Lewica proponuje Wiedeń w Polsce. Ale dziś bliżej nam do katastrofy mieszkaniowej w Irlandii

„300 tysięcy mieszkań na tani wynajem na dobrze zaprojektowanych osiedlach” – obiecuje Lewica. Wzorem do naśladowania dla Polski ma być stolica Austrii, która od niemal 100 lat konsekwentnie rozwija sektor dostępnego budownictwa mieszkaniowego, zakorzeniony w międzywojennym dziedzictwie Czerwonego Wiednia.

W latach 1919-1934 Socjalistyczna Partia Austrii wybudowała tam 66 tys. mieszkań, stawiając sobie za cel – dziś brzmiące utopijnie – zapewnienie wszystkim mieszkańcom „światła, świeżego powietrza i słońca”. Wiedeń nigdy nie przestał dbać o zasób mieszkaniowy, nawet będąc podupadłą stolicą na peryferiach Europy.

Dziś liczące 1,9 mln mieszkańców miasto, wraz z towarzystwami mieszkaniowymi (odpowiednik polskich TBS-ów), posiada ponad 400 tys. mieszkań. Rocznie buduje się tu 4,5 tys. mieszkań komunalnych i 4,5 tys. mieszkań o regulowanym czynszu. I to właśnie stanowi dziś największy sukces miasta – inwestycje w osiedla, które nie służą jedynie osobom o najniższych dochodach.

Wiener Gemeindebau (Budownictwo Miejskie Wiednia) stawia na zapewnienie przystępnych cenowo mieszkań szerokim grupom ludzi.

W efekcie, 62 proc. mieszkańców korzysta z różnych form budownictwa społecznego (a progi dochodowe ustawione są w taki sposób, by 80 proc. mieszkańców mogło skorzystać z nierynkowej oferty).

Sercem współczesnej polityki mieszkaniowej Wiednia, a jednocześnie największym w Europie projektem rozwoju przestrzennego miasta, jest osiedle Aspern-Seestadt, znajdujące się w XXII dzielnicy. To właśnie tutaj zorganizowana była konwencja polskiej Lewicy, która chciała pokazać, że ich pomysł budowy 300 tys. mieszkań pod tani najem „to nie jest żadna ściema”.

Dublińska era flipera

Brzmi, jak ideał, ale czy sukces Wiednia da się w prosty sposób przenieść w polskie realia?

Aktualnie znajdujemy się na kursie, który wieszczy katastrofę. „Państwo, wycofując się z dotowania budownictwa społecznego, komunalnego, przy jednoczesnym finansowaniu zakupu mieszkań własnościowych, zwłaszcza na kredyt, prosi się o dalsze, szybkie wzrosty cen. I to niestety będzie ograniczać dostępność mieszkań dla coraz większej grupy społeczeństwa” – mówi OKO.press dr Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, ekspert Polityki Insight.

Od kiedy PiS zapowiedział wprowadzenie kolejnych dopłat do kredytów hipotecznych (grudzień 2022), średnie ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosły i to gwałtownie.

Dane analityków portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że za metr kwadratowy w Krakowie trzeba dziś zapłacić 1/5 więcej niż pod koniec ubiegłego roku (z 12 545 zł do 15 213 zł za m²). Dwucyfrowy wzrost cen odnotowano także w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach.

Pierwsi do zakupu wcale nie są beneficjenci rządowego programu, ale ludzie, którzy dysponują dużą gotówką, lub międzynarodowe fundusze, które lokują kapitał w nieruchomościach.

„Jeśli chcemy zobaczyć, jak będzie wyglądać rynek mieszkaniowy w Polsce za 10, 15, 20 lat, musimy odwiedzić Irlandię, która przeszła tę samą drogę. Od kraju, który opiera się na własności i budownictwie indywidualnym, do silnej finansjalizacji mieszkalnictwa” – mówi dr Adam Czerniak. „Przed globalnym kryzysem finansowym w rynek mocno weszły tam banki i inne instytucje finansowe. Dziś odsetek kredytów jest tam na wysokim poziomie, wiele osób kupiło dwie, trzy, cztery nieruchomości, co doprowadziło do wzrostu cen i ogromnych nierówności majątkowych”.

W reakcji na poważne problemy społeczne – wzrost liczby osób w kryzysie bezdomności, a także rodzin, które potrzebują zakwaterowania w tzw. nagłych przypadkach – rząd zaczął wprowadzać korekty. „Ograniczono dopłaty do zakupu mieszkań własnościowych, wprowadzono podatek katastralny, później – podatek od pustostanów i transakcji mieszkaniowych. Tyle że było za późno i do dziś, a korekta w polityce mieszkaniowej trwa tam już 10 lat, nie udało się sprowadzić cen mieszkań do poziomu dostępnego” – mówi dr Czerniak.

Podaż, głupcze!

Irlandia skupiła się ukróceniu spekulacji, zapominając o budowie mieszkań. A nie da się zbić cen, gdy podaż nie równoważy popytu. „Dopiero od niedawna irlandzki rząd zaczął inwestować w budowę. Dziś wydaje na mieszkalnictwo najwięcej ze wszystkich krajów w UE. W 2021 roku to było 1,1 proc. PKB. Dla porównania Polska wydawała wówczas 0,2 proc. PKB. Dziś pewnie wydajemy trochę więcej, bo dane sprzed dwóch lat nie uwzględniają pieniędzy, które poszły na dopłaty do kredytów i skromne dofinansowanie mieszkalnictwa komunalnego. W 2023 roku możemy wydawać na mieszkania 0,3 proc. PKB, a to i tak mniej niż sam program 500/800 plus” – mówi Czerniak.

Kurs, który obiera Lewica, jest więc obiecujący, bo – w przeciwieństwie do innych partii – uwzględnia to, co najistotniejsze, czyli stronę podażową. W programie czytamy, że 300 tys. tanich mieszkań wybudowanych w jedną kadencję w ramach Krajowego Programu Mieszkaniowego pochłonie 20 mld zł rocznie, z czego 3 mld zł w latach 2024-2026 ma pochodzić z unijnych pieniędzy z Krajowego Planu Odbudowy.

Lewica chce też zwiększyć dofinansowanie dla samorządów, które chcą budować mieszkania – w przypadku mieszkań komunalnych maksymalna wysokość grantu z Banku Gospodarstwa Krajowego wzrośnie z 85 do 100 proc. kosztów budowy. Rozwijane ma być też budownictwo społeczne w ramach TBS-ów i SIM-ów.

Zbyt ambitnie, a może nierealistycznie?

Wszystkim, którzy uważają, że to program szlachetny, ale utopijny, politycy Lewicy odpowiadają: „Kiedyś trzeba zacząć budować”.

„Zwiększenie podaży mieszkań trwa dekadami. To nie jest coś, co można zrobić w jedną kadencję, więc w tak sformułowaną obietnicę wyborczą Lewicy nie wierzę” – komentuje dr Adam Czerniak.

Ekspert uważa, że choć kierunek jest słuszny, to czas i pieniądze przewidziane na realizację programu są nierealistyczne. „Samo przygotowanie fundamentów prawnych i instytucjonalnych pod tak wielki program budownictwa mieszkaniowego potrwa dwa, trzy lata” – mówi dr Czerniak. „I tak jak mogę pochwalić cel 1 proc. PKB na mieszkalnictwo, tak reszta liczb podanych w programie jest nierealistyczna” – dodaje.

Dziś w Polsce na potęgę buduje, ale rynek prywatny. Nawet gdyby w centralny projekt zaangażować wszystkich deweloperów w kraju, dowiezienie celu 300 tys. mieszkań podczas jednej kadencji byłoby szalenie trudne.

Szczególnie że po wzroście inflacji i zakręceniu kurka z kredytami, wiele inwestycji prywatnych zostało zamrożonych. W 2022 roku udało się jeszcze pobić rekord: do użytku oddano 238,6 tys. mieszkań.

Za 98,4 proc. inwestycji odpowiadali deweloperzy i inwestorzy prywatni. Ci pierwsi wybudowali 143,6 tys. mieszkań, drudzy – 91 tys. W pozostałej części budownictwa: spółdzielczego, komunalnego, czynszowego, czy zakładowego, oddano do użytku łącznie zaledwie 3,8 tys. mieszkań w skali kraju.

Rok 2023 może być trochę lepszy, jeśli chodzi o inwestycje państwowe, bo rząd zasilił BGK pieniędzmi na rozwój mieszkalnictwa komunalnego (ale potrzeby są tak ogromne, że pieniądze skończyły się już we wrześniu!). Natomiast inwestycji deweloperskich będzie z pewnością mniej.

Wiedeń to unikat

Polsce z pewnością nie uda się jeden do jeden powtórzyć sukcesu austriackiej stolicy. Dlaczego? Bo to unikat na skalę światową. „Wiednia nigdzie nie da się przenieść” – mówi dr Czerniak.

„Wiedeń był stolicą mocarstwa austro-węgierskiego. W 1914 roku liczba ludności była tam na poziomie wyższym niż dzisiaj – w Wiedniu żyło blisko 2,3 mln osób. Po drodze miasto się wyludniło. Liczba ludności spadła do 1,5 mln w 1990 r., przy zachowaniu substancji mieszkaniowej. W międzywojniu miasto w wyniku nacjonalizacji gruntów i części budynków uzyskało też kontrolę nad tym, co i gdzie się buduje. Tyle że do lat 80. problemem Wiednia było wyludnienie. Mając duży zasób startowy, prowadzenie takiej polityki mieszkaniowej było naprawdę ułatwione” – tłumaczy dr Czerniak.

Na podobnym co Wiedeń modelu wsparcia budownictwa mieszkaniowego opiera się Berlin, ale nadal boryka się olbrzymimi problemami. Pierwsza różnica ma właśnie charakter demograficzny: Wiedeń nie tylko twardo regulował, ale miał komfort budowania we względnym spokoju.

Berlin rozrastał się w tempie ekspresowym, pozwalając równocześnie na silną prywatyzację w latach 90. (podobnie jak w Polsce, gdzie wyprzedano wówczas większość zasobów mieszkaniowych gmin, tyle że w Berlinie rynek zdominowały fundusze, w Polsce – osoby prywatne). Utowarowienie, które trwało do początku lat 2000, spotkało się w końcu z oporem mieszkańców, a w końcu częściowym wywłaszczeniem.

Dostępne dane pozwalają nam pokazać różnice tylko poziomie krajowym: w 2020 roku 20 proc. niemieckich gospodarstw domowych borykało się z nadmiernym ciężarem kosztów mieszkaniowych, w Austrii – tylko 7 proc.

Nie deweloper państwowy, tylko współpraca z rynkiem prywatnym

Polska ma szansę wyjść z obecnego kryzysu, jeśli na podstawie doświadczenia innych państw, znajdzie własną drogę. „Jesteśmy krajem posttransformacyjnym z charakterystycznym systemem instytucjonalnym, bardzo dużym przywiązaniem do własności, sprywatyzowaniem znacznej części zasobu mieszkaniowego, który jest słabo utowarowiony. W Polsce osoby starsze, w przeciwieństwie do tego, jak to się dzieje w niektórych krajach zachodnich, nie wyprowadzają się na starość zza dużego mieszkania, szukając czegoś mniejszego i próbując częściowo spieniężyć to, co mają. Zasób jest więc mało utowarowiony, niewielka część z tego, co mamy, w ogóle trafia na rynek wtórny. Mamy za to stosunkowo wysokie nierówności majątkowe, jeżeli chodzi o zasób mieszkaniowy. I słabo rozwinięty rynek najmu” – mówi dr Czerniak.

Jeśli chodzi o pomysł rozwijania budownictwa pod tani najem, który proponuje Lewica, trzeba przede wszystkim zastanowić się, jak zrobić to najbardziej efektywnie. Według ekspertów największą szansą dla Polski byłoby włączenie podmiotów prywatnych w podaż mieszkań dostępnych cenowo. Jak zaznacza dr Czerniak, są dwa modele, z których moglibyśmy korzystać.

Pierwszy nazywa się modelem prowizyjnym i został stworzony na wzór brytyjskiej polityki mieszkaniowej. „Deweloper miałby obowiązek przekazania opłaty za dostęp do miejskiej infrastruktury w postaci nowo oddawanych mieszkań na rzecz mieszkalnictwa komunalnego. Już w planach przestrzennych gminy, można ustanawiać, ile procent nowo budowanych mieszkań na danym obszarze trafi do zasobu gminy. Taka prowizja to rzeczowy podatek, który deweloper, a w ślad za nim kupujący, płacą za dostęp do kanalizacji, komunikacji miejskiej, sieci żłobków i szkół” – tłumaczy Czerniak.

Jest też model grantowy, który zakłada, że gmina dopłaca do budowy mieszkań, które są potrzebne. „Podmiot, który się zgłosi, będzie zwolniony z podatku dochodowego, albo VAT. A nawet może dostać dofinansowanie na wybudowanie konkretnych mieszkań, w konkretnej lokalizacji” – mówi Czerniak.

W polskich warunkach samodzielne budowanie mieszkań, bez udziału sektora prywatnego byłoby nieproduktywnym szaleństwem. Co nie znaczy, że trzeba odpuszczać modele, które już działają. Lewica chce też wpuścić strumień pieniędzy w TBS-y. I słusznie.

"Dania opiera swoje budownictwo dostępne cenowo na modelu, który bardzo przypomina nasze TBS-y. Oni nazywają je firmami non-profit, których celem jest budowa mieszkań częściowo dotowanych przez państwo. Część z tych mieszkań jest sprzedawana lub wynajmowana na rynku, reszta trafia do zasobu komunalnego.

Takich firm w Danii jest bardzo dużo, a samorządy wskazują w planach zagospodarowania przestrzennego, jaki procent mieszkań powinien być wybudowany właśnie przez takie podmioty. Jeśli nie ma zróżnicowanego budownictwa dookoła, deweloper nie dostanie pozwolenia na zajęcie kolejnej działki. I świetnie, bo to różnicuje tkankę społeczną i nie dopuszcza do segregacji" – tłumaczy dr Czerniak.

I dodaje, że polskie TBS-y można nie tylko dofinansować, ale też zreformować. „Pozwólmy im budować w modelu komercyjnym – wciąż non-profit, ale z równoległym dostarczaniem na potrzeby komunalne gmin. Oczywiście w zamian za subsydia” – mówi ekspert.

Cykl „SOBOTA PRAWDĘ CI POWIE” to propozycja OKO.press na pierwszy dzień weekendu. Znajdziecie tu fact-checkingi (z OKO-wym fałszometrem) zarówno z polityki polskiej, jak i ze świata, bo nie tylko u nas politycy i polityczki kłamią, kręcą, konfabulują. Cofniemy się też w przeszłość, bo kłamstwo towarzyszyło całym dziejom. Rozbrajamy mity i popularne złudzenia krążące po sieci i ludzkich umysłach. I piszemy o błędach poznawczych, które sprawiają, że jesteśmy bezbronni wobec kłamstw. Tylko czy naprawdę jesteśmy? Nad tym też się zastanowimy.