Samotne matki z dziećmi wypchnięte poza rynek najmu mieszkań. Dlaczego państwo abdykowało?

Wynajmę mieszkanie w Warszawie, ale nie lokatorom z dziećmi czy ze zwierzętami – napisała w publicznym poście na Facebooku dziennikarka Ewa Wanat, czym pod koniec stycznia rozpętała prawdziwą burzę.

To dyskryminacja, sprowadzanie ludzi z dziećmi i zwierzętami do szkodników – krzyczeli jedni.

Drudzy wskazywali na plagę nieuczciwych lokatorów, przed którymi polskie prawo nie chroni. Gdyby ta awantura wybuchła kilka tygodni później, mieliby doskonały przykład dla zobrazowania tego argumentu. To argument z Poznania. Para podróżników latem ubiegłego roku wynajęła tam swoją kawalerkę miłej studentce na czas swojej podróży na Madagaskar. Podróż przerwali, bo studentka, jak pisali na swoim fanpage’u na Facebooku, „ukradła im mieszkanie”.

W ciągu pół roku lokatorka zapłaciła jedynie za dwa tygodnie wynajmu, a resztę czasu żyła na ich koszt. Mowa nie tylko o odstępnym dla właścicieli, ale również o czynszu, rachunkach za prąd, gaz i wodę, które regulować musieli za nią właściciele mieszkania. Odciąć mediów nie mogli, bo zabrania tego prawo. Eksmisja? Do tego potrzebne jest postępowanie eksmisyjne i prawomocny wyrok sądu.

W czym problem?

W tym, że na przykład w Warszawie postępowanie eksmisyjne przed sądem pierwszej instancji trwa nawet dwa lata. Potem jeszcze półtora roku w drugiej instancji. W tym czasie właściciel mieszkania musi pokrywać za lokatora wszystkie jego rachunki związane z utrzymaniem mieszkania.

W przypadku lokatora z dzieckiem o eksmisję przed sądem jeszcze trudniej. Ciężar zapewnienia dachu nad głową rodzinie z dzieckiem zamiast na państwo spada na pojedynczą osobę fizyczną na wiele miesięcy, a czasem i lat.

To tego właśnie boją się właściciele mieszkań, nie tylko Ewa Wanat. I ten lęk prowadzi do dwóch systemowych problemów na rynku mieszkaniowym.

Po pierwsze, wiele mieszkań, które zostały kupione jako lokata kapitału, stoi pustych i czeka jedynie na wzrost wartości nieruchomosci, zamiast zarabiać jednocześnie na wynajmie.

Po drugie, niektóre grupy społeczne są dyskryminowane na rynku najmu, bo właściciele lokali się ich boją. Na oba te problemy zwracał uwagę na początku 2023 roku Rzecznik Praw Obywatelskich, wskazując wręcz, że samotna matka z dzieckiem ma dziś niewielkie szanse na wynajem mieszkania na prywatnym rynku.

Cykl „SOBOTA PRAWDĘ CI POWIE” to propozycja OKO.press na pierwszy dzień weekendu. Znajdziecie tu fact-checkingi (z OKO-wym fałszometrem) zarówno z polityki polskiej, jak i ze świata, bo nie tylko u nas politycy i polityczki kłamią, kręcą, konfabulują. Cofniemy się też w przeszłość, bo kłamstwo towarzyszyło całym dziejom. Rozbrajamy mity i popularne złudzenia krążące po sieci i ludzkich umysłach. I piszemy o błędach poznawczych, które sprawiają, że jesteśmy bezbronni wobec kłamstw. Tylko czy naprawdę jesteśmy? Nad tym też się zastanowimy.

TK: lokator nie jest ważniejszy niż właściciel

W 2017 roku Rafał Trzeciakowski, ekonomista specjalizujący się w rynku mieszkaniowym, zwracał uwagę w analizie dla Forum Obywatelskiego Rozwoju, że polskie prawo w ogóle zakazuje kategorycznie i bezwarunkowo eksmisji bez jednoczesnego przyznania lokalu socjalnego m.in. wobec kobiet w ciąży, dzieci, niepełnosprawnych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej, czy osób o statusie bezrobotnego.

Sądy nie mają tu żadnego pola do interpretacji przepisów czy uwzględnienia dodatkowych okoliczności. Dla porównania, w Niemczech, Finlandii czy Chile to dopiero sądy mogą zablokować eksmisję w szczególnych okolicznościach.

Polska jako jeden z pięciu na 24 kraje analizowane przez Trzeciakowskiego zakazuje eksmisji w określonej porze roku, jako jeden czterech na 24 kraje zakazuje eksmisji gospodarstw domowych z dziećmi i jako jeden z dwóch – eksmisji gospodarstw z osobami niepełnosprawnymi.

Ale największy problem polega na tym, że

Najwyższa Izba Kontroli w 2013 roku szczegółowo się temu przyjrzała i stwierdziła, że w 34 średnich i dużych miastach, które sprawdzali kontrolerzy, na koniec 2011 roku wykonanych było jedynie 23 proc. orzeczonych przez sądy eksmisji do lokalu socjalnego.

Co dzieje się w takim przypadku? Gmina, która nie dysponuje wystarczającą liczbą lokali socjalnych, wypłaca właścicielowi mieszkania, z którego nie da się eksmitować lokatora, odszkodowanie. Tylko że zwykle są one zaniżone w stosunku do ponoszonych strat.

W teorii system się jakoś spina, nikt nie ląduje na ulicy. W praktyce problem państwa został przerzucony na prywatnych właścicieli nieruchomości.

Zwracał już na to uwagę nawet Trybunał Konstytucyjny, który podkreślał, że wprawdzie prawo własności nie ma charakteru absolutnego, to jednak ograniczenie tego prawa nie może naruszać jego istoty. Przypomniał to właśnie na początku 2023 roku RPO, dodając, że tak właśnie działo się dotychczas – istota jest naruszona. I dzieje się nadal, ostatecznie obracając się przeciwko samym lokatorom.

Państwo abdykowało

Wróćmy jeszcze na chwilę do awantury o mieszkanie Ewy Wanat. Dziennikarka tłumaczyła się, że nikogo nie dyskryminuje, a w Niemczech (sama obecnie mieszka w Berlinie), są o wiele bardziej restrykcyjne warunki najmu niż zakaz palenia w mieszkaniu, zakaz zwierząt i dzieci.

Bardziej, bo dochodzi jeszcze dyskryminacja majątkowa – sugerowała Wanat – bo najemca musi często przedstawić swoją umowę o pracę albo i zeznanie podatkowe, by udokumentować określone dochody i to, że po prostu będzie go stać na opłacenie czynszu. Czasem konieczne są też referencje od właścicieli poprzedniego mieszkania.

Jaka jest różnica pomiędzy Niemcami i generalnie krajami Zachodu a Polską?

Taka, że jak zachodni lokator nie spełni stawianych mu przez prywatnego właściciela warunków i zostanie wypchnięty poza system komercyjny, ostatnią instancją, która może mu zapewnić dach nad głową, jest państwo. W Polsce państwo, jak pokazał NIK, nie odgrywa roli ostatniej deski ratunku.

W Niemczech też już nie, odkąd na początku lat 2000 zaczęła dramatycznie maleć liczba tanich mieszkań socjalnych, co zresztą zaprowadziło Berlin w 2021 roku do referendum, w którym mieszkańcy stolicy zagłosowali za wywłaszczeniem wielkich koncernów mieszkaniowych z 200 tys. mieszkań w samym Berlinie.

Z raportu "The State of Housing in the EU 2021" wynika, że mieszkania socjalne stanowią w Niemczech zaledwie 3 proc. zasobu mieszkaniowego, podczas gdy nawet w Polsce to ok. 4 proc.

Spójrzmy jednak na inne kraje europejskie. Według tego samego raportu w Holandii takie mieszkania to nawet 29 proc. całego zasobu, w Austrii, Szkocji i Irlandii Północnej po 24 proc., w Danii 21 proc., w Anglii i Szwecji po 17 proc., a we Francji 16 proc. Nawet sąsiednich Czechach to ponad 9 proc.

Może być inaczej

Wróćmy jednak do czołówki tej listy. W Holandii proporcje są mniej więcej takie: 60 proc. wszystkich mieszkań to lokale własnościowe, 32 proc. to społeczne lokale na wynajem, a tylko 8 proc. to prywatny najem na zasadach czysto rynkowych. Dla porównania w Polsce rynek komercyjny to 4 proc. – tyle samo co część socjalna.

Jeszcze bardziej imponująco wygląda stolica Austrii, która jest modelowym przykładem nie tylko dla Europy, ale i dla świata, bo aż ok. 60 proc. wiedeńczyków mieszka w lokalach komunalnych, a raczej, by nie mieć mylnych skojarzeń z powodu polskiej nomenklatury – w mieszkaniach społecznych, a więc takich z obniżonym czynszem, należących do państwa lub budowanych ze wsparciem ze środków publicznych.

To nie są lokale przeznaczone dla najmniej zamożnych, bo prawo do zamieszkania w nich ma ok. 80 proc. mieszkańców, choć rzeczywiście kryterium dochodowe przy przyznaniu takiego lokalu funkcjonuje.

Dania, która też jest na czele wspomnianego rankingu, w swojej ustawie o mieszkalnictwie zapisała, że organizacje mieszkaniowe zarządzające zasobem mieszkań społecznych mają obowiązek faworyzować grupy, które mają trudności w uzyskaniu mieszkania według ogólnych zasad rynkowych i mowa wcale nie tylko o kryterium dochodowym.

Francja zaś w 2007 roku uchwaliła nawet ustawę, zgodnie z którą obywatel, który nie ma mieszkania na własność, nie stać go na wynajem, a państwo nie zapewni mu mieszkania komunalnego, może pozwać owe państwo o złamanie przysługującego mu ustawowego prawa do mieszkania.

Na papierze wszystko gra

Rzecznik Praw Obywatelskich nie napisał listu do społeczeństwa, alarmując o wypchnięciu samotnych matek z dziećmi poza rynek najmu komercyjnego, czyli w niebyt. Pisał do ministra rozwoju i technologii Waldemara Budy, pytając, jakie działania podejmuje bądź planuje, aby rozwiązać ten problem.

Jest to przedmiotem analizy – odpisał resort rozwoju. Ale jednocześnie dodał, że przecież prywatni właściciele mieszkań mogą korzystać z umów najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego, które dają uproszczoną drogę do eksmisji nieuczciwych najemców. Rzecz w tym, że Polacy z tych rozwiązań nie korzystają w dużej skali, jak podkreśla RPO.

Sekretarz stanu w MRiT wskazał też RPO, że mamy przecież też przepisy o Społecznych Agencjach Najmu (SAN), które pozwalają zwiększyć gminne zasoby mieszkań bez konieczności budowania nowych, bo samorządy, gminne spółki czy organizacje społeczne mogą pośredniczyć pomiędzy właścicielami mieszkań na wynajem a lokatorami o średnich lub niższych dochodach, zapewniając niższy czynsz najmu i bezpieczeństwo transakcji.

Owszem, ale nowe przepisy o SAN obowiązują od połowy 2021 roku i dotąd pozostają tylko teorią, bo nikt nie jest zainteresowany powoływaniem SAN-ów.

Rozwiązania wymyślone przez polityków są więc martwe, ale są.

W pustkę wchodzi rynek

Rynek od dawna apeluje o inne rozwiązania, twierdząc, że liberalizując prawo ochrony lokatorów, można uwolnić więcej pustostanów i zmniejszyć dyskryminację słabszych, czy wrażliwych grup.

W lipcu 2022 roku przedstawiciele Ruchu Obywatelskiego Zjednoczeni Wynajmujący wystosowali do Kancelarii Premiera apel o zajęcie się problemem tysięcy właścicieli mieszkań borykających się z nieuczciwymi lokatorami. Potem jeszcze do MRiT. Proponują:

• wprowadzenie ustawowego obowiązku weryfikacji przyszłego lokatora – zatrudnienie, wysokość dochodów, wypłacalność, referencje od pracodawcy, konieczność posiadania konta bankowego;
• skrócenie okresu, po którym właściciel nieruchomości może skierować sprawę do sądu. Obecnie zwłoka w zapłacie czynszu musi wynosić minimum trzy miesiące, po nich dopiero wynajmujący musi wyznaczyć lokatorowi dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości, a następnie ewentualnie wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia – to łącznie pięć miesięcy, po których sprawa może trafić do sądu. Wynajmujący proponują skrócenie tych terminów, by właściciel lokalu mógł wypowiedzieć umowę najmu w każdym przypadku stwierdzenia zaległości w płatnościach, a dodatkowy termin wyznaczony lokatorowi na uregulowanie zobowiązań skrócić do 14 dni;
• usprawnienie postępowań eksmisyjnych w sądach tak, by w ciągu sześciu miesięcy od chwili wniesienia pozwu wydawane były wyroki przed sądem I instancji i następnie w ciągu trzech miesięcy od chwili wniesienia apelacji orzeczenie wydawał sąd II instancji. Przekroczenie tych terminów powoduje, że wynajmujący ma prawo domagać się odszkodowania od Skarbu Państwa według stałej stawki liczonej za każdy m2 lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc. Żeby było szybciej, rozprawy co do zasady powinny odbywać się w trybie online;
• podobne odszkodowania powinny przysługiwać od Skarbu Państwa, jeśli eksmisja przedłuża się ponad dwa miesiące od momentu rozpoczęcia egzekucji komorniczej;
• rozróżnienie w przepisach prawa lokatorów reprywatyzowanych mieszkań i lokatorów będących stronami umów najmu zawieranych dobrowolnie na zasadach komercyjnych. Według ROZW „przepisy, które miały chronić ofiary kamieniczników są wykorzystywane przez najemców-przywłaszczycieli i koczowników do zastraszania właścicieli mieszkań, wynajętych w dobrej wierze na rynku komercyjnym”;
• uznanie uporczywego niepłacenia za najem za przestępstwo ścigane w myśl Kodeksu karnego.

Polski Związek Firm Deweloperskich zadeklarował również, że chętnie włączy się w prace zespołów roboczych, jeżeli takowe powstaną, żeby sensownie zmienić prawo.

„Nie" dla kontroli sytuacji najemcy

Czy powyższe propozycje w istocie są sensowne? Zdaniem organizacji broniących praw lokatorów – nie. Zenobia Żaczek z Komitetu Obrony Praw Lokatorów podkreśla, że u „lobby właścicieli nieruchomości nie widać żadnej refleksji nad realnymi przyczynami kryzysu, czyli małą dostępnością tanich lokali w zasobie państwowym”.

„Piętrzenie represyjnych rozwiązań nie spowoduje, że pogrążone w kryzysie finansowym gospodarstwa domowe nagle będą w stanie opłacać czynsze w wysokości rynkowej” – mówi Żaczek.

Tym samym

Tak czy inaczej, Komitet Obrony Praw Lokatorów jest na „nie” wobec wszystkich powyższych propozycji.

Ustawowy obowiązek weryfikacji przyszłego lokatora – zdaniem KOPL – jest niedopuszczalny, bo naruszałby ochronę danych osobowych i przyznawał prywatnym podmiotom stopień kontroli obywateli, który obecnie mają tylko urzędy państwowe i instytucje bankowe. Realizacja takiego pomysłu prowadziłaby nieuchronnie do licznych naruszeń prywatności lokatorów i dalej pogłębiała asymetrię sił obu stron umowy najmu.

Skrócenie okresu, po którym właściciel nieruchomości może skierować sprawę do sądu, spowodowałoby skrajną niepewność w sytuacji lokatorów. „Każda choroba, czy chwilowe kłopoty finansowe oznaczałyby spiętrzenie się problemów życiowych dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej” – podkreśla Żaczek.

Usprawnienie postępowań eksmisyjnych w sądach?

„Powolne działanie sądów nie jest zawinione przez lokatorów i powinno zostać rozwiązane systemowo w ramach ustawy dotyczącej organizacji sądów powszechnych. Nie ma żadnego uzasadnienia, by w szczególny sposób traktować postępowania eksmisyjne. Wprowadzenie przyspieszonego trybu orzekania w tych przypadkach mogłoby naruszyć prawo do sprawiedliwego procesu i konstytucyjne prawa najemców” – argumentuje Żaczek.

„Warto pamiętać, że już teraz właściciele nieruchomości mogą liczyć na odszkodowanie od gmin w razie niedostarczenia lokalu socjalnego orzeczonego w wyroku eksmisyjnym. Takie zabezpieczenie interesów wynajmujących jest w zupełności wystarczające” - dodaje.

A rozróżnienie w przepisach prawa lokatorów reprywatyzowanych mieszkań i lokatorów z rynku najmu prywatnego? Według KOPL to bezzasadne, bo ustawa o ochronie praw lokatorów chroni wszystkich lokatorów przed nadużyciami ze strony właścicieli nieruchomości, którzy zawsze są stroną silniejszą w razie powstania konfliktu.

„Próba kryminalizacji biedy”

No i jeszcze uznanie uporczywego niepłacenia za najem za przestępstwo ścigane z Kodeksu karnego. „Trudno zrozumieć uzasadnienie dla takiego pomieszania porządków prawnych. Właściciele mogą dochodzić należnych świadczeń na drodze pozwów cywilnych, w tym w uproszczonym trybie w postępowaniu upominawczym przed e-sądem i trudno sobie wyobrazić, jak ta procedura mogłaby być jeszcze uproszczona” – mówi Żaczek. I dodaje: „próba kryminalizacji biedy stanowi dość ponure przypomnienie realiów XIX wieku, do których być może lobby właścicieli chciałoby nas przywrócić”.

Ale nie przywróci, bo MRiT w ubiegłym roku powiedziało wprost: zmian w ustawie o ochronie lokatorów nie planujemy.

Tak się złożyło, że dokładnie w tym samym czasie Deutsche Bank, który planował wejść do Polski z ofertą kredytowania instytucjonalnego rynku najmu nieruchomości, zrezygnował, bo uznał, że obowiązujące w Polsce regulacje prawne rodzą ryzyko długich sporów z lokatorami, którzy czują się bezkarni i nie płacą.

A tymczasem rynek najmu tkwi w miejscu, bo rząd nie tylko krzywo patrzy na zagraniczne fundusze, które chciałaby wejść szerzej na rynek wynajmu w Polsce, ale też właśnie oficjalnie potwierdził, że zarzucił ostatecznie po kilku latach prace nad ustawą i REIT-ach, czyli polskich funduszach, które mogłyby z jednej strony inwestować w nieruchomości na wynajem, a z drugiej środki na te cel zbierać od Polaków, którzy zamiast kupować całe mieszkanie jako lokatę kapitału (czasem zamrożoną, czyli niewynajmowaną), mogliby ryzyko, o którym jest cały ten artykuł, oddać instytucjom.