Wiceminister Lewandowski: Będzie kredyt na mieszkanie, ale inny niż myślicie [WYWIAD]

Anton Ambroziak, OKO.press: W koalicji znów zamieszanie dotyczące mieszkaniówki. Resort rozwoju przygotował projekt obniżający koszty kredytu na partycypację w inwestycjach budownictwa społecznego. Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz publicznie ogłosiła, że Polska 2050 żadnych dopłat do kredytów nie poprze. O co tu chodzi?

Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju, Lewica: Nasz projekt nie ma nic wspólnego z dopłatami do kredytów, o czym pani ministra wiedziałaby, gdyby zapoznała się z projektem i uważnie czytała doniesienia prasowe w tej sprawie. Zresztą jej resort w toku prac nad ustawą poparł nasz pomysł. My chcemy tylko obniżyć próg wejścia do mieszkalnictwa społecznego.

Co to znaczy?

Można to robić na dwa sposoby. Po pierwsze, staramy się, aby koszty partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego (TBS-ach) i Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM-ach) były procentowo jak najniższe.

Montaż finansowy w budownictwie społecznym jest specyficzny i składa się z trzech elementów: bezzwrotnego grantu z budżetu państwa, taniego kredytu Społeczne Budownictwo Czynszowe [oferowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego – red.] dla TBS-ów i SIM-ów, do którego dopłacamy ze środków publicznych, oraz wkładu własnego lokatora, zwanego partycypacją, którą TBS/SIM może, ale nie musi pobierać od swoich najemców.

Niektóre gminy, np. Konin, w ogóle nie pobierają partycypacji, ale niestety w nowych SIM-ach założonych po 2021 roku wynosi ona czasem nawet 25-30 proc. kosztów budowy. Stąd – przy przebijających kolejne sufity kosztach budowy mieszkań – mówimy o bardzo dużych kwotach.

Co więcej, na partycypację nie zaciągniemy kredytu hipotecznego, bo przyszły lokator TBS-u czy SIM-u nie jest właścicielem mieszkania, a więc nie może zabezpieczyć tego kredytu hipoteką. Jedynym wyjściem jest zaciągnięcie kredytu konsumenckiego, który nie może być dłuższy niż na 10 lat i jest po prostu drogi.

Obniżyć koszt partycypacji

Co stoi na przeszkodzie, żeby obniżyć koszty partycypacji we wszystkich inwestycjach, np. do 5 proc.?

Obniżka partycypacji była jednym z rozwiązań, które rząd zaproponował w nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju budownictwa, ostatecznie przyjętej przez parlament w lipcu 2025 r.

Co ciekawe, nasza propozycja spotkała się wówczas ze sprzeciwem Polski 2050, która razem z Konfederacją i PiS-em przegłosowała w Sejmie poprawkę podnoszącą wysokość partycypacji.

Potem chcieliśmy wprowadzić obniżkę tylnymi drzwiami, czyli przepisami rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki, które reguluje warunki udzielania kredytu preferencyjnego dla TBS-ów i SIM-ów.

Pomysł polegał na tym, żeby wprowadzić system punktacji — im niższą partycypację pobiera inwestor społeczny, tym większe szanse ma na preferencyjny kredyt na inwestycję. I ten pomysł również został zakwestionowany przez Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej. To właśnie z uwagi na ich sprzeciw w tej kwestii przez dłuższy czas nie mogliśmy wydać nowego rozporządzenia.

Długo szukaliśmy kompromisu i w nowej ustawie o społecznych zasobach mieszkaniowych, którą pokażemy na przełomie sierpnia i września,

Wprowadzamy także nowy program zwiększający dostępność mieszkań społecznych. Jeśli w nowej inwestycji TBS/SIM co najmniej 50 procent mieszkań przeznaczona będzie dla osób poniżej 35. roku życia, spółka otrzyma powiększony grant – ale tylko pod warunkiem, że zwolni tę grupę najemców z konieczności wpłacenia partycypacji.

Młody dorosły będzie podpisywał umowę najmu na czas ograniczony do ukończenia 37. roku życia. Jeśli po ukończeniu 37. roku życia najemca wpłaci „zaległą” partycypację, będzie mógł pozostać w swoim mieszkaniu społecznym, oczywiście już z umową na czas nieoznaczony.

Nie bez znaczenia są koszty budowy.

Średnie koszty budowy mieszkania w TBS i SIM nadal są stosunkowo wysokie. Mówimy o innym standardzie niż w przypadku inwestycji deweloperskich: uwzględniamy podziemne parkingi, zagospodarowanie terenu, nowoczesne technologie, OZE i oddanie mieszkania pod klucz, a nie w stanie surowym.

W przypadku 60-metrowego mieszkania nawet ten obniżony poziom partycypacji do 10 proc. kosztów budowy oznacza konieczność wyłożenia ok. 60 tysięcy złotych. Młodzi ludzie, którzy nie mogą liczyć na wsparcie rodziców, muszą zaciągnąć drogi kredyt konsumencki.

Receptą na to ma być właśnie gwarancja BGK na kredyt pod partycypację. Dzięki temu spłata będzie mogła być wydłużona z 10 do 15 lat, co oznacza niższe raty kapitałowe. Dodatkowo bank obniży oprocentowanie do wartości, która obowiązuje przy kredytach hipotecznych.

To nie jest nowy instrument. Gwarancja wkładu własnego przy zakupie mieszkania na własność już istnieje w ramach programu „Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego”. Jeżeli kogoś nie stać na 20 proc. wkładu własnego, może zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości mieszkania, a 20 proc. – zamiast w gotówce – dostaje w formie gwarancji BGK.

Nie ma tu przepływów pieniężnych. Kredytobiorca płaci 1 proc. prowizję za gwarancję i na tym kończy się pomoc państwa. Żadna złotówka z budżetu nie pójdzie na nowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych. My chcemy tylko pomóc rodzinom o niższych dochodach i młodym dorosłym, aby miały szansę na tani, stabilny najem

Czy to oznacza, że dziś część mieszkań stoi pusta, bo ludzi nie stać na partycypację?

Tak niestety się zdarza, szczególnie nowe mieszkania, które powstają w ramach SIM-ów, mają problem z naborem.

Wiele zależy jednak od doświadczeń samych spółek. Byłem ostatnio w Nowym Sączu, gdzie wręczaliśmy klucze do mieszkań wybudowanych przez lokalny samorządowy TBS. Dwa lata przed rozpoczęciem inwestycji prezes Sądeckiego TBS-u zrobił analizę rynku.

Wiedział, że największe zapotrzebowanie jest na mieszkania czteropokojowe, wiedział, jakiego standardu oczekują ludzie, wiedział też, jaki jest akceptowalny czynsz. I tam wniosków na każde mieszkanie było kilkakrotnie więcej, niż oferowano.

Własność czy wynajem?

Czy nie ma też bariery psychologicznej? Inaczej kalkulujesz, gdy zaciągasz kredyt hipoteczny na własne mieszkanie, inaczej, gdy inwestujesz w najem, nawet długoterminowy.

Od lat 90. kult własności i przekonanie, że tylko własne mieszkanie daje pewność, są bardzo silne. Naszym celem nie jest edukowanie ludzi, że najem społeczny jest czymś bardziej wartościowym niż własność, ale raczej pokazanie im, że najem społeczny również jest dobrą i opłacalną opcją.

Nie trzeba edukować – wystarczy mieć atrakcyjną ofertę, alternatywną dla zakupu mieszkania.

Deweloperzy czy osoby o liberalnych poglądach często powołują się na badania sondażowe, w których pyta się ludzi, czy chcą wynajmować, czy mieszkać w mieszkaniu własnościowym. Respondenci w przeważającej większości odpowiadają, że woleliby własność.

Mam mocno wolnościowe poglądy, dlatego uważam, że dopiero stworzenie alternatywy pozwoli ludziom realnie decydować, jak chcą mieszkać.

Niech każdy, niezależnie od wieku, aspiracji czy zasobności portfela, ma wybór: czy woli mieć własność finansowaną kredytem czy stabilny, tani najem. Za granicą, szczególnie w miastach takich jak Wiedeń, posiadanie własnego mieszkania wcale nie jest wyznacznikiem statusu. Wiele zamożnych osób wynajmuje mieszkania o najwyższym standardzie i jest z tego dumna.

Jak idzie budowa tej alternatywy? Rok 2026 miał być rekordowy, jeśli chodzi o liczbę inwestycji.

Podchodzimy do sprawy uczciwie: nie mówimy, ile mieszkań oddaliśmy do użytku, ale ile nowych mieszkań i remontów zakontraktowaliśmy.

To pozwala ocenić naszą pracę bez komentarzy, że przecinamy wstęgi inwestycji poprzedników. W 2024 zakontraktowaliśmy 7 tysięcy mieszkań, w 2025 – 10 tys., w 2026 – aż 18 tys.

Ta liczba rośnie z roku na rok i, co ważne, nie mówimy tylko o największych miastach. Tylko w tym roku inwestycje ruszyły w ponad 900 miejscach w kraju – od Świnoujścia po Sanok, od Krosna Odrzańskiego po Białystok.

Mówiąc kolokwialnie, na początku poszliśmy na ilość, czyli w masę. Teraz czas robić rzeźbę i rozmawiać z samorządami, żeby każdą inwestycję poprzedzały dogłębną analizą zapotrzebowania.

Trzeba wiedzieć, dla kogo i co chcemy budować. Powtarzam samorządom, że nie warto iść na skróty. Od wybudowania tysiąca mieszkań w małej gminie nie zniknie problem depopulacji. Jeśli życie w danym miejscu ma być atrakcyjne, potrzebne jest też zbadanie potrzeb mieszkańców na rynku pracy albo poprawa dostępności komunikacji miejskiej.

A czy największe miasta, gdzie głód mieszkań jest największy, nie powinny budować najwięcej?

I budują. Wiem, że historycznie w wielu miejscach był zastój, ale to się naprawdę zmieniło. Przez 30 lat systemu TBS w całym kraju zbudowaliśmy 130 tys. mieszkań. Nasza ustawa zakłada budowę kolejnych 250 tys. mieszkań społecznych i to w ciągu 10 lat.

Dlatego duże polskie miasta powinny być jednym wielkim placem budowy mieszkań społecznych. Na spotkaniach z Unią Metropolii Polskich podkreślam, że nie interesują nas projekty na setki mieszkań, ale na tysiące.

Minister Domański rozumie

A pieniędzy będzie więcej? Gdy rozmawialiśmy rok temu, mówił pan, że będzie się starał wynegocjować z ministrem Domańskim, żeby budżet na 2027 rok był jeszcze większy niż w tym roku.

Jesteśmy w trakcie dyskusji z Ministerstwem Finansów o maksymalnych wydatkach na mieszkaniówkę. Łatwiej rozmawia się o wydatkach inwestycyjnych niż o bieżących, a zrozumienie oraz wsparcie ze strony ministra Andrzeja Domańskiego dla mieszkalnictwa są zdecydowanie większe niż na początku kadencji. Myślę, że do końca września powinniśmy znać nasze priorytety na rok 2027. Jestem dobrej myśli.

Jaka kwota byłaby sukcesem?

Trudno mi dziś mówić o konkretach, ale proszę zauważyć, że w 2025 roku tylko na bezzwrotne dopłaty do budowy mieszkań społecznych i komunalnych przeznaczyliśmy 2,6 mld zł. W 2026 roku będą to już 4 mld zł. To naprawdę skokowy przyrost. Mam nadzieję, że utrzymamy podobne tempo inwestycji.

Czy uda wam się przekonać koalicjantów, żeby nie tylko budować, ale i regulować rynek? Lewica zaproponowała podatek od biznesu mieszkaniowego. Coś się w tej sprawie ruszy?

Ten projekt pilotuje klub Lewicy i tam odbywają się dyskusje. Natomiast myślę, że po wakacjach odbędą się pierwsze i drugie czytanie ustawy w Sejmie. Dla mnie oczywiste jest, że mamy zdiagnozowany problem robienia z mieszkań składnika aktywów inwestycyjnych.

Dyskusja o podniesieniu podatku od nieruchomości od trzeciego i kolejnych mieszkań jest nam więc bardzo potrzebna. Gdy dyskutowaliśmy o kredytach mieszkaniowych, banki reklamowały, że trzeba ruszać po zakupy, bo zaraz wzrosną ceny. To była sztuczna stymulacja rynku.

Mam nadzieję, że analogicznie dyskusja o podatku od biznesu mieszkaniowego, niezależnie od tego, jak się zakończy, ostudzi część inwestorów.

Nie ma pan wrażenia, że ta dyskusja już się toczy? W kontekście najmu krótkoterminowego pojawiają się argumenty, że trzeba ucywilizować ten biznes i zwiększyć dostępność najmu długoterminowego. Z drugiej strony wielu polityków wciąż reprezentuje interesy „świętej własności”.

Gdy w 2006 roku zostałem po raz pierwszy wybrany na radnego Poznania, dyskusja o tym, że samorząd powinien inwestować w mieszkalnictwo, że mieszkanie jest prawem, a nie towarem, że finansjalizacja nieruchomości powinna być zatrzymana, to było absolutne marzenie.

Gdyby ktoś mi wtedy powiedział, że 20 lat później będziemy mocno inwestować w mieszkalnictwo społeczne i w imię poprawy dostępności mieszkań wyznaczać właściwe granice prawa własności, byłbym szczęśliwy.

Na naszych oczach naprawdę zmienia się mentalność ludzi. W przypadku najmu krótkoterminowego ludzie otwarcie mówią, że prawo własności powinno być ograniczone innymi wartościami konstytucyjnymi, w tym koniecznością zapewnienia wszystkim godnych warunków mieszkaniowych.

Ludzie zwracają też uwagę na to, że granicą prawa własności są także prawa innych lokatorów do spokojnego zamieszkiwania. To jest jednak proces. Nie skończy się za dwa, trzy lata, ale idziemy w dobrym kierunku.