Kawalerka Nawrockiego to nie tylko kampanijna afera, to także systemowa patologia w wielu gminach

Historia z kawalerką Karola Nawrockiego, prezydenckiego kandydata PiS, ukazuje patologię systemową, za którą odpowiadają wszystkie rządy potransformacyjnej Polski.

Chodzi o masową, nierentowną i uznaniową wyprzedaż gminnych zasobów lokalowych przy jednoczesnym braku prowadzenia aktywnej i odpowiedzialnej polityki mieszkaniowej. Przez ostatnie 30 lat gminy, uzupełniając luki w lokalnych budżetach, wyprzedały ponad połowę należących do nich, a więc do państwa, lokali.

Ten proceder zmienił strukturę rynku mieszkaniowego (na własnościowy), najbardziej potrzebujących pozostawił bez wsparcia, a wszystkich bez wyjątku pozbawił najlepszego regulatora cen na rynku: państwowego gracza dbającego o równowagę i alternatywy dla mniej zamożnych.

Kupowanie mieszkań komunalnych z bonifikatą za 10, 20, 30, czy 40 proc. ich wartości, to też źródło frustracji pokoleniowej i żywa oś konfliktu oraz niezrozumienia pomiędzy młodszymi i starszymi Polkami i Polakami.

Ale zacznijmy od początku.

Wyprzedaż w liczbach

W 1995 roku w zasobach komunalnych gmin znajdowało się ponad 1,73 mln lokali. Wiele z nich wymagało remontów i modernizacji, ale pieniędzy (i pomysłu) na wykorzystanie tak cennego aktywu brakowało, tak lokalnie, jak i na poziomie centralnym. Samorządy zaczęły traktować mieszkania jako balast i pozbywały się ich często za ułamek wartości.

W praktyce doszło do ogromnego transferu majątku publicznego do rąk prywatnych.

Częściowo to uwłaszczenie można było rozumieć jako niwelowanie nierówności majątkowych w potransformacyjnej Polsce, ale cały proces przebiegał zupełnie bez nadzoru.

Na rynek nie trafiały tylko lokale o wartości zabytkowej, do kompletnego remontu, ale mieszkania w stosunkowo dobrze utrzymanych kamienicach np. w centrum Warszawy. A największym problemem – poza absurdalnie niską ceną wykupu – był fakt, że pieniądze z wyprzedaży nie stymulowały gminnych inwestycji w mieszkania: ani remontów, ani budowy nowych lokali.

W ten sposób liczba gminnych zasobów systematycznie spadała. Prywatyzacja była masowa: rekord padł w rok 2009, gdy samorządy sprzedały ponad 95 tys. lokali. Do dziś do rąk prywatnych trafia rocznie 20-30 tys. mieszkań komunalnych.

Brzmi to o tyle absurdalnie, że temat dostępnego mieszkalnictwa od kilku lat znajduje się centrum debaty publicznej. Widać to nawet w finiszującej kampanii prezydenckiej, w której kandydaci odnosili się nie tylko do afery z przejęciem publicznego mienia przez Karola Nawrockiego, ale sami podnosili temat nierówności na rynku. Dawno tak burzliwie i poważnie nie rozmawiano w Polsce np. o podatku katastralnym, czy programie budowy mieszkań pod tani najem.

Tymczasem z danych GUS wynika, że w 2022 roku gminy dysponowały już tylko 778,7 tys. lokali komunalnych, z czego ponad 60 tys. stanowiły pustostany. W 2024 roku liczba umów na najem gminnych lokali komunalnych (z wyłączeniem lokali zamiennych i tymczasowych) wyniosła 595,4 tys. W tym czasie

W wielu miejscach w Polsce wyprzedaż lokali komunalnych trwa do dziś. Jak pokazała kontrola NIK, w latach 2016-2021 w 19 z 20 badanych gmin doszło do poważnych nieprawidłowości przy sprzedaży mieszkań, szczególnie w kontekście ustalania wysokości bonifikat (najczęściej były one wyższe, niż przewidywały projekty uchwał rad miasta, co skutkowało niższymi wpłatami do budżetów gmin).

Tego spadku nie rekompensują nowe inwestycje. Z danych GUS wynika, że w latach 1995-2022 do użytku oddano 70,5 tys. mieszkań komunalnych – 10 razy mniej niż w tym samym czasie sprywatyzowano. Gdy rozbijemy to na konkretne lata, sytuacja wygląda jeszcze gorzej – to raczej kronika niechlubnych rekordów.

Popatrzmy, liczba oddanych do użytku mieszkań komunalnych według GUS wyniosła:

• w 2020 – 1 tys.
• w 2021 – 1,2 tys.
• w 2022 – 0,6 tys.
• w 2023 – 1,2 tys.
• w 2024 – 1,9 tys.

Część samorządów ruszyła co prawda do inwestycji, ale chętniej stawiają na rozwój budownictwa spółdzielczego, najczęściej pod tani najem. W 2024 roku mieszkań spółdzielczych (czynszowych i nie) oddano do użytku 3 850. To nadal niewiele biorąc pod uwagę, że w sumie na rynku pojawiło się ponad 200 tys. nowych lokali.

Sukces to sprzedaż?

W Warszawie do 2014 roku obowiązywały przepisy, które pozwalały nabyć długoletnim najemcom zajmowany lokal z bonifikatą w wysokości 90 proc. Od 1995 miasto wyprzedało w ten sposób ponad 57 tys. mieszkań, z czego znaczną część w czasach, gdy w stolicy prezydentką była Hanna Gronkiewicz-Waltz.

Dziś Warszawa, podobnie jak Gorzów Wielkopolski (od 2019), czy Sopot (od 2023), w ogóle nie pozwala już na wykup mieszkań komunalnych po preferencyjnych cenach.

W Gdańsku upust przysługuje tylko tym, którzy wniosek złożyli przed 31 lipca 2020 r. Są jednak miasta, gdzie wyprzedaż trwa w najlepsze. Wśród nich Wrocław, który chwali się, że jako jedno z nielicznych miast w Polsce, ma 30 tys. lokali komunalnych i wielu zainteresowanych ofertą zamiany najmu na własność. W stolicy Dolnego Śląska bonifikata wynosi 85 proc., a przy całkowitej prywatyzacji budynku – nawet 93 proc.

W Krakowie upust sięga 90 lub 50 proc. – w zależności od daty złożenia wniosku o wykup. Łódź uzależnia wysokość bonifikaty od tego, z którego roku pochodzi budynek. Dla lokali wybudowanych przez 1946 roku zniżka wynosi 90 proc., dla mieszkań z lat 1946-1989 – 70 proc., a dla tych z czasów wolnej Polski – 50 proc.

Weźmy pod lupę Wrocław, który dysponuje wciąż dużym zasobem i traktuje możliwość sprzedaży gminnego zasobu jako sukces. Kolejka na przydział lokalu komunalnego w stolicy Dolnego Śląska jest długa — ponad 2,6 tys. rodzin.

Wiele budynków, którymi chwali się magistrat, to pustostany — albo ze względu na stan techniczny, albo zawiłą sytuację prawną. Rzecznik Praw Obywatelskich zajął się sprawą 72-latka z Wrocławia, który na pierwszy przydział mieszkania czekał 18 lat. Pod wskazanym przez miasto adresem mieszkał jednak inny lokator i okres oczekiwania wydłużył się o kolejne trzy lata. Cała historia zakończyła się „sukcesem” po ponad dwóch dekadach tylko dzięki interwencji biura RPO.

Ale nie trzeba wcale być rekordzistą, 10-letni okres oczekiwania na mieszkanie to standard. W ostatnich dwóch latach Wrocław ogłosił co prawda kilka inwestycji mieszkaniowych, ale wszystkie dotyczą taniego najmu. Jak już pisaliśmy wcześniej, jest to zupełnie inny segment mieszkalnictwa, który ma trafiać do tych, którzy wpadli w lukę czynszową lub woleliby wynajmować mieszkanie gminne, a nie na rynku prywatnym.

Inwestycje TBS-owe (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) cieszą się coraz większym zainteresowaniem także dlatego, że brzmią atrakcyjniej w oczach mieszkańców. Łatwiej przełożyć je na język sukcesów, także tych politycznych.

Inwestycje w lokale komunalne są uważane za kłopotliwe – niskie czynsze wymagają dodatkowych środków do utrzymania zasobu, do tego dochodzi wieloletni problem z egzekucją czynszów. Pod koniec 2022 r. przeciętne zadłużenie lokatora wynosiło 12 tys. zł, a łączna kwota zaległości wobec gmin w Polsce przekroczyła 4,3 mld zł.

Nikt nie ma na to pomysłu, więc, zamiast stworzyć rentowny system, w którym tani najem wspiera mieszkalnictwo komunalne, tkwimy w klinczu. A kolejki dla najbardziej potrzebujących wciąż są długie: bo remonty idą powoli albo wcale, nowe inwestycje (jak pokazaliśmy) niemal nie istnieją, przepisy dotyczące przydziałów są restrykcyjne lub oderwane od rzeczywistości (chodzi o kryteria dochodowe lub metrażowe), a wiele miast dumnie proponuje najemcom dojście do własności – polski mieszkaniowy sen.

Jak określa to art. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, obowiązkiem samorządów jest „tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej". A mieszkania komunalne są narzędziem szybkiego reagowania w najtrudniejszych sytuacjach – dotyczą wsparcia najbardziej wrażliwych grup społecznych, stanowią o odporność gmin i całego państwa.

Wielka porażka

Wyprzedaż mieszkań komunalnych, którymi nie potrafi się zarządzać, to żaden sukces tylko wielka porażka. A odpowiedzialność za nią ponoszą nie tylko samorządy, ale także władza centralna, która przez lata nie zapewniała środków na rozwój mieszkalnictwa.

Na kanwie afery z gminną kawalerką przejętą przez Karola Nawrockiego, Magdalena Biejat i Nowa Lewica zaproponowały ustawę „bezpieczny senior”. Jej założenia są proste: zakaz sprzedaży mieszkań z bonifikatą, bo – jak tłumaczył rzecznik partii Łukasz Michnik – „nie da się walczyć z kryzysem mieszkaniowym, kiedy statystyczna gmina wciąż więcej sprzedaje, niż buduje. Szczytem absurdu jest to, że sprzedaje za 10 proc. wartości, a buduje za 100 proc”.

Drugim elementem jest wprowadzenie mechanizmu, który umożliwi gminom wykup mieszkań od seniorów, którzy nie mają ich komu zostawić. Jak tłumaczyła w rozmowie w Programie Politycznym w OKO.press Magdalena Biejat, chodzi o to, żeby starsze, często samotne i schorowane osoby, które potrzebują wsparcia, nie były skazane na flipperów, czy mieszkaniowych oszustów.

Lewica chce, żeby w takiej sytuacji to gmina z pomocą środków z BGK kupowała od seniora mieszkanie po cenie rynkowej, wypłacając połowę należnej kwoty od ręki, a resztę w formie comiesięcznej renty. Zysk byłby dla obu stron: samorząd zyskiwałby lokal, senior bezpieczeństwo na ostatnie lata życia.

Cała propozycja jest ciekawa (i sprawdzona w wielu europejskich krajach), ale to raczej rodzaj uszczelnienia źle działającego systemu niż wielka zmiana.

Polityka mieszkaniowa w Polsce potrzebuje większego zamachu: szczególnie stymulacji finansowej, bo samorządowcy chcą budować. W nowej ustawie mieszkaniowej przygotowanej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w końcu podniesiono formalny limit wydatków, który blokował samorządowe inwestycje. Teraz wyniesie on 5 mld zł rocznie, a do 2030 roku wzrośnie do 10 mld zł.

W 2025 roku na budownictwo społeczne (komunalne i tanie czynszowe) ma popłynąć 2,5 mld zł, co według ministerstwa pozwoli wybudować 15 tys. mieszkań. W kontekście zasobów komunalnych kluczowe jest pytanie, w co będą inwestować samorządowcy. Czy uda się zbudować system na wzór wiedeńskiego, w którym oferta dla młodych i klasy średniej szukającej alternatywy do rozwiązań rynkowych stymuluje wsparcie najuboższych i najbardziej potrzebujących, czy raczej gminy i państwo (znów) zapomną, że z budownictwa komunalnego rezygnować nie wolno.