Buda: Pobiliśmy rekord w liczbie wybudowanych mieszkań. OKO.press: Nie pobiliście

"Według najnowszych danych GUS w 2022 roku znów pobiliśmy rekord w liczbie wybudowanych w Polsce mieszkań - 238,6 tys." - ogłosił na Twitterze minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. "To najlepszy wynik od 1979 roku i o 80 tys. wyższy niż w najlepszych czasach rządów PO-PSL" - dodał. Z wpisu wynika, że rynek mieszkaniowy kwitnie, a za rzekomy sukces odpowiada rząd Zjednoczonej Prawicy. Dane GUS pokazują jednak coś zupełnie innego.

Ci pierwsi wybudowali 143,6 tys. mieszkań, drudzy - 91 tys. W pozostałej części budownictwa: spółdzielczego, komunalnego, czynszowego, czy zakładowego, oddano do użytku łącznie 3,8 tys. mieszkań w skali kraju. To jeszcze mniej niż przed rokiem, gdy poza rynkiem prywatnym wybudowano 4,6 tys. mieszkań.

Jak pomógł rząd? Mieszkanie Plus, jedyny program zaproponowany przez rząd, który mógł realnie poprawić sytuację mieszkaniową Polek i Polaków, do tej pory był porażką, co nie raz przyznawał sam prezes PiS, Jarosław Kaczyński (tropiąc przy okazji "układ", który miał stać za tą klęską).

Rząd deklarował, że do końca 2019 roku wybuduje 100 tysięcy mieszkań. W ciągu pierwszych pięciu lat w programie Mieszkanie Plus do użytku oddano nieco ponad 15 tys. mieszkań, a 20,5 tys. znajdowało się w budowie. Z danych udostępnionych przez ministerstwo rozwoju wynika, że rok 2022 był lepszy. Gminy z udziałem sektora prywatnego zbudowały 19 tys. dostępnych mieszkań. Kolejnych 31,5 tys. znajduje się w budowie. To jednak żaden rekord.

Polska na mieszkalnictwo wydajnie skrajnie mało. W 2019 roku państwo przeznaczało na ten cel 0,08 proc. PKB kraju, podczas gdy średnia unijna to 0,5 proc. PKB. NIK zakładał, że osiągnięcie europejskiego poziomu wymagałoby 10-krotnego podniesienia budżetu, z 1,2 mld na 11/12 mld zł rocznie.

Głód mieszkaniowy w Polsce

Przypisanie sobie zasług za ogromną skalę inwestycji to nie jedyne nadużycie ministra Budy. Już w grudniu 2022 zapowiadał, że Zjednoczona Prawica rozmachem dorówna złotej erze Edwarda Gierka. A przy utrzymaniu średniej 240 tys. mieszkań rocznie, w ciągu dziesięciu lat uda się zapełnić lukę mieszkaniową.

Problem w tym, że głodu mieszkaniowego w Polsce nie da się zaspokoić inwestycjami deweloperskimi, czy prywatnymi. A operowanie ogólnymi statystykami nie pokazuje prawdziwej sytuacji mieszkaniowej Polek i Polaków.

Po pierwsze, mamy problem z rekordowo wysokim odsetkiem pustostanów. Z danych Spisu Powszechnego opublikowanych przez GUS wynika, że wynosi on aż 12,8 proc. To oznacza, że w 1,8 mln mieszkań czasowo lub na stałe nie przebywa żadna osoba. Przyczyn jest wiele: złe warunki, trudności samorządów w utrzymaniu lokalu, problemy własnościowe lub zakup w celach inwestycyjnych, czy spekulacyjnych.

Po drugie, dane dla całego kraju nie uwzględniają zróżnicowania regionalnego - potrzeb demograficznych, wielkości gospodarstw domowych, a także liczby inwestycji w miastach i na peryferiach. Innymi słowy, dopóki państwo nie zbiera informacji o tym, gdzie i jakich mieszkań brakuje, nie ma szansy na realne wypełnienie luki, o której mówi minister Buda.

Całość napędza więc logika rynkowa, a drogowskazem dla państwa powinno być kryterium dostępności.

Kogo stać dziś na mieszkanie?

Po podwyższeniu stóp procentowych i wprowadzeniu przez KNF bardziej rygorystycznych kryteriów przyznawania kredytów zdolność kredytowa Polek i Polaków w ciągu roku spadła średnio o 70 proc. Największy spadek w ilości przyznanych kredytów hipotecznych odnotowano w listopadzie 2022 roku. Z danych BIK wynika, że banki udzieliły wówczas 7,3 tys. kredytów o wartości 2,385 mld zł. W porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej zarówno wartość, jak i liczba udzielonych kredytów spadła o 71 proc.

W ten sposób własność, która jeszcze do niedawna była - a przynajmniej wydawała się - na wyciągnięcie ręki, przestała być domyślnym wyborem Polek i Polaków. To zwiększyło presję na sprywatyzowany rynek najmu, co drastycznie podbiło ceny w największych polskich miastach, które tym samym czasie mierzyły się z przyjęciem uchodźców z Ukrainy.

Pula osób, które mają w Polsce problem z uregulowaniem sytuacji mieszkaniowej zwiększyła się.

Przed kryzysem inflacyjnym dotykały one głównie osób niezamożnych. Część z nich mogła w teorii liczyć na wsparcie gmin, ale z raportu Najwyższej Izby Kontroli wynika, że w 2019 roku średni czas oczekiwania na przydział mieszkania socjalnego i komunalnego wynosił odpowiednio 12 lat i 17 lat.

Według badań fundacji Habitat for Humanity odsetek osób deklarujących problemy mieszkaniowe rośnie - 44 proc. w 2018 roku do 63 proc. w 2020. Dziś prawdopodobnie jest jeszcze wyższy, bo w pułapkę wpadły osoby o średnich dochodach - zarabiają zbyt krótko i/lub zbyt mało, by dostać kredyt na mieszkanie, ale za dużo, by liczyć na lokal od gminy.

To dotyczy głównie osób młodych, które są w całości zdane na nieprzewidywalność prywatnego najmu. Budownictwo spółdzielcze (TBS-y), czy społeczne agencje najmu (SAN) to rzadka awangarda. W ostatnich ośmiu latach udział mieszkań, które służyłyby potrzebom osób o przeciętnych i niskich dochodach, stanowił jedynie 2,5 proc. nowych zasobów mieszkaniowych.

Deweloperzy wieszczą katastrofę. Rząd pomoże?

Dane GUS pokazują też spowolnienie na rynku deweloperskim. Mieszkania oddane do użytkowania w 2022 roku to inwestycje rozpoczęte w czasach większego popytu na mieszkania własnościowe. Na wykresie widać wyraźnie, że liczba nowych inwestycji spada. W ocenie Konrada Płochockiego, dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich w 2022 rozpoczęto o 40 proc. mniej inwestycji niż rok wcześniej, a rok 2023 może być jeszcze gorszy. Tegoroczny sukces ma więc wyjątkowo gorzki smak, bo branża mówi o "największym załamaniu w budownictwie od dekady".

OKO.press dostrzega jednak pewną przewrotność w wypowiedzi ministra Waldemara Budy. Nawet jeśli państwo nie uczestniczy bezpośrednio w budowie mieszkań, może napędzać proces finansjalizacji całego rynku. W jaki sposób? Utrzymując politykę dotowania kredytów mieszkaniowych.

Minister Buda niedawno zapowiedział kolejne rozwiązanie, które ma pomóc młodym dojść do własności. Chodzi o program "Pierwsze mieszkanie", który zakłada obniżenie oprocentowania kredytów do 2 proc. plus marża i prowizja. Rząd pomoże w spłacie kredytów przez 10 lat, a dopłaty będą dostępne dla każdej osoby przed 45. rokiem życia, która nie ma jeszcze własnego mieszkania. Nieruchomości będzie można kupować zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nie będzie też limitu ceny metra kwadratowego. Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. zł dla jednej osoby lub 600 tys. zł dla pary.

W OKO.press pisaliśmy, że cały program to co najwyżej kolejny prezent dla banków i deweloperów.

A co z Polkami i Polakami, którzy borykają się z problemami mieszkaniowymi? „Jak pokazują badania, dofinansowanie kredytu faktycznie pomaga, ale tylko tym, którzy mają benefit bycia pierwszymi" - mówi w rozmowie z Agatą Kowalską dr Adam Czerniak, ekspert rynku mieszkaniowego, naukowiec ze Szkoły Głównej Handlowej.

I tłumaczy: "Pierwsze osoby, które skorzystają z programu, faktycznie zyskują większą zdolność kredytową i mogą kupić sobie mieszkanie. Ale już za moment rynek się dostosowuje, podnosi ceny i siła nabywcza poszukujących mieszkania staje się taka sama, jak przed wprowadzeniem programu. Na dodatek ci, którzy się nie łapią na program mieszkaniowy ze względu na jego różne kryteria: wiek, dochód, liczbę dzieci itd., mają trudniej niż przedtem. Bo rosną ceny”.