Będą regulacje rynku najmu? Są nowe propozycje resortu Sasina

Ministerstwo aktywów państwowych, pod kierownictwem Jacka Sasina, pracuje nad utworzeniem nowego funduszu, którego celem ma być likwidacja skrajnego ubóstwa mieszkaniowego. Jak donosi "Dziennik Gazeta Prawna", doradcy ministra proponują, by zasiliły go wpływy z opodatkowania instytucjonalnego najmu mieszkań.

W Berlinie korporacje mieszkaniowe podbijające ceny czynszów doprowadziły do ogromnego kryzysu mieszkaniowego. Tym bardziej dotkliwego, że na tamtejszym rynku aż 75-85 proc. mieszkańców wynajmuje mieszkania. W Polsce panuje inny, typowy dla bloku wschodniego, model własnościowy, ale wraz ze spadkiem dostępności kredytów hipotecznych, rośnie presja na najem. Szacuje się, że wielcy gracze, którzy skupują mieszkania pod wynajem, mają nie więcej niż 20 proc. udziału w rynku - i to tylko w największych polskich miastach.

Co może czekać duży kapitał? Na stole jest kilka pomysłów, wśród nich:

• wprowadzenie daniny od każdej transakcji - 10 proc. opodatkowania, gdy mowa o zakupie co najmniej 10 nieruchomości w ciągu 12 miesięcy;
• stworzenie quasi-podatku od przychodów z budynków
• lub podniesienie stawki podatku od nieruchomości dla dużych graczy rynkowych.

Nowymi podatkami nie będą objęte osoby fizyczne, tylko podmioty prawne, które skupują powyżej pięciu mieszkań. Wpływy roczne dla budżetu mają wynieść 100-150 mln zł, a wszystkie środki zostaną przekazane na remonty dla osób żyjących w substandardzie. To pierwsza prospołeczna interwencja w rynek najmu, którą proponuje rząd PiS.

Czy to jednak wystarczy, by obniżyć ceny? O przyszłości najmu w Polsce rozmawiamy z dr hab. Agatą Twardoch, architektką i urbanistką, profesorką w Katedrze Urbanistyki i Planowania Przestrzennego na Politechnice Śląskiej.

Z uporem maniaka stosujemy rozwiązania, które nie działają

Anton Ambroziak, OKO.press: Jak działa instytucjonalny najem za granicą?

Dr hab. Agata Twardoch: Wydaje mi się, że najpierw trzeba wyjaśnić terminologię najmu, bo w tej kwestii panuje u nas pewien chaos. Określenie „najem instytucjonalny” stosuje się w dwóch różnych sytuacjach.

Po pierwsze jako określenie umów najmu instytucjonalnego – formy najmu wprowadzonej w 2017 roku ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Takie umowy z wynajmującymi lokale mieszkalne mogą zawierać zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne oraz przedsiębiorstwa, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości.

Jest to rodzaj umowy, w którym anuluje się właściwie większość elementów ochrony lokatora – możliwa jest uproszczona eksmisja, nie ma ograniczeń w podnoszeniu czynszu, ani nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Po drugie, jako najem instytucjonalny określa się też działalność inwestujących w nieruchomości funduszy REIT-ów (Real Estate Investment Trust). Są to instytucje, które kupują na raz wiele mieszkań lub innych lokali, na przykład biur, i następnie je wynajmują.

Często mamy do czynienia z funduszami, które grają na długoterminowy zysk – tak zachowują się przede wszystkim fundusze emerytalne. Wtedy nie tyle zależy im na przychodzie z najmu mieszkań, ile na zwrocie inwestycji w długim okresie, na przykład w skali 20 lat. Dziś mało rzeczy jest pewnych, ale o ile nie spadnie nam na głowy meteoryt, w normalnych warunkach rynkowych, wartość nieruchomości w czasie będzie wzrastać.

Czyli jest to mechanizm czysto spekulacyjny?

Nie zawsze czysto spekulacyjny, bo zazwyczaj instytucje te czerpią zyski także z samego najmu. Jednak ponieważ koniec końców najważniejszy jest wzrost wartości udziałów, to grają na wzrost cen najmu i cen nieruchomości. Z taką praktyką mieliśmy do czynienia właśnie w Berlinie, gdzie fundusze wykupiły tak dużo mieszkań, że mogły dyktować – czyli podnosić - ceny.

Z podobnymi problemami mierzy się większość zachodnich miast, także tych, które tak podziwiamy jak Londyn, Paryż czy Amsterdam.

Jednak rzeczywiście część instytucji, szczególnie tych, które interesuje długoterminowy zwrot, celowo nie wynajmuje posiadanych mieszkań. Zależy im właśnie na tym, żeby usunąć je z rynku i tym samym spowodować wzrost cen mieszkań w okolicy.

Słyszałam o takich praktykach na przykład w Kopenhadze.

Skutkiem jest też zmiana charakteru całych dzielnic, czyli gentryfikacja?

Oczywiście. Jest takie zagrożenie, ale to też zależy od wielu czynników. Po pierwsze od wysokości podwyżki czynszów – im większa podwyżka, tym większe niebezpieczeństwo, że dotychczasowi mieszkańcy będą musieli się wyprowadzić.

Zdarzają się jednak przypadki, że fundusz wykupuje mieszkania w niskim standardzie i inwestuje w ich modernizację. Po podniesieniu standardu wartość mieszkań oraz wysokość czynszów wzrastają, a relokowani na czas remontu mieszkańcy nie są już w stanie tam wrócić. To klasyczny przykład gentryfikacji.

Oczywiście, żaden fundusz nie będzie myślał o tym, żeby takim mechanizmom zapobiegać. Dlatego jestem zdania, że na styku wielkich finansów i kwestii mieszkaniowej potrzebna jest asysta podmiotów publicznych.

W Polsce mamy już problem z instytucjonalnym graczami?

Nie mają - na razie - tak dużego udziału w rynku, jak na Zachodzie. Przynajmniej pół roku temu, gdy w ramach Rady Fundacji Rynku Najmu, przyglądaliśmy się sytuacji w Polsce, okazało się, że

Przez pewien czas tych nadwyżek w skali kraju było dosyć dużo, do tego bardzo niskie stopy procentowe decydowały o atrakcyjności kredytów hipotecznych, więc były też osoby, które kupowały pojedyncze mieszkania inwestycyjne na kredyt. Jeśli więksi gracze wejdą na rynek, na pewno zmienią proporcje, bo żaden Kowalski nie może konkurować z tak ogromnym kapitałem.

Dlaczego w zasadzie udział najmu instytucjonalnego jest wciąż niski?

Po pierwsze, międzynarodowi inwestorzy najpierw inwestowali w rynki stabilne i bardziej przewidywalne. Dopiero po wysyceniu tamtych wchodzą na rynki nieznane, dużo bardziej chwiejne.

Po drugie, w Polsce zainteresowanie najmem dopiero wzrasta, wcześniej mieliśmy głównie fiksację na sprzedaży i kupnie mieszkań własnościowych, więc inwestycje oparte o najem miały się u nas gorzej.

Po trzecie, nie mamy prawodawstwa związanego z wszystkimi formami inwestycji. Dopuściliśmy do rynku nieruchomości fundusze inwestycyjne, ale nadal nie mamy obowiązującej ustawy o REIT-ach (Real Estate Investment Trust). Prace nad tą ustawą trwały wiele lat, a niedawno zostały w ogóle zawieszone.

Czy interwencje w rynek najmu są w ogóle potrzebne?

Zdecydowanie tak. Z tym że diabeł tkwi w szczegółach. Potrzebujemy regulacji, podatków dla dużych graczy i ochrony lokatorów, ale trzeba też uważać, żeby interwencje nie poszły za daleko.

Co do pozostałych mieszkań, właśnie tych inwestycyjnych, jestem zwolenniczką podziału zysków: jeśli ktoś zarabia na mieście i społeczeństwie – bo atrakcyjność inwestycyjna mieszkań jest przecież bardzo związana z miejscem - to powinien się tym zyskiem z miastem podzielić.

I właśnie proponowane pobranie podatku z zarobku byłoby zupełnie na miejscu. Z tym, że tu pojawia się pytanie, jak te pieniądze będą następnie użytkowane? Czy nie dojdzie znów do zmarnowania szansy na dobre inwestycje?

Szczególnie, że rząd zapowiada kolejny program dopłat do kredytów, a te są w szerokim ujęciu przeciwskuteczne, jeżeli chodzi o dostępność mieszkaniową. Po pierwsze powodują wzrost cen nieruchomości, po drugie są pomocą bezzwrotną, która de facto ulega prywatyzacji i jest przez to po prostu niesprawiedliwa.

Rząd pieniądze uzyskane z podatków chce zainwestować w likwidację ubóstwa skrajnego, ale w formie dopłat do remontów dla najuboższych.

Brzmi dobrze, ale lepiej byłoby, gdyby te pieniądze nie szły do funduszu celowego, tylko zostały przekazane na systemowe wzmocnienie mieszkań społecznych na wynajem. Chodzi o porządne mieszkania, które nie będą źródłem zysku.

Część z nich musiałaby być wynajmowana poniżej kosztów, tak jak w przypadku mieszkań komunalnych, ale wcale nie większość. Gdyby opłaty za mieszkania pod wynajem uwzględniały jedynie koszty odtworzeniowe (czyli pozwalały na spłaty zaciągniętych na budowę kredytów i bieżące utrzymanie), a nie obejmowały zysku udziałowców i kosztów reklamy, wiele osób byłoby w stanie zwyczajnie płacić czynsz.

Jeżeli pieniądze byłyby przekazywane osobom fizycznym w formie dopłat do remontów, to znowu pojawiają się pytania o gospodarność wydatkowania środków, celowość podejmowanych robót, wynagrodzenie osób rozpatrujących wnioski i sposoby weryfikacji poprawności wniosków.

Wydaje mi się też, że taka pomoc mogłaby być wykluczająca dla osób o niskim kapitale społecznym, dla których wykonanie sensownego remontu nieruchomości może być problemem.

Skoro w Polsce większy udział w podbijaniu cen najmu mają inwestorzy prywatni, to czy także tutaj państwo powinno interweniować?

Moim zdaniem w jakimś stopniu tak. Szczególnie istotne byłoby prawodawstwo przeciwdziałające trzymaniu mieszkań pustych.

Jednak interwencja w rynek najmu detalicznego to temat bardzo wrażliwy. Po pierwsze, trudno dla takiego rozwiązanie o poparcia społeczne, bo każdy będzie się bał, że ograniczenia dotkną właśnie jego.

Po drugie, czasy są niepewne, a możliwości inwestowania nie ma zbyt wiele, więc trudno się dziwić, że ludzie, którzy mają pieniądze, inwestują właśnie w nieruchomości.

Po trzecie, z tymi ingerencjami w rynek prywatny, jest jak z transportem publicznym w miastach. Nie możemy od razu zakazać wjeżdżania do centrum samochodem, musimy najpierw przygotować dobrą infrastrukturę. Do mieszkań także trzeba podejść od strony podażowej, a więc zwiększyć dostępność mieszkań pod wynajem.

Jak rozwija się partnerstwo prywatno-publiczne w Polsce?

W mniejszych miastach w Polsce buduje się w ten sposób coraz więcej. Szczególnie, że powstało dużo możliwości zdobywania dopłat, np. w ramach SIM-ów (Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych). Warunki rozwoju inicjatyw publiczno-prywatnych zakłada także ustawa o rewitalizacji. Skala jest jednak niewielka.

Po czyjej stronie jest problem? Czemu samorządy boją się inwestować w mieszkania pod wynajem?

Po pierwsze, trudno przełamać status quo: zawsze tak było i trudno coś zmienić.

Po drugie, wyborcy cały czas deklarują, że chcą mieszkań własnościowych. Trudno znaleźć kogoś, kto będzie budował swoją siłę polityczną w kontrze do tej aspiracji, choć warto zwrócić uwagę na przykład na Włocławek, gdzie Włocławskie Mieszkania były ważnym elementem jednego z programów politycznych, a we wrześniu do tych mieszkań wprowadzili się pierwsi lokatorzy i lokatorki.

Nazwałabym to samonapędzającym się mechanizmem. Ponieważ nie ma dobrych mieszkań na wynajem, ani przepisów gwarantujących bezpieczeństwo mieszkaniowe, wszyscy mówią, że chcą mieszkać na swoim. A nie robimy dobrych mieszkań na wynajem i nie wprowadzamy ochrony lokatorów, bo wszyscy chcą mieć własnościowe.

Po trzecie, trzeba dopiero wymyślić, jak wykorzystać nowe narzędzia. W jaki sposób zrobić spółkę z udziałem miasta, kogo oddelegować do pracy nad projektem.

Po czwarte, chodzi też o politykę gospodarowania gruntami. Wiele gmin już dawno sprzedało grunty, które mogły nadawać się do budowy i teraz ciężko jest im inwestować.

Sprzedaż mieszkań leży, hipoteka jest martwa. Czy w tej sytuacji atrakcyjność długoterminowego najmu w świadomości Polek i Polaków faktycznie wzrasta?

Na pewno młodzi ludzie, dzisiejsi dwudziestolatkowie, mają zupełnie inny stosunek do mieszkania, niż moje pokolenie, dla którego dojście do własności było jedyną drogą i właściwie najważniejszym celem strategicznym. Wiele młodych osób już o tym tak nie myśli i dla nich długoterminowy najem byłby na pewno bardzo atrakcyjny.

Jeżeli chodzi o dokładne dane i proporcje musiałby Pan jednak zapytać kogoś, kto prowadzi takie badania, bo dla mnie to jedynie wynik niesystemowych obserwacji.

Znam wiele osób, które z pełną świadomością mówią, że wolałyby najem, ale nie są zadowolone z tego, w jaki sposób ten system dziś działa. Poza TBS-ami i kilkoma mieszkaniami z programu Mieszkanie Plus, praktycznie nie mamy bezpiecznych opcji.

Trudno się dziwić, że ludzie nie chcą wynajmować od prywatnych właścicieli, którzy ich czynszem spłacają własne kredyty. Oczywiście nie można teraz mieć pretensji do tych, którzy kupili dwa czy trzy mieszkania. Oni zabezpieczają swój interes i działają zgodnie z prawem.

Skutkiem jest jednak rosnące rozwarstwienie i podziały społeczne, które powinny nas martwić; to rosnące niezrozumienie między tymi, którzy się dorobili, byli w stanie kupić dodatkowe mieszkanie i mają z niego zysk, a całą resztą, która nie zdążyła, bo była za młoda, albo nie miała pieniędzy na inwestycje i teraz jest jeszcze bardziej uzależniona od kaprysów rynku.

Co dalej z polskim rynkiem mieszkaniowym?

Sam fakt, że zaczynamy mówić o takich rozwiązaniach jak opodatkowanie instytucjonalnego najmu, pokazuje, że idziemy w dobrą stronę.

Ale jestem przekonana, że jeśli się nie zreflektujemy, że mieszkanie powinno być także infrastrukturą, a nie tylko towarem, czyli służyć w pierwszej kolejności do mieszkania, a nie generowania zysków, to będzie coraz gorzej.

Ci, którzy mają dużo, będą mieli jeszcze więcej. A ci, którzy mają mało, będą mieli jeszcze mniej. I to będzie prowadzić do ogromnego rozwarstwienia i napięć społecznych.

Będziemy mieć też wiele prawdziwych, osobistych tragedii. Takich jak pary, które próbują się rozwieść, ale nie mogą, bo mają wspólny kredyt. Młodzi po studiach, albo osoby o niskich zarobkach, będą w jeszcze gorszej sytuacji.

Czeka nas więc jeszcze większy spadek dzietności, pewnie fale emigracji. Czyli wszystko, co społecznie jest dla nas problemem, będzie się pogłębiać. Między innymi dlatego, że z uporem maniaka stosujemy wciąż te same rozwiązania, które nie działają, czyli na przykład inwestujemy w dopłaty do kredytów.