„Patodeweloperka”. Dlaczego Polacy mieszkają w fatalnych warunkach i co można z tym zrobić [WYWIAD]

„Największy problem z budownictwem komunalnym? Jest bardzo trudne organizacyjnie, złożone i drogie, a przede wszystkim czas realizacji jest bardzo długi. Zjednoczona Prawica zamiast skoncentrować się na rozwiązywaniu realnych problemów społecznych, stosuje populistyczną strategię zdobywania głosów. Polityka mieszkaniowa jest zbyt skomplikowana z tego punktu widzenia" — mówi dr Łukasz Drozda, urbanista i politolog, adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji UW oraz wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. Jego książka „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” ukazała się w lutym nakładem wydawnictwa Czarne.

„NIEDZIELA CIĘ ZASKOCZY” to cykl OKO.press na najspokojniejszy dzień tygodnia. Chcemy zaoferować naszym Czytelniczkom i Czytelnikom „pożywienie dla myśli” – analizy, wywiady, reportaże i multimedia, które pokazują znane tematy z innej strony, wytrącają nasze myślenie z utartych ścieżek, zaskakują właśnie

Niska jakość za wysoką cenę

Adam Leszczyński, OKO.press: Mieszkania w Polsce są drogie i trudno dostępne. Na tle Unii Europejskiej Polki i Polacy żyją w ciasnocie i w dodatku dużo za to płacą. Właśnie ukazała się pana książka o „patodeweloperce”. Jak się w to wpakowaliśmy?

Dr Łukasz Drozda*: Największym błędem jest to, że w Polsce nie ma alternatywy dla budownictwa deweloperskiego.

A nie ma jej, dlatego że...

...cała polityka mieszkaniowa została oparta na dochodzeniu do własności. Budownictwo komunalne i TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) to ciekawostki statystyczne, które można omawiać na zajęciach ze studentami jako przykłady dobrych praktyk.

Dominuje budownictwo indywidualne jednorodzinne, a w dużych miastach — deweloperskie. Jeżeli powiem, że w Polsce 70 razy więcej budują deweloperzy niż państwo (przez państwo rozumiem wszystkie publiczne formy budownictwa), to niewiele przesadzę.

Co złego jest z deweloperami?

Oferują produkty niskiej jakości i drogie. Powinni być naturalnym uzupełnieniem polityki mieszkaniowej, ale nie jej głównymi aktorami.

Osoby zamożne, które stać, żeby samodzielnie zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, będą kupować mieszkania deweloperskie. Tak jest w większości państw, które oferują dobrą jakość życia. Jednak w tych, które oferują najwyższą, z reguły można wybrać pomiędzy dobrym jakościowo budownictwem komunalnym a prywatnym.

W Polsce problem polega na tym, że deweloperzy budują dla osób, których na to nie stać. Te osoby kupują zatem mieszkanie za cenę wieloletniego zadłużenia, stanowiącego drastyczne obciążenie. Tymczasem koszt wydatków na mieszkanie nie powinien przekraczać 30 proc. dochodów, żebyśmy mogli wydać pieniądze zarobione w życiu na coś innego.

Za niskie podatki od nieruchomości

Po prostu mieszkanie jest bardzo drogim dobrem. Ktoś za nie musi zapłacić. Jak nie właściciel, to kto?

Ale nie trzeba za nie płacić, tylko zaciągając kredyt…

To oznacza, że powinien zapłacić za nie kto inny, np. podatnik. To jest lepsze rozwiązanie?

Uważam, że to lepsze rozwiązanie. W kwestii nieruchomości Polska jest rajem podatkowym, a państwa oferujące wysoką jakość życia z reguły rajami podatkowymi nie są.

Polska — wbrew utyskiwaniu wielu liberałów — ma niskie podatki na tle świata rozwiniętego. Nie mamy podatku katastralnego, a podatki od nieruchomości są żałośnie niskie.

Za mieszkanie własnościowe w Warszawie (na które oczywiście mam zaciągnięty kredyt), które ma wartość pewnie około ośmiuset tysięcy złotych, płacę rocznie mniej więcej 70 zł podatku od nieruchomości.

A ile powinien pan płacić?

Myślę, że zdecydowanie więcej.

Ile zgodziłby się pan zapłacić?

To pytanie związane z tym, jakie mam dochody i czy np. jest to pierwsze mieszkanie, które zaspokaja moje potrzeby mieszkaniowe. Pewnie byłbym w stanie płacić nawet kilka tysięcy złotych rocznie.

A już na pewno tyle powinny wynosić podatki dla trzeciej czy czwartej posiadanej nieruchomości, które nie służą zaspokajaniu potrzeb, tylko pomnażaniu kapitału. Mniej powinna płacić samotna emerytka, ale już niekoniecznie pracownik korporacji transnarodowej z dochodami kilka razy powyżej średniej.

Byłbym szczęśliwy, gdybym płacąc tyle, miał świadomość, że na przykład łatwiej byłoby mi myśleć o posiadaniu dzieci. Bo wówczas istniałoby mieszkalnictwo komunalne, z którego mogłyby skorzystać, a nie być na łasce deweloperów.

Największym problemem jest oczywiście kolekcjonowanie mieszkań, które psuje rynek, ponieważ mamy sporo osób, które są w stanie kupić więcej mieszkań i potem je drogo wynajmować. Potrzebne jest progresywne opodatkowanie, żeby przestało się to opłacać.

Mieszkania z kredytów czy z podatków?

Nie ma pan wrażenia, że politycy nie budują mieszkań komunalnych, ponieważ ich wyborcy naprawdę ich nie chcą? W Warszawie mamy dwa nowe stadiony, a przez całą kadencję Rafała Trzaskowskiego zbudowano kilkaset mieszkań komunalnych. To nie jest przypadek. Kiedy media piszą o mieszkaniach komunalnych, zawsze pod tymi artykułami pojawiają się komentarze „darmozjady”, „niech zarobią”, „jak ich nie stać na Warszawę, niech jadą na wieś”. Ich autorzy i autorki piszą, że to jest niesprawiedliwe — jedni biorą kredyty, a drudzy dostają mieszkanie z niższym czynszem.

Problem polega na tym, że u nas przydział mieszkania komunalnego to loteria. System, który polega na tak ograniczonych zasobach, wymusza kombinowanie. Np. ludzie muszą ukrywać część dochodów, żeby załapać się na wyśrubowane kryteria przydziału.

Oczywiście. Nie odpowiedział mi pan jednak na pytanie: czy sprawiedliwe jest to, że jedni muszą brać kredyt, a drudzy dostają mieszkania na koszt podatników?

To jest bardzo złożone pytanie. Polityka mieszkaniowa nie może skupiać się na abstrakcyjnych pojęciach sprawiedliwości, jej celem nie jest badanie osobistych opinii i żali. Musi natomiast rozwiązywać problemy, a my mamy problem mieszkaniowy.

Zgadzam się z opinią, że ludzie często nienawidzą wielu usług publicznych, ale to nie znaczy, że można z nich zrezygnować. Dobrym przykładem jest ZUS. Wiele osób go nie znosi, chociaż gdy porównamy jego działalność do np. sektora bankowego, to zobaczymy, że często jest dużo bardziej efektywny.

Świat bez ZUS-u to świat bez emerytur, czyli rozwiązanie pochodzące jednak z jakiejś fantazji.

Niech więc pan przekona przedstawiciela klasy średniej, który ma już kredyt, żeby płacił wyższe podatki, aby ktoś inny mógł dostać mieszkanie komunalne. Jakich argumentów pan użyje?

Powiedziałbym, że nie ma nic pewnego i danego na wieczność — więc np., że kiedy taki człowiek straci pracę i mieszkanie na kredyt, powinien mieć możliwość ubiegania się o mieszkanie komunalne.

Po drugie, nawet w ojczyźnie wolnego rynku, w USA, istnieją mechanizmy mieszkalnictwa dostępnego. Amerykanie w gruncie rzeczy mają bardziej regulowaną politykę mieszkaniową niż my. Wiedzą, że

Po trzecie, ceny nieruchomości orbitują i mieszkania stają coraz bardziej niedostępne. Na dłuższą metę to jest nie do utrzymania. Jeżeli chcemy myśleć o naszej przyszłości, ale też przyszłości kolejnych pokoleń, po prostu nie da się tego utrzymać na takim poziomie.

Po czwarte, deweloperzy potrzebują konkurencji. Inaczej będą mogli nadal sprzedawać niskiej jakości produkt.

Najprościej jednak — dalej tak się nie da żyć.

Deweloperskie dyskonty

Może po prostu przyszłość wygląda tak, że wszyscy będziemy wynajmować mieszkania od wielkiego kapitalisty, zamiast od kogoś, kto odziedziczył mieszkanie po babci.

Istnieje takie niebezpieczeństwo. W pewnym sensie jednak to lepsze niż model, w którym bierzemy kredyty np. na 30 lat. Sytuacja nierówności w starciu z potężną korporacją pozostaje, ale jednak odpadają ryzyka związane z wahaniami stóp procentowych.

Łatwiej wtedy zmienić mieszkanie w kontekście cyklu życia, kiedy czego innego potrzebujemy jako rodzice małych dzieci niż późniejsi emeryci. Nie wtopimy pieniędzy kupując coś trudnego do sprzedaży albo mieszkanie, którego wartość spadnie poniżej wartości kredytu, za który je kupiliśmy.

Wróćmy do deweloperów. Dlaczego budują źle?

Dlatego, że zajmują się sprzedawaniem mieszkań, a nie zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. To nie jest dokładnie to samo. Są to prywatne firmy, których celem jest maksymalizacja zysku.

To nie oznacza, że w każdej sytuacji prowadzą działalność wedle absolutnie najgorszych możliwych scenariuszy albo że każde mieszkanie deweloperskie jest patologiczne. Menedżer pracujący w firmie deweloperskiej może np. kierować się jakimiś zasadami etycznymi. Architekt przeforsuje jakieś rozwiązanie, które będzie potrzebne dla mieszkańców.

Deweloperzy mogliby konkurować jakością, gdyby oferowali wyłącznie mieszkalnictwo w segmencie premium. Natomiast my mamy deweloperskie dyskonty.

Jakie błędy popełniają deweloperzy?

Po pierwsze, jest drogo. Stosunek ceny do jakości wypada źle. Po drugie: osiedla są budowane zbyt gęsto, żeby wycisnąć więcej „powierzchni użytkowej mieszkalnej” z działki. Wnętrza są też często źle zaprojektowane — np. niedoświetlone odpowiednio. Mają małe metraże.

Powinny istnieć regulacje, które np. nie pozwalają na budowanie mieszkań od określonej liczby pokoi z oknami tylko na jedną stronę świata. W wielu krajach takie są.

Ponadto deweloperzy budują często na peryferiach, więc do ciasnoty dochodzi też problem mobilności. Jeżeli budujemy coś na odludziu, mamy np. problem dowozu dzieci do szkoły, nie mamy też podstawowych usług publicznych w otoczeniu.

Kiedy dzieci dorastają, to mają problem polegający na wykluczeniu społecznym generowanym przez wykluczenie transportowe. Osoby starsze mają utrudniony dostęp do przychodni.

Porażka Mieszkania Plus

Mam wrażenie, że cały czas mówi pan o porażce państwa, a nie rynku. Państwo może wprowadzić regulacje dotyczące kredytów czy normy budowlane. To państwo zapewnia transport publiczny, a nie deweloperzy. Państwo odpowiada za planowanie przestrzenne, a nie prywatne firmy. Po to je m.in. mamy. Gdzie zawiodło państwo, gdzie zawodzi rynek?

Rynek nie zawodzi, bo dlaczego rynek miałby zajmować się czymś innym niż zarabianie pieniędzy? Rynek jest mechanizmem, który temu służy.

Jest także nieefektywne, jeśli chodzi o politykę finansowania budownictwa. Od mniej więcej 20 lat robimy to samo, czyli dopłacamy do kredytów hipotecznych. Przez to zostawiamy na lodzie mniej zamożnych obywateli. Jeżeli kogoś w ogóle stać na mieszkanie, nawet z pomocą państwa, to tylko osoby zamożniejsze.

Dlaczego to jest takie trudne? PiS miał pomysł na „Mieszkanie Plus”, który okazał się jego największą porażką. Przyznał to parokrotnie Jarosław Kaczyński. W jednym z wywiadów mówił, że nie docenił oporu państwowych firm i samorządów, które miały przekazywać działki na budowę tańszych mieszkań. Opierały się, jak mogły. PiS nie był w stanie tego zrobić, chociaż wówczas miałby potężny atut wyborczy.

Po pierwsze, musielibyśmy założyć, że PiS ma rzeczywiście spójną strategię, którą konsekwentnie realizuje — a to wydaje mi się przesadą.

Po drugie, musielibyśmy zupełnie zignorować interesy poszczególnych polityków, którzy mają dużo kapitału i inwestują go w mieszkania na wynajem. Tak robi wielu z nich, łącznie z tymi z Prawa i Sprawiedliwości.

Po trzecie — i to jest największy problem z budownictwem komunalnym — to po prostu jest bardzo trudne. Budowanie mieszkań jest trudne organizacyjnie, złożone i drogie, a przede wszystkim czas realizacji jest bardzo długi.

PiS sprytnie realizuje polityki publiczne pod kątem zdobywania wyborców, np. zastępując politykę rodzinną transferami pieniędzy. Najlepiej radzi sobie z prostymi interwencjami — wrzucamy świadczenie uniwersalne, takie jak 500+. To dużo prostsze w realizacji, chociaż kosztowne, ale to nie jest skomplikowany problem.

Może politykę mieszkaniową też można prowadzić „pod wybory”? To byłaby dla niej szansa.

Myślę, że nie. To wymagałoby większej wizji i więcej czasu.

Mieszkania wyborcze

Kaczyński mówił, że np. państwowe spółki, które teoretycznie są własnością jednego właściciela, czyli państwa, zupełnie nie chciały się pozbywać nieruchomości. Miały je wnieść do banku ziemi na mieszkania. Poczta Polska teraz te działki sprzedaje za grube miliony. Cały aparat państwa bronił się rękami i nogami przed wprowadzeniem tego projektu.

No właśnie, bo jak mówiłem, to nie jest tak, że mamy partię-super-mózg, która działa racjonalnie, wszystko kontroluje. Mamy także w PiS szereg sprzecznych interesów, polegający na tym, że mają je lokalni działacze i menedżerowie z kontrolowanych przez państwo firm.

Ponadto logiką działalności Zjednoczonej Prawicy nie jest realizowanie polityk publicznych, które są skoncentrowane na rozwiązywaniu realnych problemów społecznych, tylko stosowanie populistycznej strategii zdobywania głosu. Polityka mieszkaniowa jest zbyt skomplikowana z tego punktu widzenia.

To znaczy, że tych mieszkań nigdy nie będzie. Naprawdę właśnie to mi pan powiedział — nie będzie ich, ponieważ państwo nie jest zdolne do tego, żeby taki program przeprowadzić.

Państwo Zjednoczonej Prawicy nie jest w stanie. Ale czy nigdy żadne państwo polskie nie będzie w stanie wybudować mieszkań? Jednak zdarzyło się to w okresie Polski Ludowej.

Czy państwo pod przywództwem Platformy Obywatelskiej będzie w stanie przeprowadzić wielki program mieszkaniowy?

Nie wiem, czy PO będzie chciała, ale może będzie zmuszona jakieś rozwiązania zaproponować, żeby utrzymać spokój społeczny.

Bardziej wyobrażam sobie na początku coś, co pomoże ludziom znajdującym się w tzw. luce czynszowej. Za bogatym, żeby starać się o mieszkania komunalne, ale zbyt biednym, żeby dochodzić do własności.

Główny problem związany z wyborami polega na tym, że stwarzają pokusę prywatyzacji. Jak już mamy jakieś publiczne zasoby mieszkaniowe, to od razu powstaje pokusa, żeby je rozdać wyborcom.

Co oczywiście prowadzi do tego, że długofalowe realizowanie polityki mieszkaniowej jest niemożliwe. Prywatyzowanie produkuje wdzięcznych wyborców, ponieważ właściciele są wdzięczni za to, co dostali. Tak samo, jak była pokusa, żeby rozdać mieszkania komunalne lokatorom za pomocą bonifikat, które sięgały ponad 90 proc.

Nieruchomości nigdy nie były tak drogie

Może na całym Zachodzie jest problem z mieszkaniami? Są stolice — takie jak Sztokholm — w których czeka się 20 lat na przydział mieszkania, gdzie czynsze są regulowane, ale ludzie często dopłacają drugie tyle pod stołem. W innych są castingi na lokatorów i trzeba wykazać się dochodami, dobrą pracą, niekaralnością i referencjami, jak w Berlinie. O cenach za najem w Nowym Jorku nie będę wspominał.

Widzę ten niebezpieczny trend, ale nie powiedziałbym, że wszędzie jest tak samo źle. Są miasta, które uważa się za ostoje urbanistyki i najlepszej jakości życia, takie jak Kopenhaga czy Wiedeń. Problem wynika w gruncie rzeczy z mniejszej dostępności — co oznacza, że trzeba zapłacić więcej za mieszkanie.

To wiąże się z globalnymi tendencjami — na całym świecie nierówności społeczne rosną i wartość nieruchomości też rośnie. Nigdy nie były tak drogie. Pandemia wywołała wstrząs na rynku nieruchomości biurowych, ale nie mieszkalnych — więcej, okazało się, że mieszkania mają większe znaczenie. Stały się miejscem pracy dla wielu ludzi.

Sam fakt, że przebywamy statystycznie więcej w mieszkaniach, powoduje, że ludzie bardziej zaczęli odczuwać ich ciasnotę i inne wady. Poza tym prywatyzacja i zmniejszanie interwencji państwa w różne sfery życia — od edukacji po emerytury — to także światowy trend, nawet jeżeli u nas, w Europie Wschodniej, widać go w wymiarze najostrzejszym.

Złe skojarzenia z PRL

Wspominał pan o PRL jako o momencie historycznym, w którym państwo budowało mieszkania. Ja go dość dobrze pamiętam i rozumiem w jakimś sensie — na poziomie emocjonalnym — oddanie budownictwa wolnemu rynkowi w latach 90. Ludzie wówczas nienawidzili bloków z PRL. Nienawidzili krzywych ścian, latami nieuporządkowanych podwórek, nieotynkowanych ścian przez dekady, braku usług na nowych osiedlach. Kojarzyły się z czymś ciasnym i bardzo niskiej jakości. Pisze pan, że pozwolono upaść fabrykom domów w latach 90. i że był to błąd taki, jak przyzwolenie na upadek PGR. Tymczasem w PRL budownictwo, podobnie jak PGR, były symbolami złej gospodarki. Plus — o czym się mało pamięta — w przydzielaniu mieszkań było bardzo dużo korupcji. Nie bronię deweloperów, ale chciałem powiedzieć, że jeżeli proponuje pan interwencję państwa, to wielu ludziom w Polsce kojarzy się to jak najgorzej. I oni jeszcze żyją.

Nikt nie proponuje powrotu do PRL. Mieszkalnictwo zakładowe właściwie nie istnieje w tej chwili. Wiem, że budownictwo w PRL miało liczne wady i pamiętają to przedstawiciele kolejnych generacji.

Podstawowa różnica: teraz, zamiast czekać dekadę czy więcej na mieszkanie, to kupujemy je i 30 lat spłacamy. Mam wrażenie, że mimo wszystko czas spłacania jest jednak dłuższy niż czas oczekiwania na przydział w PRL. Ale mamy w tej chwili znowu na polskim rynku spadek średniej powierzchni mieszkań.

W segmencie deweloperskim mieszkania są coraz mniejsze. Jeżeli mówimy o kwestiach użytkowych, to narzekania na wykorzystanie kiepskiej jakości materiałów też cały czas wracają. Te mieszkania, jeżeli są świeże, dopiero oddane do użytku, wyglądają lepiej niż te w starych blokach. bAle to wynika tylko z tego, że tamte były przez kilkadziesiąt lat używane.

Współczesne budownictwo jest często równie tandetne. W nowych domach pękają tynki, pojawia się pleśń...

Dziś często osiedla z czasów PRL odbierane są jako „dobre”, również dlatego, że przez 50 lat zdążyły się rozwinąć tam usługi. Tymczasem na nowych osiedlach często nie ma gdzie zorganizować publicznych szkół, bo nie ma nawet na nie miejsca, wszystko szczelnie zabudowano.

Zmieniło się wiele, mechanizmy są inne, ale wiele dysfunkcji pozostało bez zmian.

Jasne. Rozumiem, że na dzisiejszych trzydziestolatkach kombatanckie opowieści o PRL nie robią wrażenia. To naturalne. Raczej chodzi mi o to, żeby zrozumieć nieufność wielu osób ze starszych pokoleń do programu, który pan proponuje — „podnieśmy podatki i zbudujmy mieszkania komunalne”.

Trzydziestolatkowie po prostu wyjadą tam, gdzie będą mieli dostępne mieszkania. Nie jest tak, że generacja trzydziesto- albo nawet dwudziestolatków nie korzysta ze swobody przepływu osób w Unii Europejskiej. Oni też zarabiają za granicą, żeby mieć pieniądze np. na szybszą spłatę mieszkań w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Łódź.

Tak się dłużej nie da żyć

Ludzie są jednak przywiązani do własności. Wiedzą, że każdą umowę najmu można rozwiązać, że budynki bywały sprzedawane razem z lokatorami, że nawet państwowa firma zarządzająca budynkami z „Mieszkania Plus” potrafi drastycznie podnieść czynsz. Pan chce im powiedzieć: „nie macie szans na własne”?

Bo taka jest prawda. Myślę, że trzeba im to wytłumaczyć. Nie można zresztą uogólniać doświadczeń historycznych. Także doświadczenie życia w PRL nie powinno rzutować na to, że trzeba sobie zorganizować system stabilnego, bezpiecznego i niedrogiego najmu.

Sam kupiłem mieszkanie, bo z podobnych względów uznałem, że w obecnej chwili to racjonalne rozwiązanie.

Ale warto pamiętać o tym, że świat się zmienia. Mówimy o doświadczeniach ludzi, którzy nie funkcjonowali w czasach, w których mieszkania kosztowały tyle, co dziś. Już są astronomicznie drogie, a w przyszłości będą jeszcze droższe. Kupowanie ich na własność może wcale nie być postrzegane jako pewniejsza droga do mieszkania. Być może siła nabywcza jeszcze spadnie i opcja „kupno” po prostu nie będzie dostępna.

Wiem, że ludzie będą woleli mieć mieszkanie własnościowe, ponieważ zawsze to jest jakiś kapitał, który można spieniężyć. Tak samo Norweg czy Szwajcar woli mieć mieszkanie w Oslo czy w Zurychu. Tylko że dla większości ludzi to opcja niedostępna, także tam. Trzeba więc wypracować opcję dostępną dla przeciętnie zarabiającego Polaka i Polki. Jestem przekonany, że taka opcja się wyłoni. Nie wiem, czy to się zmieni za 3 miesiące, czy za 20 lat, ale obecny model polityki mieszkaniowej jest nie do utrzymania. Tak się dłużej po prostu nie da żyć.