Lekcja dla ministra Budy. Od dopłat do kredytów mieszkań nie przybędzie. Za to wzrosną ceny

Minister rozwoju Waldemar Buda to twarz polityki mieszkaniowej PiS. 22 marca na antenie radowej "Jedynki" zmierzył się z pytaniem o wpływ wprowadzenia programu "Pierwsze Mieszkanie" na ceny nieruchomości na rynku. Chodzi o pomysł dopłat do kredytów hipotecznych: 2 proc. plus marża banku. "Budujemy rocznie 230, 240 tys. mieszkań. Program trafi do 30 tys. osób rocznie. Program nie zrobi różnicy, jeśli chodzi o ceny (...) Na rynku powinniśmy raczej liczyć się ze stabilizacją lub obniżką cen" - odpowiedział.

Buda przekonywał, że sytuacja jest "wprost przeciwna" do obaw ekspertów. "Wybudowaliśmy rekordowo dużo mieszkań. Martwimy się dziś raczej, żeby deweloperzy, którzy mają problem popytowy nie ograniczali budów" - dodał.

Na rynku mieszkań: jeszcze zima, czy już wiosna

Minister Buda luźno krąży pomiędzy faktami, ale wysuwa błędne wnioski. Faktycznie, rynek mieszkaniowy jest w okresie, który deweloperzy i banki nazywają "zamrożeniem". Spadek dostępności kredytów hipotecznych - nawet do 71 proc. w październiku 2022 - spowolnił popyt, co odbiło się na decyzjach inwestycyjnych. W ubiegłym roku do użytku oddano jeszcze rekordowe 238,6 tys. mieszkań. Oczywiście nie wybudował ich rząd, jak twierdzi uparcie minister Buda. Za 98,4 proc. inwestycji odpowiadali deweloperzy i osoby prywatne.

Równoległe spadała jednak liczba inwestycji i pozwoleń na budowę, również ze względu na inflację, czyli np. rosnące koszty materiałów. 21 marca 2023 Główny Urząd Statystyczny ogłosił, że koniunktura dla branży budowlanej jest coraz gorsza. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w dwóch pierwszych miesiącach 2023 była o 18 proc. niższa niż przed rokiem (8,4 tys. lokali). Jeszcze bardziej spadły statystyki nowych inwestycji - o 42 proc. mniej rozpoczętych budów, o 38 proc. mniej uzyskanych pozwoleń na budowę.

Jednak portal OtoDom, zajmujący się pośredniczeniem w sprzedaży i najmie nieruchomości, odnotował ożywienie wśród kupujących. W marcu liczba wyszukiwań ofert kupna mieszkania wróciła do poziomu z jesieni 2021 roku. O podobnych tendencjach, i to od początku roku, pisał też serwis RynekPierwotny.pl. To wszystko wynik rozluźnienia zasad udzielania kredytów przez KNF. Według ekspertów, jeśli deweloperzy poczują, że zainteresowanie wzrasta, szybko rozwiążą worek z odłożonymi inwestycjami.

Resort finansów i NBP krytykują rząd

Rynek nie jest na tyle rozgrzany, żeby tuż po wprowadzeniu programu dopłat do kredytów, ceny poszły gwałtownie do góry. Ale eksperci są zgodni: sam mechanizm finansowania kredytów, czyli wzrost presji na popyt, przy nieelastycznej podaży, będzie się równać wzrostowi cen. I nie są to tylko głosy niezależnych ekonomistów i akademików. W toku międzyresortowych konsultacji projektu ustawy na zagrożenia wskazywało m.in. Ministerstwo Finansów.

MF oceniło, że rozwiązanie stanowi "silny czynnik pro-popytowy" na rynku nieruchomości, co - w obecnej sytuacji - "może stanowić zagrożenie dla wzrostu cen na rynku mieszkań w krótkim okresie, przed odpowiednim dostosowaniem podaży mieszkań". I dalej, "przedstawiony program może mieć wpływ na wzrost średnich cen mieszkań (szczególnie mniejszych mieszkań i na rynku wtórnym, w II poł. 2023 r.), nie rozwiązując problemu dostępności mieszkaniowej dla gospodarstw domowych średnio i mało zamożnych, które przy obecnych stopach procentowych i kryteriach wyliczania zdolności kredytowej (nawet złagodzonych poprzez efekt dopłat) nadal nie mają wystarczającej zdolności kredytowej".

Podobnego zdania jest Narodowy Bank Polski. W opinii przesłanej do Ministerstwa Rozwoju czytamy, że "rozwiązania wspierają jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, przez co nie przyczyniłyby się w zauważalny sposób do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce". NBP pisze wprost: "wprowadzenie programu oddziaływałoby w kierunku wzrostu cen mieszkań, przyczyniając się do poprawy sytuacji finansowej deweloperów, a także podmiotów gospodarczych, które są obecnie właścicielami wielu mieszkań, w tym osób zamożnych".

Grzegorz Gajda, ekspert Europejskiego Banku Inwestycyjnego w wywiadzie dla Kultury Liberalnej, tłumaczył, że mechanizm badało też OECD. Rząd wielu państw na świecie pozbywają się odpowiedzialności za budowę mieszkań, uruchamiając różne programy dopłat.

"Skłonne są dokładać się do wkładu własnego kredytobiorców, do oprocentowania kredytów i gwarantować ulgi podatkowe, w nadziei na ten sam rezultat – więcej mieszkań po niższych cenach. OECD wykazało jednak, że efekt jest odwrotny. Przesunięcie wydatków publicznych z budownictwa na różnego rodzaju dopłaty powoduje, że liczba budowanych mieszkań pozostaje taka sama, natomiast ich cena rośnie" - mówił Gajda.

Polska ma w tym bogatą praktykę. Od 20 lat w centrum wyobraźni politycznej królują dopłaty do kredytów, które zostawiają na lodzie szczególnie osoby o niskich i średnich dochodach. Centrum debaty publicznej wciąż jednak nie widzi innej opcji rozwoju mieszkalnictwa w Polsce, co widać m.in. w przedwyborczej propozycji Platformy Obywatelskiej. Choć ich program zawiera elementy wsparcia rozwoju mieszkalnictwa komunalnego, czyli ruszenia strony podażowej, najważniejsze rozwiązania będą windować ceny - kredyt 0 proc. i dopłaty do czynszów.