Dostępność najmu spada, ceny wariują. Bez interwencji państwa Polsce grozi fala bezdomności

Już w dwóch pierwszych tygodniach od wybuchu wojny w największych polskich miastach z rynku zniknęło do 60 proc. ogłoszeń o mieszkaniach na wynajem. W zestawieniu analityków PKO rekordzistami są: Wrocław, Kraków i Zielona Góra. W Warszawie, która przyjęła najwięcej uchodźców, liczba ofert spadła o ponad 40 proc. W Olsztynie, w którym przebywało wówczas kilkaset osób z Ukrainy, rynek skurczył się o 15 proc. Podobny trend obserwowały portale, na których właściciele wystawiają nieruchomości na wynajem. Już na początku marca portal Otodom.pl zaobserwował wzrost wyszukiwań ofert o 166 proc.

Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny na podstawie danych serwisu Otodom.pl w 18 największych miastach w Polsce, najbardziej znaczący procentowy spadek liczby aktywnych ogłoszeń w okresie pomiędzy 21 lutego a 29 marca 2022 zanotowano w:

• Gorzowie Wlkp. (o 82 proc.: odpowiednio z 62 do 11),
• Wrocławiu (o 78 proc.: z 1392 do 304),
• Krakowie (o 74 proc.: z 1969 do 515)
• oraz w Gdańsku i Lublinie (o 71 proc.: odpowiednio z 647 do 186 i z 292 do 85).

W Warszawie spadek ten wyniósł 61 proc. (z 5468 do 2137), natomiast w pozostałych stolicach województw było to od 46 proc. w Białymstoku do 66 proc. w Zielonej Górze.

Migracja wtórna jeszcze mocniej zatrzęsie rynkiem

Zawirowania na rynku nieruchomości to wynik inwazji Rosji na Ukrainę i bezprecedensowego kryzysu uchodźczego. W ciągu miesiąca do Polski przybyło 2,3 mln osób, z czego najwięcej w pierwszych trzech tygodniach. Teraz na granicach, dworcach, a także w statystykach widać spadki, ale to nie znaczy, że sytuacja mieszkaniowa uchodźców będzie stabilizować się w tym samym tempie.

Wręcz przeciwnie. Na razie, wiele osób korzysta z pomocy Polek i Polaków, którzy masowo przyjmowali uciekinierów pod swój dach. Inni znaleźli schronienie w placówkach przygotowanych przez samorządy lub rząd.

Ten festiwal dobroczynności mają przedłużyć m.in. dopłaty od państwa dla osób, które udzielają schronienia uchodźcom. Taki scenariusz mógłby się sprawdzić, gdyby powrót uchodźców do domu był na horyzoncie, ale do rozwiązania wojny w Ukrainie wciąż jest daleko. Wiadomo, że dla części osób Polska jest krajem tranzytowym. Zostają tu na kilka godzin, dni lub tygodni, by wyjechać dalej na Zachód.

Jednak ci, którzy zdecydują się zostać, będą w końcu musieli wkroczyć na rynek mieszkaniowy. Możemy zakładać, że dopiero dane z rejestru PESEL pokażą nam, ile osób faktycznie zostaje w kraju.

Dokładniej:

• ponad połowę zarejestrowanych (51,2 proc.) stanowią osoby poniżej 18. roku życia
• mężczyźni w wieku 18-65 to mniej niż 3 proc.
• kobiety w wieku 18-65 – ok 43 proc.
• seniorzy (65+) stanowią 3 proc. zarejestrowanych.

Wcześniejsze szacunki z Warszawy czy Krakowa, pokazywały, że w największych miastach zostaje trochę więcej niż połowa uchodźców. Tyle że części z nich migruje wewnątrz granic Polski.

Z informacji udzielanych przez agencje nieruchomości wynika, że do tej pory mieszkań dla swoich rodzin i znajomych szukali Ukraińcy, którzy już wcześniej mieszkali i pracowali w Polsce. Powoli jednak na rynek zaczynają wchodzić albo ci, którzy znajdują tu pracę i mogą samodzielnie się utrzymać, albo osoby, które mają oszczędności i po pierwszym szoku związanym z wojną i koniecznością ucieczki, zwyczajnie starają się stanąć na nogi.

Dlaczego? Bo już przed wojną w dużych miastach mieszkań pod wynajem, szczególnie tanich, brakowało. Sytuację pogorszył drastyczny spadek dostępności kredytów hipotecznych.

Kogo stać na kredyt?

Już podczas wojny rada polityki pieniężnej zdecydowała o podniesieniu stopy referencyjnej o 75 punktów bazowych do 3,5 proc. w skali roku. Jeszcze rok temu, przed wzrostem inflacji, stopy procentowe wynosiły zaledwie 0,1 proc. Wraz ze stopami rosną raty kredytów.

Jak na początku marca oceniał w OKO.press dr Marcin Kędzierski, ekonomista z Klubu Jagiellońskiego i Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, można się spodziewać, że WIBOR pójdzie w górę o nawet jeden punkt procentowy. Oznaczałoby to wzrost raty 30-letniego kredytu na 400 tys. złotych z miesiąca na miesiąc o kolejne kilkaset złotych. Według ostatnich prognoz ekonomistów z banku ING raty kredytów w tym roku mogą być nawet dwa razy wyższe niż we wrześniu 2021.

Jarosław Sadowski, analityki firmy Expander, wyliczył, że zdolność kredytowa w trakcie cyklu podwyżek stóp procentowych, spadła średnio o 1/4. Ktoś, kogo we wrześniu 2021 roku – czyli w czasie, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie – stać było na ratę w wysokości 3 tys. zł miesięcznie, mógł wtedy zaciągnąć prawie 483 tys. zł kredytu. Dziś jest to 368,5 tys. zł. I to bez uwzględnienia nowych, bardziej rygorystycznych zaleceń KNF.

Najpierw, w lipcu 2021, KNF ograniczyła okres kredytowania do 25 lat. Za to na początku marca wprowadziła konieczność uwzględniania przy liczeniu zdolności kredytowej wzrostu kosztów utrzymania i utrzymywania wskaźnika DSTI (relacja kosztu rat do dochodu kredytobiorcy) nie wyższego niż 40 proc. i 50 proc. To sprawia, że osoba, którą stać na spłatę miesięcznej raty w wysokości 3 tys. złotych, dostanie dziś maksymalnie 303 tys. kredytu, czyli już 1/3 mniej niż we wrześniu 2021.

Niespotykana presja na rynek najmu zaczęła się więc od Polek i Polaków, których zwyczajnie nie stać już na kredyt. Problem przez lata pogłębiały kolejne rządowe programy, które powielają — problematyczną zdaniem ekspertów — ideę dopłat do kredytów (tak jak najnowszy program PiS "Mieszkanie bez wkładu własnego").

Oczywiście, część mieszkań, które zniknęły z rynku w ciągu ostatnich tygodni, ponownie na niego wróci. Jak informują agencje nieruchomości, właściciele zdejmowali je z portali czasowo, by za darmo udostępnić potrzebującym. Problem w tym, że te mieszkania nie wrócą już na ten sam rynek nieruchomości. I prawdopodobnie znacząco nie rozładują popytu.

Część właścicieli wykorzystuje dramat

W ciągu dwóch pierwszych tygodni od wybuchu wojny ceny mieszkań we Wrocławiu wzrosły o 33 proc. Jak zauważają analitycy PKO, skok cenowy w mieście był wyższy niż w całym ubiegłym roku. Od lutego 2021 do lutego 2022 mieszkania podrożały tam o 17 proc. Podobnie jest w innych miastach. W Krakowie koszt najmu wzrósł o 26 proc. od inwazji Rosji na Ukrainę. Za to na największym rynku, w Warszawie wzrost stawek w ostatnich dwóch tygodniach wyniósł 15 proc. W obydwu miastach przez ostatni rok ceny podniosły się o 8 proc.

Te statystyki pozostają w oczywistej sprzeczności z ogłoszeniami, które pojawiają się w sieci: "Szukam mieszkania w Warszawie dla pięcioosobowej rodziny: mama, babcia, trójka dzieci i kot. Na linii metra, do 2 tys. zł". Średnia cena metra kwadratowego w Warszawie sięga już prawie 90 zł, ale w centralnych dzielnicach ciężko złowić nawet małą kawalerkę, która kosztowałaby mniej niż dwa tysiące.

Wiele osób komentuje, że tak właśnie zarabia się na tragedii. Ludzie przesyłają sobie skriny z ofert znalezionych w sieci i pytają, czy właścicieli można ich nazywać już szmalcownikami? Najbardziej spektakularne relacje pochodzą z rynku najmu krótkoterminowego. Chodzi o ogłoszenia w serwisie Airbnb - portal, który na co dzień pośredniczy w wynajmie mieszkań między branżą hotelarską, czy prywatnymi właścicielami nieruchomości, a turystami - oferujące pojedynczy nocleg w stolicy za kilka tysięcy złotych.

Ale rynek długoterminowy też nie jest wolny od patologii, a już na pewno nie jest dostosowany do potrzeb Ukraińców. W przypadku uchodźców sytuacja z najmem komplikuje się o tyle, że ich start tutaj będzie uzależniony od tego, jak państwo zaangażuje się w ich integrację na rynku pracy. Wiele osób, szczególnie tych bez znajomości języka polskiego, zmuszonych jest na początku pracować poniżej swoich kompetencji, np. w sektorze usług. I to tam najczęściej słyszmy o nieprawidłowościach, zaczynając śmieciowego zatrudnienia, kończąc na niskich stawkach czy nieregulowanym czasie pracy.

"Mieszkanie prawem, nie towarem" wciąż brzmi obco

To, co dzieje się na rynku nieruchomości, oczywiście można zrzucić na niemoralne postawy pojedynczych osób, które z kryzysu uchodźczego urządziły sobie biznes. Ale to tylko część opowieści. To, co obserwujemy, jest bowiem problemem strukturalnym.

W sytuacji, w której podaż gwałtownie spada, a popyt rośnie, ceny będą windowane w górę. Możemy się obrażać i przeklinać chciwych landlordów, ale możemy też walczyć o ucywilizowanie rynku mieszkaniowego w Polsce.

O tym, że mieszkania są prawem człowieka i nie powinny podlegać logice zysku, przypomnieli w mediach społecznościowych działacze Polski 2050 i Lewicy. Z tezy o szczególnym statusie usługi, jaką jest zapewnienie dachu nad głową, zakpił m.in. prezydent Białegostoku, polityk KO i ekonomista Tadeusz Truskolaski. W odpowiedzi na wpis działacza Młodej Lewicy napisał: "To buduj chłopie i rozdawaj". Za to Robert Gwiazdowski, ultraprawicowy komentator gospodarczy, który obowiązki pracodawców wobec pracowników nazwał kiedyś "niewolnictwem", napisał przewrotnie: "Do dyskusji »mieszkanie prawem, nie towarem« pozwolę sobie wtrącić, że jak ktoś ma jakieś prawo, to ktoś inny musi mieć obowiązek".

Coś, co w obecnej sytuacji powinno być dość oczywiste, wywołało więc nie lada zamieszanie. Głównie dlatego, że po 1989 roku Polacy przyzwyczaili myśleć o mieszkaniach na własność jako wspaniałej inwestycji. Jednak jak tłumaczyła OKO.press prof. Agata Twardoch mieszkanie nie jest ani typową usługą, ani produktem na sprzedaż.

"Z jednej strony jest towarem luksusowym: jest bardzo drogie i nie możemy pozwolić sobie na jego zakup w ramach jednej pensji, do tego jego podaż jest ograniczona, bo miasta nie mają nieograniczonej pojemności i mieszkań nie można budować w nieskończoność.

I to paradoksalnie sprawia, że jego wartość inwestycyjna jest tak wysoka — rynek ma pewność, że mieszkanie nigdy nie wyjdzie z mody, nie spadnie na nie popyt, jak może stać się z innymi dobrami inwestycyjnymi, np. ze złotem, czy dziełami sztuki” — tłumaczyła prof. Twardoch.

I właśnie dlatego część rynku mieszkaniowego powinna być pod kontrolą państwa. Wskazuje na to zresztą art. 75 Konstytucji RP.

Jeśli nic nie zrobimy, czeka nas kryzys bezdomności

Te rozważania nie są abstrakcyjne. Rzecznik Praw Obywatelskich alarmuje, że dla uchodźców znalezienie dachu nad głową jest podstawową potrzebą. I bez interwencji państwa już niedługo możemy zetknąć się z kryzysem bezdomności. Wielkie hale i nasze kanapy to przecież rozwiązania tymczasowe.

Co zrobić, by ulice polskich miast nie były za chwilę pełne tułających się kobiet i dzieci? Najważniejszym zadaniem jest zwiększenie liczby zasobów mieszkaniowych, które służą zaspokajaniu potrzeb, a nie pomnażaniu zysków.

Pierwsze rozwiązanie dotyczy regulacji rynku najmu. I tutaj najczęściej padającym hasłem jest zamrożenie cen czynszu. Takie rozwiązanie nie tylko szybko poprawi dostępność i ograniczy pazerność właścicieli, ale być może uwolni wiele mieszkań kupowanych z myślą o astronomicznych zyskach.

Drugim rozwiązaniem jest wykorzystanie pustostanów. Samorządy, na wzór francuski, mogłyby być wyposażone w możliwość użytkowania każdego mieszkania, które stoi puste i nie jest wykorzystywane przez co najmniej 12 miesięcy. Nie chodzi tu o wywłaszczenie, tylko tymczasowe zakwaterowanie lokatorów, tak by nie marnować ograniczonych zasobów. Co więcej, rząd w Krajowym Programie Odbudowy postawił m.in. na remonty i adaptację pustostanów. Gmina może dostać 80 proc. dofinansowania na taką inwestycję.

Zupełną nowością w myśleniu o zwiększaniu zasobów gminnych w projekcie KPO jest też możliwość wykupu lokalu z rynku prywatnego. W takiej sytuacji państwo pokryje 50 proc. inwestycji. I to właśnie kolejne rozwiązanie, które musiałoby być częścią przeskalowania całej polityki mieszkaniowej. Chodzi o inwestowanie z myślą o tanim, dostępnym najmie, zamiast stawianie na mieszkania własnościowe. Poszerzenie oferty, w ramach rozbudowy np. TBS-ów, czy wykupu już istniejących lokali, trafiłoby idealnie w potrzeby Ukraińców, ale też ogromnej grupy Polaków, którzy są zbyt bogaci na mieszkanie komunalne, ale zbyt biedni na rynek prywatny i kredyt.

Kolejny pomysł już jest w polskim prawie, należałoby go tylko upowszechnić. Chodzi o aktywne pośredniczenie między rynkiem prywatnym, a lokatorami w trudniejszej sytuacji finansowej. Na tej zasadzie działają wprowadzone w 2021 roku społeczne agencje najmu (SAN). Właściciel nieruchomości otrzymuje gwarancję stałej wypłaty czynszu i zwolnienie z podatku od dochodów z umowy. Za to lokator – czynsz niższy niż stawki rynkowe, oraz dopłaty z Programu Mieszkanie na Start (nawet 300 zł miesięcznie). SAN to łagodna alternatywa dla wywłaszczenia, które stało się powszechnym postulatem lokatorów na Zachodzie.

Długofalowo przydałoby się też wprowadzić mechanizmy antyspekulacyjne, które zniechęcałyby bogatych do obrotu nieruchomościami. Pomóc mogłoby np. wprowadzenie podatku katastralnego, który naliczany byłby od wartości nieruchomości, a nie ich powierzchni. Podstawową korzyścią byłoby ograniczenie kupowanie mieszkań bez umiaru na cele inwestycyjne. Dzisiaj zabiera to wiele nieruchomości z rynku, podwyższając ceny pozostałych. Zamożni inwestorzy nie tracą nawet przy utrzymywaniu pustych lokali. Podatek za luksusowy apartament w Warszawie nie przekracza dziś ceny miesięcznego biletu na komunikację publiczną.

Gminy muszą budować

Potrzebny jest też bodziec dla gmin do budowania. Dziś rynek zdominowany jest przez deweloperów. Jak podaje GUS, w 2021 roku oddano do użytkowania 234,7 tys. mieszkań, czyli o 6,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Ogromną większość zbudowali deweloperzy (141,7 tys.) i inwestorzy indywidualni (88,3 tys.). W pozostałych formach budownictwa — spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej — oddano do użytkowania zaledwie 4 637 mieszkań (4 149 przed rokiem) – to tylko 2 proc. wszystkich.

Najlepszym rozwiązaniem byłoby stworzenie modelu, w którym mieszkania z tanim najmem dla klasy średniej kompensują koszty inwestowania w lokale komunalne i socjalne. Co to znaczy tani najem? Najlepszym benchmarkiem jest nieprzekraczalna granica 30 proc. dochodów gospodarstwa domowego. Polskie samorządy po inwestycje mieszkaniowe dziś sięgają niechętnie, bo boją się, że utopią środki. Na rozruch potrzebne są więc albo gwarancje wsparcia od BGK, albo dopłaty od państw.

W Wiedniu, który od dziesięcioleci dba w sprawiedliwe mieszkalnictwo, koszty inwestycji pokrywają: zaliczki od przyszłych najemców (10 proc.), wkład własny miasta (14 proc.) oraz pożyczki państwowe (34 proc.) i bankowe (42 proc.). Kryteria, które umożliwiają ubieganie się o tani lokal, są na tyle luźne, że mieści się w nich 80 proc. społeczeństwa.