Minister rozwoju zapowiada: kredyt mieszkaniowy 0 proc. w Sejmie po wakacjach

Poprzedni szef resortu Krzysztof Hetman zaliczył falstart. Poparcia kredytu 0 proc. odmówili zarówno koalicjanci z Lewicy, jak i Polski 2050. Powód? Podlewanie rozgrzanego rynku dopłatami znów spowoduje windowanie i tak kuriozalnie wysokich cen mieszkań w największych polskich miastach.

Nowy minister Krzysztof Paszyk, również z ramienia PSL, chce pomysł odświeżyć. W rozmowie z portalem money.pl przekazał, że rząd planuje „udostępniać środki w pulach kwartalnych, w transzach, tak by nie rzucać na rynek jednorazowo całej kwoty i tworzyć górkę rynkową”. Z drugiej strony, stwierdził, że resort dysponuje badaniami, z których wynika, że „respondenci główny problem widzą w braku zdolności kredytowej, a nie w cenie metra kwadratowego mieszkania”.

Z tej wypowiedzi tłumaczył się 4 lipca na antenie Polsat News. Twierdził, że komentatorzy skupiają się na niepotrzebnych detalach, a problemem do rozwiązania są dwa miliony brakujących mieszkań. Tu pomóc ma nowe rozwiązanie.

„Żeby tę dziurę, która jest na polskim rynku, uzupełniać, potrzeba zaktywizować sektor prywatny, samorządowy, spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y. Jest mnóstwo [gruntów] na obrzeżach dużych miast, które są w KOWR [red. – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa], które są gruntami Skarbu Państwa, na których nigdy już produkcji rolnej nie będzie. Możemy te grunty przekazać samorządom, aby stanowiły taki wsad do tego, aby uruchomić dodatkowe obszary na potrzeby budownictwa” – tłumaczył Paszyk.

Ale kredyt 0 proc., mimo niepewnej arytmetyki sejmowej i zgubnego wpływu na rynek nieruchomości, nie znika z radaru. Jak twierdzi minister rozwoju, projekt znajduje się „w obróbce na poziomie rządu”.

– zapowiedział Paszyk.

Osoby o najniższych dochodach znów pokrzywdzone

Program miałby ruszyć od stycznia 2025 roku. Jego budżet to 500 mln zł. Ze wstępnej wersji projektu wynikało, że o dofinansowanie mogłyby ubiegać się osoby, które:

• Nie posiadają domu ani mieszkania na własność (wyjątek to maksymalnie połowa lokalu uzyskanego w drodze dziedziczenia lub darowizny).
• Nie mają dzieci i nie ukończyły 35 lat.
• Mają przynajmniej jedno dziecko.

Program z założenia jest skierowany do osób, które chcą kupić pierwsze mieszkanie. Ale wyjątkiem są rodziny, w których jest co najmniej troje dzieci, które będą mogły kupić kolejną nieruchomość.

Czy „Mieszkanie na Start” zadziała?

„Jestem sceptyczny wobec programów rządowych dopłat do kredytów, ponieważ, by odniosły pożądany skutek, czyli faktycznie zwiększyły dostępność mieszkań dla osób o średnich dochodach, muszą być dobrze zaprojektowane. Takie programy są skierowane do osób o średnich dochodach, którym brakuje niewiele, by osiągnąć zdolność kredytową. Osób o niskich dochodach i tak nie dotyczą, bo te nie mają żadnej zdolności kredytowej i nawet dopłaty rządowe nie pomogą” – mówi OKO.press Adam Czerniak, ekspert rynku mieszkaniowego Polityki Insight, naukowiec ze Szkoły Głównej Handlowej.

Ceny mieszkań nie mogą już wzrastać

Dopłaty do kredytu powodują wzrost cen mieszkań, który niweluje korzyści takich programów. „Zmniejsza się liczba metrów kwadratowych, które osoby o średnich dochodach mogłyby kupić. Widzieliśmy to na przykładzie rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc.” – mówi Czerniak.

Przypomnijmy, że Bezpieczny Kredyt 2 proc., wprowadzony przez rząd PiS, skończył się w 2023 roku. Zyskali na nim głównie deweloperzy, banki i właściciele mieszkań, których majątki urosły od pompowania cen na rynku.

Według analiz banku PKO BP w 2023 roku ożywiła się sprzedaż kredytów mieszkaniowych, szczególnie jeżeli chodzi o kredyty na mieszkania z rynku pierwotnego. Ceny mieszkań zaczęły rosnąć w rekordowym tempie. W największych miastach jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań było to nawet 20-30 procent. Jak analizuje portal otodom.pl, najbardziej w 2024 roku ceny rosną w:

• Trójmieście – 25 proc.
• Krakowie – 23 proc.
• i Warszawie – 18 proc.

„Bezpieczny kredyt 2 proc. miał liberalne warunki udzielania i doprowadził do silnego wzrostu cen, zwłaszcza w miastach takich, jak Warszawa czy Kraków. Z danych opublikowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego wynika, że około 30-40 proc. osób mogło zaciągnąć taki sam kredyt na warunkach rynkowych i nie potrzebowały żadnego wsparcia ze strony państwa. Program »Mieszkanie na Start« zaproponowany przez Ministerstwo Rozwoju, jest lepszy, ale nadal niewystarczający” – mówi Czerniak.

Konieczny limit dochodowy

Rządowy program nie może więc doprowadzić do kolejnego wzrostu cen mieszkań na rynku. Jak temu zapobiec?

"Najważniejsze jest wprowadzenie limitu dochodowego, który wykluczy z korzystania z programu osoby z dochodami umożliwiającymi zaciągnięcie kredytu na warunkach rynkowych. Krótko mówiąc, jeżeli ktoś może iść do banku, zaciągnąć kredyt i kupić mieszkanie,

Bo go nie potrzebuje. Sprawiedliwość społeczna nakazuje wspierać osoby bez zdolności kredytowej, by była ona jak największa. Trzeba precyzyjnie i uważnie zapisać taki limit" – mówi Czerniak.

Według niego limit dochodowy powinien być uzależniony od dwóch czynników:

• bieżącego poziomu stóp procentowych, które wpływają na zdolność kredytową;
• i poziomu cen w skali kraju, jak i na poziomie lokalnym, czyli miejscu, gdzie ktoś chce kupić mieszkanie.

Drugi ważny element to moment wprowadzenia programu w życie.

Potrzebna jest zwiększona podaż

"Program Bezpieczny kredyt 2 proc. został ogłoszony i wprowadzony w życie w ciągu kilku miesięcy. Rynek nie miał szans przygotować się na skutki takiego programu, czyli zwiększony popyt. To spowodowało automatycznie wzrost cen mieszkań przy ograniczonej podaży. Tymczasem

– dodaje Czerniak.

W innym wypadku wzrost cen do zera zniweluje korzyści. Doprowadzi do zwiększenia nierówności majątkowych społeczeństwa. Ludzie, którzy mieli wcześniej mieszkania, zyskają, bo wzrośnie wartość ich majątku. A osoby, które nie miały mieszkania, stracą.

„Na rynkach europejskich spadły ceny, w Niemczech, Szwecji, ceny mieszkań w Unii Europejskiej się zatrzymały. Nie możemy jednak powiedzieć, że bańka cenowa pękła w Polsce, bo to złożone zjawisko ekonomiczne. Szansę na spadki cen nieruchomości na rynku przegapiliśmy. W 2023 roku spadły ceny mieszkań mogłyby spaść, ale rząd stwierdził, że wprowadzi program Bezpieczny kredyt 2 proc.” – mówi Czerniak.

Przez to Polska była krajem, który – według danych Eurostatu z kwietnia 2023 – odnotował najszybszy wzrost cen w Europie.

„Spodziewałbym się teraz stabilizacji rynku nieruchomości. Nie potrzebujemy jednak szybko wprowadzanej symulacji, aby ochronić rynek przed kryzysem” – mówi Czerniak.

A jak wygląda sytuacja na rynku najmu?

Według portalu otodom.pl w 2023 roku najpopularniejsze były mieszkania, które mają dwa pokoje na 40 metrach kwadratowych. Ludzie szukali też na wynajem mieszkań 60-metrowych z trzema pokojami. Stawki cen najmu nie zmieniły się lub lekko spadły.

„W cenach najmu widać korektę – w niektórych segmentach rynku mamy niewielkie obniżki. Ale nie możemy mówić, że ceny najmu spadają. Na pewno zakończył się okres wzrostowy, który był spowodowany wzrostem cen mieszkań, odbudową popytu po pandemii i efektem wybuchu wojny w Ukrainie. Spodziewam się, że rynek najmu się ustabilizuje. Ale z niewielkimi korektami, na przykład na rynku warszawskim, który zyskuje na podaży, zwłaszcza w segmencie kawalerek” – mówi Czerniak.

Wiele osób, które uciekły przed wojną w Ukrainie i wynajmowały mieszkania, wróciło do kraju albo wyjechały na Zachód. Przez to ustabilizował się popyt na mieszkania związany z ich potrzebami. W 2023 roku z wynajmu prawdopodobnie zrezygnowały też niektóre osoby, które kwalifikują się do programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. A także te, którym poprawiła się zdolność kredytowa. Część najemców może być grupą potencjalnych nabywców, którzy obserwowali zmiany rynkowe podyktowane Bezpiecznym Kredytem 2 proc. i czekają na nowy program rządowych dopłat.

Szybka możliwość dostarczania mieszkań

"Kluczowe działanie, które powinien podjąć teraz rząd, jest po stronie podażowej rynku. Zaniedbał to przez lata rząd PiS. Musimy to szybko nadgonić. Mamy w blokach startowych reformę planowania przestrzennego, w tym wprowadzenie planów ogólnych i kilka innych działań, które trzeba szybko poprawić, by uelastycznić podaż w dużych miastach.

Mimo tego, że teraz działki są, nie ma możliwości szybkiego wydawania zezwoleń na budowę. Czeka się na nie nawet pięć lat. Musimy zwiększyć możliwości szybkiego dostarczania mieszkań, do czego mogą doprowadzić szybkie zmiany legislacyjne" – mówi Czerniak.

Na zdjęciu u góry: Nowa inwestycja mieszkaniowa w Krakowie, okolice Ronda Matecznego, 21 czerwca 2024