Patodeweloperka: w przypadku mieszkalnictwa optymistycznie się nie da [WYWIAD]

• Jedynym celem deweloperów jest maksymalne wyciśnięcie kasy z klientów i pracowników.

• Jedyną grupą zawodową w budownictwie mieszkaniowym, która posiada etos, są architekci.
• Z deweloperami trudno wygrać w sądzie, bo stać ich na dobrych prawników.
• Państwo musi zacząć budować mieszkania i to takie, jakich potrzebujemy.

Jakub Wojtaszczyk: Wziąłeś udział w konferencji dla deweloperów. Najbardziej interesują ich metody osiągania zysku. Łatwo dorobić się na budowaniu mieszkań?

*Bartosz Józefiak: Uczestnikom konferencji niestety zależało głównie na optymalizacji, czyli na zarobieniu jak największej ilości pieniędzy przy jednoczesnym oszczędzaniu na jakości życia nas wszystkich. Deweloperzy, których spotkałem, interesowali się wyciskaniem z inwestycji największej ilości PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkalnej. Podczas konferencji parę razy słyszałem: „Po co mam znać się na budownictwie, przecież jestem od zarządzania!”.

Moim zdaniem to błędne myślenie. Budowlanka nie jest łatwym biznesem, bo wymaga dużych inwestycji. To proces rozłożony na lata. Po drodze wiele rzeczy może się wykrzaczyć. Musisz mieć też zaufanych ludzi i sam budzić zaufanie. Deweloperzy, którzy od lat są na rynku, to wiedzą. Ci nowi – niekoniecznie. Wierzą w łatwy zarobek. Nie jest to wiara bezpodstawna, bo patrząc na majątki dużych i średnich firm, widać, że owszem jest to ryzykowny biznes, ale stopa zwrotu to w najgorszym przypadku 10-12 proc.! Nawet jeśli w marży jest zawarta pensja prezesa, i tak mówimy o milionach złotych zysku.

Jednocześnie boli ich określenie „patodeweloper”!

Nie tylko boli, ale deweloperzy są zaskoczeni tym, że tak postrzega ich opinia publiczna. Przecież ludzie, według deweloperów, powinni ich całować po stopach za to, że dostarczają tak rzadkie dobro, jakim jest mieszkanie. Z jednej strony trochę ich rozumiem, bo nawet ci, którzy próbują być uczciwi wobec klientów, tracą na opinii środowiska. Z drugiej jednak obracają się w patologicznym systemie mieszkaniowym. Płacą za grzechy wszystkich.

W książce „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania” malujesz deweloperów niczym szwarccharakterów z komiksów. Kto buduje nasze domy?

Może faktycznie wypadają trochę kreskówkowo, ale naprawdę ich nie przerysowałem. Wszystkie dialogi są, niestety, autentyczne. Uczestnikami konferencji były doświadczone osoby w branży, jak również te, które stawiały w niej pierwsze kroki. Ta druga grupa firmy budowlane często odziedziczyła po rodzicach. Trochę już się otrzaskali z branżą. Mieli kapitał i kontakty.

Spotkałem sporo flipperów, czyli ludzi obracających mieszkaniami. Kupowali te w gorszym stanie, remontowali je i sprzedawali z dużym zyskiem. Rozmawiałem też z wieloma przedstawicielami firm, którzy niedawno dorobili się na budowlance i teraz chcą wejść poziom wyżej. Nawet jeśli te firmy jawią się jako nowoczesne organizmy, nadal mają „januszową” mentalność i traktują zarządzanie biznesem jak folwarkiem.

Co prawda osobiście nie spotkałem deweloperów, którzy weszli w tę branżę bez żadnego doświadczenia, ale z rozmów z moimi bohaterami wiem, że takich też nie brakuje. To najniebezpieczniejsi gracze, bo ich projekty osiedli zawierają najwięcej błędów. Zresztą na konferencji wielokrotnie słyszałem powiedzenie: „Pierwsza inwestycja zawsze jest spisana na straty”. Czyli kupowanie mieszkania postawionego przez nowicjusza to sport wysokiego ryzyka.

Czyli do zawodu przyciągają ich tylko i wyłącznie…

…pieniądze.

Brak osób podchodzących ideowo?

Może i są, ale ja takich nie spotkałem na konferencji. Dużo ważniejsze od ideałów jest robienie kasy. Rozwój firmy to nie lepsze osiedla, tylko bogacenie się. Kosztem oszukiwania klienta na jakości użytych produktów, wielkości mieszkań, stanie budynków itd.

Postaci tragiczne „Patodeweloperki”. Kończąc szkoły, marzą, by robić ciekawe, dobre projekty osiedli. Tymczasem zderzają się z rzeczywistością rynkową. Muszą kreślić tak, jak karze zleceniodawca, czyli inwestor. Ten nie widzi w projektach „miejsca do życia”, tylko PUM-y.

Na dole drabiny systemu mieszkaniowego znajdują się firmy budowlane. Gdy rozmawiałem z ich przedstawicielami, widziałem panikę oczach. Mierzą się z największym ryzykiem, bo jeśli deweloperowi nie będzie spinać się kasa, nie odejmie sobie, tylko budowlance. Nie ma możliwości na bunt, bo jak się będą stawiać, to deweloper zrobi im taką opinię na mieście, że już nigdzie nie znajdą pracy. A większość inwestorów działa tak samo.

Co deweloper wymusza na biurach architektonicznych?

W szkołach architekt został nauczony, by projektować wygodne mieszkania. Tymczasem, pod groźbą utraty pracy, na przykład na planie musi rysować meble o zbyt małych wymiarach, aby przestrzeń wydawała się większa, a co za tym idzie – warta swojej ceny. Każą im projektować mieszkania „tramwaje”, czyli bardzo wąskie, proponować jak najtańsze materiały, ograniczać przestrzeń zieloną na rzecz PUM-ów.

A estetyka?

Estetyką deweloper głowy sobie nie zaprząta. Ma być tanio. Zatem, jeśli architektowi uda się tak zaprojektować, by było estetycznie i za małe pieniądze, może uda mu się przepchnąć projekt. Jeden z moich bohaterów architektów usłyszał od inwestora: „Będzie mógł pan decydować, jak się dorobi swoich milionów. Tymczasem ja tu rządzę”. Dlatego, jak powiedziała inna bohaterka, ich projekty już nie muszą być dobre, najważniejsze, by były nie najgorsze.

Pracę na budowie dostałem z ulicy

Sam zostałeś operatorem żurawia. Po niemal fikcyjnym kursie, z nikłą wiedzą, posadzono cię w kabinie kilkadziesiąt metrów nad ziemią. Takie warunki to standard na budowach?

Tak działa branża budowlana! Mój kurs kończył się państwowym egzaminem. Nie byłem na niego w ogóle przygotowany. Tymczasem egzaminator przymknął na to oko, bo… na rynku brakuje operatorów żurawi. A szef budowy nie dba o bezpieczeństwo swoich pracowników i przyszłych mieszkańców, tylko o dobro dewelopera. Jego dobrostan równa się kasa w kieszeni firmy.

Pracę na budowie dostałem z ulicy. Nie pokazałem żadnych papierów. Niczego nie podpisywałem. O badaniach lekarskich i ubezpieczeniu zdrowotnym zapomnij. Wszedłem na żurawia za faceta, który dzień wcześniej już tak mocno się nawalił, że przyjechała policja. Nie było mowy, by mógł wrócić do pracy. Popracowałem 15 minut i zszedłem. Nie chciałem nikomu zagrażać. Budowy to bardzo niebezpieczne miejsce. Szara strefa. Tak naprawdę nie wiemy, do ilu wypadków tam dochodzi. Tylko tych śmiertelnych nie da się zamieść pod dywan. Dane pokazują, że średnio co tydzień ktoś ginie na polskich budowach.

Panuje bardzo duża nieufność. Nie tylko do pracodawcy, ale też do pracowników. Nagminnie jest, że w piątek pobierają tygodniówkę, w weekend idą w tango, a w poniedziałek nie przychodzą do pracy. Szuka się wtedy nowej ekipy, która przecież i tak nie daje żadnej gwarancji, że wróci na budowę.

Mam taką teorię…

Jaką?

Powiedziałbym, że historia polskiego „januszostwa” na budowach sięga do początku lat 2000. Ludzie zaczęli wyjeżdżać na Zachód. Tam się dorabiali, zobaczyli też inne praktyki pracy. Nie chcieli wracać do Polski. W kraju pozostało coraz mniej robotników. A ci, którzy tu są, nie budzą zaufania.

Tak narodził się trend ściągania pracowników najpierw z Ukrainy, a teraz już z Uzbekistanu, Gruzji czy nawet z Nepalu. Można ich łatwiej kontrolować. Nie znają polskiego języka i prawa, są uzależnieni od pracodawcy. Gdy stracą robotę, mają zaledwie trzydzieści dni na znalezienie nowej. Inaczej zostaną wydaleni z Polski. Dlatego zgadzają się na mniejsze wynagrodzenie, gorsze warunki itp. Kiedy z Marcinem Wójcickim z TVN robiliśmy reportaż o pracy na żurawiu, natrafiliśmy na historię chłopaka z Mołdawii. Zabił go przenoszony przez dźwig ładunek. Przetarła się lina. Ewidentne zaniechanie, ale prokuratura umorzyła śledztwo… Siła nacisku rodziny chłopaka na polskie organy ścigania była żadna.

W sądzie z deweloperem nie wygrasz

Wróćmy na konferencję. Spotkani przez ciebie deweloperzy postulują określenie „patoklient”. Co im przeszkadza w mieszkańcach budowanych przez nich osiedli? Przecież lokale sprzedają się na pniu.

Co z tego, że wyprzedają się na pniu, jak później klient jest roszczeniowy? Ma jakieś życzenia? Pisze pisma! Grozi sądem za niedoróbki? Jakieś błędy? Oczywiście ironizuję, ale postawa deweloperów wynika ze zmiany pokoleniowej. Tak, mieszkania się wyprzedają, bo musimy gdzieś mieszkać. Natomiast jesteśmy bardziej świadomi swoich praw.

Powszechnie też wiadomo, że mieszkania są coraz gorszej jakości. Kiedy ktoś wydaje oszczędności życia i/lub zadłuża się na 30 lat, chce mieć produkt godny tego wypadku i poświęcenia. Mało kto kupuje już tzw. „dziurę w ziemi”, tylko czeka, aż deweloper postawi budynek. Wielokrotnie słyszałem, że złote czasy zaczęły się po kryzysie w 2008 roku i trwały do pandemii i wojny w Ukrainie. Natomiast nie użalam się nad deweloperami, bo nadal wycierają sobie łzy banknotami, ale niewątpliwe jest ich trochę mniej.

Mimo że rynek nie jest już dla deweloperów krainą mlekiem i miodem płynącą, nadal trudno z nimi wygrać w sądzie, prawda?

Tak, bo to firmy z wielkim kapitałem, które stać na prawników. Nawet zanim dojdzie do procesu, biorą klientów na przeczekanie. Kiedy ktoś zgłosi fuszerę przy odbiorze mieszkania, deweloper poprawi na odwal się, albo będzie zwlekał. Można z nim się sądzić, ale będzie to kosztowna, wieloletnia batalia. „Zwykły śmiertelnik” kontra firma, która postawiła całe osiedle. Siły są nierówno rozłożone, co powoduje, że bardzo często nowi mieszkańcy usterki naprawiają na swój koszt, bo to szybciej i bezpieczniej.

A pozwy grupowe?

O nie też jest bardzo trudno. Po wydaniu książki, ludzie piszą do mnie o wadach w mieszkaniach ich i sąsiadów. Odpisuję: „Przyjadę z kamerą. Zrobimy materiał”. Wtedy osoby się wycofują. Nie chcą pokazywać twarzy, bo boją się, że będzie to rozpoczęcie wojny z deweloperami, że stanie się jeszcze coś gorszego. „A co jeśli mi wodę zakręcą?” – ktoś napisał w odpowiedzi na moją propozycję. Strach obezwładnia.

Przykład Stargardu, gdzie doszło do katastrofy budowlanej, również nie napawa optymizmem…

To kuriozalny przykład. W budynku do tego stopnia zaczęły pękać ściany, że strażacy nakazali ludziom pośpieszną ewakuację. Wydawać by się mogło, że mieszkańcy będą na wygranej pozycji. Zlecili swoją ekspertyzę. Deweloper swoją. Dostał też zarzuty prokuratorskie. Ale sprawa jest nadal w toku. Będzie ciągła się latami. A ludzie muszą przecież gdzieś mieszkać!

Gdzie się podziali?

Pamiętajmy, że sprzedali stare mieszkania, aby kupić nowe. Zostali w patowej sytuacji. Muszą też spłacać kredyty, bo banku nie interesuje, że deweloper odwalił fuszerę. Mieszkańcy zostali przygarnięci np. przez znajomych i dalszą rodzinę. Moja bohaterka mieszka z córką, która specjalnie wróciła z Chin, aby pomóc matce. Nawet jeżeli odzyskają pieniądze od dewelopera, nie będzie ich stać na nowe mieszkania, bo ceny wyglądają już zupełnie inaczej niż 7-8 lat temu.

Przykład Stargardu jest oczywiście skrajny. Natomiast częściej się zdarza samowolka budowlana. Deweloper dostaje pozwolenie na budowę jednego bloku, a buduje dwa. Nadzór budowlany może nakazać rozebranie jednego budynku. Natomiast schody pojawiają się wtedy, kiedy ludzie zdążą już odebrać mieszkania. To oni ucierpią. W takim wypadku nadzór przyklepuje i sprawa jest czysta. Nie poprawia to autorytetu państwa, prawda?

Rząd musi budować mieszkania

Czytając twoją książkę, czasami miałem wrażenie, że to materiał na kolejny odcinek „Alternatyw 4”. System inny, ale zachowania podobne. Myślisz, że nasze komunistyczne dziedzictwo wpłynęło na to, jak kolejne pokolenia podchodzą do rodzimego rynku mieszkaniowego?

Oczywiście, jestem o tym przekonany. Zresztą porównanie do serialu „Alternatywy 4” jest bardzo ciekawe. W lata 90., po upadku komunizmu, wchodziliśmy z przekonaniem, że wszystko, co daje nam państwo, jest najgorsze. Mieszkania? Pełne niedoróbek. Transport publiczny? Nikt nie będzie chciał nim jeździć, lepiej mieć własny samochód. Uwierzyliśmy w wolny rynek. Prywatne miało być lepsze niż państwowe. Dziś może robotnicy nie kradną worków z cementem z budowy, jak to bywało za komuny, ale za to deweloper oszczędza na materiałach.

Rynek mieszkaniowy powinien być połączeniem inwestycji prywatnych i państwowych. Niech inwestorzy budują, ale kapitał będzie wykładało państwo polskie, będzie też stawiało warunki. Mamy wiele systemów, chociażby mieszkania komunalne, których dramatycznie u nas brakuje. Mamy TBS-y, mieszkania dla średnio zamożnych i dla młodych. Można też czerpać rozwiązania z Zachodu…

Na przykład jakie?

Najważniejsze zadanie jest jedno – rząd musi budować mieszkania. Nie tylko dla najbiedniejszych, ale dla jak największej grupy mieszkańców, którzy nie chcą lub nie mogą brać kredytu na 30 lat. Władze Wiednia posiadają 220 tys. mieszkań. 62 proc. osób w stolicy Austrii mieszka w budownictwie społecznym. Magistrat w 2024 roku planuje wydać 557 mln euro na budowę nowych mieszkań. Efekt to dużo niższe koszty utrzymania. Nie bez powodu Wiedeń wygrywa kolejne rankingi na najlepsze miejsce do życia. Z kolei w Barcelonie liczba mieszkań komunalnych wzrosła z 7,5 tys. w 2015 roku do prawie 20 tys. w 2022 r. Przykładów nie brakuje.

Tymczasem odpowiedzią polityków PiS i PO na kryzys mieszkaniowy są dopłaty do kredytów. Najpierw był kredyt 2 proc., teraz 0 proc. Czy to rozwiąże problem?

Uwaga, spojler: te rozwiązania nie działają! Jest tak z prostego powodu: jeśli coś kosztuje 10 zł, a ty dostaniesz dopłaty 5 zł przy całkowitej wiedzy sprzedawcy, to on podniesie cenę do 15 zł. Dlaczego? Bo może. Nie ma górnego limitu. Na konferencji deweloperów zorganizowano panel o przyszłości rynku mieszkaniowego. Obecna ekspertka przewidywała, że pojawi się kredyt 2 proc., a było to na długo przed rządowym rozporządzeniem. Po jej słowach na sali wybuchła euforia. Deweloperzy cieszyli się, że więcej zarobią.

Dziś Platforma Obywatelska najchętniej wycofałaby się z kredytu 0 proc. Już nawet jej wyborcy wiedzą, że taki neoliberalny model nie działa. Jednocześnie rząd nie chce przyjąć lewicowego pomysłu budownictwa komunalnego.

Dlaczego państwo polskie nie chce budować tych mieszkań?

Z tych samych przyczyn, dla których w Polsce nie działa publiczna służba zdrowia, nie działa kolej. To są tematy skomplikowane, które wymagają pracy przez kilka kadencji.

Bezpośrednim transferem gotówki. PO krytykowało PiS, teraz robi dokładnie to samo…

Mamy jakieś chlubne przykłady współpracy rządu z deweloperem?

Osiedle Nowe Żerniki, czyli wyjątkowy projekt na skalę Polski. Bloki stawiał prywatny inwestor, ale teren należał do miasta i gminy Wrocław. Deweloper poszedł na daleko idące ustępstwa i budowano tak, jak miasto chciało. Nie trzeba iść na wojnę z deweloperem, tylko wciągnąć go do gry. W tym wypadku inwestor tylko zyskał, bo osiedle ma świetną lokalizację, jest dobrze skomunikowane z centrum miasta.

Z drugiej strony w książce zauważasz, że samorządy często patodeweloperce kibicują.

Tak, robią to z różnych powodów. Wierzą, że im więcej mieszkańców samorządy zatrzymają u siebie, czyli na nowo pobudowanym osiedlu, tym będą mieli większe wpływy z podatków. Problem zaczyna się wtedy, kiedy trzeba tym nowym osobom pociągnąć linię autobusową, gazociąg czy rozbudować szkołę. Wtedy okazuje się, że koszty przewyższają zyski dla budżetu gminy.

Mamy też przypadki, jak prezydentki Łodzi, Hanny Zdanowskiej, która z miłości do wolnego rynku ułatwiała życie deweloperom. W rozmowie powiedziała mi, że jej idolką jest Margaret Thatcher. Mamy też przykłady, czy to z Warszawy, czy z Krakowa, najzwyklejszej korupcji.

Na Zachodzie, mam wrażenie, częściej mieszkania się wynajmuje, niż kupuje. Skąd w Polakach i Polkach taka potrzeba lokum na własność?

Dr Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight, powiedział, że kupowanie mieszkań jest klasycznym rozwiązaniem dla wschodniej Europy i krajów śródziemnomorskich. Z pokolenia na pokolenie przekazywane jest nam, że najważniejsza jest ojcowizna. Własny dom to zabezpieczenie na starość. W Polsce takie myślenie wynika też z niedołężnego systemu emerytalnego. Niebawem jako dziennikarz pierwszy raz od ośmiu lat będę miał umowę o pracę…

Gratuluję!

Dziękuję! Umowa o pracę w naszej branży to coś, czego w Polsce się gratuluje. Kupuję też mieszkanie, bo chcę mieć zabezpieczenie na starość. Z własnego mnie nie wyrzucą. Słabość systemu emerytalnego i nieuregulowany rynek najmu sprawiają, że własne cztery kąty, a nawet kredyt spłacany latami, jawią się jako najsensowniejsze rozwiązanie.

Mówi się, że mieszkania nie mogą drożeć w nieskończoność, że ta bańka mieszkaniowa musi pęknąć. Czy to słuszne myślenie?

Eksperci, z którymi rozmawiałem pracując nad „Patodeweloperką” twierdzą, że mieszkania stanieją, gdy nikogo już nie będzie na nie stać. Co jest równoznaczne z kryzysem gospodarczym na miarę tego w 2008 roku. Dr Czerniak zauważył, że tak naprawdę nie chcemy, by mieszkania staniały, tylko nie drożały tak gwałtownie. Potrzebujemy też wspomnianej alternatywy na rynku. Państwo, rozumiane szeroko, też jako samorządy, musi zacząć budować mieszkania i to takie, jakich potrzebujemy. Nie chodzi o bloki w miejscach, z których ludzie wyjeżdżają. Tylko w dużych miastach. O określonych metrażach.

Obecnie rząd tego nie robi. Chciałbym zakończyć naszą rozmowę optymistycznie. W przypadku mieszkalnictwa się nie da. Jestem zmęczony życiem w byle jakim kraju.

*Bartosz Józefiak – absolwent Polskiej Szkoły Reportażu. Pracuje w programie UWAGA! TVN, pisze do „Dużego Formatu” „Gazety Wyborczej”. Specjalizuje się w reportażach wcieleniowych. Nominowany m.in. do Grand Press, Nagrody „Newsweeka” im. Teresy Torańskiej, nagrody Festiwalu Wrażliwego, Vivelo Book Awards, European Press Prize. Autor książek: „Łódź. Miasto po przejściach” (razem z Wojciechem Góreckim) i „Wszyscy tak jeżdżą”. W maju 2024 roku nakładem wydawnictwa Znak Literanova ukazała się jego najnowsza książka: „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”.