Jedna osoba - jedno mieszkanie. Partia Razem chce niemal zupełnie zlikwidować najem krótkoterminowy

Prawdziwy problem z kupowaniem mieszkań w celach inwestycyjnych polega nie tyle na tym, że bogaci kumulują zasoby, przez co są one mniej dostępne dla średniozamożnych, ale na tym, jak zamożni wykorzystują te zasoby. Zwracał na to uwagę ostatnio również Rzecznik Praw Obywatelskich - mieszkania w Polsce zbyt często nie służą do mieszkania.

Mieszkania na marne

Ostatni spis powszechny pokazał, że mamy w Polsce 1,8 mln niezamieszkałych lokali. Oczywiście gros z nich do zamieszkania albo się nie nadaje, albo jest na terenach wyludniających się. Ale jednocześnie w samej Warszawie takich pustostanów jest 207 tys., co stanowi 20 proc. całego zasobu lokalowego. Jeszcze większy odsetek jest w miastach turystycznych, takich jak choćby Hel czy Szklarska Poręba, gdzie to ponad 30 proc. zasobu lokalowego.

W tych liczbach kryją się dwa grzechy rynku mieszkaniowego - poza traktowaniem mieszkania jako lokaty kapitału to najem krótkoterminowy, który zakłóca życie stałych mieszkańców i wysysa zasoby lokalowe kosztem najmu długoterminowego.

Jak bardzo? Według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego w 2019 r. mieliśmy w Polsce 35 tys. aktywnych obiektów noclegowych oferowanych w ramach najmu krótkoterminowego. Dziś ta liczba jest z pewnością niższa, bo pandemia bardzo zmieniła rynek, nowszych danych jednak Stowarzyszenie jeszcze nie ma.

I tym problemem „wysysania” zajęły się posłanki Daria Gosek Popiołek i Marcelina Zawisza z Partii Razem, które z pomocą prawniczki i działaczki społecznej Beaty Siemieniako proponują uregulowanie najmu krótkoterminowego i funkcjonowania platform cyfrowych pośredniczących w usługach najmu.

De facto proponują niemal zupełne zlikwidowanie najmu krótkoterminowego w Polsce.

Czy można ukrócić zyski globalnych platform?

Po pierwsze, projekt ustawy zakłada, że usługi najmu krótkoterminowego mogą świadczyć wyłącznie osoby fizycznie - firmy nie. Osoby fizyczne zaś mogą to robić tylko w jednym lokalu mieszkalnym lub domu i dodatkowo osiągać z tego tytułu bardzo niewielki przychód - roczny limit to równowartości przeciętnego wynagrodzenia w drugim kwartale roku poprzedniego, co w 2023 r. oznaczałoby granicę na poziomie 6 156,25 zł. To niewiele ponad 500 zł miesięcznie.

Efekt? Najem krótkoterminowy zostałby zmuszony wrócić do korzeni. Globalne platformy pośredniczące w najmie prywatnych mieszkań powstały bowiem po to, by osoby prywatne okazjonalnie mogły podnająć swoje mieszkanie lub pokój, gdy same chwilowo go nie potrzebują. Tylko potem sprawy wymknęły się spod kontroli.

„Celem ograniczenia maksymalnego przychodu jest zachęta właścicieli mieszkań do zarabiania co do zasady na wynajmie długoterminowym” - piszą autorki projektu Marcelina Zawisza i Daria Gosek-Popiołek.

Uregulowanie tego rynku zakłada również, że osoba fizyczna, która zamierza świadczyć taką okazjonalną usługę najmu krótkoterminowego, musi zgłosić lokal do ewidencji. Taką ewidencję już dziś prowadzą samorządy, ale nie ma narzędzi, by konieczność zgłoszenia egzekwować - to jedynie dobra wola wynajmującego.

To miałoby się zmienić, a kara za świadczenie usług najmu krótkoterminowego w lokalu niezgłoszonym do ewidencji to dwukrotność kwoty osiągniętej korzyści. Jeśli kwot tych nie da się ustalić, nawet do 1 mln zł.

Nie za dużo? Nie, bo jak argumentują autorki projektu, w Barcelonie mimo wprowadzenia analogicznego obowiązku ewidencji obiektów w 2013 r. i ograniczenia dostępu do udzielania nowych licencji w 2014 r., nadal ok. 40 proc. mieszkań było wynajmowanych bezprawnie, jak w 2016 r. szacowały władze tego miasta.

Innym przykładem jest Nowy Jork, którego władze w ogóle zakazały najmu krótkoterminowego, ale rzeczywiste skutki tego zakazu dało się odczuć dopiero po wprowadzeniu wysokich kar pieniężnych.

To jeszcze nie koniec propozycji Partii Razem, bo na najem krótkoterminowy - czy to całego mieszkania czy nawet jedynie pokoju - konieczna miałaby być zgoda właściciela, zarządcy lub administratora budynku.

Pośrednicy zaś, a więc najczęściej globalne platformy cyfrowe, mieliby obowiązek sprawdzać, czy lokal jest wpisany do odpowiedniej ewidencji. A potem jeszcze pobrać opłatę miejscową czy uzdrowiskową, jeśli taka w daje gminie obowiązuje. Jeśli mieszkania w ewidencji nie ma, nie można go dodać do bazy ofert. Pośrednik ma być też zobowiązany gromadzić i przekazywać dane dotyczące transakcji zakwaterowania w obiektach organom prowadzącym ewidencję. Po co? Żeby nie okazało się, ktoś rejestruje mieszkanie w ewidencji na chwilę, tylko po to, żeby się uwiarygodnić, i natychmiast je wyrejestrować.

Dlaczego Razem idzie na wojnę?

Choć Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego aktualnych danych na temat wielkości rynku nie ma, to badania już w trakcie pandemii na ten temat prowadził dr Czesław Adamiak z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Na te badania w uzasadnieniu do projektu ustawy powołują się posłanki.

Według nich w lipcu 2021 r. na platformach Airbnb i Vrbo było oferowanych 31,8 tys. mieszkań turystycznych (a więc z wyłączeniem najpopularniejszej platformy Booking.com). Przy tym 55 proc. ofert dotyczyło największych miast (Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia i Poznania oraz miast wojewódzkich).

Dr Adamiak szacuje, że w samym Trójmieście na 100 miejsc noclegowych przypada nawet 75 miejsc w mieszkaniach turystycznych - to akurat argument również za tym, że najem krótkoterminowy może zabierać rynek hotelarzom.

Z powodu pandemii liczba mieszkań oferowanych na najem krótkoterminowy z pewnością jeszcze spadła w stosunku do przywoływanych badań z połowy 2021 r., ponieważ ich właściciele zdecydowali się zmienić przeznaczenie lokali na najem długoterminowy. Ale to właśnie jest kolejny argument za tym, aby wprowadzić regulacje dotyczące platform cyfrowych pośredniczących w najmie krótkoterminowym - argumentują posłanki Razem.

Marcelina Zawisza podkreśla, że mieszkania wciągnięte do sektora najmu przez Airbnb przez 70 proc. czasu stoją puste. “To marnowanie zasobów mieszkaniowych” - mówi Zawisza.

Rzeczywiście pokazał to raport DELab przygotowany jeszcze w 2019 r. na zlecenie Biura Rozwoju Gospodarczego Miasta Stołecznego Warszawy. Według niego w samej Warszawie jeszcze przed pandemią jedynie w Śródmieściu w ciągu jednego roku było ponad 18 tys. niewykorzystanych, profesjonalnych noclegów, udostępnianych na Airbnb.

Na platformach rządzi duży kapitał

Problemem są też same platformy, które doprowadziły do profesjonalizacji gospodarzy i sprowokowały kumulowanie zasobów mieszkaniowych w rękach wąskiej grupy. Ten sam raport DELab wskazuje, że przed pandemią

A jednocześnie 60 proc. przychodu z Airbnb trafia do 5 proc. gospodarzy, czyli ok. 200 osób.

To, że Airbnb jako platforma ułatwia wykorzystanie pojedynczych mieszkań „po babci” i pozwala jedynie dorobić właścicielom, to mit. Platformy to miejsce dla przedsiębiorców dysponujący dużym kapitałem, pozwalającym na kupno kilku mieszkań całkowicie pod inwestycję. „To te same mieszkania, które – gdyby były dostępne na rynku najmu długoterminowego – pomogłyby zapewnić potrzeby mieszkaniowe mieszkańców Warszawy" - piszą posłanki.

Ta wojna została wypowiedziana już kilka lat temu

Problem z najmem krótkoterminowym został zauważony, kiedy jego znaczenie zaczęło rosnąć. W Krakowie między 2014 a 2017 rokiem liczba ofert najmu krótkoterminowego wzrosła o 100 proc. W Amsterdamie skok był jeszcze szybszy - z 4,5 tys. ofert w 2013 r. do 22 tys. w 2017 r. Z kolei w Alfamie - zabytkowej dzielnicy Lizbony - gentryfikacja zaszła tak daleko, że obecnie nawet 55 proc. mieszkań to lokale udostępniane turystom.

Miasta od kilku lat same walczą z tym procederem. Na różny sposób. Berlin i Amsterdam wprowadziły obowiązek rejestracji mieszkania przeznaczonego pod najem krótkoterminowy, a Amsterdam dodatkowo wymaga podawania w ogłoszeniu numeru rejestracyjnego. Barcelona wprowadziła w mieście podział na strefy i w strefie pierwszej, czyli w ścisłym centrum, obowiązuje zakaz wprowadzania nowych ofert najmu. Zresztą miasto oddelegowało aż 70 osób do tego, żeby sprawdzać każdy lokal.

Paryż określił maksymalną liczbę dni w roku, przez jaką można wynajmować krótkoterminowo mieszkanie - 120 dni. Londyn zrobił to samo, ale bardziej restrykcyjnie - tylko przez 90 dni. Dania za to - jako jeden z niewielu krajów, który ma przepisy ogólnokrajowe - wprowadziła maksymalny roczny przychód z najmu na poziomie 3700 euro - czytamy w uzasadnieniu projektu ustawy Partii Razem.

Brakuje jednak bardziej spójnej polityki. Od lat apelował o nią do Komisji Europejskiej Sojusz Miast Europejskich, w skład którego wchodzą najbardziej atrakcyjne turystycznie miasta w tym Paryż, Barcelona, Berlin, Wiedeń, Bruksela, Monachium, Praga, Lyon czy Kraków.

Dotąd KE wydała jedynie wytyczne w 2015 r. mówiące o tym, że platformy cyfrowe i inne osoby świadczące usługi typu sharing-economy powinny płacić podatki takie same jak inni uczestnicy rynku. I to mimo, że Parlament Europejski już w styczniu 2021 r. wezwał Komisję do przygotowania regulacji dotyczących turystycznego najmu krótkoterminowego. Co znamienne, zrobił to w rezolucji w sprawie dostępu do godziwych i przystępnych cenowo mieszkań. Komisja jednak nie zrobiła nic, a Sojusz Miast Europejskich nadal naciskał.

W listopadzie 2022 r. Komisja Europejska zrobiła w końcu krok i pokazała projekt rozporządzenia w sprawie zbierania i udostępniania danych dotyczących najmu krótkoterminowego. KE chce ujednolicić wymogi rejestracyjne dla właścicieli wynajmowanych mieszkań, które obejmują informacje o adresie mieszkania, maksymalną liczbę gości, informację, czy lokal jest miejscem zamieszkania także dla gospodarza oraz dane identyfikacyjne umieszczającego ofertę.

Ale już decyzja, czy takiej rejestracji w ogóle wymagać, ma zależeć od państw członkowskich. No i to nadal dopiero projekt.

Zaskakujące, że KE jest tak bardzo wstrzemięźliwa mimo, że sama wskazuje, że wynajem krótkoterminowy stanowi nawet około jednej czwartej wszystkich miejsc zakwaterowania turystycznego w Unii Europejskiej.

W Polsce też temat nagle wpełzł pod dywan

Na arenie europejskiej w sprawie konieczności rejestracji obiektów turystycznych najmu krótkoterminowego lobbował wśród polskich europarlamentarzystów prezydent Krakowa Jacek Majchrowski. Sam Kraków wprowadził już numery rejestracyjne dla obiektów turystycznych.

Ale w Polsce prace toczyły się też na poziomie ogólnokrajowym. Dokładnie w Ministerstwie Sportu i Turystyki, gdzie w 2019 r. przygotowano nawet „Białą Księgę Regulacji Systemu Promocji Turystycznej w Polsce”.

W tym samym roku Związek Miast Polskich i Stowarzyszenie Gmin Uzdrowiskowych przygotowało swój projekt przepisów, dających po prostu delegację prawną do podejmowania uchwał w tej sprawie samorządom i bardzo się starał, by został on przekuty w rządowy lub poselski projekt ustawy. Jednak nigdy się to nie udało.

I żeby była jasność: Sopot, który był inicjatorem tej akcji, absolutnie nie opowiada się za zakazem najmu krótkoterminowego. Chce jedynie wprowadzenia zasad odpowiedzialności właściciela za wynajmowany lokal na przykład poprzez system koncesji.

W podobnym kierunku szły prace Ministerstwa Sportu i Turystyki. Resort uważa, że najem krótkoterminowy jest usługą hotelarską i w związku z tym powinien być zgłaszany do właściwego rejestru w gminie. Drugi problem do rozwiązania to określenie minimalnych wymagań dla lokalu co do wyposażenia, spełnienia wymogów budowlanych, sanitarnych i przeciwpożarowych. I tyle. A jak ktoś będzie wynajmował lokal niezgłoszony do ewidencji, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.

Tylko że nikt nie zgłasza najmu krótkoterminowego do rejestru, bo nie ma za to odpowiednich sankcji, bo… MSiT nadal żadnych przepisów nie stworzyło. Choć w 2021 r. media informowały o tym, że resort prowadzi takie prace, a nawet zmierza do reglamentacji usług najmu krótkoterminowego, co przypominał w lipcu 2022 r. Rzecznik Praw Obywatelskich. Tak, on również stoi na stanowisku, że krótkotrwały najem należy pilnie uregulować.

Chce tego również sama branża najmu krótkoterminowego. Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego mówi, że od dawna stara się o to, by wprowadzić w Polsce obowiązek licencjonowania operatorów wynajmu krótkoterminowego.

„Też nie chcemy, żeby nieuczciwi wynajmujący psuli rynek. W każdym ogłoszeniu na platformie powinien być podawany numer takiej licencji, jak ma to miejsce w niektórych krajach. Prowadziliśmy nawet prace z Ministerstwem Rozwoju, miał powstać specjalny zespół. Ale kiedy turystyka została przeniesiona do Ministerstwa Sportu jesienią 2021 r., nagle sprawa zamarła, żaden zespół nie został powołany, a kontakt urzędników z naszą branżą się urwał” - mówi Grzegorz Żurawski.

Zadanie dla urzędów skarbowych?

Jego zdaniem to właśnie szara strefa jest w Polsce głównym problemem tej branży.

„Właściwie już teraz na gruncie polskiego prawa istnieje obowiązek rejestrowania w gminach obiektów noclegowych, którymi są również mieszkania wynajmowane krótkoterminowo. Problem polega na tym, że duża część takich obiektów jest nadal prowadzona przez osoby prywatne, a nie firmy i dlatego jest poza rejestrem. I nieprawdą jest, że nie ma sankcji za brak rejestracji. W pierwszej kolejności narzędzia do tego ma kontrola skarbowa i jeśli sprawdzi, że w jakimś obiekcie zakwaterowanie jest prowadzone przez osobę fizyczną rozliczającą się podatkowo jedynie ryczałtem w wysokości 8,5 proc., może naliczyć domiar podatkowy, wymierzyć karę za to, że ktoś nie prowadzi działalności gospodarczej, choć powinien. Powinien przecież mieć kasę fiskalną, odprowadzać VAT i podatki dochodowe jak firma, a nie niski ryczałt” - wyjaśnia Żurawski.

„To urzędy skarbowe powinny weryfikować osoby chcące się rozliczać ryczałtem za najem - muszą przecież przedstawić umowę najmu długoterminowego. I mam sygnały, że urzędnicy w okienkach mają tego coraz większą świadomość, coraz częściej zaczynają to robić, ale z naszej perspektywy nadal za rzadko” - dodaje.

Jednocześnie podkreśla, że mamy przecież unijne przepisy dotyczące ujawniania beneficjentów rzeczywistych, które powodują, że kontrolerzy skarbowi mogą bez problemu otrzymać od portali rezerwacyjnych dane osoby, która czerpie korzyści z wynajmu krótkoterminowego. „A na Booking.com czy Airbnb w ogłoszeniu jest oznaczenie czy mieszkanie oferuje firma czy osoba prywatna. Organy ścigania mogą więc w ten sposób wykrywać działających w szarej strefie i to robią - twierdzi prezes PSWK.

Żaden kraj nie uderza tak ostro

Projekt Partii Razem jest jednym z najdalej idących na skalę europejską - jeśli mówimy o przepisach ogólnokrajowych. Radykalny? Pozornie podobnie radykalny jak duńskie przepisy. Przypomnę, że autorki projektu ustawy piszą, że tamtejszy limit rocznych przychodów z najmu krótkoterminowego to 3700 euro, czyli ok. 60 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w Danii. W Polsce 6156,25 zł - roczny limit, który proponuje Razem, to ponad 80 proc. przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Duńczycy niby są o centymetr dalej.

Tylko, że w uzasadnieniu projektu ustawy już nie przeczytamy, że owe 3700 euro (czyli 28 tys. koron duńskich - DDK) to po prostu kwota zwolniona z podatku od najmu. I w dodatku już nieaktualna, bo w 2022 r. wynosiła ona 30 300 DDK w przypadku najmu przez Airbnb (platforma porozumiała się z rządem i dostała wyższą kwotę wolną w zamian za udostępnianie duńskiemu fiskusowi danych o zarobkach „gospodarzy”, poza Airbnb kwota wolna wynosi 11 900 DDK).

Zarobić w Danii można zatem więcej, byleby nie przekroczyć limitu 70 dni najmu w roku. No i przychód opodatkowany jest jako dochód kapitałowy, co oznacza, że końcowa stawka podatkowa sięga ok. 35 proc.

A więc to jednak Partia Razem idzie dalej niż Dania. I to nie o centymetr, ale i z pół metra.

Razem zmieni kurs?

I chyba partia zaczyna to rozumieć, bo mimo, że projekt został przez posłanki pokazany już w listopadzie 2022 r., dotąd nie został złożony. „To była taka przedpremiera. Chciałyśmy pokazać, że prowadzimy prace nad uregulowaniem najmu krótkoterminowego, ale nadal wprowadzamy jeszcze poprawki, trwa dyskusja na ten temat” - mówi Marcelina Zawisza.

Posłanka przyznaje, że możliwe są jeszcze bardzo daleko idące zmiany. „Być może limit przychodów, jaki zaproponowałyśmy, który w 2023 r. oznaczałby kwotę 6156,25 zł rocznie, zdecydujemy się podwoić. Albo w ogóle z niego zrezygnujemy” - mówi Zawisza. To wybiłoby projektowi zęby - nie wszystkie, ale przynajmniej dwa przednie, bo pozostaje jeszcze zasada: jedna osoba może wynająć tylko jeden lokal i zakaz wynajmu przez firmy.

Niewykluczone też, że projekt ustawy, który dziś jest projektem Partii Razem, stanie się projektem Lewicy. „Trwają rozmowy klubowe, być może zdecydujemy o tym na najbliższym posiedzeniu Sejmu” - mówi Zawisza.

Tymczasem Partia Razem planuje jeszcze konsultacje ze Związkiem Miast Polskich zanim pokaże finalną wersję ustawy. Jeśli wsłucha się w głos ZMP, projekt może stracić resztę uzębienia, bo dotąd ZMP wcale nie było wielkim wrogiem najmu krótkoterminowego, co najwyżej wrogiem hałasu i szarej strefy na tym rynku, co załatwiłby odpowiedni rejestr i licencje lub koncesje.