Kredyt zero procent Tuska. Ty spłacasz kapitał, państwo - odsetki i marżę. I dalej będzie drogo

Zaczęła się przedwyborcza licytacja na najlepszy program mieszkaniowy. Najpierw PiS zaproponował niskooprocentowane kredyty - 2 proc. plus marża banku. Teraz Koalicja Obywatelska obiecuje, że po wygranych wyborach państwo w całości weźmie na siebie spłatę zysków, które banki czerpią z kredytów hipotecznych. Dlaczego? Żeby Polki i Polacy nie musieli wyjeżdżać, żeby tu mogli zakładać rodziny i realizować swoje marzenia. Tak przynajmniej twierdzi przewodniczący Koalicji Obywatelskiej.

Spłacisz jedynie kapitał, resztę zapłaci państwo

Tzw. kredyt zero procent, ogłoszony przez Donalda Tuska 27 lutego w Pabianicach, ma być realizacją hasła "mieszkanie prawem, nie towarem". "Bank nie będzie zarabiał na odsetkach, na waszych chudych portfelach" - mówił do sympatyków Koalicji Obywatelskiej Tusk.

Z ogólnych założeń programu przesłanych mediom wynika, że:

• kredytobiorca będzie spłacał jedynie kapitał;
• całość odsetek i marżę banku bierze na siebie państwo;
• miesięczna rata kredytu hipotecznego na 500 tys. zł zmniejszy się nawet o 2 479 zł (w stosunku do obecnych stawek);
• na kredyt będzie stać każdą parę, która pracuje i zarabia co najmniej minimalne wynagrodzenie.
• z dopłat skorzystają osoby do 45 roku życia;

28 lutego w Łodzi, Tusk ujawnił, że w pierwszym roku program dopłat do kredytów będzie kosztował państwo 4 mld zł. "To będzie drogi program, ale to nic w porównaniu z tym, jak PiS okrada Polaków" - mówił lider KO.

Uzupełnieniem łatwiejszej drogi dojścia do własności mają być dopłaty do czynszów, w wysokości 600 zł miesięcznie.

Prawdziwy problem, fałszywe recepty

Program budzi skrajne emocje. Jedni mówią o neoliberalnej polityce wspierania banków, deweloperów i rentierów. Inni o najatrakcyjniejszej drodze do rozwiązania problemów mieszkaniowych młodszych pokoleń.

Oba stanowiska mają na pozór charakter ideowy. Lewicowej części elektoratu bliżej do idei uspołecznienia mieszkalnictwa. Za to centrum wciąż stoi na stanowisku, że likwidowanie barier w dojściu do własności zapewni Polkom i Polakom stabilność. A jednocześnie nikt nie będzie oskarżał państwa o "rozdawnictwo".

Ocenę sytuacji utrudnia fakt, że Koalicja Obywatelska swojej propozycji nie zawiesza zupełnie w próżni. Donald Tusk wskazuje, że PiS skompromitował ideę państwowego dewelopera. I ma częściowo rację, bo:

• nie udało się podnieść poziomu inwestycji poza rynkiem prywatnym - w 2022 roku było to zaledwie 3,8 tys. na 236, tys. wszystkich oddanych do użytku mieszkań;
• PiS wyłożył się na flagowym programie Mieszkanie+: wprowadził bałagan legislacyjny, zaliczył falstart, a jego efekty są wątpliwe. Obiecane "tanie" mieszkania nie odstają od cen rynkowych, wielu lokatorów skarży się na złe warunki, a PiS po cichu wycofuje się z możliwości wykupu własności.

Zyska bank, deweloper, a potem najszybsi i najbogatsi

Jaki będzie realny efekt programu KO? Nie musimy spekulować, bo od dwudziestu lat głównym narzędziem polityki mieszkaniowej jest stymulowanie popytu z wykorzystaniem kredytu.

Wiemy, że takie rozwiązanie w pierwszej kolejności z "mieszkaniowej bessy" wyciągnie banki, które w czynie społecznym nie zrezygnują ze swoich zysków. Będzie dotować je państwo, czyli my.

W drugiej kolejności zyskają deweloperzy. Z danych GUS wynika, że w całym 2022 roku rozpoczęła się budowa 200,3 tys. mieszkań, o 28 proc. mniej niż rok wcześniej. Program kredytowy trochę rozgrzeje zamrożoną branżę, ale przede wszystkim zniweluje i tak słabą konkurencję. Deweloperzy zawszą mogą odbić straty, korzystając z mechanizmów rynkowych, np. podnosząc marże.

A co z beneficjentami programu?

Jak mówił w rozmowie z Agatą Kowalską dr Adam Czerniak, badania prowadzone w Polsce od 20 lat pokazują, że dofinansowanie kredytu faktycznie pomaga, ale tylko tym, którzy mają przywilej bycia pierwszymi.

"Pierwsze osoby, które skorzystają z programu, faktycznie zyskują większą zdolność kredytową i mogą kupić sobie mieszkanie. Ale już za moment rynek się dostosowuje, podnosi ceny i siła nabywcza poszukujących mieszkania staje się taka sama, jak przed wprowadzeniem programu. Na dodatek ci, którzy się nie łapią na program mieszkaniowy ze względu na jego różne kryteria: wiek, dochód, liczba dzieci itd., te osoby mają trudniej niż przedtem. Bo rosną ceny. Więc koniec końców wydaje się sporo pieniędzy na to, żeby trochę zarobiły banki, trochę zarobili deweloperzy i zyskała niewielka garstka osób, które w pierwszym rzucie z tego programu skorzystają" - mówił Czerniak.

Najbardziej potrzebujący wciąż bez wsparcia

Strukturalne słabości polskiego rynku mieszkaniowego nie polegają na niskim popycie, ale

Dlatego podkręcenie popytu, przy sztywnej podaży, zawsze będzie skutkować skokowym wzrostem cen.

Pierwsi w kolejce do programu ustawią się ci, którzy są pewni, że stać ich na pomniejszoną ratę kredytu, raczej osoby o wyższych dochodach. Po rozkręceniu spirali cenowej, szans na uzyskanie kredytów nie będą znów miały osoby, które najbardziej ich potrzebują, czyli dwudziesto-, trzydziestolatkowie, którzy wpadli w lukę czynszową. Nie stać ich ani na kredyt, ani na wynajem po cenach rynkowych, ale są jednocześnie za bogaci na pomoc od gminy.

Szacuje się, że przy obecnej zdolności kredytowej w luce czynszowej znajduje się 40 proc. Polek i Polaków, z czego najwięcej osób młodych. Skutek? Ogromna liczba osób jest zmuszona, by młodą dorosłość spędzić w jednym mieszkaniu z rodzicami. W 2019 roku w Polsce aż 3 na 4 osoby w wieku 18-29 były "gniazdownikami".

Wydaje się, że to właśnie im Koalicja Obywatelska dedykuje program dopłat do najmu prywatnego, który w największych miastach wciąż pożera nawet 50 proc. miesięcznego budżetu. Tyle że tu znów możemy liczyć się z podobnym mechanizmem, co przy dopłacie do kredytów. W pierwszych miesiącach 600 zł dopłaty odciąży budżety najemców, ale z czasem dodatkowe środki na rynku tylko podbiją ceny czynszów. Ostateczny zysk trafi do kieszeni wynajmujących.

To pokazuje, że pozornie ideowy spór ma charakter społeczno-ekonomiczny.

Strata samorządów, stratą nas wszystkich

Koalicja Obywatelska jest formacją, która - w odróżnieniu od PiS - silnie stawia na niecentralistyczną wizję państwa. W jego sercu mają być samorządy, które są nie tylko efektywnymi, ale i społecznymi inwestorami. Najlepiej znają bowiem potrzeby swoich mieszkańców.

Nie potrzeba wielkich, centralistycznych projektów: wystarczyłoby wspieranie partnerstwa prywatno-publicznego w gminach, czy umiejętne dotowanie inwestycji lokalnych. Wzoru nie trzeba szukać daleko. Najlepszym przykładem jest Wiedeń, gdzie zyski z inwestycji dla średniozamożnych finansują budownictwo dla najuboższych. A wszyscy mają poczucie, że za mieszkanie płacą mało, czyli nie więcej niż 30 proc. dochodów. W Polsce brzmi to dziś abstrakcyjnie, ale chodzi o skierowanie pieniędzy w inną stronę, by napędzić gminne inwestycje.

Szansą na uzupełnienie wyprzedanych w latach 90. gminnych zasobów mieszkaniowych, a także poprawę dostępności mieszkań są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, które zastąpią TBS-y. Przy wsparciu Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, BGK, a także Krajowego Zasobu Nieruchomości możliwe jest już dziś budowanie mieszkań z umiarkowanym czynszem, które będą mogły w przyszłości przejść na własność najemców. Zainteresowanie gmin programem jest duże: w Elblągu powołano SIM Warmii Mazur, który tworzy aż 16 okolicznych gmin. Dzięki temu ma powstać co najmniej tysiąc tanich mieszkań. Wrocław buduje 400 mieszkań, z czego 80 proc. na tani najem. Ale są też gminy, które mają wciąż wątpliwości, np. kaszubskie Kartuzy, gdzie radni uważają, że inwestycje w mieszkania gminne to nie szansa, a pułapka.

W układzie, który proponuje Donald Tusk, deweloperzy będą w zasadzie bezkonkurencyjni, a gminy wciąż będą bały się, że utopią środki, bo ich oferta będzie mniej atrakcyjna niż rynkowa.

I koło się zamyka, bo rozbudowa sektora dostępnych mieszkań nigdy nie będzie możliwa bez sensownego udziału państwa.