Raty kredytów idą w górę. Inwestorzy bezpieczniejsi, ale zwykli Kowalscy w tarapatach

Raty kredytu rosną. Osoby korzystające z kredytów o zmiennym oprocentowaniu muszą przygotować się na cięższe czasy. Już teraz wielu bacznie obserwuje zmiany stóp procentowych i wskaźników WIBOR.

WIBOR leci w górę

Na wzrastające raty kredytów bezpośrednio wpływa właśnie wartość WIBOR-u (Warsaw Interbank Offered Rate). Wskaźnik ten określa oprocentowanie transakcji kredytowych zawieranych pomiędzy bankami. Tak jest – kredytobiorcami mogą być nie tylko zwykli konsumenci, ale i podmioty finansowe.

Podobne instrumenty działają zresztą również w innych krajach. Dla funta brytyjskiego ustala się London Interbank Offered Rate (LIBOR) dla strefy euro EURIBOR. Im wyższe te wskaźniki, tym droższe będą kredyty w odpowiednich dla nich walutach.

A WIBOR zwyżkuje, co może słusznie niepokoić osoby, które zaciągnęły kredyt o zmiennym oprocentowaniu. Dlaczego tak jest? Stopa procentowa WIBOR ustalana jest m.in. na podstawie stóp procentowych określanych przez Radę Polityki Pieniężnej. A te są podnoszone przez RPP w ramach przeciwdziałania wysokiej inflacji — w zamierzeniu podniesienie stóp ma m.in. ograniczać popyt na droższe kredyty i tłumić konsumpcję. W takim scenariuszu ceny powinny zacząć spadać.

Stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego we wrześniu wynosiła zaledwie 0,1 proc. Oznaczało to więc, że kredyty były bardzo tanie. Od tej pory mieliśmy już cztery podwyżki stop procentowych. W styczniu 2022 wartość ta wynosi aż 2,25 proc. Analitycy oceniają, że stopy w ciągu roku mogą pójść w górę do wartości nawet do 3-4 proc.

Warszawski wskaźnik międzybankowy z reguły utrzymuje się na wyższym poziomie. WIBOR3M (ustalany dla depozytów na 3 miesiące) wynosi dziś (28 stycznia 2022) 2,96 proc. Przed podwyżkami stóp było to zaledwie 0,21 proc.

WIBOR6M (sześciomiesięczny) osiągnął wartość 3,41 proc. To na podstawie tych dwóch wskaźników ustalane jest oprocentowanie kredytów. Na końcową stawkę raty wpływa również kwota bankowej marży. (Aktualizacja 4.02.2022: WIBOR3M wynosi już 3,10 proc, WIBOR6M — 3,56 proc.).

Podsumowując: polityka NBP powinna sprawić, że inflacja w końcu pójdzie w dół — okupimy to jednak drogimi kredytami, przynajmniej na jakiś czas.

Większość kredytobiorców bezpieczna?

W jak dużych kłopotach są więc kredytobiorcy? Już teraz muszą liczyć się z podwyżkami rat, które wyliczył Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości.

Rata kredytu na 200 tys. złotych przy stopie referencyjnej 2,25 proc. wzrasta o 220 zł. W przypadku zobowiązania w wysokości 320 tys. miesięczna płatność idzie w górę o 330 zł, w przypadku kredytu na 400 tys. - o 437 złotych. Wartości te dotyczą spłaty planowanej na 25 lat.

W Radiu TOK FM doniesienia o podwyżkach rat komentował dr Mariusz Cholewa, prezes Biura Informacji Kredytowej.

Jego zdaniem powodów do paniki jeszcze nie ma. Prezes BIK stwierdził, że kredytobiorcy w Polsce mają wyjątkowo dobry „profil ryzyka”. Oznacza to, że zagrożenie brakiem spłaty zobowiązań jest w ich przypadku niewielkie — tak to z grubsza wygląda z perspektywy banków.

„Trzy czwarte kredytów zaciąganych w Polsce to pierwsze kredyty. Większość z nich biorą dwie osoby. (…) Pytanie, czy były one w dużej mierze obliczone na maksimum zdolności finansowych kredytobiorcy. Takich informacji nie mamy. Dla takich osób wzrost stóp procentowych przy jednoczesnym wzroście kosztów życia może być problemem”.

Prezesa BIK najbardziej martwi perspektywa dalszej zmiany poziomu stóp.

Przed pułapką tanich kredytów BIK razem ze Szkołą Główną Handlową ostrzegał już w połowie zeszłego roku. Prezes Cholewa mówił wtedy o ryzyku podwyżek stóp.

„Skoro od dłuższego czasu stopy procentowe nie były podnoszone, należy liczyć się z tym, że w końcu może to nastąpić, a koszt zobowiązania wzrośnie” - komentował z kolei profesor Piotr Wachowiak, rektor SGH.

Największe problemy mogą mieć osoby, które zadłużyły się stosunkowo niedawno i na znaczne kwoty – na przykład powyżej 400 tys. złotych, by sfinansować zakup pierwszego mieszkania o wartości powyżej 500 tys. Mówi nam o tym dr Marcin Kędzierski z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, ekspert Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego.

Rynek z zadyszką na koniec roku. Ale sobie poradzi

W statystykach widać wpływ cen mieszkań na kwoty kredytów. W grudniu średnia ich wartość wyniosła aż 340 tys. złotych. Mimo to liczba osób zainteresowanych zadłużeniem się spadła. W ostatnim miesiącu zeszłego roku „w porównaniu do grudnia 2020 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało o 1 013 mniej osób” - czytamy na stronie Biura Informacji Kredytowej.

Lekką zadyszkę złapali też deweloperzy. Takie wnioski przynosi raport HRE Investments o ich wynikach w czwartym kwartale 2021 roku. W porównaniu z analogicznym okresem 2020 roku sprzedaż nowych mieszkań przez spółki notowane na giełdzie spadła o 17 proc.

Skąd taki wynik? Mówiąc najprościej: mieszkania są za drogie, a coraz mniej osób chce się zadłużać – twierdzą autorzy analizy. Mimo to rok 2021 jest ich zdaniem czasem deweloperskiej hossy. Nie odpowiadają za to jednak jedynie zwykli nabywcy. Potężne pieniądze w polski rynek pompują między innymi zagraniczne fundusze inwestycyjne.

„Doceniają one zdrowe fundamenty naszego rynku i widzą szanse na znacznie wyższe zyski niż w krajach Zachodniej Europy. W efekcie już od kilku kwartałów kupują oni coraz więcej mieszkań, ale też całe osiedla czy nawet całe firmy deweloperskie” - czytamy w informacji HRE Investments. Takich inwestycji ciągle jest dużo, dlatego na rynku nie ma co spodziewać się załamania – uważa Marcin Kędzierski:

„W ubiegłym roku nawet do 70 proc. mieszkań w Polsce kupowano za gotówkę, a rynek cały czas był rozpędzony. Trudno wypatrywać też spadku cen metra kwadratowego, choć pewnie czas nas wyhamowanie znacznych wzrostów obserwowanych w ostatnim czasie. Zarówno deweloperzy, jak i osoby, które nabyły mieszkanie w celu inwestycyjnym, raczej nie będą się śpieszyć ze sprzedażą i poczekają, aż znajdzie się nabywca gotowy zapłacić odpowiednią kwotę” - ocenia ekonomista.

Kolejne podwyżki stóp nieuchronne. Pomoże stałe oprocentowanie?

Niepokój dla kredytobiorców przynoszą kolejne wypowiedzi prezesa Narodowego Banku Polskiego, Adama Glapińskiego. W wywiadzie dla Bloomberga stwierdził on, że stopy powinny osiągnąć poziom „wyższy od obecnych oczekiwań rynku”. Dla kredytobiorców byłyby to niewesołe wieści. Do tej pory rynkowe prognozy zazwyczaj mówią o wyhamowaniu stóp na poziomie 3-4 proc.

• 3 proc. na koniec roku przewidują analitycy agencji ratingowej Fitch Solutions.
• Ekonomiści mBanku mówią o krańcowym, 4-procentowym poziomie stóp.
• Cytowany przez Interię wiceprezes Generali Investments TFI Zbigniew Jakubowski zapowiedział z kolei stopy na poziomie 4 proc. jeszcze w pierwszej połowie roku.
• Ekonomiści ING prognozują wzrost głównej stopy procentowej do 4 proc. w tym roku i 4,5 proc. w 2023.

Ratunkiem w sytuacji niepewności co do przyszłej wysokości rat kredytów może być przejście z oprocentowania zmiennego na stałe. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego banki muszą oferować kredyty hipoteczne w obu opcjach, a w trakcie trwania umowy każdy powinien mieć możliwość przejścia między jednym a drugim sposobem ustalania odsetek.

Wniosek w tej sprawie mogą złożyć osoby, które zaciągnęły kredyt po 26 sierpnia 2018 roku. Banki oferują niezmienne oprocentowanie na 5 lat. Później jego wartość zostaje zaktualizowana lub klient wraca do oprocentowania zmiennego. Pod koniec stycznia opcja ta nadal jest mniej atrakcyjna.

„Gdyby jednak stopa referencyjna NBP wzrosła do 4 proc., to średnie oprocentowanie dla stawki zmiennej wyniosłoby 6,27 proc. Oprocentowanie stałe jest więc wyższe niż obecny poziom stawki zmiennej, ale chroni przed sytuacją, gdyby stopy procentowe dalej mocno rosły” - ocenił na łamach portalu AleBank Jarosław Sadowski, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego.

„W Czechach czy na Węgrzech stałą stopę stosuje się znacznie częściej niż u nas. W Polsce to nie jest popularne rozwiązanie, zdecydowana większość klientów ma kredyt oprocentowany zmienną stopą” - zauważa Kędzierski.

„Sam przed tygodniem dostałem z banku list, w którym proponuje mi przejście na stałe oprocentowanie. Co jednak warte podkreślenia, banki niezależnie od naszej decyzji raczej wyjdą na swoje. W przypadku konsumentów może być różnie.

Jeśli umówimy się na stałe oprocentowanie w wysokości pewnie 3,5 – 4 proc, czyli poziomu stopy procentowej spodziewanego przez ekonomistów, to w przypadku osłabnięcia inflacji w najbliższych latach możemy w końcu być stratni. Sęk w tym, że nikt nie dam nam takiej gwarancji, a klienci muszą podjąć decyzję w sytuacji ogromnej niepewności”.

Będzie kolejny pakiet osłonowy?

Z podwyżkami rat kredytów zmagają się nie tylko Polacy. Stopy procentowe rosną również na szykujących się do wyborów Węgrzech. Tamtejszy bank centralny podwyższał je w 2021 roku siedem razy. Teraz wynoszą one 2,9 proc. Dlatego premier Viktor Orban zdecydował o zamrożeniu oprocentowania na poziomie z października zeszłego roku.

Pomysłu na rządową interwencję w Polsce jeszcze nie ma, jednak w przyszłości nie można jej wykluczyć – uważa Marcin Kędzierski.

„Jeśli prezes Glapiński zapowiada stopy powyżej konsensusu rynkowego, który obecnie wynosi ok. 4 proc., to wielu kredytobiorców nie będzie w stanie spłacać swoich rat. WIBOR w takiej sytuacji mógłby bowiem wynosić nawet powyżej 5 proc., a rata dla kredytu na pokrycie 500-tysięcznej inwestycji nawet 3500 złotych.

To prawie dwa razy więcej niż przed pandemią. Jednocześnie wpływy do budżetu w związku z inflacją będą rosnąć. Nie wykluczam, że w takiej sytuacji państwo zdecyduje się na uruchomienie jakiegoś pakietu osłonowego”.

Według eksperta rząd może rozważyć czasowe zamrożenie wartości kredytu, rozłożenie niespłaconych należności na raty czy nawet czasowe zawieszenie spłaty. Nie byłaby to pierwsza taka interwencja – w końcu osoby spłacające kredyty frankowe dostały możliwość przejście na spłacanie ich w złotówkach, a w trakcie pandemii konsumenci mogli liczyć na wakacje kredytowe. Według Kędzierskiego istnieje jednak granica, której władze nie przekroczą.

Kto powinien najbardziej obawiać się rosnących stóp? Zdaniem Kędzierskiego duży inwestorzy kupujący mieszkania na późniejszy wynajem lub odsprzedaż łatwiej poradzą sobie z dodatkowymi obciążeniami. Prawdziwe problemy mogą mieć nabywcy lokali, którzy chcą w nich po prostu mieszkać.

„Chodzi o osoby, które dopiero co weszły na rynek pracy i dostały zgodę na duży kredyt, bo chciały zapłacić za mieszkanie w dużym mieście. Dla nich rosnące raty mogą być trudne do uniesienia”.