Absurdalnie wysokie ceny mieszkań w Polsce. Opowieść o nierównościach i politycznej kapitulacji

Z okazji 8. urodzin OKO.press, które wystartowało 16 czerwca 2016 roku, będziemy przez cały tydzień przypominać wybrane teksty (i filmy) z tych ośmiu lat. Takie, które zmieniły bieg zdarzeń, ale także po prostu teksty wyjątkowo dobre, ciekawe, ważne dla opinii publicznej. Poza tym mamy dla Was w prezencie osiem wybitnych reportaży OKO.press w wersji audio. I cały czas czekamy na Wasze życzenia, liczymy na wskazanie, czego Wy sobie życzycie od OKO.press

W dyskusji o mieszkaniach koncentruje się jedno z największych pokoleniowych i klasowych pęknięć w kraju. Mieszkanie własnościowe dla jednych jest najbezpieczniejszą formą inwestycją, dla innych – dobrem luksusowym, na które nigdy nie będzie ich stać. Ci pierwsi, przy rosnącym udziale funduszy, flipperów i spekulantów, podbijają ceny na rynku sprzedaży i najmu, ci drudzy – wydają na podstawową potrzebę, którą jest mieszkanie, nawet 50 proc. budżetu, zostają w domach z rodzicami albo cisną się w za małych przestrzeniach.

A klasa polityczna, zamiast myśleć o długofalowych rozwiązaniach, wciąż serwuje recepty, które przybliżają nas do katastrofy. Marzenie o własności, utrwalane przed kilkadziesiąt lat polityk publicznych, które skupiały się na dofinansowaniu kredytów hipotecznych, nie zniknie z radaru. Ale kolejny państwowy program dopłat, nieobudowany żadnymi buforami, np. podatkiem katastralnym czy ambitnym programem budownictwa społecznego, to jak dolewanie oliwy do ognia.

W OKO.press pisaliśmy o tym dwa lata temu, zanim temat wkroczył do mainstreamu. Zachęcamy do lektury tekstu, który pokaże, z jakimi systemowymi barierami w kontekście mieszkalnictwa musimy się zmierzyć. I wytłumaczy, dlaczego nie warto znów iść na skróty w nadziei na utrzymanie poparcia średnioklasowej części wyborców. Na razie opowieść o mieszkaniach w Polsce to historia rosnących nierówności i politycznej kapitulacji.

Polski problem mieszkaniowy w pigułce

“W tej chwili brakuje 1 mln mieszkań na rynku pierwotnym, czyli trzeba tyle wybudować i 1 mln na rynku wtórnym – to znaczy, że trzeba tyle wyremontować„ – mówił 30 maja 2022 na antenie radiowej ”Trójki" przewodniczący Lewicy Włodzimierz Czarzasty.

Hasłu „mieszkanie prawem, nie towarem” Lewica poświęciła ostatnią konwencję programową, proponując szeroki i równie kosztowny program budowy mieszkań pod tani najem. Kontekst jest dobrze znany: po podwyższeniu oprocentowania przez banki i zaostrzeniu polityki kredytowej zdolność kredytowa Polek i Polaków w kwietniu 2022 spadła o 50 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Za to ceny na rynku najmu w największych miastach wzrosły od 25 do 43 proc.

Zresztą brak stabilności mieszkaniowej to problem, który w ostatnim roku tylko się nasilił. Od lat wpływa na jakość życia Polek i Polaków, a także determinuje ich wybory rodzinne, edukacyjne i zawodowe.

Wróćmy jednak do wypowiedzi Czarzastego w Programie 3 Polskiego Radia.

2 mln brakujących mieszkań to chwytliwe hasło, ale czy to prawda? Co to w zasadzie oznacza? I czy to jedyny (i najlepszy) kwantyfikator polskiego problemu mieszkaniowego?

Mieszkań mamy za dużo? To złudzenie

Jeśli porównamy liczbę mieszkań ogółem z liczbą gospodarstw domowych, możemy dojść do wniosku, że takie zjawisko jak statystyczny niedobór mieszkań nie występuje.

Ze spisu powszechnego wynika, że w 2021 roku w Polsce mieszkało 38 mln 179 tys. osób. Przeciętna liczba osób przypadających na gospodarstwo domowe to według GUS 2,6. Oznacza to, że w 2021 roku w Polsce było 14,68 mln gospodarstw domowych. W 2020 roku liczba mieszkań przekraczała 15,07 mln, za to w 2021 roku do użytku oddano rekordowe 234,7 tys. nowych mieszkań. To by oznaczało, że zamiast niedoboru mamy nadwyżkę i to wynoszącą ok. 620 tys. mieszkań.

Ta liczba nie pokazuje jednak ile mieszkań stoi pustych – ze względu na złe warunki, nierozwikłaną sytuację własnościową albo plany inwestycyjne. Z danych Spisu Powszechnego opublikowanych przez GUS wynika, że ten odsetek w Polsce wynosi aż 12,8 proc. To oznacza, że w 1,8 mln mieszkań czasowo lub na stałe nie przebywa żadna osoba. Realna liczba mieszkań, które są w użytku to 13,5 mln. To oznacza, że statystyczny deficyt mieszkaniowy, czyli różnica pomiędzy liczbą mieszkań zamieszkanych a liczbą gospodarstw domowych, wynosi już 1,38 mln.

Europejski standard wciąż odległy

To nadal nie odpowiada na pytanie o realną skalę głodu mieszkaniowego w Polsce. Krajowe kryterium ilościowe nie uwzględnia przede wszystkim zróżnicowania regionalnego – potrzeb demograficznych, wielkości gospodarstw domowych, a także liczby inwestycji w miastach i na peryferiach.

Nie dowiemy się z nich też, które z lokali wyłączonych z użytkowania mogą w łatwy sposób zostać przywrócone do obrotu (np. remont pustostanów pozostających w zasobach gminy), a które są poddane, często nieczystym, mechanizmom rynkowym (spekulacja). Nie wiemy też w końcu, jakie mieszkania są potrzebne i gdzie?

Często, by opisać trudną sytuację mieszkaniową Polek i Polaków, także politycy posługują się tzw. standardem europejskim. Dzięki danym z Eurostatu można porównać np. liczbę mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców w krajach członkowskich.

W 2016 roku polski rząd, ogłaszając Narodowy Program Mieszkaniowy, założył, że Polska do 2030 roku doścignie unijną średnią, która wynosi 435. Punktem wyjścia były dane z 2014 roku, gdy wskaźnik wynosił 363.

Z raportów firmy Deloitte analizujących sytuację mieszkaniową w Europie wynika, że w 2020 roku odsetek wzrósł do 393, ale i tak Polska zajmuje przedostatnie, po Słowacji, miejsce wśród państw członkowskich.

Gdybyśmy chcieli zrównać się z unijną średnią, trzeba by było wybudować dodatkowe 1,7 mln mieszkań. Uwzględniając przyrost w latach 2020-2021 (spoza statystyk Eurostatu) okaże się, że do średniej brakuje jeszcze 1,25 mln mieszkań – blisko wyliczeń marszałka Czarzastego. Ale dogonienie standardu czeskiego, czyli 465,2 mieszkań na 1000 mieszkańców, to już inwestycja w 2,3 mln mieszkań.

Znów możemy jednak zapytać, co nam daje statystyka, która określa poziom zasobów mieszkaniowych bez wyszczególnienia ich struktury własnościowej, geograficznej, a także bez żadnych danych jakościowych?

Wystarczy powiedzieć, że Bułgaria, która z wynikiem 566,2 mieszkań na tysiąc mieszkańców zajmuje trzecie miejsce w europejskim rankingu, swój wynik w dużej mierze zawdzięcza mieszkaniom przeznaczonym pod wynajem wakacyjny. W tym samym czasie znalezienie mieszkania w Sofii graniczy z cudem.

Czy nadmorskie zasoby usługowe poprawiają sytuację mieszkaniową Bułgarów? Pośrednio tak, bo zapewniają przynajmniej części z nich zarobek, ale z pewnością nie można ich traktować jako miarodajnego wskaźnika.

Ciasno jak w polskim mieszkaniu

Kolejnym często podawanym pomiarem jest współczynnik przeludnienia mieszkań. Eurostat zakłada, że na jeden pokój powinno przypadać: dwoje dorosłych będących w związku, osoba dorosła żyjąca samotnie, para dzieci do 12 roku życia lub para dzieci tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat.

Z danych z 2019 roku wynika, że w przeludnionych mieszkaniach żyje ponad 1/3 Polek i Polaków (37 proc.). Mimo że w ciągu 10 lat ten odsetek zmniejszył się o prawie 10 pkt procentowych, wciąż daleko nam do europejskiej średniej – 16 proc. Dzięki tym danym wiemy przynajmniej, że problem jest.

Na rynek, szczególnie w dużych miastach, oddawane są często mieszkania, które można nazwać substandardowymi, wśród nich znajdziemy np. pato-kawalerki, które nie pozwalają na sensowne zaspokojenie potrzeb życiowych. W listopadzie 2021 w Koszalinie rozpoczęto inwestycję pod budowę kawalerek o wielkości 2,5 mkw. To przestrzeń mniejsza niż więzienna cela, co oczywiście jest niezgodne z kodeksem architektoniczno-budowlanym, który od przestrzeni użytkowych wymaga metrażu nie mniejszego niż 25 mkw.

Deweloperzy omijają jednak prawo i sprzedają jako przestrzenie usługowe. Takie praktyki przyczyniły się do skurczenia się średniej powierzchni mieszkaniowej w miastach – w latach 2010-2021 zmniejszyła się ona o 9 mkw., z 65 do 56 mkw.

Przeludnienie to też pochodna wysokich cen, które młodym nie pozwalają się usamodzielnić, a rodziny z dziećmi, czy rodziny wielopokoleniowe zmuszają do życia w ścisku.

Ostatnia kompleksową próbę odpowiedzi na pytanie o zasoby mieszkaniowe przygotowali analitycy Heritage Real Estate. Biorąc pod uwagę różne czynniki jakościowe, takie jak lokalizacja zasobów, powierzchnię przypadającą na mieszkańca, liczbę pomieszczeń, wielkość gospodarstw domowych, a także stan techniczny budynków, oszacował, że w 2018 roku w Polsce brakowało ok. 2,1 mln mieszkań.

Budujemy na potęgę, ale głównie dla zysku

Marszałek Włodzimierz Czarzasty może być więc blisko prawdy. Ale arytmetyczne zaspokojenie problemu nie będzie jednak oznaczać, że w praktyce ludzie przestaną się z nim mierzyć.

Być może najlepiej skalę głodu mieszkaniowego byłoby opowiedzieć przez pryzmat kryterium dostępności. Pytania, które powinniśmy wówczas zadać, brzmią zupełnie inaczej. Nie, ile mieszkań w Polsce brakuje, ale ile mieszkań nierynkowych mamy dziś w obrocie? Jak państwo wspiera osoby, których nie stać na kredyt lub wynajem mieszkania? Ile osób w Polsce ma problemy mieszkaniowe?

Jak już pisaliśmy, w 2021 roku do użytku oddano rekordową ilość mieszkań – 234,7 tys. Jednak tylko 4 637 z nich, mniej niż 2 proc., to mieszkania budownictwa spółdzielczego, czy komunalnego.

Poza inwestycjami prywatnymi (88 tys.), znaczącą większość wciąż stanowią inwestycje deweloperskie (141,7 tys.). To oznacza, że poprawa sytuacji mieszkaniowej opiera się na dostępności do kredytów. Taką sytuację wykreowała konsekwentna polityka państwa, które wciąż wierzy, że każdy Polak powinien mieć ścieżkę do własnościowego mieszkania.

I w ostatnich latach, przy niskich ratach kredytów, faktycznie ta furtka była otwarta dla wielu. Wszystko zmienił wzrost inflacji, którą państwo stara się opanować, podnosząc stopy procentowe (w skrócie, chodzi o to, by „schłodzić” rozgrzaną gospodarkę). Od kwietnia 2022 stopy procentowe wynoszą więc 4,5 proc.

Banki, reagując czasem wcześniej niż Rada Polityki Pieniężnej, podnosiły też powiązane ze stopą referencyjną NBP stawki WIBOR. Raty kredytów poszybowały w górę (przy kredycie hipotecznym na 400 tys. nawet o 75 proc.), za to zdolność kredytowa Polaków dramatycznie spadła.

„Jeszcze w ubiegłym roku we wrześniu trzyosobowa rodzina, w której zarabiają dwie osoby i każda z nich dysponowała średnią krajową, mogła zaciągnąć kredyt w wysokości 700 tys. zł, a dziś zaledwie 450-500 tys. zł” – oceniał analityk HRE, Bartosz Turek. Według prognoz ekonomistów z banku ING raty kredytów w tym roku mogą być nawet dwa razy wyższe niż we wrześniu 2021.

Sytuacją na rynku mieszkaniowym zatrzęsła nie tylko inflacja, ale też wojna. Napływ uchodźców z Ukrainy spowodował jeszcze większą presję na rynek najmu i tutaj także ceny wystrzeliły w górę.

Z najnowszego raportu Rentiera i Expandera wynika, że w ciągu dwunastu miesięcy, od kwietnia 2021 do kwietnia 2022, stawki czynszu w największych polskich miastach wzrosły średnio o 24 proc. Rekordzistą jest Wrocław, gdzie stawki wzrosły o 43 proc., a za połowę tego wzrostu odpowiadają ostatnie trzy miesiące.

Mimo horrendalnych cen oferty znikają z rynku w sekundę. To tylko pokazuje, jak ogromny jest popyt. Analitycy Rentiera i Expandera piszą wprost, że aktualnie nie może on zostać zaspokojony.

Jeszcze rok temu duża część młodych ludzi porzucała najem i zaciągała kredyty, zwalniając miejsce dla kolegów i koleżanek. Dziś ten ruch się zablokował. Czy to znaczy, że młodsze roczniki będą skazane na mieszkanie w substandardzie, albo „gniazdownictwo” z rodzicami?

Musimy pamiętać, że część mieszkań na rynku zajmują też Ukraińcy, ale tylko ci, których na to stać – póki co zatrudnienie znalazło w Polsce 1/3 uchodźców, którzy zarejestrowali się w bazie PESEL. Co stanie się z resztą, gdy 1 lipca wygaśnie program dopłat dla Polaków, którzy przyjmowali uciekinierów w swoich domach?

Kierunek: tani najem i inwestycje samorządowe

Z raportu Najwyższej Izby Kontroli wynika, że w 2019 roku w kolejce na lokal socjalny lub komunalny czekało się w Polsce odpowiednio 12 i 17 lat.

Tylko w ciągu trzech lat, 2016-2019, zapotrzebowanie zwiększyło się o 30 proc., a mimo to 77 proc. z 662 badanych gmin nie oddało w tym czasie do użytku żadnego nowego lokalu. To najlepiej pokazuje, w jak trudnej sytuacji są ci, którzy zarabiają za mało, by w ogóle odnaleźć się na rynku.

W pułapce są też ci, którzy plasują się w średnich dochodach – zarabiają zbyt krótko i/lub zbyt mało, by dostać kredyt na mieszkanie, ale za dużo, by liczyć na lokal od gminy.

Ta grupa, do której należą głównie młodzi, jest dziś w pełni zależna od kaprysów prywatnego najmu, bo budownictwo spółdzielcze (TBS-y), czy społeczne agencje najmu (SAN) to wciąż rzadka awangarda. Jak podaje NIK, w ostatnich ośmiu latach udział mieszkań, które służyłyby potrzebom osób o przeciętnych i niskich dochodach, stanowił jedynie 2,5 proc. nowych zasobów mieszkaniowych.

Wszystkie dotychczasowe rządowe programy mieszkaniowe, które fiksowały się na kryterium ilościowym, tylko podbijały finansjalizację rynku nieruchomości. Państwo dopłacając do rat kredytów, wspierało głównie deweloperów i prywatnych inwestorów.

Gdy rząd PiS próbował zmienić filozofię i rozpocząć publiczne inwestycje, okazało się, że głównie potyka się o własne nogi. Z obietnicy 100 tys. nowych mieszkań w latach 2016-2019 w programie „Mieszkanie Plus” zostało niewiele.

Kontrola NIK pokazała, że do pierwszego kwartału 2021 wybudowano 15 tys. mieszkań, a kolejnych 20,5 tys. było w budowie. Falstartem rozpoczął się też wprowadzony w maju 2022 program „Mieszkanie bez wkładu”, który ma pomóc w zaciąganiu kredytów. Okazuje się, że póki co nie są nim zainteresowane same banki. Deklarację przystąpienia do współpracy z BGK i rządem wyraził tylko bank Pekao, ale w ofertach umieszczonych na stronach wciąż próżno szukać informacji o nowej okazji pozyskania kredytu na mieszkanie.

Ten toksyczny ekosystem chwieje się na naszych oczach i dlatego właśnie kryteria ilościowe trzeba przedstawiać w szerszym kontekście. Gdybyśmy nagle wybudowali milion mieszkań w Suwałkach, nie rozwiązalibyśmy przecież skomplikowanych problemów Polek i Polaków.

Mikroskopijne wydatki na mieszkalnictwo

I musi wiedzieć o tym też sam marszałek Włodzimierz Czarzasty, który 28 maja we Włocławku wraz z klubem Lewicy, przedstawił pomysł na nową politykę mieszkaniową. Wzorując się na Wiedniu, który słynie ze społecznych inwestycji, Lewica chciałaby w ciągu pięciu lat wybudować 300 tys. mieszkań gminnych pod tani najem.

Co to znaczy tani najem? Najlepszym benchmarkiem jest nieprzekraczalna granica 30 proc. dochodów gospodarstwa domowego. W Wiedniu zyski z inwestycji dla średniozamożnych finansują budownictwo dla najuboższych.

Dziś kluczowe dla gmin jest wsparcie finansowe – większość nie buduje, bo boi się, że utopi środki.

„Program, o którym mówimy, będzie kosztował około 100 mld zł. Chcemy, żeby BGK wyemitował obligacje mieszkaniowe. Chcemy, żeby pieniądze z tych obligacji zasiliły samorządy. Chcemy, żeby samorządy budowały mieszkania. Chcemy, żeby była taka sytuacja, by przy średnim w skali kraju koszcie budowy mniej więcej 330 tys. zł, cały program wybudowania 300 tys. mieszkań komunalnych kosztował około 100 mld” – tłumaczył podczas konwencji Włodzimierz Czarzasty.

Tym wydatkom OKO.press będzie się dalej przyglądać. Na pewno dziś Polska na mieszkalnictwo wydaje skrajnie mało. W 2019 roku państwo przeznaczało na ten cel 0,08 proc. PKB kraju, podczas gdy średnia unijna to 0,5 proc. PKB.

NIK zakładał, że osiągnięcie europejskiego poziomu wymagałoby 10-krotnego podniesienia budżetu, z 1,2 mld na 11/12 mld zł rocznie.