Sąd wstrzymał budowę kościelnego Hotelu Rybaki pod Olsztynem

Orzeczenie w sprawie kościelnego hotelu w Rybakach pod Olsztynem zapadło 14 grudnia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uchylił obejmujący planowaną inwestycję miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w postępowaniu wszczętym skargą wojewody warmińsko-mazurskiego. Tego samego dnia spółka BBI Development, wspólnik Archidiecezji Warmińskiej w tej inwestycji, wydała oświadczenie.

“Nieprawomocne stwierdzenie nieważności MPZP [miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – red.] wydłuży czas realizacji Projektu, zaś ewentualne, przyszłe utrzymanie w mocy opisywanego wyroku WSA może utrudnić jego realizację w zamierzonej formie, np. poprzez konieczność zmiany parametrów Projektu” – czytamy w komunikacie notowanej na giełdzie spółki. BBI Development to deweloper znany między innymi z apartamentowca Złota 44 w Warszawie i budowy kilku innych luksusowych nieruchomości. Wspólnie z kurią warszawską planuje wybudowanie 170-metrowego wieżowca Roma Tower.

“Miejsce unikatowe w skali kraju”

Wyrok musiał być zaskoczeniem dla inwestora, a przynajmniej dla strony kościelnej. Jeszcze tydzień wcześniej Archidiecezja Warmińska zdecydowała się na wniesienie do spółki, mającej realizować inwestycję, nieruchomości w Rybakach. To 15,46 ha położonych na cyplu na Jeziorze Łańskim. Zgodnie z planami kościelno-deweloperskiej spółki miał tam powstać luksusowy hotel mieszczący do 700 gości. Dla porównania: tyle samo miejsc noclegowych ma 7-piętrowy warszawski hotel Sheraton przy pl. Trzech Krzyży. Oprócz tego na cyplu miało zmieścić się około 35 letniskowych domów.

Rozmiar inwestycji i spodziewane tłumy turystów wzbudziły protesty części mieszkańców gminy Stawiguda, w której znajdują się Rybaki. Cypel, na którym archidiecezja planowała wybudowanie turystycznego kompleksu znajduje się w Obszarze Chronionego Krajobrazu Puszczy Napiwodzko-Ramuckiej. Obecnie stoi tam tylko należący do warmińskiej Caritas dom z kilkoma pokojami do wynajęcia i hangar na łodzie. Pozostała część pokryta jest drzewami i łąkami. Żyją tam m.in. bobry, wydry, kilka gatunków nietoperzy objętych ochroną. “Jezioro Łańskie to miejsce unikatowe w skali kraju. Takie miejsca trzeba chronić i traktować ich rozwój ze szczególną troską. Nie chcemy tu kolejnego „Gołębiewskiego” na wydmach w Pobierowie, czy oszpeconego wielkimi hotelami wybrzeża hiszpańskiego” – pisali lokalni aktywiści w petycji przeciwko planowi pozwalającemu na budowę hotelu. Podpisało ją ponad 12 tys. osób.

Skarga wojewody

Uzasadnienie wyroku nie zostało jeszcze opublikowane w portalu orzeczeń sądowych. Nie wiemy więc, jakie argumenty zadecydowały o uchyleniu planu. Jednak sam fakt uchylenia go w całości, a nie jedynie jego wadliwych fragmentów, oznacza, że w ocenie sądu zawierał rażące błędy, których nie dałoby się wyeliminować drobnymi poprawkami. Skarga wojewody, do której dotarło OKO.press, wskazuje na wiele błędów w treści planu. Wojewoda wytknął planistom zatrudnionym przez gminę Stawiguda m.in.:

• Modyfikację zapisów zakazujących zabijania dzikich zwierząt i niszczenia ich schronień na obszarze Puszczy Napiwodzko-Ramuckiej.
• Dopuszczenie do pobierania wody z własnego ujęcia na cele hotelarskie, choć zgodnie z przepisami co do zasady hotel powinien być przyłączony do sieci wodociągowej.
• Niedookreślenie, gdzie mają przebiegać drogi na terenie inwestycji.

Osobną skargę na zapisy planu w Rybakach do WSA w Olsztynie złożyło Stowarzyszenie Łańskie Cud Natury. Nie została jeszcze rozpatrzona. Przed uchwaleniem planu Stowarzyszenie przekazało radnym gminy ekspertyzę, którą na jego zlecenie wykonała Danuta Mirowska-Walasek. To biegła sądową z zakresu urbanistyki i planowania przestrzennego przy Sądzie Okręgowym w Łodzi oraz przy Sądzie Okręgowym w Warszawie. Czytamy w niej: “Dla terenów oznaczonych symbolami ML.01, UT.02 [miejsca budowy hotelu i domów letniskowych – red.] dopuszczono łącznie realizację zabudowy o kubaturze odpowiadającej kilkunastu 11-kondygnacyjnym budynkom wielorodzinnym, po 50 mieszkań każdy. Zdaniem autorów nie trzeba ekspertyzy urbanistyczno-prawnej, aby stwierdzić, iż w szczególnie cennym przyrodniczo oraz krajobrazowo miejscu inwestycja o tak dużej skali jest skrajnie irracjonalna”.

Prezent dla Kościoła

Budowa kompleksu hotelowego w tym miejscu jest kontrowersyjna także z powodu sposobu, w jaki Kościół zdobył grunty pod inwestycję.

W 2017 roku wojewoda warmińsko-mazurski Artur Chojecki (w PiS od 2003 r.) przekazał je za darmo parafiom z Olsztyna. Przekazanie ziemi umożliwił to artykuł 70a ustawy o stosunku Państwa do Kościoła katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej. Pozwala on na obdarowanie każdej parafii na Ziemiach Odzyskanych 15 hektarami ziemi rolnej. Żeby je otrzymać proboszczowie nie muszą spełniać żadnych wymogów. Jedyne, czego potrzebują, to zgoda dyrektora lokalnego oddziału Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

W przypadku ziemi w Rybakach był nim Grzegorz Kierozalski, współpracownik byłego ministra rolnictwa w rządzie PiS Krzysztofa Jurgiela. Zgodnie z założeniami przepisu obdarowanie parafii ziemią miało służyć prowadzeniu przez nie gospodarstw rolnych. Jednak kiedy proboszczowie upewnili się, że dostaną działki nad jeziorem, jeden z nich – późniejszy wiceprezes spółki mającej wybudować hotel – złożył w gminie wniosek o zmianę przeznaczenia gruntów z rolnego na turystyczne. Radni Stawigudy zaakceptowali tę zmianę, a proboszczowie przekazali grunty swoich parafii na rzecz archidiecezji. Z kolei archidiecezja podpisała umowę z BBI Development, w której zobowiązała się do wniesienie gruntów do wspólnej spółki Projekt Rybaki-Łańsk. Spółka wyceniła wtedy ich wartość na ponad 17 milionów złotych.

Uchylić artykuł 70a

Jak ujawniliśmy w 2020 r. o przekazanie Kościołowi tych samych gruntów za rządów PO-PSL starał się dyrektor ośrodka Caritas w Rybakach ks. Piotr Hartkiewicz. Jego siedziba sąsiaduje z działkami, na których miał stanąć hotel. W 2007 r. ówczesny rząd Prawa i Sprawiedliwości przekazał ją warmińskiej Caritas. W liście do Ewy Kopacz z 2015 r. ksiądz Hartkiewicz ostrzegał, że sprzedanie ich prywatnemu inwestorom skończy się dewastacją przyrody i zamknięciem terenu dla lokalnej społeczności. Jego prośby nie zostały wysłuchane. Na oddanie ziemi w Rybakach nie zgodzili się ówcześni urzędnicy Agencji Nieruchomości Rolnych. Uchylenia artykułu 70a w swoim programach wyborczych domagała się Lewica i Polska 2050. Na początku grudnia 2023 r. z apelem w tej sprawie do prezydenta i premiera napisał prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych.