Skąd mieszkania? Lewica - państwowe budownictwo, PO - zachęty dla deweloperów, a PiS – kolejna rewolucja

Polityka mieszkaniowa to jedno z największych wyzwań naszej polityki publicznej, a zarazem chyba najmniej udolnie realizowana część państwa dobrobytu, które obiecał Polakom PiS. Czy opozycja w starciu z obozem „dobrej zmiany” może pochwalić się ciekawymi pomysłami na rozwiązanie problemów mieszkaniowych? Aby to sprawdzić przyjrzeliśmy się programom ogólnopolskich komitetów wyborczych. Publikujemy analizę Łukasza Drozdy, politologa i urbanisty, adiunkta w Instytucie Profilaktyki Społecznej i Resocjalizacji UW, autor m.in. książki „Urbanistyka oddolna: koszmar partycypacji a wytwarzanie przestrzeni”.

#OKOnaWybory

Jak działa polityka mieszkaniowa?

W zrównoważonym modelu polityki mieszkaniowej w gospodarce rynkowej za oddawanie do użytku nowych lokali powinny być odpowiedzialne przede wszystkim cztery grupy podmiotów. Taki mix umożliwia bowiem zaspokajanie potrzeb różnych typów użytkowników.

• Po pierwsze budować można samodzielnie i na własny użytek. Ma to sens zwłaszcza w przypadku osób zainteresowanych posiadaniem własnego domu jednorodzinnego.
• Deweloperzy realizują natomiast inwestycje o większej skali i komercyjnym charakterze, nastawione na sprzedaż lepiej sytuowanym ludziom.
• Tym, których na to nie stać, pomagać może sektor publiczny. Najczęściej dzieje się to przy pomocy mieszkalnictwa komunalnego, którego celem jest zapewnianie dostępu do wynajmu lokali poniżej cen rynkowych.
• Istnieją też formy mieszane, powiązane z rozmaitymi formami spółdzielczości. Ta ostatnia grupa dotyczy szczególnie tych, którzy są zbyt zamożni, aby korzystać z narzędzi polityki socjalnej, ale zbyt ubodzy, aby zaciągać kredyt hipoteczny.

Dlaczego nie działa to w Polsce?

Niestety, produkcja mieszkaniowa w Polsce jest daleka od tego rodzaju cztero-elementowej równowagi. Opiera się właściwie wyłącznie tylko na dwóch pierwszych ze wskazanych wyżej filarów. Własnym sumptem budują się mieszkańcy wsi, gdzie ziemia jest tańsza, albo ludzie najbardziej majętni.

Nie zmusza za to do konkurowania jakością. Z rynku i tak znika wszystko na pniu, a deficyt mieszkaniowy pozostaje niezaspokojony zbyt małą podażą inwestycji. Społeczeństwo wpycha to w pętlę zadłużenia hipotecznego.

Ten problem zauważył sam PiS, kiedy na początku swoich rządów zlecił opracowanie „Narodowego Programu Mieszkaniowego”. Diagnoza z tego raportu była mało optymistyczna. Brakuje kilkuset tysięcy mieszkań, lub nawet grubo ponad milion, jeśli obok deficytu ilościowego uwzględnić takie aspekty jakościowe jak przeludnienie czy wyposażenie techniczne. Odpowiedzią na te problemy miał być program Mieszkanie Plus, zapowiadający oddanie do użytku nawet 100 tys. mieszkań. Jak na razie inicjatywa nie wyszła ponad poziom pilotażu i nie ukończono nawet 1 proc. zapowiadanych inwestycji.

Stawia to nie tylko pod znakiem zapytania tezę o skuteczności polityki społecznej rządów PiS. Co więcej, porażka mieszkaniowa daje partiom opozycyjnym szansę punktowania obozu rządzącego. Przyjrzyjmy się zatem propozycjom poszczególnych komitetów, które wystartują w wyborach parlamentarnych.

PiS – Mieszkanie Plus, które ma działać lepiej

Na początek PiS. Jego politycy zdają sobie sprawę z problemów jakie napotkała ich dotychczasowa polityka mieszkaniowa. Zdaniem władzy winne są tu oczywiście samorządy – kontrolowane często przez opozycję. Sprawia to wrażenie tradycyjnej „spychologii” problemów. Tym bardziej, że rząd w ostatnich latach zrobił wiele, aby skuteczną realizację polityki mieszkaniowej samorządowcom dodatkowo utrudnić.

Niedawna likwidacja użytkowania wieczystego jest oceniana różnie, ale usunięcie tej formy własności odcięło władze lokalne od ważnego źródła dochodów pochodzących z opłat od użytkowników wieczystych. Zainteresowany populistycznym obniżaniem podatków rząd nie zaproponował samorządom niczego w zamian. Nie podjął kwestii katastru, ani związanego z nią podwyższenia skrajnie niskich podatków od nieruchomości.

Głuchy na to PiS obiecuje podtrzymanie celów związanych z programem Mieszkanie Plus. Znacznie okrojonym w stosunku do pierwotnych założeń i krytykowanym za takie kwestie jak niesławna możliwość eksmitowania lokatorów na tzw. bruk.

Z polityką mieszkaniową PiS wiąże również nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jakkolwiek niektóre z postulowanych zmian odpowiadają formułowanym od dawna zarzutom wobec obecnego prawa, to prace nad tym aktem są nie tylko opóźnione, ale i niespójne z innymi ustawami. Chodzi przede wszystkim o deregulującą urbanistykę specustawę mieszkaniową, czyli tzw. Lex Deweloper. Do tego ryzykowne wydaje się wysadzanie po raz kolejny (co najmniej czwarty w ostatnim ćwierćwieczu) całego systemu planowania przestrzennego w Polsce.

Potencjalnie może to rozwinąć sektor ekonomii społecznej w polskim mieszkalnictwie. Ta forma współpracy przy budowaniu na własny użytek dotyczy jednak potrzeb przede wszystkim klasy średniej, a nie gospodarstw domowych wykluczonych ekonomicznie.

Koalicja Obywatelska – powrót do „MdM”

Program PO i jej sojuszników także ma swoje mocne i słabsze strony. Wśród plusów zwraca uwagę postulat utworzenia funduszu poprawiającego wyposażenie techniczne mieszkań i „program dofinansowania samorządowych inwestycji w mieszkania na wynajem z budżetu państwa”. Daje to nadzieję na uniknięcie wspomnianej wcześniej „spychologii”.

Koalicja, której medialną liderką została niedawno Małgorzata Kidawa-Błońska, zamierza także wspierać wynajem komercyjny, stymulując go ulgami podatkowymi dla firm gotowych budować takie mieszkania. To z kolei, jak pokazują przykłady znane choćby z Niemiec, może niestety wywołać większe problemy za sprawą asymetrii sił między lokatorami i korporacjami mieszkaniowymi.

Bardzo niebezpiecznym założeniem wydaje się być za to powrót do programu „Mieszkanie dla Młodych”, na dodatek w wariancie dotyczącym wyłącznie rynku pierwotnego. W oczywisty sposób będzie to premiować dominujących w produkcji mieszkaniowej deweloperów. Pomysł na powrót do dofinansowywania wkładu własnego do kredytów hipotecznych wydaje się sprzyjać sztucznemu pompowaniu cen mieszkań, a tym samym zwiększaniu zysków deweloperów i banków.

Bardziej dostępnych cenowo, ale tak naprawdę mniej atrakcyjnych inwestycyjnie (bo trudniej je sprzedać), gorzej wyposażonych w infrastrukturę społeczną i bardziej przywiązujących do dojazdów samochodami stojącymi w wydłużających się korkach.

Na pewno nie sprzyja to mobilności wymaganej przez współczesny rynek pracy.

Lewica – państwo jako konkurent dla deweloperów

Co na to Lewica? Jej program w odróżnieniu od pozostałych komitetów zwraca uwagę na konieczność stworzenia konkurencji wobec nieformalnego monopolu deweloperów. SLD, Razem i Wiosna zapowiadają więc powołanie państwowego przedsiębiorstwa, które do 2031 r. wybuduje milion mieszkań. Taka skala pozwala myśleć nawet o zredukowaniu deficytu mieszkaniowego i osiągnięciu w Polsce liczby mieszkań na poziomie obecnej średniej UE.

Wadą tego rozwiązania jest niestety nie tylko kapitałochłonność, ale też wskazanie możliwości wykupienia takiego lokalu na raty. To atrakcyjne dla osób mających szansę uwłaszczyć się w ten sposób, ale kosztowne z punktu widzenia finansów publicznych. Tego rodzaju kiełbasa wyborcza, stosowana w przeszłości szczególnie przez rząd AWS (1997-2001), z czasem prowadzi do redukcji publicznego zasobu mieszkaniowego. A to z kolei uniemożliwia prowadzenie efektywnej polityki mieszkaniowej w dłuższej perspektywie.

Lepszym akcentem w jej programie jest za to podkreślenie wagi uregulowania problemów związanych z reprywatyzacją. PiS i KO w ogóle nie podejmują tego tematu, chociaż w przypadku niektórych miast poważnie podminowuje to lokalną politykę mieszkaniową. Swego czasu projekt stosownej ustawy prezentował Patryk Jaki, szykujący się wtedy do kampanii wyborczej w Warszawie. Przez cztery lata rządów PiS finalnie tej ustawy jednak nie uchwalił. Ograniczył się jedynie do pokazowej „komisji weryfikacyjnej”. Działa ona w świetle telewizyjnych kamer, ale w tylko pojedynczych sprawach. Jej decyzje są na dodatek często obalane z czasem przez sądy. Komisja wpłynęła wprawdzie na zmianę klimatu w dyskusji o problemach lokatorskich, ale nijak nie rozwiązała sytuacji prawnej tysięcy nieruchomości.

Autorzy dokumentów programowych jej konkurencji nie zająknęli się o tym nawet słowem.

PSL – „ziemia za złotówkę”

Program sojuszu ludowców i Pawła Kukiza to w kwestiach mieszkaniowych mieszanka rozwiązań jawnie szkodliwych z kiełbasą wyborczą adresowaną do naturalnego elektoratu PSL. Podobnie jak KO, także i ten komitet zapowiada przywrócenie dopłat do wkładu własnego do kredytu do nawet 50 tys. zł. Tak pomyślany program „Własny kąt” brzmi ogólnikowo. Brak odniesienia do rynku pierwotnego sprawia jednak, że zamiast wspierać tylko deweloperów, skorzystać mogliby być może i mieszkańcy wsi.

Szczególnie niebezpieczna w programie Koalicji Polskiej jest propozycja „ziemi za złotówkę” dla osób, „które chcą osiedlić się poza miastem”.

Budowa własnego domu nie jest przecież przedsięwzięciem na które stać wielu ludzi. Sprzyjać to będzie raczej nakręcaniu polskiej suburbanizacji. Co z tego, że ludowcy obiecują stawianie „domów energooszczędnych”, skoro koszty środowiskowe stworzą dojazdy samochodami? Jeszcze trudniej będzie planować usługi publiczne dla tak zdekoncentrowanego osadnictwa. To niestety obniży jakość życia potencjalnych beneficjentów takiego programu.

Konfederacja – wszystko w niewidzialne ręce rynku

Autorzy programu ekstremistycznej prawicy wychodzą z założenia, że nawet brak polityki publicznej stanowi sposób jej prowadzenia. Narodowcy, korwiniści i Grzegorz Braun kwestiom mieszkaniowym w swoim programie nie poświęcają nawet słowa. Drastyczna obniżka podatków i pozostawienie polityki mieszkaniowej „niewidzialnej ręce” to tak naprawdę pomysł, na którym skorzystają deweloperzy.

Opozycja śmielsza niż PiS

Jak pokazuje analiza programów wyborczych pięciu wyborczych komitetów, polscy politycy nie są zainteresowani rewolucją w polityce mieszkaniowej. Rzadko kiedy wierzą w możliwość rozwoju działalności sektora publicznego w tym zakresie, chociaż postulują to nawet rządowe analizy.

Co ciekawe mowa tu o działaniach szerzej zakrojonych niż propozycje PiS, nawet jeśli to „dobrą zmianę” częściej kojarzy się z wykorzystaniem sektora publicznego niż koalicję skupioną wokół PO. Wszystkie komitety poza Lewicą kluczową rolę przewidują w dalszym ciągu dla budownictwa komercyjnych deweloperów.

W propozycjach programowych partii widać natomiast próby znalezienia atrakcyjnej odpowiedzi na konkretne, hasłowe postulaty, które przyniosły tak dużą popularność polityce PiS. Widać to szczególnie u PSL i Lewicy, które wymieniają konkretne kwoty. Niezależnie od tego czy są to propozycje poparte pogłębioną analizą, politycy chętnie sięgają po łatwo trafiające do wyobraźni wyborców slogany.

Jak na ironię, w zakresie mieszkalnictwa stosunkowo najrzadziej po to rozwiązanie sięga dokument strategiczny partii rządzącej. PiS tak naprawdę także chyba za bardzo nie wie, jak zaspokoić polski głód mieszkaniowy.