożliwia obejście tego prawa. Skorzystał z niej właściciel działki i w II połowie września złożył odpowiedni wniosek.

Osiedle na 1100 mieszkań

Jeśli Rada Miasta Chorzowa, na terenie którego leży park, wniosek ten poprze, tuż przy strefie przyrody chronionej Parku Śląskiego powstanie osiedle na 1100 mieszkań.

Działkę trzeba będzie niemal doszczętnie wykarczować, aby zrobić miejsce dla 15 budynków o wysokości od czterech do dziewięciu kondygnacji i parkingu dla 1313 samochodów.

Wizyalizacja projektu osiedla w Parku Śląskim
Wizualizacja: Green Park Silesia, wniosek o wydanie decyzji lokalizacyjnej opublikowany w BIP-ie

Do powstania planów budowy mieszkaniówki na działce przy parku (a w zasadzie będącej częścią parku, o czym później) doprowadził szereg decyzji podjętych na przestrzeni lat przez dwóch wojewodów i władze Chorzowa. Wpływ miały na nią również procesy związane z transformacją i cyklem koniunkturalnym na rynku. Niespójne i nieprecyzyjne dokumenty planistyczne pozostawiły pole do nadużyć.

Gwóźdź do trumny przybiła specustawa mieszkaniowa. Konsekwencją są protesty społeczne i chaos informacyjny dotyczący tego, w jaki sposób można tę działkę zagospodarować.

Jeśli radni Chorzowa nie podejmą odważnej decyzji o odrzuceniu wniosku i wypracowaniu konsensusu odnośnie przyszłości tego miejsca, koszt bałaganu poniosą miłośnicy parku, a bezpośrednio przyroda, która pójdzie pod deweloperską piłę.

W obronie parku protestują aktywiści i ekolodzy

O planowanej inwestycji zrobiło się głośno w drugiej połowie października, kiedy pojawiły się pierwsze doniesienia prasowe. Prężnie działający aktywiści z grupy Ratujmy Park Śląski rozpoczęli kampanię przeciw tej inwestycji w mediach społecznościowych. Zorganizowali kilka protestów, z których największy w niedzielę 18.11.  zgromadził ponad 100 osób.

Protest w Parku Śląśkim. Widoczny jest transparent z napisem: "To jest nasz park. Nie chcemy tu Waszego osiedla"
Fot. Kamila Kotusz/Agencja Gazeta

Jeden z uczestników, Michał Majewski, fotograf pochodzący z Górnego Śląska, mówi OKO.press dlaczego protestował: „Park Śląski jest bardzo istotnym miejscem dla wielu mieszkańców Śląska, niestety zaniedbywanym od wielu lat. Chciałem wyrazić sprzeciw wobec sprzedaży kolejnych działek, które należą historycznie do parku, i wobec planów zabudowania go osiedlami, co niestety jest realną perspektywą”.

Łukasz Korsak, aktywista z grupy Ratujmy Park Śląski, zwraca uwagę na intensywność planowanej zabudowy i kolejnych, które się prawdopodobnie szykują. Działkę blisko omawianej kupił już inny deweloper. „Skala tej inwestycji jest przerażająca – mówi Korsak – Jeśli cały ten teren zostanie zabudowany z taką intensywnością, jak na pierwszych wizualizacjach, powstanie tu nie osiedle, a spora dzielnica licząca 7-8 tysięcy mieszkańców. Buduje się więc nową dzielnicę nie zważając na obciążenie istniejącej infrastruktury i jakość życia w sąsiednich dzielnicach i gminach”.

Prof. dr hab. Piotr Skubała, biolog, wykładowca Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach, a także członek Rady ds. Bioróżnorodności Parku Śląskiego, ma zdecydowanie negatywne zdanie o inwestycji: „Działka, na której miałoby powstać osiedle, była historycznie częścią parku i bezpośrednio sąsiaduje ze strefą przyrody chronionej, wyznaczoną przez Radę ds. Bioróżnorodności Parku Śląskiego. Granica między tą strefą a miejscem planowanej inwestycji jest niewidoczna – działka jest zadrzewiona atrakcyjnym drzewostanem z bogatą awifauną, zaglądają tam dziki i sarny. Budowa w tym miejscu tak dużych budynków i infrastruktury będzie się wiązała ze zmniejszeniem przestrzeni dla zwierząt i wycinką cennych drzew.

W kontekście problemu ze smogiem i roli, jaką odgrywa przyroda parku, plany intensywnej zabudowy tego terenu są niezrozumiałe”.

Gdy analizowaliśmy projekt specustawy mieszkaniowej i pierwsze inwestycje realizowane na jej podstawie, zwracaliśmy uwagę, że jedną z konsekwencji mogą być protesty społeczne.

Dr hab. inż. arch. Katarzyna Ujma-Wąsowicz, profesor w Politechnice Śląskiej i Prezes katowickiego oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich (TUP), przypomina, że środowisko urbanistów przestrzegało ustawodawców: „Wśród wielu konsekwencji wprowadzenia [specustawy], oprócz zagrożenia dla ładu przestrzennego i zwiększenia suburbanizacji, jest również ryzyko wywołania konfliktów społecznych.

Skrócona w ramach specustawy procedura wydawania decyzji o lokalizacji zabudowy nie pozwala na szerokie konsultacje i uzyskanie kompromisu w sprawie przeznaczenia terenów. Protesty w obronie parku pokazują, że nasze przewidywania się sprawdziły”.

Przyczyna tkwi głębiej niż w specustawie

Lex Deweloper jest tylko ostatnią kostką domina w całym ciągu niefortunnych decyzji i zaniedbań. Aby zrozumieć na czym polega problem, z którym mierzą się w tym momencie Ślązacy, trzeba odpowiedzieć na cztery pytania.

1. Czy działka jest częścią parku?

Spór o to, czy działka należąca do Green Park Silesia to część parku, czy tylko z nim sąsiaduje, jest istotny. Protestujący przeciw zabudowie zarząd parku, naukowcy tworzący Radę ds. Bioróżnorodności Parku Śląskiego, mieszkańcy i działacze grupy Ratujmy Park Śląski twierdzą, że teren jest częścią parku, ponieważ należał do niego historycznie – i mają rację. Wystarczy spojrzeć na stare plany parku.

Lokalizacja planowanej inwestycji mieszkaniowej na archiwalnej mapie parku z 1959 r.
Opracowanie: OKO.press z użyciem skanu z książki „Śląski Park Kultury”, Wydawnictwo WAG, 1959 r. (dzięki uprzejmości dr Ryszarda Nakoniecznego)

Dodatkowo – teren jest silnie zadrzewiony, zamieszkany przez zwierzęta. Trudno go w zasadzie oddzielić od należącej do parku strefy przyrody chronionej. A na jednym z dokumentów planistycznych (wrócimy do tego dalej) jest wręcz włączony w obręb parku.

Dla przeciwników ta inwestycja to zawłaszczenie przestrzeni publicznej i zagrożenie dla przyrody.

Planowana inwestycja mieszkaniowa zaznaczona na zdjęciu lotniczym
Opracowanie: OKO.press, zdjęcie: Google Maps

Inwestor Green Park Silesia się z tym nie zgadza, dla niego działka nie jest częścią parku. Za jego argumentacją przemawiają twarde fakty: na działce stoi już jeden budynek wykorzystywany komercyjnie, a poza tym teren został sprzedany prywatnemu podmiotowi przez miasto. Oczywiste więc było, że coś na nim wybuduje i będzie z tego czerpał zysk.

2. Dlaczego sprzedano działkę należącą kiedyś do parku?

Obszar, w ramach którego leży teren zakupiony przez Green Park Silesia, obumiera od lat. Brakuje funduszy na jego zagospodarowanie i remont istniejących budynków. Operujące na należącym do Skarbu Państwa gruncie Międzynarodowe Targi Katowickie (MTK), dawniej porównywane z Targami Poznańskimi, nie podniosły się po katastrofie z 2006 roku, gdy podczas wystawy gołębiarskiej zawaliła się hala i zginęli ludzie.

Od 2014 roku władze Chorzowa starały się o uzyskanie tych działek od Skarbu Państwa, aby móc je sprzedać. Najpierw dzierżawiły je za zgodą wojewody. Dwa lata temu nowy wojewoda przekazał działki miastu w wieczyste użytkowanie. Chorzów planował je wtedy sprywatyzować, ale liczono, że potencjalny inwestor zrealizuje tam raczej obiekty wystawowe lub biura, co byłoby bliższe tradycji tego miejsca. To właśnie tu, przed MTK, funkcjonował słynny Ośrodek Postępu Technicznego.

Jeden z budynków słynnego Ośrodka Postępu Technicznego
Skan z książki „Śląski Park Kultury”, Wydawnictwo Śląsk, 1963 r. (dzięki uprzejmości dr Ryszarda Nakoniecznego)

Władze miasta traktowały więc ten teren bardziej jako nieruchomość komercyjną niż publiczną. Planowano jednak zachować jej wystawienniczy charakter. Zastrzegano, że mieszkań tam nie będzie. Koniunktura na biurowce już się jednak skończyła, teraz sprzedają się mieszkania. Inwestor, który przed zakupem planował biurowce, po uchwaleniu specustawy zmienił zdanie i zaplanował osiedle.

3. Specustawa pozwala na budowę mieszkań na terenach, gdzie ich nie przewidziano. Czy to jednak wystarczy?

Specustawa mieszkaniowa stanowi wyłom w planowaniu przestrzennym. Umożliwia składanie wniosków dotyczących budowy budynków mieszkalnych, nawet gdy plany urbanistyczne na to nie pozwalają. Ma to skrócić proces budowy mieszkań. Istnieją jednak pewne ograniczenia.

Punkt 3 art.5 specustawy mówi:

Inwestycję mieszkaniową […] realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

O co chodzi? Planowanie przestrzenne jest systemem hierarchicznym, bazuje na zasadzie od ogółu do szczegółu. Istnieją strategie rozwoju kraju, na podstawie których powinny powstawać strategie wojewódzkie. Zgodne z nimi powinny być strategie gminne, na których znów opierać się powinny szczegółowe plany dotyczące zabudowy.

Na poziomie miasta mamy więc studium uwarunkowań i rozwoju przestrzennego, które opisuje najważniejsze zasady. Niżej są plany szczegółowe, noszące nazwę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w skrócie planów miejscowych, które powinny szczegółowo określać wszystkie parametry inwestycji, m.in. ich funkcję, wysokość, ilość zieleni, a nawet kolorystykę i materiały.

Specustawa zmienia ten porządek – zwalnia z obowiązku przestrzegania planu miejscowego, wiąże za to inwestycje z dokumentem bardziej ogólnym – ze studium. A w chorzowskim studium znajduje się mapa, według której działka Green Park Silesia jest terenem parkowym. Na dodatek w jednym z najcenniejszych obszarów przyrodniczych miasta.

Planowana inwestycja na tle studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego Chorzowa
Opracowanie: OKO.press na podstawie studium

Znajduje się tam także zapis:

Wojewódzki Park Kultury i Wypoczynku im. Gen. J. Ziętka [dawna nazwa Parku Śląskiego – przyp. red.], jest najcenniejszym pod względem przyrodniczym, krajobrazowym i kulturowym obiektem w Chorzowie.

Ze względu na unikalne wartości nie tylko w skali Chorzowa ale także i Polski, obiekt ten niezależnie od posiadanych przywilejów powinien zostać objęty dodatkowo ochroną w formie zespołu przyrodniczo-krajobrazowego.

Taką ochroną niestety objęty nie został. Istotne jest jednak to, że według studium teren, na którym planowana jest mieszkaniówka, powinien być parkiem, nie osiedlem. Plany dewelopera są więc ze studium niezgodne.

Ale żaden z zapisów studium jednoznacznie zabudowy nie zakazuje, można więc starać się argumentować, że zabudowa jest ochroną parku lub dokonywać innych karkołomnych konstrukcji logicznych.

To właśnie robi inwestor, który ma świadomość, że jego działka znajduje się na obszarze chronionym. W jednym z uzupełnień wniosku złożonego do urzędu tak odpowiada na pytanie o zgodność projektu ze studium: Teren objęty inwestycją wskazany jest […] do działań ochronnych wartości przyrodniczych. W tym celu przeprowadzono inwentaryzację dendrologiczną i wytypowano wartościowe i zdrowe egzemplarze drzew (dąb, jesion, klon) pokazane na załączniku graficznym nr 15 i przeznaczone do pozostawienia i wkomponowania w układ przestrzenny projektowanej inwestycji mieszkaniowej.

Nie dodaje jednak, że na całej działce, aktualnie niemal całkowicie zalesionej, planuje pozostawić zaledwie 12 drzew. Reszta pójdzie pod topór.

W innym miejscu argumentuje, że teren objęty wnioskiem jest terenem zabudowanym. Znajduje się tam bowiem zabudowa usługowa wraz z miejscami postojowymi. W związku z tym nie jest – według niego – obszarem zielonym, który podlega ochronie, bo inwestycja wykorzystuje tereny już zainwestowane, zabudowane, posiadające infrastrukturę techniczną i drogową.

Sprawdziliśmy na zdjęciu satelitarnym jego słowa. Na tym terenie jest jeden budynek, zdecydowaną większość działki porastają drzewa. Planowana inwestycja wielokrotnie większa od istniejącej zabudowy.

Zdjęcie lotnicze przedstawiające ilość drzew na działce obecnie i stan planowany przez dewelopera
Opracowanie: OKO.press na podstawie wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej opublikowanego w BIP-ie; zdjęcie: Google Maps

Nie byłoby problemu z inwestycją, gdyby plan miejscowy był spójny ze studium i dokładnie opisywał na czym ma polegać ochrona tego terenu oraz co można na nim budować.

Niestety tak nie jest. Plan pochodzi z 2004 roku, jest więc starszy o 12 lat od aktualnego studium. Przewiduje na działce GPC obiekty usługowe, nie definiując ich profilu, standardu estetycznego, a nawet maksymalnej wysokości! Powierzchnia biologicznie czynna (zieleń), ma wynosić 20 proc. powierzchni działki. To o połowę mniej, niż w zaprojektowanym osiedlu!

Teoretycznie można więc zgodnie z planem miejscowym wybudować tam supermarket wysoki na 1000 pięter.

Planowana inwestycja przedstawiona na rysunku planu miejscowego Chorzowa
Opracowanie: OKO.press, źródło: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Chorzowa

Właśnie na podstawie tego dokumentu deweloper stara się przekonać opinię publiczną, że jego pomysł na bloki mieszkalne jest lepszy dla miasta. Twierdzi, że zgodnie z planem miejscowym mógłby tam wybudować mniej przyjazne dla parku obiekty, jak stacja benzynowa czy hipermarket. I niestety ma rację.

Nie zmienia to jednak faktu, że taka argumentacja opiera się na błędnej logice, zgodnie z którą można żonglować wytycznymi studium i planu miejscowego wybierając z każdego dokumentu to, co korzystniejsze. Tak nie jest. Naszym zdaniem:

  • albo realizuje się zabudowę zgodną z planem miejscowym (i nie można budować mieszkań, a tylko usługi),
  • albo korzysta się ze specustawy, ale wtedy obowiązują inwestora zapisy studium (czyli w tym miejscu powinien być park, nie mieszkania).

4. Kto może rozstrzygnąć spór?

W sytuacji, gdy Urząd Miasta Chorzowa przyjął wniosek dewelopera i zadowolił się złożonymi przez inwestora wyjaśnieniami uwag, decyzja jest po stronie Rady Miasta.

Tylko ona, w świetle specustawy, ma prawo wniosek przyjąć lub odrzucić.

Jak dowiedzieliśmy się od Mariusza Cupa, dyrektora chorzowskiego Wydziału Architektury, Budownictwa i Gospodarki Przestrzennej, nie nastąpi to prawdopodobnie w wymaganym przez specustawę terminie 60 dni od złożenia wniosku.

Przyczyną wybory samorządowe i ukonstytuowanie nowej rady po wyborach. Jeśli liczyć od daty przekazania pierwszej wersji projektu, czy jego poprawek, ten termin mógł już minąć. Głosowanie może więc nastąpić lada dzień. Od podjętej decyzji istnieje możliwość odwołania wyłącznie do Sądu Administracyjnego.

Lex Deweloper zaostrza problemy polskiej urbanistyki

Przypadek planowanego w parku osiedla obnaża jeden z głównych zarzutów względem polskiego systemu planowania przestrzennego – niespójności dokumentów planistycznych. Specustawa mieszkaniowa tę sytuację pogarsza. Również dlatego, że zmniejsza nacisk na potrzebę aktualizowania planów miejscowych.

Prawdopodobnie gdyby nie ona, istniałaby większa presja na ponowne przemyślenie najkorzystniejszego przeznaczenia terenów po MTK. Można byłoby także dostosować rozwiązania do aktualnej sytuacji: zanieczyszczenia środowiska, obciążenia komunikacyjnego dróg, ale także potencjalnych szans rozwojowych.

Przed podjęciem ostatecznej decyzji radni powinni brać pod uwagę, oprócz argumentów obu stron, także wytyczne twórców studium, gdyż jest najnowszym chorzowskim dokumentem planistycznym. Nakazali oni ochronę parku jako dobra ponadlokalnego, cennego przyrodniczo, kulturowo i historycznie. Waldemar Kołodziej, Przewodniczący Klubu Radnych Koalicji Obywatelskiej, która razem z lokalnymi komitetami nadal rządzi w Chorzowie, już zdecydował :

Nie będzie mojej zgody na inwestycję mieszkaniową na tym terenie. Takie stanowisko będę rekomendować również pozostałym radnym klubu, któremu przewodniczę.


OKO podgrzewa dyskusję o zmianach w klimacie.
Wesprzyj nas, też chcemy przetrwać.

Architektka i dziennikarka architektoniczna. 12 lat temu ukończyła Wydział Architektury i Urbanistyki Politechniki Śląskiej, prawie 10 lat przepracowała w zawodzie. Współpracowała z miesięcznikiem „Architektura-murator”. Kończy psychologię kliniczną na Uniwersytecie SWPS. W OKO.press pisze o planowaniu przestrzennym i psychologii. Robi też ilustracje i infografiki.


Twoje OKO

Specjalne teksty. Niepublikowane taśmy. Poufne wiadomości. Za darmo. Na zawsze.

Załóż konto. Otwórz OKO!